Zum Verständnis des Bodenrichtwerts

Die Legaldefinition zum Bodenrichtwert findet sich in § 196 Absatz 1 BauGB. Hier ein Auszug:

„Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist.“

Der Bodenrichtwert ist demnach ein durchschnittlicher Lagewert für (fiktiv) unbebaute Grundstücke in einem abgegrenzten Bereich (Bodenrichtwertzone) bezogen auf einen festgelegten Zeitpunkt (Bodenrichtwertstichtag). In einer Bodenrichtwertzone sollten die Grundstücke möglichst einheitliche wertbildende Zustandseigenschaften besitzen. 

Zur sachgerechten Umsetzung der Regelungen der ImmoWertV – insbesondere auch der Ableitung von Bodenrichtwerten - wurden seitens der Bundesregierung Richtlinien erarbeitet und veröffentlicht. Dazu zählt auch die

Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) vom 11 Januar 2011.

Unter der Nr 1 dieser Richtlinie ist u. a. formuliert:  

„Diese Richtlinie gibt Hinweise für die Ermittlung der Bodenrichtwerte nach § 10 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639). Ihre Anwendung soll die Ermittlung und Darstellung der Bodenrichtwerte nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen.“

Und weiter:

„Bodenrichtwerte tragen zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Sie dienen in besonderem Maße der Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Situation am Immobilienmarkt, darüber hinaus sind sie eine Grundlage zur Ermittlung des Bodenwerts (§ 16 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV) und dienen der steuerlichen Bewertung.“
Für die Ableitung von Bodenrichtwerten sind nach § 193 Absatz 5 die Gutachterausschüsse zuständig. Diese sind angehalten, soweit möglich, Bodenrichtwerte aus tatsächlichen Kaufpreisen (in der Regel für unbebaute Grundstücke) innerhalb der Richtwertzone abzuleiten. Die Kaufpreise sind jedoch nur dann als Basis für den Bodenrichtwert heranzuziehen, wenn sie als unter wirtschaftlich denkenden Marktteilnehmern üblich entstandene Kaufpreise („Verkehrswerte“) anzunehmen sind. 

Andere Ermittlungsmethoden zur Ableitung von zonalen Bodenrichtwerten sind zwar zulässig, da sie aber in der Regel keinen richtwertzonalen, örtlichen Markt- und Kaufpreisbezug besitzen, reduziert sich ihre Aussagekraft als Basis für den wahrscheinlichsten Kaufpreis (eines (fiktiv) unbebauten Grundstücks) und damit für den Bodenrichtwert. 

Ein Bodenrichtwert bezieht sich als durchschnittlicher Lagewert auf den Durchschnitt aller wertbildenden Zustandsmerkmale (Lage, Fläche, bauliche Ausnutzbarkeit, Nutzungspotential etc.) der Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone. Diese sind von den Gutachterausschüssen bei der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte mit anzugeben. Dementsprechend sind auch die Bodenwerte innerhalb einer Bodenrichtwertzone nicht für alle Grundstücke identisch, d.h. mit dem Bodenrichtwert gleichzusetzen.

Fehlen wesentliche Angaben zu den wertbildenden Zustandseigenschaften beim Bodenrichtwert, ist im Rahmen einer Wertermittlung seitens des Wertermittlers eine Einschätzung bezüglich dieser fehlenden Angaben die Bodenrichtwertzone betreffend erforderlich, um ggf. den Werteinfluss diesbezüglicher Abweichungen zum Bewertungsobjekt sachgemäß und nachvollziehbar berücksichtigen zu können.

Beispielsweise „springen“ auch Bodenrichtwerte nicht direkt an der Grenze zwischen zwei aneinander angrenzender Bodenrichtwertzonen vergleichbarer wertbildender Eigenschaften wie Entwicklungsstufe, abgabenrechtlicher Zustand, Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung um die volle Differenz der beiden jeweiligen Bodenrichtwerte. Die Bodenrichtwertdifferenz ist in solchen Fällen dann lediglich in Lageunterschieden begründet. Lageunterschiede machen sich aber eher „fließend“ im Übergang wertbeeinflussend bemerkbar. Dies bedeutet, dass bei Bodenwertermittlungen an den Grenzbereichen von Bodenrichtwertzonen neben dem Bodenrichtwert der Zone in der das Bewertungsgrundstück liegt auch die Bodenrichtwerte der entsprechend angrenzenden Bodenrichtwertzonen mit zu berücksichtigen sind.

Da die Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone oftmals nur bedingt identische wertbildende Zustandseigenschaften besitzen und auch die Anzahl üblicher Kauffälle häufig (sehr) gering ist, muss den für solche Bereiche veröffentlichten Bodenrichtwerten eine geringere Aussagekraft beigemessen werden. Anders ausgedrückt: In diesen Bereichen ist eine größere Abweichung (nach oben oder unten) eines tatsächlichen, üblichen Kaufpreises für ein (fiktiv) unbebautes Grundstück gegenüber dem Bodenrichtwert möglich. Je mehr übliche Kauffälle in den einzelnen Bodenrichtwertzonen entstehen und diese dann auch in die Bodenrichtwertableitung einfließen, desto aussagekräftiger – also genauer - wird der Bodenrichtwert.

Mehr zum Thema Immobilienbewertung finden Sie in unserem Artikel Die Grundlagen der Immobilienbewertung – was Sie wissen sollten