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Florian J. Fischer

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB im Detail erklärt

Inhaltsverzeichnis

Ist der Verkehrswert der Marktwert?

Der Marktwert ist der Marktpreis eines Wirtschaftsobjekts. Dieser wird ihm von den Marktteilnehmern eines Marktes beigemessen. Der Marktwert einer Immobilie ist eine Unterart dieser Wertzuschreibung. Wohn- und Gewerbeimmobilien sind Wirtschaftsobjekte. Der allgemeine Immobilienmarkt, besonders der Wohnungsmarkt, steht für den Markt und die Nachfrager beziehungsweise Anbieter von Immobilien für die Gruppe der Marktteilnehmer.

Durch die Modifizierung des Baugesetzbuches (BauGB) im Juli 2004 wurde bei der Legaldefinition explizit klargestellt, dass der Begriff Marktwert synonym für den Begriff Verkehrswert (§ 194 BauGB) zu verwenden ist sowie der haushaltsrechtliche Begriff des „vollen Wertes“ (§ 63 Abs. 3 BHO). Im Rahmen der Wertermittlung werden Markt- als auch Verkehrswert bestimmt.

Was sagt der Verkehrswert aus?

Der Verkehrswert ist die rechnerische Größe, die bei Immobilienkäufen oder -verkäufen zum Tragen kommt. Seine gesetzliche Verankerung findet er in Paragraf 194 des Baugesetzbuchs (BauGB). Diese rechnerische Größe ist abhängig von dem Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung hätte erzielt werden können. Der Verkehrswert beschreibt das Ergebnis der Kaufverhandlung; den Preis, auf den sich die Marktteilnehmer (Käufer/Verkäufer) letztlich geeinigt haben. § 194 BauGB:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Von was wird der Verkehrswert bestimmt?

Tatsächlich bestimmt der von Käufer und Verkäufer gemeinsam vereinbarte Preis den Wert. Landläufig wird davon ausgegangen, dies wäre umgekehrt. Jeder der beiden Parteien hat eine Vorstellung über die Höhe dieses Wertes. Man könnte auch sagen, jedem ist das Objekt einen bestimmten Betrag wert. Durch die Verhandlungen zur Preisfindung verständigen sich Käufer und Verkäufer unter Berücksichtigung der Marktsituation auf den Kaufpreis. Dieser wird über oder unter der jeweiligen Vorstellung liegen.

Der Verkehrswert und das Stichtagsprinzip

„...der Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht...“  – Mit dieser Formulierung im § 194 BauGB ist das sogenannte „Stichtagsprinzip“ gemeint. Verkäufer und Käufer stellen sich häufig die Frage, wie sich die Preise wohl in Zukunft entwickeln werden oder ob sie in ein paar Jahren einen höheren Preis erzielen können oder bezahlen müssen. Eine Prognose über mögliche Preisentwicklungen abzugeben, kommt Glaskugel-Leserei gleich. Was sich jedoch durchaus zuverlässig sagen lässt: Ergebnisse von Wertermittlungen haben eine Halbwertszeit von etwa drei bis sechs Monate. Gibt es eine turbulente Marktentwicklung, muss eine Immobilie gegebenenfalls nach Ablauf von drei bis sechs Monaten noch einmal neu bewertet werden. Bleibt die Marktentwicklung stabil, kann der Wert fortgeschrieben werden.

Grundsätzlich ist es möglich, eine Wertermittlung für einen in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt vorzunehmen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Immobilien in Unternehmen eingebracht wurden, und es war zum eigentlichen Zeitpunkt versäumt, die entsprechenden Werte dafür festzulegen. Sollten sich die Geschäftspartner zu einem späteren Zeitpunkt trennen oder wird der Wert für die Bilanz benötigt, müsste eine Wertermittlung nachträglich vorgenommen werden. 

In den meisten Fällen, in der eine nachträgliche Ermittlung notwendig wird, handelt es sich um Ehescheidungen oder Trennungen einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft. Ein Partner hat beispielsweise die Mittel für ein Grundrundstück, der Andere bezahlt (beispielsweise aufgrund einer Erbschaft) das Haus. Falls die Modalitäten über den Einbringungswert nicht bereits in einem Ehevertrag geregelt sind, müssen sich die Beteiligten im Falle einer Trennung damit auseinandersetzen. Da nun die alten Werte (Grundstückspreise/Richtwerte, Herstellungskosten) bekannt sind, kann auf den Zeitpunkt der Einbringung der Verkehrswert ermittelt werden.

Verkehrswert: Was versteht man unter dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr?

