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Kaufvertrag Haus: Ablauf, wichtige Inhalte und Tipps

Inhaltsverzeichnis

Kaufvertrag fürs Haus: Das Wichtigste auf einen Blick

  • Ein Kaufvertrag für ein Haus ist erst dann rechtlich verbindlich, wenn er notariell beurkundet wurde.
  • In einem Vorvertrag können rechtliche Konsequenzen vereinbart werden, falls der Kaufvertrag doch nicht zustande kommt.
  • Im Kaufvertrag fürs Haus sollten alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer festgehalten werden, um sich vor rechtlichen Risiken abzusichern.
  • Der Kaufvertrag fürs Haus sollte vor Unterschrift gründlich geprüft werden.
  • Zu den wichtigsten Inhalten eines Hauskaufvertrags zählen neben den Angaben zu den Vertragsparteien und der Immobilie auch der Kaufpreis, der durch eine Immobilienbewertung ermittelt werden kann.
  • Ein Rücktritt vom Kaufvertrag fürs Haus ist nur unter bestimmten Umständen möglich.

Hauskauf: Welche Bedeutung hat der Kaufvertrag?

Sie haben den passenden Käufer für Ihr Haus gefunden, sind sich mit ihm über den Kaufpreis einig geworden und möchten nun den Kauf besiegeln, der Kaufvertrag fürs Haus oder die Wohnung bildet dafür die Basis und soll Sie als Verkäufer und den Käufer vor Risiken schützen. Nur ein Kaufvertrag, der von einem Notar beglaubigt und von beiden Parteien, also Ihnen und dem Verkäufer unterschrieben wurde, ermöglicht den Eigentümerwechsel. Andere Vereinbarungen wie mündliche Absprachen oder gar ein Handschlag haben keine juristischen Bestand. Ausschließlich der notarielle Kaufvertrag hat eine verbindliche Wirkung und bedingt, dass alle Regelungen und Absprachen, die im Kaufvertrag festgelegt wurden, von Käufer und Verkäufer eingehalten werden müssen. So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor. Umso wichtiger ist es, dass Sie wissen, was in einem Kaufvertrag fürs Haus stehen sollte und worauf zu achten ist.

Gut zu wissen Für einen Kaufvertrag fallen Notarkosten an, die sich aus den reinen Notar- und den Grundbuchkosten zusammensetzen. Sie betragen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.

Kaufvertrag fürs Haus: Nur mit Notar

Wer einen Kaufvertrag für ein Haus abschließen will, braucht gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch einen Notar. Durch diese Regelung wird die Mitwirkung eines unabhängigen und unparteiischen Rechtskundigen beim Hausverkauf gesichert. Als Amtsperson fungiert der Notar als neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer, er organisiert den Eigentümerwechsel nach Vorstellungen der Vertragsparteien und sichert diesen rechtlich ab. Er setzt den Kaufvertrag auf und klärt beide Vertragspartner über die rechtliche Bedeutung und die Inhalte des Vertrages auf. Erst, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist, kommt ein rechtlich verbindlicher Hausverkauf zustande.

Der Notar überprüft auch, ob der Kaufpreis wirklich bezahlt wurde. Erst dann beantragt er die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Der Notar verpflichtet sich, dabei immer neutral zu bleiben und beide Seiten unparteiisch zu beraten. 

Die Vertragspartner, also Käufer und Verkäufer können den Notar frei wählen. In der Regel wählt der Käufer den Notar, da er üblicherweise den Großteil der Notarkosten trägt. Die Höhe der Notarkosten hängt vom Kaufpreis, dem sogenannten Geschäftswert der Kaufurkunde und deren Umfang ab. Die Berechnungsgrundlage bildet das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Achtung! Als neutrale Instanz zwischen beiden Vertragsparteien, ist es nicht die Aufgabe des Notars, Käufer oder Verkäufer auf benachteiligende Klauseln hinzuweisen oder deren Interessen zu vertreten. Der Notar muss alle Fragen zum Kaufvertrag für beide Seiten neutral klären. Bezweifeln Sie die Neutralität des Notars, dürfen Sie einen zweiten Notar mit der Überprüfung der Beurkundung des Kaufvertrages beauftragen.

