Kaufvertrag Haus: Notar, Ablauf und Tipps

Viele Käufer und Verkäufer fragen sich: Wer erstellt den Kaufvertrag für eine Immobilie?

In Deutschland wird der Kaufvertrag für ein Haus immer vom Notar erstellt. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, neutral zu sein und sowohl Käufer als auch Verkäufer rechtlich korrekt zu beraten.

Der Ablauf ist in der Regel so:

1. Käufer und Verkäufer einigen sich über den Kaufpreis und die wichtigsten Bedingungen.
2. Einer der Beteiligten (oft der Käufer oder der Makler) beauftragt einen Notar.
3. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf.
4. Käufer und Verkäufer erhalten den Entwurf zur Prüfung.

Der Notar berücksichtigt dabei die Wünsche beider Parteien und stellt sicher, dass der Vertrag rechtlich korrekt formuliert ist.

Wer einen Kaufvertrag für ein Haus abschließen will, braucht gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch einen Notar. Durch diese Regelung wird die Mitwirkung eines unabhängigen und unparteiischen Rechtskundigen beim Hausverkauf gesichert. Grundlage dafür ist §311b des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Das bedeutet:
Ein Hauskaufvertrag ohne Notar ist nicht gültig.

Der Notar übernimmt dabei mehrere wichtige Aufgaben:

• Erstellung des Kaufvertrags
• Erklärung des Vertragsinhalts für beide Parteien
• Durchführung der Beurkundung
• Veranlassung der Eintragung ins Grundbuch
• Abwicklung der Eigentumsübertragung

Damit schützt der Notar sowohl Käufer als auch Verkäufer vor rechtlichen Fehlern.

Der Weg vom gefundenen Käufer bis zur endgültigen Eigentumsübertragung besteht aus mehreren Schritten. Zwischen der Einigung über den Kaufpreis und der Schlüsselübergabe können mehrere Wochen oder sogar Monate vergehen. In dieser Zeit werden wichtige rechtliche und finanzielle Voraussetzungen geschaffen.

1. Reservierungsvereinbarung oder Kaufabsichtserklärung

Hat der Käufer die Immobilie über einen Makler gefunden, kann er darum bitten, das Haus oder die Wohnung für ihn zu reservieren. Diese Reservierungsvereinbarung, auch Kaufabsichtserklärung genannt, wird direkt mit dem Makler abgeschlossen.

Sie stellt sicher, dass die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum keinem anderen Interessenten angeboten wird. Für diese Reservierung verlangen Makler häufig eine Gebühr.

Wichtige Punkte zur Reservierungsvereinbarung:

• Sie wird zwischen Käufer und Makler abgeschlossen
• Die Immobilie wird für einen festgelegten Zeitraum reserviert
• Häufig fällt eine Reservierungsgebühr an
• Diese liegt meist zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises

Die Gebühr dient als Entschädigung für den Makler, falls der Käufer den Kauf doch nicht durchführt. Liegt die Gebühr über zehn Prozent, muss die Vereinbarung notariell beurkundet werden.

Damit die Reservierung gültig ist, muss auch der Verkäufer zustimmen. Außerdem sollte der Käufer sicherstellen, dass der Makler einen Alleinauftrag mit dem Verkäufer hat, damit die Immobilie nicht parallel privat verkauft wird.

2. Der Vorvertrag beim Immobilienkauf

Wenn der Käufer sich grundsätzlich zum Kauf entschlossen hat, aber wichtige Punkte noch offen sind – etwa die Finanzierung –, kann ein notarieller Vorvertrag geschlossen werden.

Ein Vorvertrag verpflichtet beide Parteien rechtlich:

• Der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie zu kaufen
• Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie zu verkaufen

Auch dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden und verursacht entsprechende Notarkosten. Häufig wird im Rahmen des Vorvertrags eine Anzahlung vereinbart.