Mit der Formulierung des „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs“ in § 194 BauGB wird das Vorgehen der am Markt agierenden Akteure beschrieben. Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist auch die Spekulation inbegriffen, die seitens der Banken per Gesetz theoretisch ausgeschlossen ist. 

Verkehrswert ermitteln: Welche rechtlichen Gegebenheiten sind zu beachten?

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts sind sowohl privat-rechtliche Gegebenheiten (zum Beispiel Miet- und Pachtverträge, Dienstbarkeiten und Wohnrecht) als auch öffentlich-rechtliche Gegebenheiten (zum Beispiel Baulasten, Denkmalschutz, Bauordnung und Naturschutz) zu berücksichtigen.

Verkehrswert: Tatsächliche Eigenschaften

Nutzbarkeit beziehungsweise Verwendbarkeit der Immobilie fallen sowohl unter die „tatsächlichen Eigenschaften“ wie die Art der Immobilie. Hier werden grundlegend zwei Punkte unterschieden:   

  • Immobilien als reinen oder teilweisen Selbstbezug 
  • Immobilien als Investitionsgut, Kapitalanlage, Renditeobjekt (Nutzung durch Dritte)

Nutzbarkeit und Verwendbarkeit wird in Grundstück ohne Bebauung, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wochenendgrundstück mit Bebauung, Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbeanwesen, Industriehalle oder -betrieb, Eigentumswohnung, gewerbliches Teileigentum, Acker mit und ohne Feldscheune, landwirtschaftlicher Betrieb, Bürohaus, Tankstelle, Gasthaus, Hotel, Apotheke, Einkaufscenter, Theater, Kino, Schule, Kindergarten, Krankenhaus, Museum, Alten- und Pflegeheime, Amts- und Verwaltungsgebäude unterschieden.

Verkehrswert: Sonstige Beschaffenheit

Unter dem Passus „sonstiger Beschaffenheit“ in § 194 BauGB versteht man die Gebäude- und Dachform, den Baustil, Bau- und Pflegezustand, die Bauweise (zum Beispiel Massivhaus, Fertighaus, Skelettbauweise in Stahl oder Beton). Des weiteren werden darunter erforderliche Modernisierungs-, Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen um die zukünftige Nutzung zu gewährleisten beschrieben. Bei unbebauten Grundstücken ist die Prüfung gemeint, die einer möglichen Bebauung oder einer möglichen Nutzung vorangeht. Darüber hinaus fällt die Bodenbeschaffenheit (Tragfähigkeit, Grundwassertiefe, Altlasten) unter „sonstige Beschaffenheit“. Auch die Nutzung optimierende Um-, An- und Ausbauten oder mögliche Erweiterungen sind hier gemeint. Begrifflichkeiten wie Entkernung und Ausbau eines erhaltenswerten Rohbaus, Abriss, Neubau oder Ersatzbau werden auch unter „sonstiger Beschaffenheit“ verstanden.

Verkehrswert: Grundstückslage

Die Lage eines Grundstücks ist eines der entscheidenden Kriterien bei der ersten Beurteilung einer Immobilie. Selbstverständlich zählen auch der Wohn- und Freizeitwert sowie das Wohnumfeld. Die Lage ist und bleibt jedoch das anfänglich Entscheidende. Hier unterscheiden wir zwischen „Makro-, Mikro- und Detaillage“.

Verkehrswert: Was versteht man unter einem Grundstück?

Landläufig versteht man unter dem Begriff des Grundstücks einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche. Hier ist jedoch zu differenzieren; zwischen einem Grund- und einem Flurstück. Ein Flurstück entsteht durch amtliche Vermessung eines Teils der Erdoberfläche, es wird ihm eine Flurstücksnummer zugeordnet und es erfolgt die Verzeichnung beim Liegenschaftskataster mit Flurstücksnummer und Größe. 

Ein Grundstück entsteht per Gesetz durch die Anlage eines Grundbuchblattes über das entsprechende Flurstück. Es kann auch durch die Verzeichnung im Bestand des Grundbuchblattes handelbar werden. Diese Sachverhalte werden in der Grundbuchordnung GBO geregelt.

Ein Flurstück kann daher nicht aus mehreren Grundstücken; ein Grundstück jedoch aus mehreren Flurstücken bestehen. 

Die Bezeichnung Grundstück findet sowohl für ein bebautes als auch für ein unbebautes Grundstück Anwendung. Ist der Verkehrswert für ein bebautes Grundstück zu ermitteln, fließt in die Wertermittlung auch immer auf das Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 BGB) mit ein.

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