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Kaufvertrag fürs Haus: Vor der Vertragsunterzeichnung

Bis der neue Eigentümer in die Wohnung oder das Haus einziehen kann, vergehen oft Monate. Bis dahin hat er einiges zu tun:

Die Reservierungsvereinbarung bzw. Kaufabsichtserklärung

Hat der Käufer die Immobilie über einen Makler gefunden, kann er ihn darum bitten, sie für ihn zu reservieren. Mit dieser Reservierungsvereinbarung, auch Kaufabsichtserklärung genannt, hat er die Sicherheit, dass sein Wunschobjekt für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten angeboten wird. Diese Vereinbarung schließt er mit dem Makler direkt ab. Meistens fällt dafür eine Reservierungsgebühr an, die zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises liegt. Die Reservierungsgebühr stellt eine Entschädigung für den Makler dar, falls der Kaufinteressent sich doch noch anders entscheiden. Verlangt der Makler eine Gebühr von mehr als zehn Prozent, muss die Vereinbarung notariell beglaubigt werden.

Damit die Reservierungsvereinbarung gültig ist, müssen Sie als Verkäufer einverstanden sein. Der Käufer sollte sich außerdem versichern lassen, dass der Makler mit Ihnen einen Alleinvertrag abgeschlossen hat, um einen privaten Hausverkauf an jemand anderen auszuschließen - am besten mittels Unterschrift auf der Reservierungsvereinbarung. Für eine gültige Rechtssicherheit kann die Reservierungsvereinbarung auch notariell beglaubigt werden.

Der Vorvertrag

Wenn der Käufer sich noch nicht ganz sicher ist, ob er die Immobilie kaufen möchte oder kann, weil zum Beispiel die Immobilienfinanzierung noch nicht steht, kann ein Vorvertrag für den Immobilienkauf ausgehandelt werden. Dieser ist bindend für beide Parteien. Das bedeutet, der Käufer verpflichtet sich dazu, die Immobilie zu kaufen, und der Verkäufer verpflichtet sich dazu, das Haus an Sie zu verkaufen. Auch der Vorvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden. Hierfür fallen erneut Notarkosten an. Mit einer Anzahlung ist der notariell beglaubigte Vorvertrag in trockenen Tüchern. 

Folgende Punkte sollte der Vorvertrag unter anderem unbedingt enthalten:

  • Name der Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer)
  • Kaufgegenstand (auch Möbel o. Ä. vermerken, wenn diese übernommen werden)
  • Flurnummer
  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
  • Frist, bis wann der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen werden muss
  • Schadensersatzklausel, falls der notarielle Kaufvertrag doch nicht abgeschlossen wird
  • Rücktrittsrecht für bestimmte Fälle, zum Beispiel bei Tod des Verkäufers
Wichtig! Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags sollte die Finanzierung des Käufers stehen.
Achtung! Wird der Vorvertrag für den Immobilienkauf ohne Notar und nur in schriftlicher Form oder sogar mündlich abgeschlossen, und möchte der Käufer dann doch vom Kauf zurücktreten, ist er auf die Kulanz des Verkäufers angewiesen, um das Geld zurückzubekommen. 

Die Finanzierungsplanung

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten der Käufer über eine solide Baufinanzierung nachdenken und sich auch verschiedene Angebote dazu einholen. Hat er sich für ein konkretes Objekt entschieden, führt die Bank zunächst eine Bonitätsprüfung durch. Anschließend stellt sie dem Käufer anhand der Informationen zur Immobilie eine schriftliche Finanzierungsbestätigung aus. Hierbei handelt es sich um eine formlose Zusage der Bank, dass sie die Baufinanzierung übernimmt. Diese hilft dem Käufer, Ihnen als Verkäufer zu zeigen, dass er zahlungsfähig ist und den Kaufpreis begleichen kann. 

Achtung! Der Käufer sollte den Darlehensvertrag erst final mit der Bank abschließen, wenn feststeht, dass der Notartermin für die Unterzeichnung des Kaufvertrages innerhalb der nächsten zwei Wochen vonstattengehen. Nur in dieser Zeit er noch die Möglichkeit, das Darlehen zu widerrufen.

