Haus privat verkaufen - was muss ich beachten?
Haus privat verkaufen: Was muss ich beachten?
Sie möchten Ihr Haus ohne Makler verkaufen? Es ist nachvollziehbar, dass Sie diese Option in Erwägung ziehen. Immerhin können Sie so die anteilige Maklerprovision sparen. Trotzdem sollten Sie noch einmal genau abwägen, ob der Hausverkauf ohne Makler für Sie wirklich infrage kommt.
Es sollten möglichst viele Punkte zutreffen, um sich für einen Hausverkauf ohne Makler zu entscheiden:
- Erfahrung im Immobilienverkauf sowie Kenntnisse in rechtlichen und baulichen Fragen
- Sicherheit im Umgang mit Interessenten, Besichtigungen und Preisverhandlungen
- Ausreichend Zeit für den gesamten Verkaufsprozess – von der Planung bis zur Übergabe
- Gute Erreichbarkeit per Telefon und E-Mail
- Wohnortnähe zur Immobilie für flexible Besichtigungstermine
- Finanzielle Mittel, um Vermarktungskosten vorzustrecken (Portale, Anzeigen etc.)
- Fundierte Marktkenntnisse zur realistischen Preisfestlegung
- Vorliegende Immobilienbewertung als Grundlage für den Angebotspreis
- Fähigkeit, ein professionelles Exposé zu erstellen (inkl. Fotos und Grundrisse)
- Ausreichendes Wissen, um Fragen zu Immobilie, Zustand und Energieverbrauch kompetent zu beantworten
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
Privater Hausverkauf: So ist der Ablauf
- Unterlagen sammeln
Wichtige Dokumente wie Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Bauunterlagen frühzeitig zusammentragen. - Immobilie bewerten & Preis festlegen
Marktgerechten Angebotspreis bestimmen – idealerweise mit professioneller Bewertung, um Fehlpreise zu vermeiden. - Haus vorbereiten
Reparaturen durchführen, aufräumen, neutral gestalten – guter erster Eindruck ist entscheidend (ggf. Home Staging). - Exposé erstellen
Aussagekräftige Beschreibung, gute Fotos und alle relevanten Infos bereitstellen. - Vermarktung planen
Zielgruppe definieren und passende Kanäle nutzen (Online-Portale, Anzeigen etc.). - Anfragen & Besichtigungen managen
Erreichbar sein, Interessenten vorqualifizieren und Besichtigungen gut vorbereiten. - Preis verhandeln
Verhandlungsspielraum einplanen und Strategie festlegen. - Kaufvertrag vorbereiten
Notar beauftragen, Vertragsinhalte prüfen, ggf. Reservierungsvereinbarung treffen. - Notartermin
Vertrag notariell beurkunden – erst dann ist der Verkauf rechtskräftig. - Übergabe
Nach Kaufpreiszahlung Haus übergeben, Übergabeprotokoll erstellen und Eigentumsumschreibung veranlassen.
Checkliste privater Hausverkauf
Ein privater Hausverkauf macht sich nicht von alleine, für Sie als Verkäufer gibt es dabei jede Menge zu tun. Finden Sie hier eine Checkliste, die Ihnen hilft, alle Aufgaben rund um den privaten Hausverkauf im Blick zu behalten.
Haus privat verkaufen: Diese Unterlagen brauchen Sie
Für den Verkauf einer Immobilie müssen Sie einige Unterlagen zusammentragen. Viele Informationen finden Sie im Grundbuchauszug, beispielsweise zum Standort, der Quadratmeterzahl oder dem Baujahr. Dem amtlichen Dokument können Sie auch entnehmen, ob und welche Rechte von Dritten bestehen. Insbesondere Käufer, die den Hauskauf über einen Immobilienkredit oder eine Hypothek finanzieren, benötigen zahlreiche Dokumente mit Angaben zum Haus.
