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Wohnung zu verkaufen: Wie gelingt der Wohnungsverkauf?

Inhaltsverzeichnis

Wann ist ein guter Zeitpunkt, eine Wohnung zu verkaufen?

Egal ob Winter oder Sommer – Wohnungen lassen sich jederzeit verkaufen. Trotzdem ist es ratsam, den Verkauf in die hellen Monate zu legen. Die langen Tage eignen sich nicht nur für schöne Fotoaufnahmen, auch bei den Besichtigungsterminen können Sie mit dem richtigen Lichteinfall punkten.

Wichtig ist natürlich auch die Angebot-Nachfrage-Situation am Immobilienmarkt. Bleiben die Zinsen auf einem niedrigen Niveau, wie es derzeit der Fall ist, gibt es ein größeres Interesse an Wohneigentum und ein hohes Kaufinteresse. Hierbei kommt es auch auf die Lage der Wohnung an. Liegt sie in einer Großstadt oder nahe einer boomenden Wirtschaftsregion, wird sie für viele Arbeitnehmer von großem Interesse sein. Oder befindet sie sich in einer idyllischen und beliebten Urlaubs- oder Naherholungsregion, ist es vermutlich auch nicht schwer, sie zu veräußern.

Aber auch die Ausstattung und der Zustand der Wohnung beeinflussen den Immobilienwert und damit die Dauer, wie schnell sie verkauft werden kann. Als Verkäufer sollten Sie rund drei bis sechs Monate für den Wohnungsverkauf einplanen.

Wohnungsverkauf: Wie lege ich einen Angebotspreis fest?

Für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf sollten Sie den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert Ihrer Wohnung ermitteln. Er bildet die Grundlage, um einen angemessenen Angebotspreis zu bestimmen. Dabei rücken verschiedene Faktoren in den Fokus: das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren.

Gründerzeitbauten und Neubauten sind oft bei Käufern sehr beliebt. Hiermit lassen sich hohe Preise erzielen. Dagegen ist die Nachfrage nach Bauwerken aus den 1950er, 1960er und 1970er Jahren vergleichsweise eher geringer. Ähnliches gilt für Erdgeschosswohnungen. Auch sie kämpfen mit ihrem Image, dass sie weniger hell sind und auch vom Heizverhalten der Nachbarn wenig profitieren. Auf der anderen Seite ist eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse oder Garten wiederum wertvoller als eine höher gelegene Wohnung ohne Balkon.

Diese Faktoren wirken sich auf den Angebotspreis einer Wohnung aus:

  • Baujahr
  • Etage
  • Größe
  • Zimmeranzahl
  • Raumhöhe
  • Schnitt
  • Ausstattungsmerkmale, wie beispielsweise ein Keller, Balkon, Gartenanteil, die Heizungsart, ein Bad mit oder ohne Fenster, Parkettboden oder Teppichboden

Um den Wert einer Wohnung zu ermitteln, ist es empfehlenswert, sich den Rat eines Experten einzuholen. Immobilienmakler bewerten zum Beispiel den Wert einer Wohnung. Ob Sie ihn dann auch Ihre Wohnung verkaufen lassen wollen oder dieses selber tun, ist Ihnen überlassen.

Welche Zielgruppe kommt für meine Wohnung infrage?

Um eine Wohnung zu verkaufen, ist es ebenso wichtig, die Käuferzielgruppe zu bestimmen. Nicht nur Kapitalanleger suchen nach geeignetem Wohneigentum, auch Mieter, die den Wunsch nach einem Eigenheim haben. Überlegen Sie, welche Eigenschaften und Vorzüge Ihre Wohnung hat und wen Sie damit ansprechen könnten. Diese Zielgruppen kommen dabei in Frage:

Paare: Sie interessieren sich in der Regel für bezugsfertige Wohnungen oder Wohnungen mit Umbaupotenzial. Bevorzugte Lage ist dabei meistens die Stadt oder der Stadtrand

Familien: Auch sie bevorzugen meistens bezugsfertige Wohnungen. Hier spielt die Zimmeranzahl eine große Rolle und wie der Wohn-Ess-Bereich gestaltet ist. Ideale Lage ist für sie der Stadtrand oder die Vorstadt. Eine gute Infrastruktur und die Nähe, um „ins Grüne“ zu kommen, sind hier große Pluspunkte.

Senioren: Sie bevorzugen meistens bezugsfertige Eigentumswohnungen in einem guten und soliden Zustand. Meistens werden ebenerdige Wohnungen oder barrierefreie Wohnungen – idealerweise mit Fahrstuhl – präferiert. Von der Lage her bevorzugen sie meistens Wohnungen in der Nähe von Geschäften, Ärzten und Apotheken.

Je nachdem, an welche Zielgruppe Sie sich wenden, müssen Sie entscheiden, ob sich größere Modernisierungsmaßnahmen vor dem Verkauf der Wohnung rechnen. Manch ein Käufer möchte vielleicht lieber günstig kaufen und später selbst die Wohnung nach seinen Vorstellungen umbauen. Andere Käufer wollen hingegen vielleicht lieber eine Wohnung in bestem Zustand und mit gehobener Ausstattung. Bei all Ihren Überlegungen sollten Sie dabei aber eine Frage immer im Auge behalten: Wie kann ich mein investiertes Kapital samt Eigenleistung durch den Verkaufspreis wieder herausholen, damit der Verkauf für mich nicht zu einem Verlustgeschäft wird?