Das Vorgespräch beim Notar und der Vertragsentwurf

Sobald Sie sich mit dem Käufer über den Hauskauf einig sind, können Sie ein erstes Vorgespräch mit einem Notar vereinbaren. In der Regel wird der Notar vom Käufer beauftragt, da er meist für die Notargebühren aufkommt. Der Notar erfasst als unparteiischer und unabhängiger Berater Ihre Personalien und Zielvorstellungen sowie die des Verkäufers und prüft den Grundbucheintrag. Darüber hinaus besorgt er alle Unterlagen, die für die Beurkundung benötigt werden, und kommuniziert mit den Behörden. Schließlich fertigt der Notar einen unparteiischen, ausgewogenen und sachgerechten Kaufvertragsentwurf fürs Haus an. Benötigt der Käufer ein Bankdarlehen, bereitet der Notar außerdem die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch vor. Diese wird dann gleichzeitig mit dem Kaufvertrag beurkundet. Damit Sie als Verkäufer und der Käufer genügend Zeit haben, den Vertragsentwurf zu prüfen und in einem weiteren Vorgespräch Fragen zu stellen, muss der Notar den Entwurf 14 Tage vor dem Termin zur Vertragsunterzeichnung beiden Parteien zukommen lassen. Kleine Änderungen können in der Regel auch noch während der notariellen Beurkundung vorgenommen werden

 

Weitere Infos Welche Unterlagen der Notar von Ihnen benötigt lesen Sie im Artikel Unterlagen Hausverkauf.

Kaufvertrag fürs Haus: Die Vertragsunterzeichnung

Nachdem alles für den Kaufvertrag vorbereitet wurde, steht die Unterzeichnung an. Während des Termins liest Ihnen der Notar den Kaufvertrag in Gänze vor. Sollten Sie hier Fragen haben oder etwas nicht verstehen, können Sie jetzt noch diese Unklarheiten klären. Änderungen und Ergänzungen nimmt der Notar sofort auf und gestaltet den Vertrag dementsprechend um. 

Anschließend müssen beide Parteien ihr Einverständnis zum Kaufvertrag erklären, dann folgt die Unterschrift. Wenn der Notar den Vertrag notariell beurkundet hat, ist der Vertrag final abgeschlossen. Der Kaufvertrag für das Haus kann jetzt nicht mehr rückgängig gemacht werden. Der Käufer ist nun verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis sowie die anfallenden Gebühren und Steuern zu zahlen, im Gegenzug ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Haus zu übergeben.

Achtung!

Vereinbaren Sie erst einen Notartermin, wenn wirklich alle Details feststehen, vor allem die Immobilienfinanzierung inklusive schriftlicher Finanzierungszusagen. Denn: Steht der Termin fest und wird dann doch abgesagt, kann der Notar die Kosten hierfür gemäß der Gebührenordnung in Rechnung stellen. Die Kosten muss derjenige tragen, der den Termin abgesagt hat.

Kaufvertrag fürs Haus: Nach der Vertragsunterzeichnung

Haben Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag fürs Haus unterschrieben, wird der Notar alle weiteren Schritte in die Wege leiten. Als erstes wird er eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen, womit die Immobilie für den Käufer reserviert und an keinen Dritten weiterverkauft werden kann. Für den Käufer ist die Auflassungsvormerkung auch ein Schutz vor zusätzlichen Belastungen, da Sie als Verkäufer keine neuen Schulden mehr in das Grundbuch eintragen dürfen.

Im nächsten Schritt erhält der Käufer vom Finanzamt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Sobald er diese bezahlt und auch sämtliche Notarkosten sowie Grundbuchgebühren beglichen hat, erfolgt die Eigentumsüberschreibung. Dafür muss der Käufer auch den Kaufpreis zahlen. Danach kommt die Übergabe der Immobilie und der Käufer erhält vom Grundbuchamt die Bestätigung über die Eintragung. Damit ist der Immobilienkauf abgeschlossen der Käufer ist nun rechtmäßiger Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

Kaufvertrag fürs Haus rückgängig machen – geht das?

