Leibrente: Wie sie funktioniert und für wen sie sich lohnt

Inhaltsverzeichnis

Leibrente: Das Wichtigste in Kürze

  • Die Leibrente ist eine finanzielle Vereinbarung, bei der eine Immobilie gegen eine lebenslange oder zeitlich begrenzte Rente übertragen wird.
  • Sie bietet älteren Menschen die Möglichkeit, zusätzliches Einkommen zu erhalten, während sie weiterhin in ihrer Immobilie wohnen.
  • Die Höhe der Leibrente wird individuell berechnet und basiert auf Faktoren wie dem Wert der Immobilie, dem Alter des Rentenempfängers und der Laufzeit der Rentenzahlungen.
  • Leibrenten können steuerpflichtig sein, wobei der steuerpflichtige Anteil als Ertragsanteil bezeichnet wird.
  • Es empfiehlt sich, professionellen Rat einzuholen und verschiedene Angebote zu vergleichen, um die bestmögliche Leibrentenvereinbarung zu treffen.

Definition Leibrente

Die Leibrente ist eine Art der Immobilienverrentung und dient somit als private Altersvorsorge. Dabei verkaufen Eigentümer ihre Immobilie an eine Privatperson, einen gewerblichen Leibrenten-Anbieter oder eine Stiftung, bleiben aber in der Regel bis zum Lebensende darin wohnen und erhalten den Kaufpreis vom Käufer als regelmäßige Teilzahlung (Rente). Die Rente wird monatlich, quartalsweise oder jährlich gezahlt – abhängig davon, was vertraglich vereinbart wurde. Auch vermietete Immobilien können “verrentet” werden. Gesetzlich ist die Leibrente im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 759 ff.) geregelt.

Zum Hintergrund der Leibrente

Die Immobilien-Leibrente, auch Rente aus Stein genannt, hat eine lange Tradition. Bereits im Mittelalter war es üblich, Haus und Land gegen eine lebenslange Versorgung an einen neuen Eigentümer zu übertragen. In Ländern wie Frankreich, Großbritannien und den USA ist die Leibrente auch heute noch weit verbreitet. In Deutschland war sie etwas in Vergessenheit geraten und wird momentan noch eher als Nischenprodukt angesehen

So funktioniert die Leibrente

Die Leibrente funktioniert im Grunde ganz einfach: Der Immobilieneigentümer verkauft sein Haus oder seine Wohnung wie bei einem regulären Immobilienverkauf, erhält den Kaufpreis aber nicht auf einmal, sondern in Form einer regelmäßigen Rente verbunden mit einem Wohnrecht. Die Rentenzahlung erfolgt monatlich, vierteljährlich oder jährlich, je nach Vereinbarung im Kaufvertrag. Zu Beginn der Laufzeit kann eine einmalige Abschlagszahlung vereinbart werden, wodurch sich allerdings die regelmäßige Immobilienrente reduziert. Das Wohnrecht ist meist lebenslang festgelegt. Der Wert des Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Im Todesfall des Rentenberechtigten endet die Pflicht zur Zahlung der Rente. Nur, wenn eine Zeitrente mit einer bestimmten Laufzeit vereinbart wurde, muss der Käufer an die Erben weiter Rente zahlen.

Gut zu wissen

Die meisten Pflichten, wie Instandhaltung und Zahlung von Grundstückssteuer und anderen Gebühren, gehen beim Hausverkauf gegen Rentenzahlung in der Regel auf den neuen Eigentümer über. 

Leibrente auf das Leben zweier Personen

Eine Leibrente kann auch für zwei Menschen statt nur auf eine Einzelperson abgeschlossen werden. Dann ist die Rede von einer sogenannten Verbindungsrente, einer verbundenen Rente oder einer Leibrente auf verbundenes Leben. Die Rente wird an beide Personen bis zum vereinbarten Endzeitpunkt ausgezahlt. Dabei werden zwei Varianten unterschieden: 

  • Verbindungsrente auf das längere Leben: Die Rentenzahlung wird bei dieser Variante so lange fortgesetzt, bis beide vertraglich benannten Personen verstorben sind
  • Verbindungsrente auf das kürzere Leben: Die Rentenzahlung endet mit dem Ableben einer der beiden Personen.