Typische Inhalte eines Vorvertrags sind:

• Namen von Käufer und Verkäufer
• Beschreibung der Immobilie
• Flurstücksnummer
• Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
• Frist für den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags
• Schadensersatzregelungen bei Rücktritt
• mögliche Rücktrittsrechte (z. B. bei Tod einer Vertragspartei)

Wichtig: Zum Zeitpunkt des Vorvertrags sollte die Finanzierung des Käufers möglichst bereits geklärt sein.

Wird ein Vorvertrag lediglich schriftlich oder mündlich geschlossen, hat er keine rechtliche Sicherheit. In diesem Fall ist der Käufer bei einem Rücktritt auf die Kulanz des Verkäufers angewiesen.

3. Die Finanzierungsplanung des Käufers

Bevor der notarielle Kaufvertrag unterschrieben wird, sollte der Käufer eine gesicherte Baufinanzierung haben.

Der Ablauf sieht meist so aus:

1. Der Käufer holt Angebote verschiedener Banken ein.
2. Die Bank prüft seine Bonität.
3. Anschließend stellt sie eine Finanzierungsbestätigung aus.

Diese Bestätigung zeigt dem Verkäufer, dass der Käufer den Kaufpreis voraussichtlich bezahlen kann.

Wichtig für Käufer:
Der endgültige Darlehensvertrag sollte erst unterschrieben werden, wenn der Notartermin für den Kaufvertrag in den nächsten zwei Wochen stattfindet. Innerhalb dieser Frist besteht noch ein gesetzliches Widerrufsrecht.

4. Vorgespräch beim Notar und Vertragsentwurf

Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Hausverkauf einig sind, wird ein Notar beauftragt. In den meisten Fällen übernimmt der Käufer die Notarkosten und beauftragt daher auch den Notar.

Im ersten Schritt führt der Notar ein Vorgespräch mit beiden Parteien. Dabei:

• nimmt er die Personalien auf
• klärt die Wünsche und Vereinbarungen
• prüft den aktuellen Grundbuchstand
• beschafft notwendige Unterlagen

Auf dieser Grundlage erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf für die Immobilie.

Benötigt der Käufer eine Finanzierung über eine Bank, bereitet der Notar außerdem die Eintragung einer Grundschuld vor. Diese wird häufig gleichzeitig mit dem Kaufvertrag beurkundet.

Damit Käufer und Verkäufer ausreichend Zeit haben, den Vertrag zu prüfen, muss der Notar den Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Notartermin zusenden. Fragen oder Änderungswünsche können in dieser Zeit geklärt werden.

5. Vertragsunterzeichnung beim Notar

Sind alle Punkte geklärt, findet der Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags statt.

Während des Termins liest der Notar den gesamten Vertrag vor und erklärt alle wichtigen Inhalte. Käufer und Verkäufer haben dabei jederzeit die Möglichkeit, Fragen zu stellen oder Unklarheiten zu klären.

Falls nötig, können noch kleine Änderungen direkt im Termin vorgenommen werden.

Anschließend erklären beide Parteien ihr Einverständnis und unterschreiben den Vertrag. Mit der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag rechtlich wirksam.

Ab diesem Zeitpunkt gilt:

• Der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen.
• Der Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie zu übergeben.

6. Was nach der Vertragsunterzeichnung passiert

Nach der Unterzeichnung übernimmt der Notar die weitere Abwicklung des Immobilienkaufs.

Der erste Schritt ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentum und verhindert, dass die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft wird.

Danach folgen mehrere Schritte:

1. Der Käufer erhält vom Finanzamt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer.
2. Der Käufer bezahlt die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten.
3. Anschließend zahlt der Käufer den Kaufpreis.
4. Der Notar veranlasst die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Nach der Eintragung erhält der Käufer die Bestätigung vom Grundbuchamt. Anschließend erfolgt die Übergabe der Immobilie, meist mit Übergabeprotokoll und Schlüsselübergabe.

Damit ist der Immobilienkauf abgeschlossen und der Käufer ist offiziell neuer Eigentümer.

Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag für ein Haus ist grundsätzlich bindend und kann nicht einfach rückgängig gemacht werden. Mit der Unterschrift verpflichten sich Käufer und Verkäufer, ihre vertraglichen Pflichten zu erfüllen: Der Käufer muss den Kaufpreis zahlen, der Verkäufer die Immobilie übergeben.

