Grundlagen der Bodenwertermittlung

In Bezug auf die Bodenwertermittlung im Rahmen der Verkehrswertermittlung postuliert der § 16 Absatz 1 ImmoWertV:

„Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.“

Und weiter im Absatz 2:

„Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.“

Das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) auf welches der § 16 ImmoWertV hier verweist, ist in § 15 Abs. 1 wie folgt geregelt:

„Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.“

Nach diesen Regelungen ist der Bodenwert für Verkehrswertermittlungen vorrangig  auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden. Diese „Kannvorschrift“ zur Anwendbarkeit von geeigneten Bodenrichtwerten zur Bodenwertermittlung gibt dem Wertermittler erst die Möglichkeit einer plausiblen Bodenwertermittlung. Dies deshalb, weil ihm im Gegensatz zu den Gutachterausschüssen für Grundstückswerten i.d.R. keine hinreichende Basis zur Bodenwertermittlung aus tatsächlichen Vergleichspreisen zur Verfügung steht.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für (fiktiv) unbebaute Grundstücke in einem abgegrenzten Bereich (Bodenrichtwertzone). Bodenrichtwerte sind entsprechend geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 und 3 ImmoWertV). In einer Bodenrichtwertzone sollten deshalb alle Grundstücke hinreichend einheitliche wertbildende Zustandseigenschaften besitzen, sodass der Bodenrichtwert – als Durchschnittswert – auch für alle Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone plausibel ist. Die Bildung von Bodenrichtwertzonen die diese Anforderung erfüllen ist gerade in eng bebauten, nutzungsdurchmischten Bereichen (wie innerstädtischen Bereichen) oftmals nur eingeschränkt möglich. Insoweit sind Bodenrichtwerte in solchen Bereichen im Rahmen einer Bodenwertermittlung auf ihre plausible Anwendbarkeit zu überprüfen.

Wichtig ist, dass bei bebauten Grundstücken der Bodenwert so zu ermitteln ist, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Diese grundsätzliche Annahme des „bebauungsfreien Grundstückszustands“ bei bebauten Grundstücken gilt bis auf die Ausnahmefälle des § 16 Abs. 2, 3 ImmoWertV (hier nicht weiter diskutiert):

• bebaute Grundstücke im Außenbereich
• alsbaldiger Abriss
• zeitlich befristete Über- oder Unterausnutzung

Der § 16 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV regelt, dass der § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ImmoWertV im Rahmen der Bodenwertermittlung entsprechend anzuwenden ist. Der § 15 Absatz 1 Satz 3 zum Vergleichswertverfahren lautet:

„Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.“

Eine entsprechende Anwendung dieser Regelung im Rahmen einer Bodenwertermittlung auf der Basis von Bodenrichtwerten heißt, dass neben dem Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone in dem das Bewertungsgrundstück liegt, ggf. auch Bodenrichtwerte aus mit der Lage des Bewertungsobjekts vergleichbaren Lagen (Bodenrichtwertzonen) herangezogen werden können (bzw. müssen). Dies insbesondere dann, wenn die Lage des Bewertungsgrundstücks innerhalb der Bodenrichtwertzone nicht mit den durchschnittlichen lageüblichen wertbildenden Eigenschaften der Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone hinreichend vergleichbar sind. 

Die wesentlichen Voraussetzungen zur aussagekräftigen Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren mittels Vergleichspreisen sind:

• ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen
• hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmende wertbildende Grundstücksmerkmale der Vergleichspreise
• Vergleichspreise aus dem Gebiet des zu bewertenden Grundstücks; alternativ können Vergleichspreise aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden
• Zeitnähe der Kauffälle der Vergleichspreise zum Wertermittlungsstichtag
• hinreichend fundierte (aussagekräftige) Umrechnungskoeffizienten (Anpassungsmöglichkeiten) zur Anpassung abweichender Grundstücksmerkmale zwischen dem zu bewertenden Grundstück und dem jeweiligen Vergleichspreis
•  hinreichend fundierte (aussagekräftige) Indexreihe (Anpassungsmöglichkeit) zur Anpassung von Zeitunterschieden zwischen dem zu bewertenden Grundstück und dem jeweiligen Vergleichspreis

Sind diese Voraussetzungen für eine Bodenwertermittlung auf der Basis von Vergleichspreisen nicht gegeben, verliert eine Bodenwertermittlung auf der Basis von solchen ungeeigneten Vergleichspreisen erheblich an Aussagekraft (Verlässlichkeit). 

Die wesentlichen Voraussetzungen zur aussagekräftigen Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren mittels einem Bodenrichtwert (oder mehrerer Bodenrichtwerte) sind:

• Bodenrichtwert aus der Lage des Bewertungsgrundstücks (Bodenrichtwertzone umfasst das Bewertungsgrundstück)
• hinreichende Übereinstimmung der wertbildenden Grundstücksmerkmale des herangezogenen Bodenrichtwerts und des zu bewertenden Grundstücks
• Zeitnähe des Bodenrichtwerts zum Wertermittlungsstichtag
• hinreichend fundierte (aussagekräftige) Umrechnungskoeffizienten (Anpassungsmöglichkeiten) zur Anpassung abweichender Grundstücksmerkmale zwischen dem zu bewertenden Grundstück und dem Bodenrichtwert
• hinreichend fundierte (aussagekräftige) Indexreihe (Anpassungsmöglichkeit) zur Anpassung des Zeitunterschieds zwischen dem zu bewertenden Grundstück und dem Bodenrichtwert

Sind diese Voraussetzungen für eine Bodenwertermittlung auf der Basis eines Bodenrichtwerts (bzw. mehrerer Bodenrichtwerte) nicht gegeben, verliert eine Bodenwertermittlung auf der Basis eines ungeeigneten Bodenrichtwerts (bzw. ungeeigneter Bodenrichtwerte) erheblich an Aussagekraft (Verlässlichkeit).

Alternativ zu Vergleichspreisen bzw. Bodenrichtwerten ist eine Bodenwertermittlung lediglich in deduktiven Verfahren bzw. nach sachverständigem Ermessen (freier Schätzung) durchführbar. Der Aussagekraft auf diese Weise ermittelter Bodenwerte ist jedoch als sehr kritisch zu beurteilen.