Gängige Baunebenkosten: Womit ist zu kalkulieren?

Folgende Kosten fallen unter die „üblichen Nebenkosten“:

• Kosten für Erbpacht
• Grundstückskosten
• Honorar des Notars
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für die Finanzierung
• Maklerkosten
• Gebühren für die Erschließung
• Grundbuchkosten

Wir schauen uns im Folgenden diese Kosten noch einmal genauer an. Es handelt sich hier um offensichtliche und gängige Zusatzkosten, die beim Bauen anfallen.

Beim Erwerb eines Grundstücks fallen selbstverständlich Kosten für die erworbene Baufläche an. Je nach Lage und Standort des Grundstücks stellen die Grundstückskosten einen enormen Teil der Gesamtkosten dar. Für den Preis letztlich maßgeblich ist neben der Lage die Größe der erworbenen Parzelle. Das Baugesetzbuch schreibt in § 192 BauGB die Bildung eines Gutachterausschusses für Landkreise oder kreisfreie Städte vor, in die Personen berufen werden, die über sach- und fachkundige Erfahrung im Bereich der Grundstückswertermittlung verfügen – sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke. Neben Ihren Kenntnissen in der Grundstückswertermittlung dürfen diese Personen in der entsprechenden Region nicht hauptsächlich mit der Verwaltung von Grundstücken zu tun haben. Üblicherweise handelt es sich hier um Personen, die in der regionalen Immobilienwirtschaft oder der öffentlichen Verwaltung tätig sind. 

In den meisten Fällen liegen diesem Gutachterausschuss die Kopien aller Kaufverträge der regionalen Immobilienverkäufe vor. Aufgrund dessen lässt sich eine Dokumentation und Analyse aller erzielten Preise der Immobilienverkäufe vornehmen. Der Öffentlichkeit werden diese Daten zur Verfügung gestellt. Interessenten können sich so über die sogenannte Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) und über die Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) informieren und diese Erhebungen einsehen. In manchen Gemeinden werden diese Daten kostenlos zur Verfügung gestellt, andere wiederum erheben einen, meist geringen, Unkostenbeitrag. Teils werden sie auch online oder in einer Druckausgabe veröffentlicht und sind somit kostenfrei. Um diese Daten für die Region, in der Ihr Grundstück liegt, zu erhalten, suchen Sie im Netz nach „Gutachterausschuss“ und geben den Namen der entsprechenden Gemeinde oder des Landkreises ein. Üblicherweise sind die Gutachterausschüsse an Liegenschaftsämtern oder ähnlichen Ämtern angegliedert. Namen und Kontaktdaten einzelner Ansprechpartner eines Gutachterausschusses können Sie meist auf der jeweiligen Internetseite ersehen. 

Ein Abgleich mit den örtlichen Preisdokumentationen des jeweils zuständigen Gutachterausschusses ist vor einem Grundstückskauf dringend geboten, wodurch Sie auch die Kosten für eine Wertermittlung Ihres Grundstücks einsparen können. Die Wertermittlung durch einen Gutachter schlägt meist mit Kosten von bis zu 1.000 Euro oder mehr zu Buche und ist für Sie als Käufer wenig hilfreich. Der Markt regelt den Preis und ein interessantes Grundstück wird Ihnen niemand zu einem niedrigeren Preis veräußern, weil Ihr Gutachter einen entsprechend niedrigen Wert ermittelt hat. Das Grundstück wird aller Erfahrung nach eher an denjenigen veräußert, der bereit ist, den veranschlagten oder sogar einen noch höheren Preis zu bezahlen. Es wird Ihnen also nichts nützen, den geringeren Wert des Grundstücks auf dem Papier nachgewiesen zu haben; am Ende erhalten Sie aufgrund dessen keinen Zuschlag.

Anhand dieses Sachverhalts wird klar, dass es mehr Sinn macht, sich an dem ortsüblichen Preisniveau, das Sie durch die Arbeit des Gutachterausschusses einsehen können, zu orientieren. Aus den Dokumentationen können Sie ersehen, welche Preise für Grundstücke in selber Lage erzielt wurden und ob der verlangte Preis in dieser Größenordnung liegt. Bei einem extremen Unterschied zu den seither erzielten Preisen sollten Sie sich die Sachlage genauer ansehen. Möglicherweise sind die Erhebungen, die der Gutachterausschuss für seine Dokumentation zugrunde gelegt hatte, etwas älter und die Marktpreise sind während den letzten Jahren sprunghaft angestiegen. Dennoch: Extreme Differenzen im Preis sind stets mit Vorsicht zu genießen. Andernfalls laufen Sie Gefahr, ein extrem überteuertes Grundstück zu kaufen, als es am Markt gehandelt würde. 