Ein Rücktritt ist nur in bestimmten Ausnahmefällen möglich. Dazu gehören vor allem arglistig verschwiegene Mängel oder Fälle, in denen eine Partei nachweislich getäuscht wurde. Bei gebrauchten Immobilien wird die Gewährleistung im Kaufvertrag häufig ausgeschlossen, solange der Verkäufer alle bekannten Mängel offenlegt.

Auch der Verkäufer kann vom Vertrag zurücktreten, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht wie vereinbart bezahlt.

Darüber hinaus können im Kaufvertrag individuelle Rücktrittsrechte vereinbart werden, zum Beispiel wenn eine Finanzierung nicht zustande kommt. In seltenen Fällen ist auch eine Anfechtung des Vertrags möglich, etwa bei Täuschung oder Irrtum. Werden nach dem Kauf Mängel festgestellt, kann unter Umständen auch eine Minderung des Kaufpreises infrage kommen.

Der Kaufvertrag für ein Haus regelt alle Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Er enthält alle wichtigen Vereinbarungen rund um den Immobilienverkauf und bildet die rechtliche Grundlage für den Eigentumsübergang.

Zu den wichtigsten Angaben im Hauskaufvertrag gehören unter anderem:

• persönliche Daten der Vertragsparteien (Name, Geburtsdatum, Anschrift)
• genaue Beschreibung der Immobilie und des Grundstücks
• Angaben zum Zustand der Immobilie und bekannte Mängel
• Regelungen zu bestehenden Grundschulden oder anderen Belastungen
• Kaufpreis und Zahlungszeitpunkt
• Zahlungsmodalitäten (z. B. bei Ratenzahlungen)
• Aufteilung von Steuern und Nebenkosten
• Zeitpunkt der Besitzübergabe
• Regelungen zu Sach- und Rechtsmängeln
• Verzugsregelungen bei verspäteter Zahlung oder Übergabe
• Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang)
• Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Belastungsvollmacht für die Finanzierung des Käufers
• besondere Vereinbarungen, etwa über mitverkauftes Inventar

Kaufgegenstand im Kaufvertrag

Die genaue Beschreibung des Kaufgegenstands ist einer der wichtigsten Bestandteile des Kaufvertrags. Der Notar verwendet dafür die Angaben aus dem Grundbuch. Dort sind unter anderem Informationen zu Grundstücksgröße, Lage, möglichen Grundschulden oder Dienstbarkeiten enthalten – etwa Wegerechte oder gemeinsam genutzte Zufahrten.

Häufig werden neben dem Grundstück und dem Gebäude auch bewegliche Gegenstände mitverkauft, zum Beispiel:

• Einbauküchen
• Möbel
• Gartengeräte
• Brennstoffvorräte

Solches sogenanntes Zubehör (z. B. nicht fest eingebaute Gegenstände) sollte im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Dadurch kann unter Umständen die steuerliche Belastung reduziert werden.

Besitzübergang der Immobilie

Der Besitzübergang bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem der Käufer die Immobilie tatsächlich übernimmt. In der Praxis erfolgt die Übergabe meist erst, nachdem:

1. der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde
2. alle Voraussetzungen des Notars erfüllt sind
3. die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorbereitet ist

Zwischen Vertragsunterzeichnung und Übergabe vergehen daher häufig mehrere Wochen, meist etwa sechs bis acht Wochen.

Soll der Käufer früher in das Haus einziehen, muss dies ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt werden. Verkäufer sollten eine Übergabe jedoch grundsätzlich erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung vereinbaren.

Einmal unterschrieben, gibt es in der Regel kein zurück mehr. Aus diesem Grund sollten Sie den Kaufvertrag fürs Haus vor der Unterzeichnung gründlich prüfen. Üblicherweise haben Sie dafür 14 Tage Zeit, nachdem Ihnen der Notar den Vertrag zugeschickt hat. Achten Sie vor allem darauf, dass alle Namen korrekt angegeben sind und sämtliche Daten zum Haus vorliegen. Auch die Angaben zu Ihrem Bankkonto sollte richtig angegeben sein. 

