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Florian Fischer

Was sind Baulasten? Welche Arten gibt es und wie kann man diese löschen?

Inhaltsverzeichnis

Was sind Baulasten?

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die Grundstückseigentümer über gültige bauordnungsrechtliche Vorschriften hinaus für ihre Grundstücke übernehmen können. Diese Verpflichtungen erfolgen durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und werden durch Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam.

Eingeführt wurde die Regelung der Baulast, um größere Freiheiten bei der Umsetzung von Bauvorhaben zu erlauben. Denn insbesondere für die Bebauung kleinteiliger oder ungünstig gelegener Parzellen können bauordnungsrechtliche Vorschriften eine große Herausforderung darstellen. Das betrifft zum Beispiel:

  • Zufahrtswege
  • Gebäudeabstände
  • Freiflächen

Vor der Einführung der Baulast wurden hierzu oft privatrechtliche Vereinbarungen getroffen, etwa in Form von Grunddienstbarkeiten. Diese haben jedoch den Nachteil, dass sie ohne Mitsprache der Behörde geändert oder aufgehoben werden können. So konnten baurechtswidrige Zustände entstehen – anders als bei der öffentlich-rechtlichen Regelung der Baulast.

Bis auf Bayern haben alle Bundesländer Vorschriften zur Baulast in ihre jeweilige Landesbauordnung aufgenommen.

Gesetzliche Definition von Baulasten

Die gesetzlichen Regelungen zur Baulast sind in § 83 der Musterbauordnung (MBO) wie folgt definiert:

„(1) Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern.“

„(2) Die Erklärung nach Absatz 1 bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden."

„(3) Die Baulast geht durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten angehört werden. Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam."

„(4) Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. In das Baulastenverzeichnis können auch eingetragen werden
1. andere baurechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen,
2. Auflagen, Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte."

„(5) Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen.“

Wie beantrage und lösche ich eine Baulast?

Gemäß § 83 Abs. 1 MBO kann nur der Grundstückseigentümer selbst die Eintragung einer Baulast beantragen. Der Inhalt der Baulast darf sich nicht mit ohnehin gültigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften überschneiden; beispielsweise können Regelungen aus dem Bebauungsplan nicht zusätzlich zur Baulast erklärt werden. Die Erklärung des Baulastgebers muss schriftlich erfolgen (§ 83 Abs. 2 MBO).

Wirksam wird die Baulast mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Die durch die Baulast übernommenen Verpflichtungen sollen auf Dauer gesichert werden. Daher wirkt die Eintragung im Baulastenverzeichnis gegenüber dem Rechtsnachfolger selbst im Falle einer Zwangsversteigerung – anders als bei privatrechtlichen Verpflichtungen wie einer Grunddienstbarkeit.

Die Löschung einer Baulast aus dem Baulastenverzeichnis ist nur möglich, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht; dazu ist das Einverständnis der Bauaufsichtsbehörde erforderlich (§ 83 Abs. 3 MBO). Vor der Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde sollen Baulastgeber und Baulastnehmer angehört werden. Unter der Voraussetzung, dass kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht, kann diese jedoch auch gegen den Willen des Baulastnehmers gelöscht werden. Mit der schriftlichen Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde wird die Baulast aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht.

Baulastarten und Anwendungsbeispiele

Eine Baulast muss den Zweck erfüllen, baurechtliche Vorschriften zu sichern. Eine Verpflichtung wird in der Regel dann als Baulast zugelassen, wenn die Bauaufsichtsbehörde für die Durchsetzung der Verpflichtung zuständig ist. Sie kann nur aus einem konkreten Anlass heraus begründet werden, etwa bei der Beantragung eines Bauvorhabens.

Einen Überblick über die verschiedenen Baulastarten, die gesetzlichen Regelungen nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg sowie Anwendungsbeispiele zeigen wir nachfolgend:

1. Was genau ist die Abstandsflächenbaulast?

Mit der Abstandflächenbaulast können erforderliche Abstandsflächen für ein Grundstück auf benachbarte Grundstücke ausgedehnt werden.

§ 7 LBO BW:

„Soweit nach diesem Gesetz oder nach Vorschriften auf Grund dieses Gesetzes Abstände und Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst liegen müssen, dürfen sie sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. Vorschriften, nach denen in den Abstandsflächen bauliche Anlagen zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können, bleiben unberührt.“

 

Hier ein Beispiel zur Abstandsflächenbaulast

Ohne Baulast erlaubt der erforderliche Grenzabstand von jeweils 3 m auf Grundstück 2 eine Bebauung von lediglich 6 m Breite. Durch eine 2 m breite Abstandsflächenbaulast auf Grundstück 1 kann entsprechend Bebauungsbreite hinzugewonnen werden. Bei einer Bebauung von Grundstück 1 müssen nun 5 m Abstand zu Grundstück 2 gehalten werden.

2. Was versteht man unter Stellplatzbaulast?

Die Stellplatzbaulast sichert erforderliche Stellplätze für ein Grundstück auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung.

§ 37 Abs. 5 LBO BW:

„Die notwendigen Stellplätze oder Garagen sind herzustellen

  1. auf dem Baugrundstück,
  2. auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung oder
  3. mit Zustimmung der Gemeinde auf einem Grundstück in der Gemeinde.

