Was gilt es bei der Wertermittlung einer Eigentumswohnung zu beachten?

Eigentum ist nicht gleich Eigentum – es gibt viele verschiedene Formen von Eigentum. Die in diesem Artikel relevanten Eigentumsbegriffe sind

• das Wohneigentum,
• das Teileigentum,
• das Sondereigentum, das einem Wohnzweck dient,
• das Miteigentum und
• das Sondereigentum, das keinem Wohnzweck dient.

Bei der Bewertung von Wohnungseigentum ist ebenso folgende Aufteilung des Eigentums wichtig:

Zusätzlich ist besonders beim Vergleichswertverfahren der Unterschied zwischen bezugsfreien und vermieteten Eigentumswohnungen sichtbar zu machen.

• Bezugsfreie Eigentumswohnungen stehen dem Erwerber sofort zu seinem eigenen Zweck zur Verfügung.
• Bei vermieteten Eigentumswohnungen hingegen besteht zum Zeitpunkt der Veräußerung ein Mietverhältnis.

Bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen wird zwischen dem Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren unterschieden.

Das wichtigste Wertermittlungsverfahren ist das Vergleichswertverfahren. Dieses wird auch am häufigsten angewendet, wobei Vergleichswerte zur Verfügung stehen müssen.

Das Ertragswertverfahren wird dann genutzt, wenn die Eigentumswohnungen nicht für den Eigenbedarf genutzt werden, sondern als Renditeobjekte fungieren.

Das Sachwertverfahren wird nur sehr selten verwendet. Geläufig ist es bei der Wertermittlung von Zweifamilienhäusern oder wenn mehrere Häuser als Wohnungseigentum auf einem Grundstück errichtet wurden. In der Regel ist die Anwendung des Sachwertverfahrens generell etwas schwieriger.

Es werden zwei Methoden unterschieden: die direkte und die deduktive Wertermittlung.

Die deduktive Methode beruht darauf, dass der Wert der Gesamtanlage ermittelt wird und dieser anschließend in einzelne Eigentumswohnungen aufzuspalten ist. Diese Aufspaltung kann jedoch zu Fehlern führen, da zusätzlichen Rechenschritten notwendig sind. Am häufigsten angewendet wird dieses Verfahren beim Sachwertverfahren, da es bei diesem besonders schwer sein kann, die einzelnen Sachwerte separater Eigentumswohnungen zu ermitteln.

Bei der direkten Methode wird direkt der Wert des Wohnungseigentums ermittelt. Dadurch können Fehler aus der Aufspaltung des gesamten Objektes in einzelne Wohnungen vermieden werden. Am häufigsten angewendet wird diese Methode bei der Vergleichswertermittlung und der Ertragswertermittlung.

Das Vergleichswertverfahren ist das am häufigsten angewendete Wertermittlungsverfahren. Dabei wird zwischen zwei verschiedenen Vorgehensweisen unterschieden:

Beim direkten Vergleichswertverfahren wird laut Paragraf 15, Absatz eins der Immobilienwertermittlungsverordnung der Vergleichswert aus verschiedenen Vergleichspreisen ermittelt. Die Vergleichspreise ergeben sich aus den Kaufpreisen jener Grundstücke, die bezogen auf die Grundstücksmerkmale hinreichend mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen. Finden sich in dem jeweiligen Gebiet keine oder zu wenige Vergleichspreise, können auch Preise aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Kommt es zu einer Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder zu einer Abweichung der Grundstücksmerkmale ist es möglich, diese über Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden anstelle von Vergleichspreisen Vergleichsfaktoren eingesetzt. Anwendung findet dieses Verfahren größtenteils bei bebauten Grundstücken. Laut Paragraf 15, Absatz zwei der Immobilienwertermittlungsverordnung ergibt sich der Vergleichswert durch Vervielfältigung der Bezugsgröße des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Bei dieser Methode können Vergleichsfaktoren herangezogen werden, deren Grundstücke nur hinreichend mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen.

Obwohl es sich um das gängigste Verfahren handelt, ist es nur anwendbar, wenn ausreichend geeignete Vergleichspreise zur Verfügung stehen. Diese werden in der Kaufpreissammlung dargestellt. Problematisch ist es, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale in der Kaufpreissammlung nicht ausreichend beschrieben sind und deshalb nicht sicher davon ausgegangen werden kann, dass die Vergleichspreise für einen Vergleich geeignet sind.

Da das Vergleichswertverfahren jedoch eine wichtige Rolle in der Wertermittlung einnimmt, veröffentlichen Gutachterausschüsse sogenannte Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke. Diese beschreiben verschiedene Durchschnittswerte für Preise von Eigentumswohnungen. Meist werden sie in Durchschnittswerten pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben und oft als Gebäudefaktoren bezeichnet.

Es gibt noch weitere untergeordnete Arten des Vergleichswertverfahrens: die Regressionsanalyse und das Wohnwertverfahren. Diese gelten jedoch etwas veraltet und werden aus diesem Grund kaum noch verwendet.

