Untervermietung im Gewerberaummietrecht

Das Thema Untervermietung ist vor allem bei Mietern von Gewerberaum beliebt. Das gilt sowohl für die Hauptmieter als auch für deren Untermieter. 

Für die Hauptmieter ist das Thema attraktiv, weil deren Verträge meistens auf lange Zeit geschlossen sind. Läuft es dann wirtschaftlich schlechter, entsteht schnell das Bedürfnis, die Kosten zu senken, indem man zumindest einen Teil der Räume an einen anderen Gewerbetreibenden untervermietet – denn eine Kündigung kommt wegen der zeitlichen Befristung meist nur in Frage, wenn eine erhebliche Pflichtverletzung seitens des Vermieters vorliegt.

Der Untermieter dagegen hat den Vorteil, dass Untermietverträge häufig flexibler zu beenden sind und auch bei der Instandhaltung der Mieträume (Schönheitsreparaturen) sind die Vereinbarungen oft lockerer. Aber auch Vermieter können von Untermietverträgen profitieren, denn leer stehende Geschäftsräume – insbesondere Ladenlokale – mindern die Attraktivität und damit den Marktwert benachbarter Gewerberäume.

Ein wichtiger Unterschied bei der Vermietung von Wohnraum und Gewerberaum liegt darin, dass § 553 BGB, der die teilweise Untervermietung von Räumen regelt, nur für Wohnungen gilt. Die Untervermietung einzelner Räume zu Gewerbezwecken kann ein Hauptvermieter deswegen immer und ohne eine Begründung untersagen.

§ 540 BGB dagegen gilt auch bei Gewerberäumen. Danach ist bei einer vollständigen Gebrauchsüberlassung an Dritte vorher die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Damit soll dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werden, auf die tatsächlichen Nutzer der Räumlichkeiten Einfluss zu nehmen. Allerdings existiert auch hier kein Anspruch auf Untervermietung wie es ihn bei Wohnraummietverhältnissen gibt.

Nur in Ausnahmefällen kann das berechtigte Interesse eines Mieters gegenüber dem Vermieter überwiegen. Dann ist der Vermieter verpflichtet, die Untervermietung zuzulassen. Solche Fälle sind allerdings selten und werden dann über den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB gelöst.

So kündigte beispielsweise ein Vermieter seinem Mieter wegen unerlaubter Untervermietung. Danach schloss der Vermieter dann mit dem Untermieter einen Mietvertrag und kassierte den doppelten Mietzins. In diesem Fall lag auf der Hand, dass der Vermieter überhaupt keine Probleme mit dem Untermieter hatte. Er wollte lediglich ein besseres Geschäft machen und berief sich damit – nach Auffassung des Gerichtes – treuwidrig darauf, dass der Hauptmieter nicht um Erlaubnis für den Untermieter gebeten hatte.

Vor diesem Hintergrund dürfte auch eine formularvertragliche Klausel, mit der jegliche Untervermietung kategorisch ausgeschlossen wird, wohl unwirksam sein.

Nicht durch eine Klausel in einem Formularvertrag abdingbar ist allerdings das Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach kann der Mieter außerordentlich innerhalb der gesetzlichen Frist das Mietverhältnis kündigen, wenn der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung verweigert. Die Erlaubnisverweigerung muss vom Vermieter ausdrücklich erklärt werden. Das bloße Unterlassen einer Antwort bei konkreter Anfrage unter Benennung des Untermieters und angemessener Fristsetzung steht dem gleich.

Wie im Wohnraummietrecht auch gilt das Sonderkündigungsrecht allerdings nur, wenn der Vermieter keinen wichtigen Grund hat, seine Zustimmung zu verweigern. Bei einer Änderung der Nutzungsart – wie die geplante Umwandlung einer Zahnarztpraxis in eine Kleintierpraxis – liegt ein solch wichtiger Grund vor. Ebenso, wenn ein Untermieter mit seinem Geschäft in Konkurrenz zu dem Vermieter selbst oder seinen anderen Mietern treten würde, BGH, Urteil vom 16. September 1981 – VIII ZR 161/80.

Anwaltstipp: Das Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist gerade bei langfristigen Mietverträgen ein beliebter „Trick“ für Mieter, sich vorzeitig und ohne hohe Abstandszahlungen von einem ungünstigen Vertrag zu lösen. Einem Vermieter ist in einer solchen Situation nur zu raten, dass er besonnen reagiert. Häufig wird bei einer Bitte um Zustimmung zur Untervermietung noch kein Untermieter genannt, weil der Mieter sowieso auf eine Ablehnung spekuliert. Hier sollte ein Vermieter deswegen keinesfalls das Ansinnen kategorisch zurückweisen, sondern darauf bestehen, dass ihm der Untermieter benannt wird. Bei einer „provozierten Sonderkündigung“ dürfte es in vielen Fällen gar keinen potenziellen Untermieter geben – und wenn doch, dann ist die Wahrscheinlichkeit relativ hoch, dass es einen wichtigen Grund gibt, mit dem die Untervermietung abgelehnt werden kann.

Abgesehen davon, gibt es bei der Untermiete zahlreiche Besonderheiten und Fallstricke, auf die Eigentümer, Zwischenvermieter sowie Untermieter achten sollten, wenn man nicht so manche unliebsame Überraschung erleben möchte.Wir beraten Sie gern zu diesem Thema.