Mieterhöhung schreiben: Auf diese Formulierungen kommt es an

Eines gleich vorweg: Nach deutschem Recht kann ein Vermieter die Miete nicht einfach nach eigenem Ermessen und Gutdünken anpassen. Um eine Miete zu erhöhen, muss er bestimmte Vorgaben einhalten und dem Mieter auch nachweisen. Die Grundlage für sämtliche Mieterhöhungen ist dabei die ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist eine Mieterhöhung möglich.

Dennoch benötigen Sie bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete die Zustimmung Ihres Mieters. Sollte er auf Ihr Schreiben nicht reagieren, so ist das als Ablehnung zu interpretieren. Um die Mieterhöhung nun durchzusetzen zu können, müssten Sie also den Klageweg beschreiten. Können Sie für Ihr Studium der ortsüblichen Vergleichsmiete allerdings eine ordentliche Dokumentation vorweisen und nachweisen, dass sie in die Aufarbeitung viel Zeit investiert haben, ist die Klage nur ein formeller Akt. Anders sieht es aus, wenn Ihre Aufarbeitung unvollständig oder mangelhaft ist. In diesem Fall besteht die Gefahr, dass das Gericht die Erhöhung ablehnt.

Die wichtigste Grundlage, um die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln zu können, ist der Mietspiegel. Dieser wird in der Regel alle zwei bis vier Jahre von der Gemeinde oder der Stadt neu erarbeitet und dann veröffentlicht. Die Aufstellung der Mieten können Sie gegen eine Gebühr erwerben.

Der Mietspiegel definiert dabei je nach Lage der Wohnung innerhalb des Ortsgebiets eine Grundmiete. Weitere Faktoren, die hier mit einfließen, sind Zu- und Abschläge für die Lage innerhalb eines Gebäudes, Größe und Alter der Wohnung (inklusive letzter Sanierung oder Renovierung) und der Ausstattung im Allgemeinen. Also wie ist der Fußbodenbelag der Wohnung, die Heizungsart, gibt es Besonderheiten (Einbauküche, Die Klimaanlage)? Die Berechnung erfolgt mittels Punktesystem, sodass am Ende eine Wohnung in die entsprechenden Kategorien eingeteilt werden kann. Der Mietspiegel hilft Ihnen also, auch Ihre Wohnung nach diesen Parametern zu bewerten und nachzuschauen, ob Ihre Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete eines ähnlichen Hauses oder einer ähnlichen Wohnung in der Lage und mit der Ausstattung entspricht.

Wenn Ihnen kein Mietspiegel vorliegt, müssen Sie leider etwas mehr Aufwand betreiben, um Ihre Mieterhöhung umsetzen zu können. Es gibt die Möglichkeit, dass Sie die Netto-Kaltmiete dreier Vergleichswohnungen anführen, die in Lage, Größe und Ausstattung der zu erhöhenden Wohnung wesentlich entsprechen. Allerdings reicht es dabei nicht, dass Sie in Ihrer Mieterhöhung die Immobilien nur erwähnen. Die Vergleichswohnungen müssen von Ihnen ganz klar und nachvollziehbar genannt und beschrieben werden.

Dazu gehört, dass Sie zum Beispiel die Adressen der Vergleichswohnungen angeben, damit sich der Mieter ein Bild vor Ort machen könnte. So darf er auch die dort lebenden Personen nach der Höhe der Miete befragen. Ob der dort lebende Mieter allerdings eine Auskunft geben möchte, ist diesem freigestellt.

In kleinen Gemeinden auf dem Land kann es schwierig werden, vergleichbare Mietwohnungen zu finden. Wenn sie Wohnungen finden, die eine ähnliche Größe haben, heißt das nicht automatisch, dass die Ausstattung passt und vergleichbar mit Ihrer Ausstattung ist. Oder aber die Wohnungen liegen in einem anderen Ort innerhalb der Verbandsgemeinde und können somit nicht als Vergleichsobjekt herangezogen werden.

Doch keine Sorge, es gibt noch eine weitere Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, und zwar mithilfe eines Immobiliengutachters. Er kann den Wert der Wohnung bestimmen und ein Wertgutachten erstellen. Der Gutachter greift für seine Analyse auf eine Datenbank an Immobilien zurück. Mithilfe seines Wertgutachtens können Sie die neue Netto-Kaltmiete in die Mieterhöhung schreiben, ohne Angst vor rechtlichen Hürden haben zu müssen.

Dass eine Mieterhöhung scheitert, hat meistens den Grund, dass in dem Schreiben formale Fehler gemacht wurden. Viele Mieter erkundigen sich nach Erhalt eines Mieterhöhungsschreibens beispielsweise bei einem Mieterverein, ob alles seine Richtigkeit hat. Stößt dieser auf formale Fehler, sieht es für den Vermieter schlecht aus. Je später er selbst seine Fehler im Mieterhöhungsschreiben entdeckt, desto später greift auch die gewünschte Mieterhöhung. Der Mieter kann sich also erstmal entspannt zurücklehnen.

Wenn das Verhältnis zu Ihrem Mieter allerdings in der Vergangenheit gut war, sollten Sie lieber als erstes das direkte Gespräch mit ihm suchen. Erklären Sie Ihrem Mieter die Situation – vielleicht finden Sie gemeinsam eine für Sie beide akzeptable Variante, eine angemessene Mieterhöhung festzulegen. Ein Klageweg ist dann nicht mehr notwendig und das Verhältnis bleibt gut.

Damit eine Mieterhöhung auch rechtlichen Vorgaben standhält, müssen verschiedene Fristen eingehalten werden. Als erstes die Frist, wie lange im Voraus eine Mieterhöhung angekündigt werden muss, bis sie greift. Zudem muss die Frist zwischen zwei Erhöhungen beachtet werden.