Grundsätzlich kann ein notariell beglaubigter Kaufvertrag für ein Haus nicht rückgängig gemacht werden. Mit Ihrer Unterschrift verpflichten Sie sich, Ihre vertraglich festgelegten Aufgaben zu erfüllen. 

  • Gesetzliches Rücktrittsrecht

Bei neuen Immobilien kann ein gesetzliches Rücktrittsrecht nur bei erheblichen Mängeln für einen Zeitraum von fünf Jahren greifen.

Bei einem gebrauchten Haus wird das Recht auf Gewährleistung im Kaufvertrag in der Regel ausgeschlossen. Zuvor muss der Verkäufer den Käufer auf alle vorhandenen Mängel hingewiesen haben. Bei versteckten Mängeln, die nicht bekannt sind, hat der Käufer das Nachsehen. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten oder, wenn dem Käufer im Kaufvertrag die Behebung des Mangels zugesichert wurde, diese aber nicht erfolgt ist. Dazu muss der Käufer allerdings eine arglistige Täuschung des Verkäufers beweisen. Deshalb ist es ratsam, bereits vor der Vertragsunterzeichnung eine Immobilienbewertung von einem Bausachverständigen durchführen zu lassen. 

Sie als Verkäufer wiederum haben das Recht, den Kaufvertrag für das Haus rückgängig zu machen, wenn der Kaufpreis nicht wie vereinbart gezahlt wurde. Denn mit seiner Unterschrift unter dem Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises. Kann er diese doch nicht leisten, haftet er mit seinem gesamten Vermögen bis hin zur Zwangsvollstreckung.

  • Individuelles Rücktrittsrecht

In einem Kaufvertrag können auch individuelle Regelungen zum Rücktritt getroffen werden. Diese gelten dann vor den gesetzlichen Bestimmungen bezüglich eines Rücktritts vom Hauskauf. 

  • Kaufvertrag fürs Haus anfechten

Eine weitere Möglichkeit ist, den Kaufvertrag anzufechten, wenn zum Beispiel eine der beiden Parteien nach Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Irrtum oder eine Täuschung feststellt.

  • Kaufpreis mindern

Tauchen Mängel auf, kann zudem womöglich der Kaufpreis gemindert werden.

Was in einem Kaufvertrag fürs Haus stehen sollte

Im Kaufvertrag für ein Haus sind alle Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers aufgeführt. Wichtige Angaben sind unter anderem:

  • Angaben zu den Vertragsparteien (Name, Geburtsdaten, Anschrift)
  • Beschreibung des Kaufvertragsgegenstandes sowie übernommener beweglicher Gegenstände (z. B. Möbel, Einbauküche, Brennstoffvorräte)
  • Objektzustand und vorhandene Mängel
  • Löschung beziehungsweise Übernahme eventuell bestehender Grundschulden
  • Kaufpreis und Zahlungstermin
  • Zahlungsmodalitäten (evtl. Zahlungsplan, wenn Kaufpreis in Raten abbezahlt werden soll)
  • Kosten und Grunderwerbssteuer
  • Aufteilung der Nebenkosten und Regelung der Jahresendabrechnung
  • Datum wirtschaftlicher Übergang und Übergabe vom Haus (Besitzübergabe)
  • Sachmängelansprüche
  • Rechtsmängelansprüche
  • Verzugszinsregelung (Höhe der Verzugszinsen, falls Verkäufer die Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben kann)
  • Auflassung
  • Vormerkung
  • Belastungsvollmacht (falls der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann das Haus bereits als Sicherheit für seine Bank dienen)
  • Besondere Vereinbarungen wie eventuell mitverkauftes Mobiliar oder Renovierungen
  • Sonstige Grundbucherklärungen (z. B. zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte)

Kaufgegenstand

Die detaillierte Erfassung des Kaufgegenstands ist der wichtigste Punkt in einem Kaufvertrag für ein Haus. Um das Haus und das Grundstück genau zu bezeichnen, nutzt der Notar den entsprechenden Grundbuchauszug. Darin findet er unter anderem Informationen zu Größe, Lage, mögliche Grundschulden und Dienstbarkeiten wie eine gemeinsam mit dem Grundstücksnachbarn zu teilende Einfahrt. 