Berechnung der Leibrente: Faktoren und Formel

Die Höhe der monatlichen Leibrente hängt von drei Faktoren ab:

  • die statistisch voraussichtliche Lebensdauer der Bewohner (daraus ergibt sich der Leibrentenbarwertfaktor)
  • dem Wert des lebenslangen Wohnrechts 
  • der Höhe des notariell beurkundeten Kaufpreises

Die monatliche Leibrente wird in folgenden drei Schritten berechnet:

  1. Wert des lebenslangen Wohnrechts ermitteln: Jahresmiete x Leibrentenbarwertfaktor (Vervielfältiger)
  2. Zu verrentenden Betrag ermitteln: Kaufpreis Immobilie - Wert des lebenslangen Wohnrechts 
  3. Monatlich Leibrente ermitteln: zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenbarwertfaktor

Gut zu wissen:

  • Da sich Wohnwert und Rentenzahlung mit längerer Wohndauer erhöhen und diese Kosten vom Verkaufspreis abgezogen werden, gilt: Je länger die Bewohner voraussichtlich in der Immobilie wohnen bleiben, desto niedriger fällt der Kaufpreis aus. 
  • Das Wohnrecht ist in den Rentenzahlungen beziehungsweise im Verkaufspreis eingepreist. So verringert sich die Rente um den Wert des Wohnrechts.

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Berechnung der Leibrente: Ein Beispiel

1. Berechnung des Wohnrechts: 

  • Mietwert: 800 Euro monatlich, 9.600 Euro jährlich
  • Leibrentenfaktor: 11,75 (für einen 75-jährigen Mann auf Basis der statistischen Lebenserwartung)
  • Formel: Wert des Wohnrechts = Jahresmiete x Leibrentenbarwertfaktor (Vervielfältiger)
  • Wert des Wohnrechts: 9.600 x 11,75 = 112.800 Euro

2. Berechnung des zu verrentenden Betrags:

  • Immobilienwert (Kaufpreis): 350.000 Euro
  • Wert des Wohnrechts: 112.800 Euro
  • Formel: zu verrentender Betrag = Kaufpreis Immobilie - Wert des lebenslangen Wohnrechts 
  • Zu verrentender Betrag: 350.000 - 112.800 Euro = 237.200 Euro

3. Berechnung der Leibrente für die Immobilie

  • Formel: Monatliche Leibrente = zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenbarwertfaktor
  • 237.000 Euro : 12 Monate : 11,75 = 1.682 Euro

Der 75-jährige Verkäufer würde in diesem Beispiel eine monatliche Rente von rund 1.682 Euro erhalten.

Wann und für wen sich die Leibrente lohnt

Die Leibrente ist primär für all jene ein überlegenswertes Immobilienverrentungs-Modell, die durch den Verkauf Ihrer Immobilie eine Zusatzrente erhalten möchten, aber trotzdem in ihrem Zuhause wohnen bleiben wollen. Dabei kommen in der Regel nur Immobilien in Frage, die nicht mehr mit einem Immobiliendarlehen oder nur noch mit einer sehr geringen Restschuld belastet sind. Für viele Leibrenten-Anbieter ist eine Restschuld in Höhe von ungefähr 20 Prozent des Immobilienwertes noch akzeptabel. Außerdem sollte sich die Immobilie für das Wohnen im Alter eignen, also zum Beispiel barrierefrei sein, ansonsten macht die Überlegung keinen Sinn.

Hier ein Überblick, für wen sich die Leibrente lohnen kann:

  • Eigentümer, die Kapital benötigen und trotzdem in der Immobilie wohnen bleiben möchten.
  • Eigentümer, die Verantwortung abgeben und trotzdem in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten. Leibrentenverträge sehen in der Regel vor, dass der Käufer Reparaturen, Sanierungen und Instandhaltungsarbeiten übernimmt.
  • Eigentümer, die keine Erben haben oder nichts vererben möchten, sondern ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen möchten.
  • Eigentümer, die Ihren Lebenspartner auch nach dem eigenen Tod finanziell absichern möchten.
  • Eigentümer, die das Familienvermögen in der Familie behalten, sich aber trotzdem langfristig finanziell absichern möchten. Sie können die Immobilie zu Lebzeiten an ihre Kinder oder an andere nahestehende Personen zu Lebzeiten übergeben. Diese zahlen im Gegenzug regelmäßig eine Rente. Da es sich dabei um ein Rechtsgeschäft handelt, fällt dafür keine Schenkungsteuer an.

Hinweis

Eigentümer, denen ein hoher Erlös aus dem Immobilienverkauf wichtig ist, sollten der Leibrente einen direkten Verkauf der Immobilie vorziehen.