Im Mieterhöhungsschreiben muss angekündigt werden, dass die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu zahlen ist. Das heißt, bei einem Mieterhöhungsschreiben vom 13.10.2021 ist die neue Miete ab dem 01.11.2021 zu zahlen.

Die Miete darf aber nicht so schnell nacheinander erhöht werden. Zwischen zwei Erhöhungen der Netto-Kaltmiete müssen mindestens 12 Monate liegen. Hinzu kommt die Frist zur Ankündigung einer Mietererhöhung – das bedeutet, es ergibt sich ein Mindestzeitraum von 15 Monaten zwischen zwei Erhöhungen. Die erstmalige Mieterhöhung muss somit frühestens 15 Monate nach Einzug des Mieters gezahlt werden.

Sollten Sie Ihre Wohnung bisher besonders günstig vermietet haben, können Sie die Netto-Kaltmiete jetzt allerdings nicht so schnell auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Laut Gesetz darf eine Mietwohnung im Zeitraum von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden. So kann es sein, dass die Wohnung auch nach einer 20-prozentigen Erhöhung noch unterhalb des Mietspiegels liegt oder günstiger ist als Vergleichswohnungen. In definierten Ballungsgebieten darf die Kappungsgrenze von 20 Prozent sogar auf 15 Prozent herabgesetzt werden.

Kein Mieter ist von einer Mieterhöhung begeistert. In der Regel wird er also nicht dazu bereit sein, mehr Geld für die Wohnung oder das Haus auszugeben. Damit Ihr Mieterhöhungsschreiben also nicht im Vorfeld schon scheitert, ist es umso wichtiger, dass das Schreiben einer juristischen Prüfung standhält.

In Ihrem Mieterhöhungsschreiben sollten Sie deshalb darauf achten, dass folgende Angaben gemacht werden:

• Angabe der Namen aller Mieter (besonders dann, wenn mehrere Mieter eine Wohnung gemeinsam und gesamtschuldnerisch gemietet haben)
• Aktuelles Datum
• Datum, ab wann die neue Netto-Kaltmiete gilt, natürlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zur Mieterhöhung
• Berechnung der neuen Miete
• Begründung der Mieterhöhung
• Vorgefertigtes Antwortschreiben für den Mieter, dass er der Mieterhöhung zustimmt

Um Ärger von Vorneherein aus dem Weg zu gehen, kann es aber ratsam sein, Mietanpassungen bereits im Mietvertrag festzuhalten. In diesem Fall können Sie dann aber keine vom Vertrag abweichende Mieterhöhung schreiben.

1. Die Staffelmiete

Bei der Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag eine regelmäßige Erhöhung der Kaltmiete vereinbart. Damit ein Staffelmietvertrag aber wirksam ist, muss er folgende Punkte enthalten:

• Zwischen den einzelnen Erhöhungsstufen müssen mindestens 12 Monate liegen
• Eine korrekte Aufstellung der zu zahlenden Netto-Kaltmiete. Eine Formulierung wie etwa, „die Kaltmiete erhöht sich jährlich um zwei Prozent“, ist unzulässig. Dagegen können Sie schreiben: „Die Netto-Kaltmiete erhöht sich alle zwei Jahre: Ab 01.01.2022 auf 550 Euro, ab 01.01.2024 auf 575 Euro, ab 01.01.2026 auf 600 Euro…“ und so weiter
• Bei einer Staffelmiete greift die Regelung, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf, nicht. Stattdessen gilt, dass die Miete durch die Staffelung nicht unbegrenzt erhöht werden darf. Die Obergrenze bildet die ortsübliche Vergleichsmiete plus 20 Prozent.

Achtung: Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind mit einem Staffelmietvertrag nicht zulässig. Auch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen können nicht veranlasst werden.

2. Die Indexmiete

Auch die Indexmiete ist eine Möglichkeit, die Miete regelmäßig zu erhöhen. Bei dieser Variante orientiert sich die Entwicklung der Netto-Kaltmiete am Verbraucherpreisindex. Das bedeutet, dass die Miete an die Inflation gekoppelt ist – steigt die Inflation, steigen auch die Mieten. In guten Jahren mit geringer Inflation kann es dann allerdings auch passieren, dass die Mieten sinken und Vermieter von Wohnungen mit Indexmietvertrag weniger verdienen.

Für die Indexmiete gilt folgendes:

• Zwischen zwei Indexerhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen
• Der Mieter muss für die Erhöhung eine schriftliche Aufforderung erhalten mit dem Nachweis des Verbraucherpreisindexes. Außerdem müssen Sie den Betrag angeben, um den sich die Miete erhöht und wie hoch die neue Netto-Kaltmiete inklusive Startdatum ist
• Wie schon beim Staffelmietvertrag sind Erhöhungen auf eine ortsübliche Vergleichsmiete und aufgrund von Modernisierung nicht möglich

3. Die Modernisierung als Mieterhöhung

Eine letzte Möglichkeit, die Miete zu erhöhen ist, dies über eine Modernisierung zu tun. Dafür muss aber, wie der Name schon sagt, die Wohnung modernisiert werden. Unter Modernisierungsmaßnahmen fällt beispielsweise der Austausch der Fenster, so dass die alten von modernen, dreifach verglasten und somit energieeffizienteren Fenstern ersetzt werden. Die Investitionskosten dürfen dann mit acht Prozent pro Jahr auf die monatliche Netto-Kaltmiete aufgeschlagen werden. Der Mieter muss aber über die Modernisierung vorab informiert werden – zum einen, damit er weiß, wann die Maßnahmen stattfinden und zum anderen, damit er notieren kann, ab wann er eine höhere Miete zahlen muss.