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Alexander Seidl

Mietspiegel: Ermittlung unterschiedlicher Wohnraummieten

Inhaltsverzeichnis

Welche Arten von Mietspiegeln gibt es?

Grundsätzlich sind zwei Arten von Mietspiegeln bekannt: 

  1. Einfacher Mietspiegel
  2. Qualifizierter Mietspiegel. 

Zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln wird bereits seit der letzten Mietrechtsreform aus dem Jahre 2001 unterschieden. Ein Mietspiegel wird gemäß § 558c BGB sinngemäß wie folgt definiert:

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, sofern diese Übersicht durch Interessenvertreter der Mieter gemeinsam oder von der entsprechenden Gemeinde erstellt und anerkannt ist.   

Was definiert einen qualifizierten Mietspiegel?

Wann es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, definiert § 558d BGB. Demnach muss ein qualifizierter Mietspiegel

  • nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
  • nach 4 Jahren komplett neu erstellt und 
  • nach 2 Jahren an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden. 

Die Anpassung an die aktuelle Marktentwicklung kann entweder über den Verbraucherpreisindex oder über eine meist kleinere Stichprobe erfolgen. Beim Bonner Mietspiegel, der unter Rn. 104 aufgeführt ist, handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Ob es sich um einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel handelt, wird für die juristische Bewertung vor allem durch einen Umstand entschieden: Die Vermutung, dass ein als qualifiziert anerkannter Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt.

Bei der Betrachtung deutscher Großstädte finden sich sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel. Beispielsweise handelt es sich beim Kölner Mietspiegel um einen einfachen Mietspiegel. Ein solch einfacher Mietspiegel beruht auf nicht repräsentativ erhobenen Daten, die teils aus Mietdatenbanken einzelner Wohnungsunternehmen stammen. Der einfache Mietspiegel wird zwischen Mietern und Vermietern ausgehandelt. 

Welche statistischen Erstellungsmethoden gibt es?

Generell wird zwischen zwei statistischen Erstellungsmethoden unterschieden:

  • Die Regressionsmethode
    Bei der Erstellung eines Regressionsmietspiegels wird eine sogenannte Regressionsfunktion auf den Mietpreis bestimmt. Auf diese Weise können Wohnungen auch hinsichtlich ihrer Merkmalausprägung bestimmt werden. Für derlei Spezifikationen liegen keine oder nur wenige Daten vor. Maßgeblicher Kritikpunkt an der Regressionsmethode: Der hierbei erstellte mathematische Zusammenhang muss nicht zwingend der Realität entsprechen. 
     
  • Die Tabellenmethode
    Damit über den Tabellenmietspiegel Mietwerte angegeben werden können, muss für jede Merkmalausprägungskombination ausreichend Daten vorhanden sein. Um das Feld eines Mietspiegels füllen zu können, müssen in der einschlägigen Fachliteratur 15 - 30 Wohnungen genannt sein.

Wie steht es um den Mietspiegelverbreitungsgrad?

Mittlerweile halten 93 % aller Metropolen (≥ 1 Million Einwohner) und 88 % der Großstädte (≥ 100.000 Einwohner). Unter den deutschen Großstädten hat Bremen mit über 500.000 Einwohnern als einzige keinen Mietspiegel. Dagegen haben inzwischen sogar 80 % der Mittelstädte (50.000 – 100.000 Einwohner) einen Mietspiegel. 1998 lag der Mietspiegelverbreitungsgrad noch bei 64 %. Auch bei Gemeinden mit 20.000 - 50.000 Einwohnern ist eine anteilige Steigerung der Mietspiegel um 11 Prozent auf heute 44 Prozent zu verzeichnen. 

Dass die Mietspiegelverbreitung innerhalb Deutschlands dennoch Lücken aufweist, hat sich spätestens 2015 im Zuge des in Kraft getretenen Gesetzes „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten…“ gezeigt. Einen qualifizierten Mietspiegel haben demnach lediglich 31,7 % der Städte mit mehr als 100.000 Einwohner.

  < 20.000
Einwohner
20.000 bis < 50.000
Einwohner
50.000 bis < 100.000
Einwohner
≥ 100.000
Einwohner
Insgesamt
Gemeinden mit
Mietspiegel
 2,9 % 41,7 % 72,9 % 89,0 % 5,6 %
Mietspiegel mit
Fremdbezug
2,2 % 15,3 % 12,1% 2,4 % 2,9 %
Qualifizierter
Mietspiegel
0,3 % 3,1 % 8,4 % 31,7 % 0,7 %
Einfacher
Mietspiegel
2,6 % 38,6 % 64,5 % 56,1 % 4,9 %
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