Laden Sie sich am besten folgende Checkliste herunter, um zu prüfen, ob alle wichtigen Aspekte in Ihrem Hauskaufvertrag vorhanden sind:

Beim Hauskaufvertrag sollten Käufer den Vertragsentwurf genau prüfen. Besonders wichtig sind folgende Punkte:

• Grundstücksbeschreibung: Die Immobilie muss exakt im Vertrag beschrieben sein, damit keine Verwechslungen entstehen.
• Kaufpreis und Zahlungsfrist: Der Vertrag sollte eindeutig festlegen, wann der Kaufpreis gezahlt werden muss.
• Übergabetermin: Der Termin für die Schlüsselübergabe und den Besitzübergang sollte klar geregelt sein.
• Sachmängelregelung: Bei gebrauchten Immobilien wird häufig die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Käufer sollten daher den Zustand der Immobilie vorher genau prüfen.
• Inventarliste: Wenn Gegenstände wie eine Küche, Möbel oder Geräte im Haus bleiben, sollten sie im Vertrag aufgeführt werden.
• Grundbuchbelastungen: Der Vertrag sollte regeln, ob bestehende Grundschulden oder Rechte gelöscht werden.

Wenn vereinbart wurde, dass die Eigentumsübergabe schon vor dem Grundbucheintrag erfolgen soll, kann ein Notaranderkonto eingerichtet werden, auf das die Kaufsumme zunächst überwiesen wird. Der Notar fungiert dann als Treuhänder des Geldes und zahlt es erst an den Verkäufer aus, wenn der Eintrag ins Grundbuch stattgefunden hat. Dieser Vorgang gibt beiden Vertragsparteien Sicherheit: Der Käufer kann die Kaufsumme fristgerecht zahlen und ist abgesichert, sollte der Verkäufer insolvent gehen. Der Verkäufer wiederum kann sicher sein, dass der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat. 

Für ein Notaranderkonto sind gesetzlich geregelte Gebühren zu zahlen (vgl. Gerichts- und Notarkostengesetz GNotKG). Bei Teilauszahlungen entstehen höhere Gebühren. Wer diese Gebühren zahlt, kann im Kaufvertrag festgelegt werden. In der Regel teilen sich die Vertragsparteien die Kosten.

Wie beim Hauskauf muss auch der Kaufvertrag für eine Wohnung beim Notar beurkundet werden. Neben den Standardangaben wie Name und Anschrift der Parteien sowie Kaufpreis enthält er zusätzliche Informationen zum Eigentum:

• Wohnungsnummer, Größe und Lage
• Räume des Sondereigentums inkl. zugehöriger Bestandteile (z. B. Keller, Balkon, Garage)
• Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplätze)
• Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrechte
• Gemeinschaftsordnung (Kosten für Instandhaltung, Hausgeld, Rechte und Pflichten)
• Miteigentumsanteil und Abgaben
• Bei Neubau: Baupläne, Baubeschreibung und geleistete Anzahlungen

Ein Haus zu verkaufen geht nicht ganz so schnell: Von der Kaufentscheidung bis zur Übergabe der Immobilie kann es manchmal Wochen oder gar Monate dauern. Hier die wichtigsten Schritte:

1. Käufer und Verkäufer einigen sich.
2. Der Käufer legt dem Verkäufer eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank vor.
3. Ein erster Notartermin findet statt, zu dem alle wichtigen Unterlagen mitgebracht werden, sodass der Notar den Kaufvertrag fürs Haus ausarbeiten kann.
4. Käufer und Verkäufer haben zwei Wochen Zeit, den Kaufvertrag zu prüfen.
5. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, ungefähr eine Woche danach erhalten beide Vertragsparteien den Kaufvertrag.
6. Der Käufer erhält vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid.
7. Der Käufer überweist den Kaufpreis.
8. Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.
9. Das Haus wird übergeben.
10. Der Käufer erhält vom Grundbuchamt die Bestätigung über seine Eintragung als neuer Besitzer.