Die Vor- und Nachteile der Leibrente im Überblick

Vor- und Nachteile der Leibrente für Immobilienverkäufer:

Vorteile

Nachteile

Regelmäßiges Einkommen: Durch den Verkauf einer Immobilie gegen eine Leibrente erhalten Immobilienverkäufer ein regelmäßiges Einkommen für einen festgelegten Zeitraum oder ihr Leben lang. Das kann eine finanzielle Sicherheit bieten, insbesondere für ältere Menschen oder Personen, die ihr Einkommen im Ruhestand ergänzen möchten.

Verlust der Eigentümerschaft: Durch den Verkauf der Immobilie gegen eine Leibrente verliert der Verkäufer das Eigentum an der Immobilie. Das kann bedeuten, dass er nicht mehr von etwaigen Wertsteigerungen oder der Vermietung profitiert. Außerdem fließt die Immobilie nicht in die Erbmasse ein.

Risikoverteilung: Durch die Annahme einer Leibrente übernimmt der Käufer das Risiko der Immobilienpreisentwicklung, der Vermietung oder anderer mit der Immobilie verbundener Risiken. Der Verkäufer kann sich somit von diesen Risiken entlasten und sich auf das garantierte Einkommen aus der Leibrente verlassen.

Risiko des Zahlungsausfalls: Es besteht das Risiko, dass der Käufer der Leibrente nicht in der Lage ist, die Zahlungen wie vereinbart zu leisten. Das kann finanzielle Unsicherheiten zur Folge haben, insbesondere wenn der Verkäufer auf die Leibrente angewiesen ist.

Steuervorteile: In einigen Ländern können bestimmte Steuervorteile mit einer Leibrente verbunden sein. Verkäufer sollten sich bei einem Steuerexperten über die spezifischen Regelungen in ihrem Land informieren.

Inflexibilität: Einmal abgeschlossen, ist der Leibrentenvertrag in der Regel nicht leicht zu ändern. Das kann zu Einschränkungen führen, falls sich die finanziellen oder persönlichen Umstände des Verkäufers in der Zukunft ändern.

Lebenslanges Wohnrecht: Der Immobilienverkäufer kann dauerhaft in seinem Zuhause wohnen bleiben. Das lebenslange Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Aber: Das lebenslange Wohnrecht erlischt, sobald der Wohnberechtigte ausziehen muss.

Weniger Liquidität: Im Vergleich zu einem traditionellen Immobilienverkauf, bei dem der Verkäufer einen Einmalbetrag erhält, bietet die Leibrente weniger Liquidität. Der Verkäufer kann nur über das regelmäßige Einkommen aus der Leibrente verfügen, was möglicherweise nicht ausreicht, um größere Ausgaben oder Investitionen zu tätigen.

 

Geringerer Kaufpreis: Da das Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert, kommt es zu Abzügen beim Kaufpreis

 

Wenige potenzielle Käufer: Da es nur wenige potenzielle Käufer für Leibrenten-Immobilien gibt, ist die Auswahl eingeschränkt

Hinweis: Die hier aufgeführten Vor- und Nachteile sind nicht als abschließend zu betrachten. Es ist wichtig, die individuellen finanziellen Bedürfnisse, Ziele und Risikobereitschaften zu berücksichtigen, um zu entscheiden, ob die Leibrente eine geeignete Option für den Verkauf einer Immobilie ist. Am besten lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater oder Immobilienspezialisten beraten.

Vor- und Nachteile der Leibrente für Immobilienkäufer:

Vorteile

Nachteile

Langfristige Investition: Durch den Kauf einer Immobilie gegen eine Leibrente erwerben Immobilienkäufer ein dauerhaftes Anlagegut, das potenziell langfristige Einnahmen generiert.

Abhängigkeit vom Verkäufer: Der Immobilienkäufer ist von der finanziellen Situation und Lebensdauer des Verkäufers abhängig. Wenn der Verkäufer länger lebt, als erwartet, kann das zu einer längeren Rückzahlungsdauer führen.

Diversifikation des Portfolios: Der Erwerb einer Immobilie durch eine Leibrente kann dazu beitragen, das Anlageportfolio des Käufers zu diversifizieren. Immobilien können eine stabile und langfristige Wertentwicklung bieten und dienen als Absicherung gegen andere Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen.

Keine sofortige Nutzung der Immobilie: Im Gegensatz zum direkten Kauf einer Immobilie ermöglicht die Leibrente dem Käufer keine sofortige Nutzung oder Vermietung der Immobilie. Der Käufer erhält stattdessen das Recht auf das zukünftige Eigentum, sobald der Verkäufer verstirbt oder andere vereinbarte Bedingungen eintreten.

Potenziell günstiger Kaufpreis: Der Kauf einer Immobilie gegen eine Leibrente kann zu einem günstigeren Kaufpreis führen.