Der Ablauf des Vergleichswertverfahrens bei Eigentumswohnungen ist größtenteils derselbe wie beim allgemeinen Vergleichswertverfahren, nur, dass die erläuterten Merkmale für Eigentumswohnungen beachtet werden müssen.

Marktwerte sind stark abhängig von Grundstücksmerkmalen. Beim Vergleichsverfahren müssen Abweichungen mithilfe von Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten beachtet werden. Die wichtigsten zu beachtenden Grundstücksmerkmale sind:

• die Lage
• die Himmelsrichtung
• Baujahr, Alter und Restnutzungsdauer
• Größe der Wohnlage, Anzahl der Wohneinheiten
• Einfluss der Geschosslage
• die Ausstattung
• Balkon und Terrasse
• Stellplätze
• bestehende Mietverhältnisse

Da jedes Grundstück einzigartig ist und sich an unterschiedlichen Standorten befinden, muss die Lage in jedem Fall beachtet werden. Grundsätzlich wird dabei unterschieden zwischen:

• Makrolage
• Mikrolage

Die Makrolage beschreibt das großräumige Umfeld einer Immobilie. Dies kann beispielsweise die Region, die Stadt oder ein gesamter Stadtteil sein. Folgende Merkmale werden dabei berücksichtigt:

• Die Lage eines Wohnquartiers innerhalb eines Stadtgebiets, auch bekannt als Zentralität oder Ortslage
• Verkehrsanbindungen
• Infrastruktur der Region, beispielsweise öffentliche Einrichtungen, wie Schulen, Universitäten, Krankenhäuser und andere
• Demografische Entwicklung einer Region
• Angebot und Nachfrage an Wohnimmobilien

Die Mikrolage beschreibt das direkte Wohnumfeld vor Ort. Darunter fallen beispielsweise folgende Kriterien:

• die Infrastruktur in einem Wohnviertel, wie Geschäfte, Restaurants oder Cafés
• die Entfernung zu kulturellen Einrichtungen, wie die Entfernung zu Museen, Opern oder Kinos
• die Entfernung zu Parks
• die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmittel

Die Himmelsrichtung sind bei der Wertermittlung in jedem Fall zu berücksichtigen, da ihnen unterschiedliche Eigenschaften zugesprochen werden. Die Westseite gilt beispielsweise als Wetterseite und ist mit großen Fensterfronten auszustatten. Eine gute Ausrichtung von Zimmern ist gen Norden und die Sonneneinstrahlung kann als kostenlose Energiequelle genutzt werden, wenn sie gut in die Wohnung hinein strahlen kann. Ein Balkon auf der Nordseite eines Gebäudes ist weniger wert als ein Balkon auf der Südseite eines Gebäudes.

So kann die Himmelsrichtung mittels verschiedener Umrechnungsfaktoren beachtet werden. Eine mögliche Darstellung der Umrechnungsfaktoren bezogen auf die Himmelsrichtung finden Sie in folgender Grafik.

Das Alter einer Immobilie hat ebenso einen Einfluss auf den Wert. Handelt es sich um einen Neubau, ist der Wert deutlich höher als bei einer älteren Immobilie, deren Restnutzungsdauer nur noch wenige Jahre beträgt.

Beachtet wird das Alter einer Immobilie mittels der Alterswertminderung, durch die es zu Abschlägen des Wertes kommen kann. Sie wird berechnet, indem die Differenz der Gesamt- und Restnutzungsdauer durch die Gesamtnutzungsdauer dividiert wird.

Eine Immobilie kann auch Zuschläge aufgrund ihres Alters oder der Restnutzungsdauer erhalten.

Wird beispielsweise ein 100 Jahre altes Gebäude kernsaniert, erfolgt eine Verjüngung und es entspricht nach der Vollendung dem Zustand eines Neubaus.

Generell gilt bezüglich der Größe einer Wohnanlage eine einfache Regel:

Demzufolge sind bei vielen Wohneinheiten Abschläge anzusetzen, während bei einer geringen Anzahl an Wohneinheiten Zuschläge angesetzt werden können.

Der Standort einer Eigentumswohnung innerhalb eines Gebäudes hat auch einen Einfluss auf ihren Wert. Generell kann im Erdgeschoss von einem verminderten Wert ausgegangen werden, als im ersten Obergeschoss. Verfügt das Erdgeschoss hingegen über eine Gartenfläche, steigt ihr Wert.

Bei der Betrachtung der Vollgeschosse müssen viele Eigenschaften berücksichtigt werden. In einem Altbau ohne Fahrstuhl mindert sich der Wert einer Eigentumswohnung in den oberen Geschossen, obwohl diese über mehr Licht und eine bessere Aussicht verfügen. Ist hingegen ein Fahrstuhl vorhanden, steigt der Wert der oberen Eigentumswohnungen im Vergleich zur Erdgeschosswohnung.

Anhand der Beispiele wird klar, dass bei der Berücksichtigung der Geschosse auf einiges zu achten ist.