Viele Jahre wurde die Grunderwerbsteuer in Deutschland einheitlich durch den Bund erhoben. Heutzutage wird diese Steuer von den Bundesländern in unterschiedlicher Höhe erhoben. Der höchste Steuersatz, der inzwischen für den Grunderwerb erhoben wird, liegt mittlerweile bei 6,5 %. Es macht in einer Grenzregion zwischen zwei Bundesländern eventuell tatsächlich Sinn, sich die jeweiligen Steuersätze anzuschauen und dementsprechend im angrenzenden Bundesland zu kaufen. Es gibt allerdings keinen Weg, die Steuer komplett zu umgehen.   

In vielen Bundesländern wird eine Grunderwerbsteuer von maximal 6,5 % erhoben. Beläuft sich der Wert eines Grundstücks auf 150.000 Euro, schlägt die Grunderwerbsteuer beim maximalen Prozentsatz mit 9.750 Euro zu Buche. Das ist eine stattliche Summe und ist dabei lediglich ein Bestandteil der üblichen Nebenkosten beim Bauen. Darüber hinaus wird die Courtage für den Makler fällig und der Notar stellt sein Honorar in Rechnung. Dann liegen sie mit diesen drei Positionen im Nu bei 15.000 Euro oder mehr. Werden dann seitens der Gemeinde, in deren Einzugsbereich Ihr Grundstück liegt, und erhebt Erschließungskosten, kann es richtig teuer werden.

Unter den Erschließungskosten versteht man Kosten für die Kanalisation, für den Straßen- und Gehwegsbau und die Straßenbeleuchtung. Auch diese Kosten belaufen sich üblicherweise auf einen mittleren fünfstelligen Betrag. Sie können also, eh auch nur ein erster Spatenstich auf Ihrem Grundstück durchgeführt wurde, ohne Probleme zwischen 35.000 und 40.000 Euro ausgeben. Müssen Sie auf Ihrem Grundstück vor Baubeginn möglicherweise noch Baumfällarbeiten oder die Bergung eines Blindgängers durchführen lassen, werden rasch weitere 10.000 Euro oder mehr fällig. Möglicherweise ist dann Ihr in die Finanzierung eingebrachtes Eigenkapital bereits vor Baubeginn komplett aufgebraucht.

Das sogenannte verdeckte oder versteckte Bauherrenmodell macht jedoch deutlich, dass es durchaus auch die Gefahr gibt, noch mehr bezahlen zu müssen. Bei diesem Modell verpflichtet sich der Käufer beim Erwerb des Grundstücks zugleich zum Bau mit einem Bauwerkvertrag durch einen Generalunternehmer. Und obgleich das Grundstück von einer ganz anderen Person oder Institution gekauft wurde, gilt ein solcher Vertrag häufig als „verbundenes Geschäft“ oder als „einheitliches Vertragswerk“. Aufgrund dessen entscheidet das Finanzamt, ob die Grunderwerbsteuer lediglich für das Grundstück oder auch für das darauf zu errichtende Haus erhoben wird.

Unser Rechenbeispiel:
Ein Grundstück kostet 150.000 Euro, das zu errichtende Haus ist mit 250.000 Euro veranschlagt. Bei 6 % Grunderwerbsteuer fallen nicht nur 9.000 Euro für das Grundstück, sondern auch 15.000 Euro für das Haus an. 

Es kann sich daher als äußerst klug erweisen, Hausbauvertrag und Grundstückskaufvertrag nur in getrennten Verträgen zu unterschreiben. Dies gestaltet sich jedoch häufig äußerst schwierig, da der Generalunternehmer kein Interesse hat, mit Mitbewerbern in Konkurrenz zu treten. Teils werden hier auch Provisionen mit bisherigen Grundstückseignern vereinbart, die daran partizipieren, dass bereits im Grundstückskaufvertrag festgelegt wird, mit welchem Generalunternehmer im Anschluss gebaut werden muss. Viele Grundstückseigentümer lassen sich darauf ein, ist die Provision entsprechend hoch.