Begrenzte Flexibilität: Einmal abgeschlossen, ist der Leibrentenvertrag in der Regel nicht leicht zu ändern. Der Käufer kann die Immobilie möglicherweise nicht so leicht verkaufen oder liquide machen, wenn er zusätzliche Mittel benötigt.

Kauf ohne Kredit: Da beim Kauf einer Leibrenten-Immobilie eine monatliche Zahlung statt eines einmaligen hohen Kaufpreises vereinbart wird, ist der Immobilienkauf oft ohne Immobilienkredit möglich.

Erhöhtes Risiko: Durch den Erwerb einer Immobilie gegen eine Leibrente trägt der Käufer das Risiko der Wertentwicklung und anderer mit der Immobilie verbundener Faktoren. Außerdem ist er für die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie verantwortlich.

Geringere Grunderwerbsteuer: Da sich die Grunderwerbsteuer an dem Wert bemisst, der im Leibrenten-Vertrag eingetragen wird, kann die Grunderwerbsteuer niedriger ausfallen.

 

Finanzieller Vorteil bei frühzeitigem Tod: 

Der Käufer erlangt einen finanziellen Vorteil, wenn der Leibrentenberechtigte vor der statistisch geschätzten Zeit verstirbt. Der Grund: Der Immobilienwert richtet sich unter anderem nach der Sterbetabelle des Statistischen Bundesamtes.

 



Hinweis: Die hier aufgeführten Vor- und Nachteile sind nicht als abschließend zu betrachten. Es ist wichtig, die individuellen finanziellen Ziele, Bedürfnisse und Risikobereitschaften zu berücksichtigen, um zu entscheiden, ob der Erwerb einer Immobilie gegen eine Leibrente eine geeignete Option ist. Lassen Sie sich am besten von einem unabhängigen Finanzberater oder Immobilienspezialisten beraten.

Alternativen zur Leibrente: Andere Modelle der Immobilienverrentung

Die Leibrente ist nur eine Form der Immobilienverrentung. Es gibt noch andere Möglichkeiten, um das Haus zu verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben zu können. Zu diesen Immobilienverrentungs-Modellen gehören:

  • Zeitrente
  • Umkehrhypothek
  • Teilverkauf

Die Zeitrente

Genauso wie die Leibrente beinhaltet auch die Zeitrente ein lebenslanges Wohnrecht. Der Unterschied liegt in der Dauer der Rentenzahlung. Die Leibrente geht mit einer lebenslangen Rentenzahlung einher, bei der Zeitrente erfolgen die Rentenzahlungen für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum. 

Bei der Zeitrente gibt es drei Varianten:

  • aufgeschobene Zeitrente: Die Rentenzahlungen setzen zeitverzögert nach Vertragsabschluss ein. Das kann zum Beispiel in Frage kommen, wenn der Empfänger der Leibrente noch arbeitet und ein regelmäßiges Gehalt bezieht, sich aber jetzt schon für den Ruhestand zusätzliche Einnahmen sichern möchte.
  • verlängerte Leibrente (Mindestzeitrente): Der Käufer zahlt die Rente garantiert über einen vereinbarten Zeitraum (Rentengarantiezeit) – auch über den Tod des Verkäufers hinaus. Sollte dieser vor Ablauf des Zahlungszeitraums sterben, erhalten seine Erben stellvertretend die restlichen Zahlungen.
  • abgekürzte Leibrente (Höchstzeitrente): Der Käufer zahlt die Rente für einen vereinbarten Zeitraum. Die Zahlung endet auch dann, sollte der Begünstigte bei Ablauf der Rentengarantiezeit noch leben. Bei seinem vorzeitigen Tod stellt der Käufer die Leibrente allerdings ein. Das bedeutet, die Erben bekommen nicht die ausstehende Restkaufsumme ausbezahlt.

Die Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek ist eine Art der Immobilienverrentung, die mit einem Kreditinstitut abgeschlossen wird. Dabei wird die Immobilie nicht verkauft, sondern mit einem Kredit beliehen. Das Geldinstitut zahlt dann nach und nach den Gesamtbetrag der Hypothek als Rente an den Eigentümer aus und mit der letzten Zahlung geht das Haus oder die Wohnung abschließend in den Besitz der Bank über. In der Regel wird auch hier ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart.

