Der optimale Maklervertrag inkl. Muster
Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers?
- Ein Maklervertrag bildet die Grundlage der Zusammenarbeit – schriftlich empfohlen, um Missverständnisse zu vermeiden.
- Der Anspruch auf Provision entsteht erst nach erfolgreicher Vermittlung und einem notariell beurkundeten Kaufvertrag.
- Voraussetzungen für den Provisionsanspruch:
- Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers
- Wirksamer Maklervertrag
- Notarieller Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer
- Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss
- Kommt kein Verkauf zustande, erhält der Makler keine Provision.
Maklervertrag unterschreiben: Widerrufsrecht & wichtige Fallstricke
- Maklerverträge können formlos entstehen – schon die Zustimmung zu einem Exposé kann als Vertrag gelten, besonders bei Verbrauchern.
- Bei Fernabsatz (Internet, Telefon, E-Mail) oder Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen gilt eine 14-tägige Widerrufsfrist. Der Makler muss ausdrücklich darüber informieren.
- Ohne Widerrufsbelehrung kann der Kunde jederzeit widerrufen, auch noch nach dem Immobilienkauf. In diesem Fall hat der Makler laut BGH keinen Anspruch auf Provision.
- In Geschäftsräumen des Maklers gibt es kein Widerrufsrecht.
- Makler dürfen erst nach Ablauf der Widerrufsfrist arbeiten, außer der Kunde stimmt ausdrücklich einem vorzeitigen Tätigkeitsbeginn und einer Wertersatzklausel zu.
- Reaktion auf ein Exposé: Kein Kaufinteresse → einfache Nachricht genügt; Kaufinteresse → unbedingt klären, ob Käufer- oder Verkäuferprovision gilt (am besten schriftlich bestätigen lassen).
Welche Unterschiede gibt es zwischen den einzelnen Maklerverträgen?
1. Gewöhnlicher Maklervertrag
Mehrere Makler dürfen gleichzeitig beauftragt werden. Das klingt flexibel, wirkt aber auf Käufer oft unprofessionell, wenn unterschiedliche Anzeigen zum selben Objekt kursieren.
2. Makler-Alleinauftrag
Nur ein Makler wird beauftragt. Für diesen lohnt sich der Aufwand besonders, da er exklusiv agiert. Der Verkäufer darf aber weiterhin auch selbst Käufer finden.
3. Qualifizierter Alleinauftrag
Der strengste Vertrag: Der Verkäufer darf nicht selbst verkaufen – jeder Interessent muss an den Makler verwiesen werden. Zudem besteht oft Provisionspflicht, selbst wenn der Makler nicht aktiv beteiligt war. Diese Vertragsform sollte gut überlegt sein.
Vergleich: Arten der Maklerverträge
| Merkmal | Gewöhnlicher Maklervertrag | Makler-Alleinauftrag | Qualifizierter Alleinauftrag |
|---|---|---|---|
| Mehrere Makler erlaubt? | Ja | Nein | Nein |
| Eigentümer darf selbst verkaufen? | Ja | Ja | Nein |
| Engagement des Maklers | niedrig | hoch | sehr hoch |
| Verweisungspflicht (Interessenten an Makler verweisen) | Nein | Nein | Ja |
| Provision fällig, auch ohne Maklerleistung? | Nein | Nein | Teilweise ja |
| Besonderheiten | Gefahr widersprüchlicher Inserate | Makler hat Handlungspflicht; max. 12 Monate Laufzeit | Muss individuell vereinbart werden (nicht über AGB möglich) |
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Was darf im Maklervertrag keinesfalls fehlen?
Ein sorgfältig formulierter Maklervertrag schafft Rechtssicherheit und verhindert Missverständnisse. Achten Sie besonders auf folgende Inhalte:
- Beginn und Laufzeit des Maklervertrags (z. B. drei Monate ab Vertragsdatum).
- Verlängerungs- und Kündigungsregelungen, z. B.:
- Verlängerung nur auf Wunsch des Verkäufers.
- Kündigung durch den Verkäufer aus wichtigem Grund.
- Höhe der Maklerprovision und klare Bindung an einen notariell beurkundeten Kaufvertrag.
- Regelung zur Ausschließlichkeit:
- Beim Alleinauftrag: Ausschluss anderer Makler während der Vertragsdauer.
- Beim gewöhnlichen Maklervertrag: Mehrere Makler können parallel beauftragt werden.
- Beim qualifizierten Alleinauftrag: Provision fällt auch an, wenn der Verkäufer selbst einen Käufer findet.
Muster für einen qualifizierten Makler-Alleinauftrag
Die Maklerprovision
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit erhält. Sie wird nur dann fällig, wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt. Damit stellt sie für beide Seiten – Makler und Eigentümer – eine erfolgsabhängige und transparente Zahlungsform dar.
Was deckt die Maklerprovision ab?
Die Provision umfasst sämtliche Leistungen des Maklers, darunter:
- Wertermittlung und Marktanalyse
- Erstellung eines professionellen Exposés
- Objektvermarktung über verschiedene Kanäle
- Organisation und Durchführung von Besichtigungen
- Prüfung von Interessenten und Beratung
- Vorbereitung des Kaufvertrags und Abstimmung mit dem Notar
Makler investieren häufig schon vor einem Vertragsabschluss viel Zeit, Geld und Ressourcen in die Vermarktung. Die Provision stellt sicher, dass diese Arbeit nur dann vergütet wird, wenn der Verkauf tatsächlich erfolgt.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Seit der Gesetzesänderung 2020 (Bestellerprinzip beim Kauf) gilt für Wohnimmobilien:
- Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in der Regel hälftig.
- Ein Verkäufer darf dem Käufer maximal 50 % der Maklerkosten berechnen.
- Bei gewerblichen Verkäufern oder Grundstücksgeschäften sind individuelle Vereinbarungen möglich.
Damit soll Fairness geschaffen und verhindert werden, dass Käufer die gesamten Maklerkosten tragen müssen.
FAQ - Maklervertrag
Ein Maklervertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Immobilienmakler. Er legt fest, welche Leistungen der Makler erbringt und wann eine Provision fällig wird.
Nein, ein Maklervertrag abschließen kann auch mündlich oder durch Zustimmung zu einem Exposé erfolgen. Empfehlenswert ist jedoch immer ein schriftlicher Vertrag – beispielsweise ein Muster Maklervertrag – zur Klarstellung von Rechten und Pflichten.
- Laufzeit und Beginn des Vertrags
- Höhe und Fälligkeit der Provision
- Art des Vertrags: exklusiv oder gewöhnlich
- Rechte und Pflichten von Makler und Eigentümer
- Regelungen zur Kündigung oder Verlängerung
Die Provision wird fällig, wenn:
- ein gültiger Vertrag besteht,
- der Makler eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat,
- ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde,
- der Kauf durch die Tätigkeit des Maklers zustande kam.
Ein Maklervertrag unterschreiben Sie idealerweise erst, wenn alle Konditionen wie Provision, Vertragslaufzeit und Alleinauftrag geklärt sind. So vermeiden Sie Missverständnisse.
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