Ein solches Vorgehen ist in Deutschland tatsächlich legal und eine Offenlegungspflicht über die Höhe der (geflossenen) Provision gibt es nicht. Ist es das Grundstück Ihrer Wahl und das zu einem akzeptablen Preis, werden Sie in den sauren Apfel beißen und die Bedingungen des Verkäufers akzeptieren müssen, mit dem Sie bereits den notariellen Kaufvertrag geschlossen haben. Weist der Bauvertrag formale Fehler auf, kommen Sie aus einem solchen Vertrag gegebenenfalls wieder heraus. Andernfalls wird das Finanzamt dies möglicherweise als verbundenes Geschäft einstufen und Sie bezahlen die Grunderwerbsteuer auch für das Gebäude.

Das Finanzamt geht in einigen Fällen auch von einem solchen Geschäft aus, wenn nicht beide Verträge im Notarvertrag stehen. Die Geschäfte für das Finanzamt nachvollziehbar voneinander abzugrenzen, gelingt nur, indem Sie zwischen der Unterzeichnung des Grundstückkaufvertrags und dem Bauvertrag möglichst viel Zeit verstreichen lassen. Hier spricht man eher von Monaten, denn von Wochen. Keinesfalls sollten Sie den Bauvertrag vor dem Grundstückskaufvertrag unterzeichnen. Am Ende erhalten Sie das Grundstück doch nicht und haben einen rechtskräftigen Bauvertrag unterschrieben. 

Der Erbpacht liegt kein Grundstückskauf zugrunde. Der Eigentümer eines Grundstückes verpachtet dieses über einen Erbbaurechtsvertrag an einen Pächter, der es bebauen kann. Und zwar für einen bestimmten Zeitraum, meist liegt dieser zwischen 50 und 99 Jahren, geht das Grundstück zum Zwecke der Bebauung in den Besitz des Erbpachtnehmers über. Die dafür erhobene Pacht wird im Volksmund auch als Erbpachtzins bezeichnet. Nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums geht das Grundstück an den Eigentümer zurück, der den Erbauer des Hauses dann entsprechend entschädigen muss. In den allermeisten Fällen, auch um Streitigkeiten vorzubeugen, wird die Höhe der Rückvergütung bereits im Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Ein häufig genutztes Modell: Es wird ein bestimmter Prozentsatz des später durch einen Gutachter geschätzten Gebäudewertes, vergütet. 

Eine Wertsteigerung, wie es sie bei Grundstücken gibt, kommt bei einem Gebäude im Grunde nicht vor. Ein Beispiel für eine Wertsteigerung des Gebäudes könnte höchstens der Vorbesitzer oder Erbauer sein, sollte es sich hier um eine bekannte Persönlichkeit handeln. In der Regel besteht eher ein gewisser Werteverfall: Die Bausubstanz wird maroder, das Gebäude älter. Die Wertsteigerung eines bebauten Grundstücks hängt überwiegend an der Lage des Grundstücks und den sich in der (näheren) Umgebung verändernden Parametern als am Wert des Gebäudes. Steigert sich der Wert des Grundstücks, geht der Wertzuwachs mit Auslauf der Erbpacht an den Eigentümer über. Auch das macht deutlich, dass die Erbpacht dem Pächter nur überschaubare Vorteile bringt.

Die Erbpacht kann am Ende  gewinnbringend sein, wird möglichst kostensparend gebaut und dies durch den Erbbaurechtsvertrag nicht unterbunden. Gar nicht einmal selten wird bereits in den Erbbaurechtsvertrag mit aufgenommen, dass ein Bauvertrag mit einem Generalunternehmer unterzeichnet werden soll. Die Kosteneffizienz des Bauens hat der Pächter damit nicht mehr selbst in der Hand, ist sogar häufig gezwungen, ein relativ kostspieliges schlüsselfertiges Haus zu bauen. 

Erbpacht ist keinesfalls zu empfehlen, wenn Ihnen als Pächter noch nicht einmal die Entscheidungsfreiheit bleibt, mit welchem finanziellen Einsatz Sie bauen möchten. In einem solchen Fall sollten Sie lieber die Finger davon lassen. 