Sehen Sie hier, welche Sie benötigen und wo Sie diese erhalten, sofern Sie die Unterlagen nicht selbst besitzen:
Haus privat verkaufen: Unterlagen (eigengenutzt)
| Unterlagen | Bezugsquelle |
|---|---|
| Baupläne | Architekt, Bauträger, Bauarchiv, Bauordnungsamt |
| Energieausweis | Energiedienstleister, Architekten |
| Lageplan / Flurkartenauszug | Katasteramt |
| Grundbuchauszug | Amtsgericht |
| Wohn-, Nutz- und Grundflächenberechnung | Architekt, Bauträger, Bauordnungsamt |
| Sanierungsnachweise | Eigentümer |
| Grundschulden (aktuelle Eintragungen) | Grundbuchamt |
| Baugenehmigung | Bauordnungsamt / Archive |
| Baubeschreibung | Bauordnungsamt / Archive |
| Abnahmebescheinigung | Bauordnungsamt / Archive |
| Baulastenverzeichnis (Auszug) | Bauordnungsamt |
| Denkmalschutznachweis | Denkmalschutzbehörde |
Vermietetes Haus / Eigentumswohnung verkaufen: zusätzliche Unterlagen
| Unterlagen | Bezugsquelle |
|---|---|
| Miet- / Pachtverträge | WEG-Verwalter / Eigentümer |
| Hausordnung | WEG-Verwalter |
| Protokolle Eigentümerversammlungen | WEG-Verwalter |
| Jahreswirtschaftspläne | WEG-Verwalter |
| Hausgeldabrechnungen | WEG-Verwalter |
| Rücklagenübersicht | WEG-Verwalter |
| Teilungserklärung + Nutzungsrechte | Grundbuchamt |
| Modernisierungs- / Instandhaltungsrechnungen | WEG-Verwalter |
Weitere Informationen im Artikel Hausverkauf Unterlagen.
Haus privat verkaufen: So legen Sie den Angebotspreis fest
Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie und haben Sie eine Zielgruppe festgelegt, muss jetzt ein realistischer Angebotspreis festgelegt werden, der die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt anregt, dessen Höhe sich potenziellen Käufern aber auch erschließt. Ein zu niedriger Angebotspreis könnte von Interessenten skeptisch aufgenommen werden, da sie Mängel befürchten. Ein zu hoher Preis schreckt hingegen schon im Vorfeld ab. Und ein Preis, den Sie nachträglich senken, schürt den Verdacht einer geringen Nachfrage.
Eine wichtige Rolle beim Festlegen des Angebotspreises spielt die Verkaufsstrategie. Diese zwei Varianten gibt es:
- Bieterverfahren: Die Idee beim Bieterverfahren ist, dass sich die Interessenten gegenseitig überbieten. Somit liegt der Angebotspreis zu Beginn niedrig. Diese Verkaufsstrategie empfiehlt sich, wenn es eine große Nachfrage für das Haus gibt. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Immobilie zu einem zu niedrigen Preis veräußert wird und Sie einen schlechten Deal machen.
- Preisnachlass: Ein gezielter Preisnachlass verfolgt eine andere Verkaufsstrategie. Hierbei wird der Angebotspreis zum Verkaufsstart fünf bis zehn Prozent höher angesetzt, damit der Eigentümer im späteren Verkaufsgespräch dem potenziellen Käufer einen Nachlass gewähren kann. Die Gefahr bei dieser Strategie ist, dass besonders in wenig nachgefragten Regionen das Haus zum Ladenhüter werden und sich der Verkauf hinziehen kann.
Als privater unerfahrener Verkäufer ist es sehr schwierig, den korrekten Angebotspreis festzulegen. Ein erfahrener Makler, der sich in der Regel gut mit dem regionalen Immobilienmarkt auskennt, kann hier helfen. So riskieren Sie weder einen zu hohen noch einen zu niedrigen Angebotspreis und erhöhen die Chancen auf einen schnellen Hausverkauf.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
Was ist bei einem privaten Hausverkauf noch zu beachten?