Was ist Ihre Immobilie wert?

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Welche Dokumente sind nötig, um eine Wohnung zu verkaufen?

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, benötigt eine ganze Reihe von wichtigen Unterlagen. Hier ein Überblick:

Unterlage Wo bekomme ich sie?
Grundbuchauszug (maximal drei Monate alt) Amtsgericht
Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung Eigentümer oder WEG-Verwaltung
Sanierungsnachweise Eigentümer
Bau- und Grundrisszeichnungen Architekt, Bauträger
Gebäudeversicherungsnachweis WEG-Verwaltung
Aktuelle Wohngeldabrechnung Eigentümer oder WEG-Verwaltung
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen Eigentümer oder WEG-Verwaltung
Kubaturberechnung, um den umbauten Raum anschaulich zu machen Bauträger, Architekt
Energieausweis WEG-Verwaltung oder Energiedienstleister

Käufer ansprechen: Wie bewerbe ich meine Wohnung richtig?

Haben Sie alle Dokumente zusammen? Zielgruppe und Angebotspreis stehen fest? Dann geht es jetzt darum, Ihre Immobilie potenziellen Käufern vorzustellen. Als erstes brauchen Sie ein aussagekräftiges Exposé zu Ihrer Eigentumswohnung. Darin sollten sowohl ein informativer Text, wichtige Fakten sowie professionelle Fotos enthalten sein.

Zur Hilfestellung können Sie sich an folgenden Fragen entlangarbeiten:

  • Wie viele Zimmer hat die Wohnung?
  • Wie groß ist sie (Quadratmeterzahl)?
  • Wie sieht der Grundriss aus?
  • Aus welchem Jahr stammt das Gebäude, in dem sich Ihre Wohnung befindet?
  • In welchem Zustand ist die Wohnung?
  • Wann fand die letzte Sanierung/Modernisierung statt?
  • Wie ist die Wohnung ausgestattet – gibt es einen Balkon, Stellplatz, Dachboden, ein Kellerabteil, eine Garage, Terrasse?
  • Wie viele Nebenkosten beziehungsweise wie viel Hausgeld wird jährlich fällig?

Wie ist das Wohnumfeld? Infrastruktur – also Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärzte oder Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel – vorhanden?

Worauf sollten Sie bei Wohnungsbesichtigungen beachten?

Ist das Exposé gelungen, klopfen schnell die ersten Kaufinteressenten an. Jetzt gilt es, die Wohnungsbesichtigungen zu organisieren und Ihre Immobilie bestmöglich zu präsentieren. Zuallererst sollte die Wohnung natürlich aufgeräumt und sauber sein. Wer seine Wohnung in besonders gutem Licht zeigen will und auf einen schnellen Verkauf hofft, kann die Vorzüge des sogenannten „Home Staging“ nutzen. Dieses meint eine Inszenierung der Wohnung, die all ihre Vorzüge hervorhebt. Home Staging bietet sich dabei insbesondere für leerstehende Immobilien an, die für den Zeitraum der Wohnungsbesichtigungen eingerichtet werden. Durch die Einrichtung können sich potenzielle Käufer besser vorstellen, später in der Wohnung zu leben. Aber auch bei bereits eingerichteten Wohnungen kann Home Staging helfen – wenn beispielsweise kleinere Reparaturarbeiten behoben und allzu persönliche Dekogegenstände entfernt werden. Ziel ist immer: Die bestmögliche Präsentation.

Idealerweise bieten Sie Interessenten die Möglichkeit, die Wohnung bei einem Einzeltermin zu besichtigen. Oft geht dies allerdings nicht, zum Beispiel, wenn Eigentumswohnungen noch vermietet sind oder die Termine mit dem Makler abgestimmt werden müssen. Außerdem kommt es immer auf die Anzahl der Interessenten an.

Wohnungsverkauf: Wie wird der Kaufvertrag abgewickelt?

Haben Sie einen Käufer gefunden, der Kaufpreis steht und die Bonität wurde geprüft, können Sie nun zum Kaufvertrag übergehen. Diesen setzt ein Notar auf, damit alle rechtlichen Rahmenbedingungen erfüllt sind. Wenn er ihn an die Vertragspartner geschickt hat und es keine Änderungen gibt, setzt er einen Termin an, bei dem er den Vertrag vor dem Verkäufer und Käufer verliest, das Dokument beurkundet und den Vertrag schließlich abwickelt. Ist der Vertrag unterschrieben, alle Anforderungen sind erfüllt, lässt der Notar dann auch die entsprechende Änderung im Grundbuch vornehmen.

Welche Kosten fallen beim Wohnungsverkauf an?

Die Kosten, die auf die Eigentümer bei einem Wohnungsverkauf zukommen, lassen sich nicht pauschal benennen. Hier kommt es beispielsweise darauf an, ob noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank seitens des Verkäufers bestehen. Und wenn Sie die Eigentumswohnung vor weniger als zehn Jahren als Kapitalanlage gekauft haben, fällt auf den Gewinn beim Wohnungsverkauf die sogenannte Spekulationssteuer an. Wenn Sie in der Wohnung selbst drei Jahre lang ab dem Kauf gewohnt haben, müssen Sie als Eigentümer keine Steuern zahlen. Notargebühren, die beim Verkauf einer Wohnung anfallen, werden durch Käufer und Verkäufer geteilt.

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