In Deutschland muss ein jeder Kaufvertrag über ein Grundstück von einem Notar beurkundet werden. Diese Kosten können Sie demzufolge nicht einsparen. Der Notar kann jedoch keine Mondpreise abrechnen, er ist an gesetzliche Bestimmungen gebunden, und zwar an das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Diese Gebührenordnung erlaubt es dem Notar dennoch, einen hohen Satz für seine Leistungen abzurechnen. Derjenige, so sieht es die GNotKG  vor, der den Notar beauftragt, muss diesen denn auch bezahlen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) trifft hier allerdings eine andere Aussage, nach der üblicherweise der Käufer die Kosten bestimmter Positionen zu tragen hat. Im Gesetzestext heißt es dazu: 

Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen.

Sie können also davon ausgehen, dass Sie als Erwerber eines Grundstücks, mit großer Sicherheit die Kosten tragen werden. 

In Kapitel 3 Abschnitt 3 des GNotKG wird die Höhe der Notar-Gebühren geregelt. Im Gesetz heißt es hierzu: 

Der Geschäftswert bei der Beurkundung von Verträgen und Erklärungen bestimmt sich nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, das Beurkundungsgegenstand ist.

Einfacher ausgedrückt bedeutet das: Je hochpreisiger Ihr Grundstück, desto kostspieliger dessen Beurkundung, auch wenn diese inhaltlich weniger umfangreich sein sollte als die Beurkundung eines kostengünstigeren Grundstücks. Für § 112 und § 113, der Gebührenordnung für Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten gilt dasselbe. Auch hier bemisst sich der Beurkundungswert eines Grundstückskaufs gemäß § 47 GNotKG am Kaufpreis des Grundstücks. Dieser Wert wird dann unter Zuhilfenahme einer Gebührentabelle eingeordnet und eine entsprechende Gebühr fällig. Diese Zuordnung erfolgt über die Tabelle in § 34 sowie der Anlage 2. Daneben spielt auch die Anzahl der Gebührensätze eine Rolle, die in Anlage 1 Teil 2 des GNotKG regelt, welche Gebühr für einzelne Leistungen angesetzt werden darf.

Rechenbeispiel Notarkosten nach GNotKG § 34 Anlage 2, Tabelle 2

Ein Makler, der Ihnen ein Grundstück vermittelt, erhebt eine sogenannte Maklercourtage. Mindestens liegt diese Provision bei 3,57 % der Kaufsumme. Zu dieser ungeraden Zahl kommt es, da sie sich aus 3 % der Kaufsumme zuzüglich der 19 % Mehrwertsteuer zusammensetzt. Bei Ihrem Grundstück mit einem Wert von 150.000 Euro würden hier demnach 5.355 Euro an Maklercourtage fällig. Verlangt Ihr Makler jedoch 6 % sind dies zuzüglich der Mehrwertsteuer bereits 7,14 % und somit 10.710 Euro. Makler sind an keinerlei Gebührenordnung oder Gesetz gebunden, können frei entscheiden, wie viel Provision Sie für Vermittlungen nehmen. Das gibt einem Kunden andererseits die Möglichkeit, mit einem Makler dessen Courtage zu verhandeln.

Zu erzielende Provisionen regelt hier der Markt, denn ein Makler in Koblenz wird sich möglicherweise auf eine Verhandlung einlassen, ein Makler in München eher nicht. Der Makler in der bayerischen Landeshauptstadt wird zusehen, an denjenigen zu verkaufen, der seine Provision gesichert bezahlen kann. Im extremsten Fall geht er sogar so weit, manche Makler praktizieren dies bereits, und lässt in den Kaufvertrag eine Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung für seine Forderung mit aufnehmen. Diese Klausel wird jedoch von jedem vernünftigen Notar als nicht angemessen verworfen. Er müsste sich im Ernstfall vorwerfen lassen, zugunsten des Maklers zu agieren. Ein Notar ist eine neutrale Amtsperson und als solche kann er einen Vertrag mit derlei Forderungen eines Maklers nicht beurkunden. 

Für einen Kredit erhebt die Bank Zinsen, das ist jedem Verbraucher geläufig. Im Falle eines Baukredits werden jedoch darüber hinaus noch andere Zinsen fällig. Die Bereitstellungszinsen werden seitens der Bank damit gerechtfertigt, da die Bank die Kreditsumme für Sie zum Abruf bereithält und während dieser Zeit nicht anderweitig damit operieren kann. Es ist sozusagen gebundenes Kapital, mit dem kein Gewinn erwirtschaftet werden kann. Die Bereitstellungszeit werden von den meisten Banken ab dem 3. Monat nach Kreditaufnahme erhoben. Allerdings lassen die meisten Banken mit sich reden, was diese Zinsart anbelangt.