Gut zu wissen

Oftmals wird außer den “wesentlichen Bestandteilen” des bebauten Grundstücks (§ 93 BGB) auch sogenanntes Zubehör (§ 97 BGB, ohne Zerstörung herausnehmbare Einrichtungsgegenstände) mit verkauft. Dieses Zubehör wird im Verkaufsfall nicht mit der Gewerbesteuer belastet und sollte deshalb gesondert im Kaufvertrag fürs Haus aufgeführt werden.

Kaufpreis

Der Kaufpreis ist der Preis, der tatsächlich gezahlt wird. Eine falsche Angabe zum Kaufpreis im Vertrag kann bestraft werden. Außerdem sind alle Beiträge, die der Käufer über den vertraglich vereinbarten Kaufpreis hinaus zahlt, nicht rechtlich abgesichert und werden nicht zurückgezahlt, sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags kommen.

Manchmal wird der Kaufpreis um den Wert der mitzuveräußernden Einrichtungsgegenstände, dem sogenannten Zubehör (§ 97 BGB, mit dem Gebäude nicht fest verbundene Einrichtungsgegenstände) gemindert. Das Ziel dabei ist, den Kaufpreis und somit den Geschäftswert als Bemessungsgrundlage für anfallende Gebühren und Steuern zu verringern. Es muss immer individuell abgewogen werden, ob dieses Vorgehen Sinn macht. 

Besitzübergang

Im Regelfall erfolgt die Übergabe des Hauses an den Käufer erst nachdem der Kaufpreis vollständig erstattet und der Eintrag ins Grundbuch vorgenommen wurde. Ab Unterzeichnung des Kaufvertrages bis zur Übergabe der Immobilie vergeht deshalb häufig einige Zeit (etwa acht Wochen). Wenn andere Vereinbarungen getroffen werden sollen, der Käufer zum Beispiel früher in das Haus einziehen möchte, liegt die Verantwortung für die Gestaltung der Absprachen beim Notar. Verkäufern ist allerdings zu raten, ihre Immobilie erst nach Zahlung des gesamten Kaufpreises und erst, wenn dieser verfügbar ist, zu übergeben.

Belastungsvollmacht

Die meisten Immobilien werden über eine Bank finanziert. Ehe der Verkäufer über den Kaufpreis verfügen kann, muss der Käufer die Grundschuld bestellen und eintragen lassen, sodass die Bank eine Sicherheit hat. Dafür wiederum muss der Verkäufer die sogenannte Belastungsvollmacht geben. Da diese weitreichende Folgen haben kann, sollten vor allem Verkäufer sich diesbezüglich von einem Notar beraten lassen.

Checkliste: Kaufvertrag fürs Haus prüfen

Einmal unterschrieben, gibt es in der Regel kein zurück mehr. Aus diesem Grund sollten Sie den Kaufvertrag fürs Haus vor der Unterzeichnung gründlich prüfen. Üblicherweise haben Sie dafür 14 Tage Zeit, nachdem Ihnen der Notar den Vertrag zugeschickt hat. Achten Sie vor allem darauf, dass alle Namen korrekt angegeben sind und sämtliche Daten zum Haus vorliegen. Auch die Angaben zu Ihrem Bankkonto sollte richtig angegeben sein. 

Laden Sie sich am besten folgende Checkliste herunter, um zu prüfen, ob alle wichtigen Aspekte in Ihrem Hauskaufvertrag vorhanden sind:

Kaufvertrag Haus: Notaranderkonto als Sicherheit

Wenn vereinbart wurde, dass die Eigentumsübergabe schon vor dem Grundbucheintrag erfolgen soll, kann ein Notaranderkonto eingerichtet werden, auf das die Kaufsumme zunächst überwiesen wird. Der Notar fungiert dann als Treuhänder des Geldes und zahlt es erst an den Verkäufer aus, wenn der Eintrag ins Grundbuch stattgefunden hat. Dieser Vorgang gibt beiden Vertragsparteien Sicherheit: Der Käufer kann die Kaufsumme fristgerecht zahlen und ist abgesichert, sollte der Verkäufer insolvent gehen. Der Verkäufer wiederum kann sicher sein, dass der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat. 