Beim privaten Verkauf eines Hauses sind neben den bisher genannten Punkten noch folgende zu beachten:
Miteigentümer beim privaten Hausverkauf
Sind Sie nicht Alleineigentümer, brauchen Sie für den Verkauf Ihres Hauses die Zustimmung der anderen Miteigentümer. Stimmt einer dem Verkauf nicht zu, ist ein geregelter privater Hausverkauf unmöglich. Ohne Zustimmung der anderen können Sie die Gemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft) nur zwangsweise über eine Teilungsversteigerung aufheben. Dazu müssen Sie beim zuständigen Amtsgericht einen entsprechenden Antrag stellen. Bei einer Zwangsversteigerung wird in der Regel ein schlechterer Verkaufspreis erzielt und das Verhältnis zu den Miteigentümern zusätzlich belastet, dieser Weg sollte deshalb nur eine Notlösung sein.
Steuern beim privaten Hausverkauf
Haben Sie selbst dauerhaft in dem Haus gewohnt, müssen Sie in der Regel den Veräußerungsgewinn nicht versteuern. Haben Sie das Haus hingegen vermietet und sind noch keine zehn Jahre seit dem Kauf (ab Datum der notariellen Beurkundung) vergangen, müssen Sie Steuern auf die Veräußerungsgewinne zahlen. Mehr zu diesem Thema unter Steuern beim Hausverkauf.
Privater Verkauf eines vermieteten Hauses
Beim Verkauf eines vermieteten Hauses, sind einige rechtliche Fragen zu beachten – zum Übergang des Mietvertrags bis zum möglichen Vorkaufsrecht des Mieters. Sie müssen sich darüber bewusst sein, dass ein laufendes Mietverhältnis auch nach dem Verkauf weiterläuft, was das Haus eher für Käufer einer Kapitalanlage interessant macht als für Käufer, die selbst einziehen möchten. Der Verkaufspreis kann dadurch gemindert werden.
Das Vorkaufsrecht des Mieters ist nur dann relevant, wenn Sie die Wohnräume in Eigentumswohnungen umwandeln und dann an jemanden Dritten, der nicht zur Familie gehört, verkaufen möchten. Ist das der Fall, müssen Sie den Mieter direkt über den Inhalt des Kaufvertrags informieren, damit dieser später keinen Schadensersatz fordern kann.
Ablösung des alten Baukredits beim privaten Hausverkauf
Möchten Sie Ihren Baukredit vorzeitig zurückzahlen, fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank an. Vermeiden können Sie diese, indem Sie sich zeitnah eine neue Immobilie kaufen und den alten Kredit mit der neuen Sicherheit fortführen (Objekttausch). Die Alternative: Der neue Käufer übernimmt den alten Kredit (Schuldnertausch); auch so umgehen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie müssen individuell abwägen, welcher Weg für Sie der günstigste ist.
Privater Hausverkauf gegen Leibrente als Altersvorsorge
Ziehen Sie einen Hausverkauf oder Teilverkauf gegen eine regelmäßige Rente in Betracht, die Ihnen der Käufer bis ans Lebensende zahlt, sollten Sie sich genau damit beschäftigen, bevor Sie diese Entscheidung treffen.
Haus privat verkaufen: Welche Vor- und Nachteile gibt es?
Bei der Überlegung, Ihr Haus privat zu verkaufen, sollten Sie alle Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen. Der folgende Überblick hilft Ihnen bei der Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf ohne Makler:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Keine Maklerprovision – mehr Erlös möglich | Hoher Zeitaufwand für Vermarktung und Organisation |
| Attraktiver für Käufer durch geringere Kaufnebenkosten | Risiko von Fehlern ohne rechtliche Absicherung |
| Volle Kontrolle über Preis und Verkaufsprozess | Oft geringerer Verkaufspreis ohne Erfahrung |
| Keine Abhängigkeit von einem Makler | Kein Zugang zu Interessentenkartei |
| Kein Risiko, einen ungeeigneten Makler zu wählen | Zusätzliche Vermarktungskosten möglich |
Welche Kosten entstehen beim privaten Hausverkauf?
