Zum Verständnis des Verkehrswerts

Der Verkehrswert ist legal in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ 

Als Wertermittlungsstichtag (Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung des Verkehrswerts bezieht (wertbildende Marktsituation)) wird in der Verkehrswertermittlung (in Gutachten) regelmäßig ein Tagesdatum gewählt. Die wertbildende Marktsituation, oder gem. § 3 ImmoWertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, werden durch die Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände bestimmt. Dazu zählen die allgemeine Wirtschaftslage, die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets, in dem das Bewertungsobjekt liegt.

Der Qualitätsstichtag (Zeitpunkt für den wertbildenden Grundstückszustand) entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der wertbildende Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist (vgl. § 4 Abs. 1 ImmoWertV). Der wertbildende Grundstückszustand, oder gem. § 4 ImmoWertV der Zustand eines Grundstücks, wird bestimmt durch die Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand ), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen, der abgabenrechtliche Zustand, die Lagemerkmale und die weiteren Merkmale nach § 6 Absatz 5 und 6 ImmoWertV. 

Nach allgemeinem Verständnis hat die Ermittlung des Verkehrswerts zum Ziel, den (Kauf)Preis zu schätzen, der auf dem örtlichen Grundstücksmarkt bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage in einer den Marktgepflogenheiten angemessenen Verhandlungsdauer (Vermarktungsdauer) für ein Grundstück am wahrscheinlichsten zu erzielen ist. 

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts ist demnach dem durchschnittlichen Verhalten von Anbietern und Nachfragern (Jedermanns (Preis)Verhalten) beim Aushandeln von Grundstückspreisen Rechnung zu tragen. Das Preisverhalten wird bestimmt von den Zustandsmerkmalen des Grundstücks und der wertbildenden Marktsituation des maßgeblichen Grundstücksmarkts. Insbesondere wird das Preisverhalten auch von absehbaren künftigen Verhältnissen (auch Nutzungspotentialen des Bewertungsobjekts) beeinflusst. ) Die Bezeichnung „Jedermanns (Preis)Verhalten“ ist symbolisch zu verstehen. Sie gilt auch für die Bewertung eines Grundstücks mit einmaligen wertbedeutsamen Eigenschaften, die nur für wenige oder gar einen Einzelnen von Interesse sind.

Dass im Rahmen der Verkehrswertermittlung das „durchschnittliche Verhalten“ von Anbietern und Nachfragern sowie das Jedermanns (Preis)Verhalten zu Grunde zu legen ist, entspricht auch dem Verständnis der Rechtsprechung:

„Maßstab ist nicht der höchstmögliche Preis, sondern der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach marktangemessenem Aushandeln eines offen – nicht notwendig durch offene Ausschreibung – angebotenen Objekts durchschnittlich erzielte Preis. …“  - (KG Berlin, 26.08.2010 – 22 U 179/09 – 2. u. 3. Leitsatz; Nachfolgend BGH, 28.04.2011 – V ZR 192/10)

„… Allerdings ist anerkannt, dass bei einer Wertermittlung Kaufpreise, die wesentlich durch „ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ bestimmt sind, auszuscheiden haben, da es auf den Wert für „jedermann“ ankommt.“  - (BGH, Urteil vom 24.03.1977 – III ZR 32/75)

Dementsprechend sind in Verkehrswertgutachten die Verkehrswerte zum Wertermittlungsstichtag nach dem Jedermanns (Preis)Verhalten als am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreise unter Zugrundelegung des Zustands des Wertermittlungsobjekts (Qualitätsstichtag) zu ermitteln. D.h., welcher Kaufpreis wird für das Wertermittlungsobjekt auf dem jeweils örtlichen Grundstücksmarkt unter Zugrundelegung seines Nutzungspotentials und üblicher Angebots- und Nachfrageverhältnisse am wahrscheinlichsten erzielt werden.

Das Ziel einer Verkehrswertermittlung ist es demnach nicht, den mit (Sonder)Interessenten bestverhandelbaren, höchsten Kaufpreis für ein Wertermittlungsobjekt zu bestimmen, sondern den auf dem örtlichen Grundstücksmarkt unter wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmern am wahrscheinlichsten erzielbaren Kaufpreis. Dabei sind alle wertbildenden Eigenschaften des Wertermittlungsobjekts zu berücksichtigen. 

Durch eine Verkehrswertermittlung kann ein wahrscheinlicher Kaufpreis (Verkehrswert) für die Marktteilnehmer auch nicht festgelegt oder vorgegeben werden. Die wahrscheinlichsten Denkweisen und Preisbildungsmechanismen der Marktteilnehmer die schließlich zum wahrscheinlichsten Kaufpreis (dem Verkehrswert) führen, müssen in der Verkehrswertermittlung bestmöglich nachvollzogen und erklärt werden.

Das Synonym „wahrscheinlichster Kaufpreis“ für den Begriff Verkehrswert zeigt, dass ein in einem tatsächlichen Kauffall erzielter Kaufpreis von einem vorher ermittelten Verkehrswert sowohl positiv als auch negativ abweichen kann. Der Verkehrswert ist demnach nicht mit „100prozentiger Sicherheit oder Genauigkeit“ ermittelbar. Die Wahrscheinlichkeit, dass der übliche Kaufpreis im nächsten üblichen Kauffall dem in einem sachrichtigen Verkehrswertgutachten ermittelten Verkehrswert entspricht, ist jedoch am höchsten. Die Wahrscheinlichkeit für höhere oder niedrigere noch übliche Kaufpreise im Vergleich zum Verkehrswert nimmt stetig ab je größer die Abweichung ist. Die dadurch gegebene Bandbreite für übliche Kaufpreise mit noch hoher Wahrscheinlichkeit um den Verkehrswert hängt ab von der Anzahl und Güte der für die Verkehrswertermittlung aus dem (örtlichen) Grundstücksmarkt ableitbaren Wertermittlungsinformationen. Dazu zählen insbesondere die unter üblichen Marktgegebenheiten (ohne Sonderinteressen von Käufer und Verkäufer) entstandenen Kaufpreise vergleichbarer Wertermittlungsobjekte sowie die objektartbezogenen und örtlichen Marktkenntnisse des Wertermittlers. 

Die vorbeschriebene Sichtweise entspricht auch der obergerichtlichen Rechtsprechung. Im Beschluss des BGH vom 21.11.2014 (XI ZB 12/12) ist formuliert:

„ … In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind bei der Verkehrswertermittlung Schwankungsbreiten von 18% bis 20% als unvermeidbar und noch vertretbar angesehen worden (BGH, Urteile vom 26.April 1961 ¬VZR 183/59, BeckRS 1961, 31348737, vom 26.April 1991 ¬VZR 61/90, MDR 1991, 1169und vom 2.Juli 2004¬VZR 213/03, BGHZ 160, 8, 14). In seiner Entscheidung vom 26.April 1991 (VZR 61/90, MDR 1991, 1169) hat der V.Zivilsenat des Bundesgerichtshofs eine Abweichung von 16,79% sogar als geringfügig bezeichnet. In der Literatur werden im Einzelfall noch höhere Abweichungen von bis zu 30% akzeptiert (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7.Aufl., S.488ff.). Wo im Einzelfall die Toleranzgrenze zu ziehen ist, ist Sache der tatrichterlichen Beurteilung (BGH, Urteil vom 26.April 1991 ¬VZR 61/90, MDR 1991, 1169). … „