Ausstattungsmerkmale sind im Wohnraum eingebauten und installierten Teile. Bei der Bewertung wird besonders auf folgende geachtet:

• sanitäre Einrichtungen
• Heizung/ Warmwasser
• Heizungseinrichtungen
• Kücheneinrichtungen
• Fußböden
• Fenster und Türen
• Besondere Isolierungen
• Gemeinschaftseinrichtungen
• Decken und Wände (Holz, Stuck, Tapete)
• Keller und Speicherräume
• Wandschränke/ Garderoben/ offener Kamin

Unterschieden wird bei der Ausstattung verschiedene Stufen:

• Einfache Ausstattung
• Mittlere Ausstattung
• Gehobene Ausstattung
• Luxus

Meist haben Eigentumswohnungen ohne Balkon oder Terrasse einen geminderten Wert gegenüber Eigentumswohnungen, die solche besitzen.

Eigentumswohnungen, die über einen eigenen Stellplatz verfügen, haben in der Regel einen höheren Wert als andere. Dies liegt vor allem daran, dass die Nachfrage an Parkmöglichkeiten besonders in Innenstädten sehr groß ist und so Parkmöglichkeiten an Wert gewinnen.

Eigentumswohnungen, bei denen Mietverhältnisse schon existieren, haben meist eine geringere Nachfrage, da die Möglichkeit auf Eigenbedarf dadurch sinkt. Auf Eigenbedarf zu klagen, ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich oder nur über einen langwierigen Verfahrensweg zu realisieren. Dadurch müssen deutliche Preisabschläge bei vermieteten Immobilien hingenommen werden.

Das Ertragswertverfahren wird am häufigsten bei Eigentumswohnungen angewendet, die mit Mietwohnungen vergleichbar sind. Dabei wird der marktübliche erzielbare Ertrag zur Wertermittlung herangezogen. Bei vermieteten Objekten muss zusätzlich der Mietvertrag hinzugezogen werden, sodass Abweichungen der vertraglich geregelten Miete zur marktüblichen Miete erkannt und beachtet werden können.

Gleichzeitig sind, wie beim Vergleichswertverfahren, die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu beachten.

Der Ablauf des Verfahrens ist derselbe, wie beim allgemeinen Ertragswertverfahren. Dabei sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten:

Die Bewirtschaftungskosten werden auf Betriebskosten des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums aufgeteilt. Die tatsächlich anfallenden Bewirtschaftungskosten sind aus einer Jahresrechnung zu entnehmen. Dabei ist zu beachten, dass die marktüblichen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten verfälscht worden sein können, indem es in den Vorjahren zu weniger Instandhaltung gekommen ist oder durch ein preisbeeinflussendes Verhalten des Verwalters. Bewirtschaftungskosten des Sondereigentums, die in der Jahresrechnung nicht beachtet wurden, sind nachträglich zu berücksichtigen.

Bei den Bewirtschaftungskosten ist folgendes zusätzlich zu beachten:

• Die Verwaltungskosten sind stark abhängig von der Größe der Wohnanlage. Generell kann bei großen Wohnanlagen von geringeren Kosten ausgegangen werden als bei kleineren. Angesetzt sind die Verwaltungskosten in Paragraf 41 der zweiten Berechnungsverordnung.
• Für die Instandhaltungskosten können die gleichen Kosten angegeben werden, wie sie für vergleichbaren Wohnraum anfallen. Die Erfahrung hat jedoch gezeigt, dass sie meist höher anfallen.
• Zusätzlich sind Erhaltungsrücklagen zu identifizieren. Das sind Rücklagen, die in einigen Fällen verpflichtend gebildet werden müssen, um ungewöhnlich hohe Kosten damit zu decken. Wird von marktüblich anfallenden Instandhaltungskosten ausgegangen, sind die Erhaltungsrücklagen nicht weiter zu beachten. Handelt es sich hingegen um Umlagen, die über das übliche Wohngeld hinaus gehen, vermindern sie den Wert einer Immobilie. 

Das Sachwertverfahren wird mittels deduktiver Methode durchgeführt. Dabei wird zunächst der Sachwert des Gesamtobjekts ermittelt. Daraus werden die Werte der Eigentumswohnungen ermittelt, indem der Wert der Eigentumswohnungen als Bruchteil des Grundstückssachwerts beachtet wird.

Das Verfahren gilt als fehlerfrei, wenn die Miteigentumsanteile nach Quadratmeter Wohnfläche an der Gesamtfläche aufgeteilt wurden und die Flächenverhältnisse den Wertverhältnissen entsprechen.

Handelt es sich um eine Mischnutzung, befindet sich also im Erdgeschoss beispielsweise ein Laden, richten sich die Kaufpreise nach den jeweiligen Ertragserwartungen. Dies führt dazu, dass bei besonders ertragshohen Läden ein höherer Preis möglich wäre, als der Miteigentumsanteil ergeben würde.

Daraus ergibt sich das Problem, dass bei diesem Verfahren die Miteigentumsanteile oft falsch aufgeteilt werden. Zusätzlich ist es bei diesem Verfahren schwierig, die Marktlage ausreichend zu berücksichtigen.