Viele Eigentümer entscheiden sich dazu, ihr Haus privat zu verkaufen, weil sie davon ausgehen, auf diese Weise Kosten sparen zu können. Das stimmt jedoch nur bedingt: Zwar muss keine anteilige Maklerprovision für den Verkauf gezahlt werden, dennoch fallen auch beim privaten Hausverkauf Kosten an. Hier ein Überblick über die wichtigsten Kostenpunkte:
- Immobiliengutachten / Wertermittlung: ca. 300 – 2.000 € (je nach Umfang und Gutachter)
- Unterlagen (z. B. Grundbuchauszug, Energieausweis): ca. 20 – 300 €
- Professionelle Immobilienfotos: ca. 150 – 800 €
- Home Staging / Herrichten der Immobilie: ca. 500 – 5.000 €+ (je nach Aufwand und Größe)
- Kleinere Reparaturen & Renovierungen: stark variabel, oft einige hundert bis mehrere tausend Euro
- Rechtsberatung / Fachanwalt für Kaufvertrag: ca. 500 – 2.500 €
- Fahrtkosten & Besichtigungstermine: abhängig von Entfernung, meist 50 – 500 €
Auch ohne Makler entstehen beim privaten Hausverkauf schnell mehrere hundert bis mehrere tausend Euro an Nebenkosten.
Hier mehr zum Thema Kosten beim Hausverkauf.
Haus privat verkaufen: So vermeiden Sie typische Fehler
- Falscher Verkaufspreis: Zu hoher Preis schreckt Käufer ab, zu niedriger führt zu Verlusten → professionelle Bewertung nutzen.
- Zeitaufwand unterschätzt: Verkauf, Anfragen und Organisation kosten viel Zeit → realistisch planen.
- Kosten nicht einkalkuliert: Gutachten, Energieausweis, Fotos, Rechtliches und Vermarktung können mehrere tausend Euro kosten.
- Fehlende Unterlagen: Verzögern den Verkauf und wirken unprofessionell → frühzeitig alles zusammenstellen.
- Schlechte Vermarktung & Kommunikation: Unklare Zielgruppe, schlechte Fotos oder langsame Antworten senken die Nachfrage.
- Unvorbereitete Besichtigungen & Verhandlungen: fehlende Infos und schwache Argumente führen zu Preisverlusten.
- Käufer nicht geprüft: fehlende Bonitätsprüfung kann zu geplatzten Verkäufen führen.
- Kaufvertrag nicht geprüft: rechtliche Fehler können teuer werden → Fachanwalt oder Experten einbinden.
Haus doch nicht privat verkaufen? – Diese Leistungen bietet ein Makler
Ein Hausverkauf ohne Makler spart zwar die Provision (oft ca. 3,5 % für Verkäufer, insgesamt rund 7 %), kann aber durch Zeitaufwand, Fehler und einen niedrigeren Verkaufspreis auch teuer werden.