Die Herstellung auf einem anderen als dem Baugrundstück muss für diesen Zweck durch Baulast gesichert sein. Die Baurechtsbehörde kann, wenn Gründe des Verkehrs dies erfordern, mit Zustimmung der Gemeinde bestimmen, ob die Stellplätze oder Garagen auf dem Baugrundstück oder auf einem anderen Grundstück herzustellen sind.“

Hier ein Beispiel zur Stellplatzbaulast

Für die beabsichtigte Bebauung von Grundstück 2 müssen fünf Stellplätze nachgewiesen werden. Damit das Grundstück wirtschaftlich bebaut werden kann, beispielsweise zur Vermeidung einer Durchfahrt, sichert eine Stellplatzbaulast auf Grundstück 4 die erforderliche Fläche.

3. Was versteht man unter Erschließungsbaulast?

Die Erschließungsbaulast garantiert einem Grundstück die Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche.

§ 4 Abs. 1 LBO BW:

„Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat; bei Wohnwegen kann auf die Befahrbarkeit verzichtet werden, wenn keine Bedenken wegen des Brandschutzes bestehen.“

Hier ein Beispiel zur Erschließungsbaulast

Die Bebauung des Grundstücks 2 ist nur durch eine Erschließungsbaulast auf Grundstück 1 möglich, die die Zufahrt zur Straße sichert.

4. Was versteht man unter Nutzungsmaßbaulast?

Die Nutzungsmaßbaulast zieht ein Teil der möglichen Grundfläche, Geschossfläche oder Baumasse eines benachbarten Grundstücks hinzu. 

Hier ein Beispiel zur Nutzungsmaßbaulast

Das 256 m2 große Grundstück 1 weist eine Grundflächenzahl (GFZ) von 0,4 auf. Es darf nach dem Bebauungsplan also zu 40 % überbaut werden, was einer Fläche von 102,4 m2 entspricht. Wird eine 44 m2 große GFZ-Baulast auf Grundstück 3 begründet, vergrößert sich die anzurechnende Fläche auf 300 m2. Dadurch können auf Grundstück 1 nun 120 m2 überbaut werden.

5. Was versteht man unter Vereinigungsbaulast?

Die Vereinigungsbaulast ermöglicht, dass ein Gebäude auf mehreren Grundstücken errichtet wird. Die Grundstücke bilden eine bauordnungsrechtliche Einheit, solange die Bebauung besteht.

§ 4 Abs. 2 LBO BW:

„Die Errichtung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken ist zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse eintreten können, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen.“

Hier ein Beispiel zur Vereinigungsbaulast

Vor der Errichtung des Gebäudes auf den Grundstücken 3 und 4 muss eine Vereinigungsbaulast begründet werden. Die Vereinigungsbaulast der Grundstücke 2 und 5 garantiert, dass diese auch bei getrennter Veräußerung als wirtschaftliche Einheit erhalten bleiben.

6. Was versteht man unter Spielflächenbaulast?

Diese Baulast sichert vorgeschriebene Spielflächen für Kinder auf einem Grundstück in unmittelbarer Nähe, das gefahrlos erreichbar sein muss.

§ 9 Abs. 2 LBO BW:

„Bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen, die jeweils mindestens zwei Aufenthaltsräume haben, ist auf dem Baugrundstück oder in unmittelbarer Nähe auf einem anderen geeigneten Grundstück, dessen dauerhafte Nutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert sein muss, ein ausreichend großer Spielplatz für Kleinkinder anzulegen. Die Art, Größe und Ausstattung der Kinderspielplätze bestimmt sich nach der Zahl und Größe der Wohnungen auf dem Grundstück. Es genügt auch, eine öffentlich-rechtlich gesicherte, ausreichend große Grundstücksfläche von baulichen Anlagen, Bepflanzung und sonstiger Nutzung freizuhalten, die bei Bedarf mit festen oder mobilen Spielgeräten für Kleinkinder belegt werden kann. Die Sätze 1 bis 3 gelten nicht, wenn die Art der Wohnungen einen Kinderspielplatz nicht erfordert.“

Hier ein Beispiel zur Spielflächenbaulast

Bei der Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf Grundstück 2 muss eine Spielfläche für Kinder zur Verfügung gestellt werden. Da auf dem Grundstück selbst kein ausreichender Platz ist, wird die Herstellung einer Spielfläche durch eine Baulast auf dem benachbarten Grundstück 1 gesichert.  

7. Was versteht man unter Standsicherheitsbaulast?

Die Baulast zur Standsicherheit gewährleistet, dass gemeinsame Bauteile von mehreren Gebäuden auf unterschiedlichen Grundstücken beim Abbruch eines Gebäudes erhalten bleiben.

§ 13 Abs. 2 LBO BW:

„Die Verwendung gemeinsamer Bauteile für mehrere bauliche Anlagen ist zulässig, wenn durch Baulast und technisch gesichert ist, dass die gemeinsamen Bauteile beim Abbruch einer der aneinanderstoßenden baulichen Anlagen stehen bleiben können.“

Hier ein Beispiel zur Standsicherheitsbaulast

Die Gebäude auf den Grundstücken 1 und 2 werden nach der Begründung einer Baulast zur Standsicherheit mit einer gemeinsamen Brandwand errichtet.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter dem Link Baulast

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