Für ein Notaranderkonto sind gesetzlich geregelte Gebühren zu zahlen (vgl. Gerichts- und Notarkostengesetz GNotKG). Bei Teilauszahlungen entstehen höhere Gebühren. Wer diese Gebühren zahlt, kann im Kaufvertrag festgelegt werden. In der Regel teilen sich die Vertragsparteien die Kosten.

Kaufvertrag für Wohnungen: Was hierbei wichtig ist

Genauso wie der Kaufvertrag für ein Haus muss auch der Kaufvertrag für eine Wohnung beim Notar beurkundet werden und beinhaltet die gleichen obligatorischen Vertragsinhalte, wie Name und Anschrift der Vertragsparteien, Kaufpreis etc. Allerdings kommen noch weitere Punkte hinzu, denn eine Eigentumswohnung umfasst nicht nur Eigentum, das einem alleine gehört (Sondereigentum), sondern ist auch mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden. Wie dieser Miteigentumsanteil aussieht, muss im Kaufvertrag genau beschrieben werden. Wichtige Angaben in einem Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung sind vor allem:

  • Wohnungsummer
  • Größe der Wohnung
  • Lage der Wohnung
  • Welche Räume zum Sondereigentum gehören, sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes (z. B. Dachboden, Keller, Balkon, Garage etc.)
  • Sondernutzungsrechte (z. B. Garten, Parkplätze, Abstellplätze etc. sofern diese nicht zum Sondereigentum gehören)
  • Was zum Gemeinschaftseigentum gehört
  • Nutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum
  • Gemeinschaftsordnung (u. a. mit Kostenregelung für Instandsetzungen, Instandhaltungen von Gemeinschaftseigentum etc., Gebühren für Wasser und Strom, Rechte und Pflichten)
  • Miteigentumsanteil (Höhe der Abgaben, die für Instandhaltungsrücklagen oder Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum gezahlt werden müssen)
  • Aktuelle Höhe des Hausgeldes

Ist die Wohnung beim Verkaufszeitpunkt noch nicht fertiggestellt, sollten dem Kaufvertrag außerdem die aktuellen Baupläne und eine Baubeschreibung vorliegen. Darüber hinaus sind eventuell geleistete Anzahlungen zu dokumentieren.

10 Schritte von der Kaufeinigung, über den Kaufvertrag bis zum Grundbucheintrag

Ein Haus zu verkaufen geht nicht ganz so schnell: Von der Kaufentscheidung bis zur Übergabe der Immobilie kann es manchmal Wochen oder gar Monate dauern. Hier die wichtigsten Schritte:

  1. Käufer und Verkäufer einigen sich.
  2. Der Käufer legt dem Verkäufer eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank vor.
  3. Ein erster Notartermin findet statt, zu dem alle wichtigen Unterlagen mitgebracht werden, sodass der Notar den Kaufvertrag fürs Haus ausarbeiten kann.
  4. Käufer und Verkäufer haben zwei Wochen Zeit, den Kaufvertrag zu prüfen.
  5. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, ungefähr eine Woche danach erhalten beide Vertragsparteien den Kaufvertrag.
  6. Der Käufer erhält vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid.
  7. Der Käufer überweist den Kaufpreis.
  8. Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.
  9. Das Haus wird übergeben.
  10. Der Käufer erhält vom Grundbuchamt die Bestätigung über seine Eintragung als neuer Besitzer.

Wichtig!

Käufer sollten ihre Baufinanzierung frühestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags abschließen, um zur Not noch von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen zu können, sollte der Hauskaufvertrag doch nicht zustande kommen.

FAQ – Häufige Fragen zum Kaufvertrag fürs Haus

In Deutschland ist ein Hausverkauf nur mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag möglich. Erst mit der Beurkundung wird der Vertrag rechtlich bindend und es kann der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

 

Kein Immobilienkaufvertrag gleicht dem anderen, da die Gegebenheiten immer unterschiedlich sind. Trotzdem gibt es ein paar Angaben, die in jedem Hauskaufvertrag gemacht werden sollten. Dazu zählen unter anderem die Angaben zum Verkäufer und Käufer (Name, Geburtsdatum, Adresse), die Beschreibung des Hauses, die Lage, die Ausstattung, die bekannten Mängel, der Kaufpreis, die Zahlungsabwicklung und Vereinbarungen bezüglich der Besitzübergabe.