Ein Makler übernimmt dabei u. a. folgende Aufgaben:
- Immobilienbewertung
- Entwicklung einer Verkaufs- und Preisstrategie
- Marktanalyse und Einschätzung der Nachfrage
- Beschaffung aller Verkaufsunterlagen
- Beratung zu Energieausweis und rechtlichen Anforderungen
- Erstellung eines Exposés mit Fotos und Grundrissen
- Zielgruppenanalyse und passende Vermarktungskanäle
- Organisation und Koordination von Besichtigungsterminen
- Vorqualifizierung und Betreuung von Interessenten
- Bonitäts- und Finanzierungsprüfung der Käufer
- Durchführung der Kaufpreisverhandlungen
- Begleitung zum Notartermin
- Organisation der Objektübergabe inkl. Übergabeprotokoll
Eine detaillierte Erklärung der einzelnen Aufgaben finden Sie im Artikel: „Was macht ein Makler?“
FAQ: Häufige Fragen zum privaten Hausverkauf
Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen, gibt es bestimmte grundlegende Schritte, die Sie beachten sollten:
- Unterlagen sammeln
- Wert des Hauses ermitteln
- Verkaufspreis und Angebotspreis festlegen
- Renovierungsarbeiten durchführen, sofern rentabel
- Haus fotografieren, Text schreiben, Grundrisse überarbeiten
- Exposé zusammenstellen
- Haus inserieren
- Interessenten und Besichtigungen koordinieren
- Ernsthafte Angebote prüfen (Bonität)
- Notar suchen (lassen) und Kaufvertrag vorbereiten lassen
- Kaufvertrag beim Notartermin unterschreiben
- Haus und Übergabeprotokoll für Übergabe vorbereiten
- Haus übergeben, dabei Übergabeprotokoll führen
Ja, Sie können Ihr Haus privat verkaufen. Sie sollten beim Hausverkauf jedoch nur auf einen Makler verzichten, wenn Sie selbst schon einmal eine Immobilie verkauft haben oder jemanden im Bekanntenkreis kennen, der entsprechende Erfahrung hat und Sie dabei unterstützt. Eine gewisse regionale Marktkenntnis, genügend Zeit für die Verkaufsvorbereitung und Vermarktung sowie Verkaufs- und Verhandlungstalent sind ebenfalls unerlässlich, um Ihr Haus erfolgreich privat verkaufen zu können. Ansonsten ist es ratsamer, einen Makler damit zu beauftragen.
Sie können frei entscheiden, ob Sie Ihr Haus privat oder mit Makler verkaufen. Informieren Sie sich jedoch genau, welche Vor- und Nachteile beide Strategien haben, bevor Sie sich entscheiden. So kostet ein Makler zwar Provision, kennt sich dafür aber mit dem Immobilienmarkt und den Vorgängen beim Hausverkauf aus, sodass der Verkauf in der Regel schneller abgewickelt ist.
Als Verkäufer kann es sein, dass Sie ans Finanzamt Spekulationssteuer und Gewerbesteuer zahlen müssen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen müssen.
Mögliche Steuern für den Verkäufer beim privaten Hausverkauf:
|
Steuerart |
Wann? |
Wie viel? |
|
Spekulationssteuer |
Verkäufer nutzt das Haus nicht für eigene Wohnzwecke und es sind noch keine 10 Jahre nach dem Kauf vergangen oder der Verkauf wird gewerblich eingestuft |
abhängig vom persönlichen Steuersatz und vom Verkaufsgewinn |
|
Gewerbesteuer |
bei gewerblichem Grundstückshandel |
Verkaufsgewinn x 3,5 x kommunaler Hebesatz |
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften müssen grundsätzlich versteuert werden (§ 23 EStG) und somit auch die Gewinne aus einem privaten Hausverkauf. Allerdings gelten hier ein paar Ausnahmeregelungen. Steuerpflichtig ist der private Hausverkauf somit nur, wenn das Haus nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und noch keine zehn Jahre seit dem Kauf vergangen sind (Spekulationsfrist) oder der Hausverkauf als gewerblich eingestuft wird.
Beim privaten Hausverkauf kann es sein, dass eine Spekulationssteuer zu zahlen ist. Diese wird anhand des Verkaufsgewinns und dem persönlichen Steuersatz berechnet.
Prinzipiell ist es Ihnen und dem Käufer überlassen, zu welchem Preis Sie Ihr Haus verkaufen. Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, wie viel ein Haus kosten muss. Sie können es also auch unter dem eigentlichen Marktwert verkaufen. Sie müssen nur abwägen, ob das für Sie sinnvoll ist.
Ja, Sie können Ihr Haus bereits nach zwei Jahren wieder verkaufen. Allerdings müssen Sie Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie das Haus vermietet haben. Haben Sie es zu eigenen Wohnzwecken genutzt, müssen Sie beim Hausverkauf in der Regel keine Spekulationssteuer zahlen.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