Sie haben also eine Kreditsumme über 350.000 Euro aufgenommen und mit Ihrer Bank einen Bereitstellungszins in Höhe von 0,25 % vereinbart. Für die noch nicht abgerufene Kreditsumme würden demnach jeden einzelnen Monat 875 Euro fällig. Bei einer Verzögerung Ihres Bauprojekts sind das nach 6 Monaten satte 5.250 Euro. Ist es Ihnen gelungen, den Bereitstellungszins gut zu verhandeln und wird dieser erst nach einer Frist von 6 Monaten fällig, haben sie in diesem Fall Glück. 

Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Um ohne jeden Zweifel rechtlich nachzuweisen, dass Sie der neue Eigentümer des Grundstücks sind, wird eine Umschreibung des Eigentums im Grundbuch notwendig. Üblicherweise wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung vorab im Grundbuch eingetragen, da eine Eigentumsumschreibung Monate dauern kann. Mit dieser Auflassungsvormerkung wird vorab dokumentiert, dass Sie der neue Eigentümer sind. Dem entgegenstehende Verfügungen durch den Verkäufer sind rechtlich ungültig. Für die Umschreibung des Eigentums fällt eine Gebühr von ca. 500 Euro an. 

Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch
Finanzieren Sie Ihren Grundstückskauf über einen Kredit, steht auch der Eintrag einer Hypothek oder aber einer Grundschuld im Grundbuch an, mit der sich die Bank den gewährten Kredit absichert. Die Höhe der Eintragungsgebühr beträgt normalerweise 0,25 bis 0,30 Prozent der Kreditsumme. Beläuft sich Ihre Kreditsumme also auf, sagen wir mal, insgesamt 350.000 Euro, müssen Sie hier mit Kosten zwischen 875 Euro und 1.050 Euro kalkulieren.

Versicherungskosten
Planen Sie ein Bauvorhaben, dürfen Sie die Versicherungskosten beispielsweise zur Absicherung der Baustelle nicht vergessen. Teils sind solche Versicherungskosten von Ihnen oder dem Bauunternehmen als beauftragende Person, getragen werden, teilweise können diese auch auf alle Beteiligten umgelegt werden (Bauleistungsversicherung). Die wichtigsten Versicherungen auf einen Blick:

• Versicherung der Bauleistung (zum Schutz vor Diebstahl und Beschädigung, Umlegung auf alle beteiligten Firmen möglich) 
• Haftpflichtversicherung für Bauherren (sichert gegen Haftungsfälle ab, die aus dem Betrieb der Baustelle resultieren. Umlegung nicht möglich, der Bauherr trägt diese selbst)
• Versicherung der Bauhelfer (Pflichtversicherung bei der Berufsgenossenschaft für private Helfer am Bau)
• Feuerrohbauversicherung (zum Schutz vor Feuer am Bau, Abschluss meist in Kombination mit späterer Gebäudeversicherung) 
• Haftpflichtversicherung von Ingenieuren, Planern und Unternehmern (diese müssen diese selbst tragen)
• Unfallversicherung (Für jeden Helfer am Bau ein Muss)

Versicherungskosten sind stark abhängig vom jeweiligen Versicherer und differieren vor allem im Preis oft erheblich. Leistungen und Tarife im Internet zu vergleichen, stellt kein großes Problem dar. Im Vergleich zu allen übrigen hier aufgeführten Kosten sind die Versicherungskosten eher überschaubar und zudem sind diese verlässlich kalkulierbar. 

Erschließungsgebühren
Beim Kauf eines Grundstücks müssen die Kosten für die Erschließung in jedem Fall genannt sein. Liegt Ihr Grundstück in einem Neubaugebiet, kommen diese Kosten auf jeden Fall auf Sie als Anlieger zu, so will es der Gesetzgeber. Handelt es sich bei Ihrem Grundstück um eines in einem Bestandsgebiet können Kosten für den Unterhalt der öffentlichen Infrastruktur erhoben werden. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, den Stand der Erschließung  vor dem Erwerb eines Grundstücks zu überprüfen.