Den Kaufvertrag für ein Haus erstellt grundsätzlich ein Notar. Nach einem ersten Vorgespräch mit Käufer und Verkäufer setzt der Notar einen Vertragsentwurf auf. Die Vertragsparteien haben 14 Tage Zeit, diesen zu prüfen und noch einmal Fragen dazu zu stellen, bevor es zum Beurkundungstermin beim Notar kommt. Nur ein notariell beurkundeter Kaufvertrag fürs Haus ist gültig.

In einem Kaufvertrag für ein Haus müssen alle Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers aufgeführt werden. Manche Angaben sind obligatorisch, andere müssen individuell ergänzt werden. Zu den Angaben, die auf jeden Fall gemacht werden sollten, zählen zum Beispiel: Name, Geburtsdatum und Anschrift der Vertragsparteien, Kaufgegenstand, also das Haus, sowie eventuelle Hypotheken oder Nutzungsrechte. Der Kaufvertrag muss auf jeden Fall von einem Notar beurkundet werden, damit er gültig ist.

Haben sich Verkäufer und Käufer bezüglich des Kaufpreises geeinigt, bespricht der Notar sich mit beiden Vertragsparteien zum Inhalt des Kaufvertrags und senden Ihnen anschließend einen Entwurf zu. Sind Verkäufer und Käufer mit dem Inhalt einverstanden, verliest und beurkundet der Notar den Kaufvertrag fürs Haus in einem gemeinsamen Termin.

Damit der Notar den Kaufvertrag fürs Haus rechtsgültig beurkunden kann, benötigt er vom Käufer und vom Verkäufer einige Unterlagen. Außer den personenbezogenen Dokumenten wie Ausweis und Steueridentifikationsnummer zählen dazu auch immobilienbezogene Unterlagen wie Energieausweis, Versicherungsnachweis, Bau- und Grundrisszeichnungen und Nachweise über möglicherweise durchgeführte Sanierungsmaßnahmen.

Nein, man kann kein Haus ohne Kaufvertrag verkaufen. Es ist immer ein vom Notar beurkundeter Kaufvertrag notwendig, damit der Hausverkauf rechtskräftig abgewickelt werden kann. So können Änderungen der Besitzverhältnisse im Grundbuch erst mit dem Notarvertrag beantragt werden.

Nein, ein Kaufvertrag für ein Haus ohne notarielle Beurkundung ist nicht gültig. Im Bürgerlichen Gesetzbuch § 311 steht deutlich, dass eine Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages obligatorisch ist. Ohne Beurkundung ist der Vertrag laut § 125 BGB nicht gültig.

Ist der Kaufvertrag fürs Haus einmal beim Notar unterschrieben, ist es schwer, diesen wieder komplett oder teilweise rückgängig zu machen. Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie ihn deshalb von einem Fachanwalt genau überprüfen lassen auf mögliche Lücken und für Sie nachteilige Regelungen. Zweifeln Sie die Neutralität des Notars an, können Sie außerdem die Beurkundung des Kaufvertrags von einem zweiten Notar prüfen lassen.

Die notarielle Beurkundung macht den Kaufvertrag für ein Haus rechtlich bindend. Trotzdem ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag für ein Haus unter bestimmten Umständen möglich; zum Beispiel wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt oder der Käufer Mängel findet, die der Verkäufer nachweislich verschwiegen hat.

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Dieser Expertenartikel wurde mit großer Sorgfalt von der Immoportal.com Redaktion geprüft. Unser Anspruch ist es, fachlich fundiertes Wissen zu veröffentlichen. Dennoch kann es sein, dass inhaltliche Fehler nicht entdeckt wurden oder der Inhalt nicht mehr dem aktuellen Gesetzesstand entspricht. Finden Sie Fehler, freuen wir uns, wenn Sie uns Bescheid geben. Wir werden die Informationen dann umgehend berichtigen.
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