Der Teilverkauf

Die Eigentümer verkaufen nur einen Teil ihrer Immobilie, im Regelfall an einen gewerblichen Anbieter. Der Verkauf ist durch ein Nießbrauchrecht abgesichert, sodass der bisherige Eigentümer in der Immobilie wohnen bleiben oder die Erträge daraus ziehen kann. Dafür muss er ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen, ähnlich einer Mietzahlung. Außerdem muss der bisherige Eigentümer weiterhin für Reparaturen und Instandhaltungen aufkommen.

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Anbieter von Leibrenten

Eigentümer, die Ihre Immobilie gegen Verrentung verkaufen möchten, haben folgende Käufer beziehungsweise Vertragspartner zur Auswahl:

  • Privatpersonen
  • gewerbliche Anbieter / Unternehmen
  • Stiftungen

Leibrente: Privatperson als Käufer

Mögliche Vorteile für Immobilienverkäufer:

  • Flexibilität bei Verhandlungen: Da Privatpersonen oft nicht denselben regulatorischen und bürokratischen Beschränkungen unterliegen wie Unternehmen, können sie bei der Verhandlung von Vertragsbedingungen in der Regel flexibler reagieren. So kann es sein, dass sie bereit sind, individuelle Zahlungspläne, Laufzeiten oder andere spezifische Vereinbarungen zu akzeptieren, sofern sie für beide Seiten vorteilhaft sind.
  • Persönlicher Umgang: Wenn man mit einer Privatperson als Vertragspartner interagiert, ist ein persönlicherer und menschlicherer Austausch möglich. Das kann zu mehr Vertrauen und einer besseren Kommunikation zwischen den Parteien führen. Eventuelle Bedenken oder Fragen können offen angesprochen werden.
  • Potenziell niedrigere Kosten: Institutionelle Anbieter wie Versicherungsgesellschaften haben oft eine Vielzahl von Ausgaben und Gemeinkosten, die sie decken müssen, wie zum Beispiel Verwaltungskosten und Marketingkosten. Bei Privatpersonen besteht die Möglichkeit, dass diese Kosten niedriger sind oder sogar ganz entfallen. Dadurch sind die Kosten für den Leibrentenvertrag möglicherweise niedriger.

Mögliche Nachteile für Verkäufer:

  • Mangelnde finanzielle Stabilität: Im Gegensatz zu etablierten Versicherungsgesellschaften oder anderen institutionellen Anbietern können Privatpersonen möglicherweise nicht über die gleiche finanzielle Stabilität verfügen. Sie könnten Schwierigkeiten haben, langfristige Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen, insbesondere wenn unvorhergesehene finanzielle Belastungen auftreten. Es besteht das Risiko, dass die Privatperson nicht in der Lage ist, die Leibrente wie vereinbart auszuzahlen.
  • Mangelnde Expertise: Privatpersonen sind in der Regel keine Experten im Bereich der Leibrentenverträge. Sie verfügen womöglich nicht über das erforderliche Fachwissen, um den Vertrag angemessen zu gestalten und die langfristigen finanziellen Auswirkungen zu verstehen. Das kann zu Ungenauigkeiten oder Mängeln im Vertrag führen, die später Probleme nach sich ziehen.
  • Mangelnde Aufsicht und Regulierung: Institutionelle Anbieter wie Versicherungsgesellschaften unterliegen oft einer strengen Aufsicht und Regulierung durch Finanzbehörden. Dadurch werden gewisse Verbraucherschutzstandards gewährleistet. Bei Privatpersonen besteht das Risiko eines geringeren Maßes an Aufsicht und Regulierung.

Tipps:

  • Ist der private Vertragspartner eine dem Verkäufer bisher unbekannte Person, sollte er besonders vorsichtig sein, die Bonität des Käufers genau prüfen, eine Schufa-Auskunft verlangen und eine Rückübertragungsklausel im Vertrag und im Grundbuch eingetragen sowie notariell beglaubigt werden. Die Rückübertragungsklausel dient der Absicherung und ermöglicht, dass der Verkäufer seine Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers zurückbekommt.
  • Es ist ratsam, bei Leibrentenverträgen mit Privatpersonen professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen und finanziellen Aspekte angemessen berücksichtigt werden.

Hinweis: Die hier aufgeführten Vor- und Nachteile sind nicht als abschließend zu betrachten und treffen nicht in jedem Fall zu. Sie müssen immer individuell überprüfen, welche davon bei Ihnen zutreffen und welche weiteren Vor- und Nachteile bestehen könnten.

Leibrente: Gewerbliche Anbieter als Käufer

Mögliche Vorteile für Verkäufer:

  • Finanzielle Stabilität: Gewerbliche Anbieter, die schon lange bestehen, verfügen in der Regel über eine solide finanzielle Basis und langjährige Erfahrung im Bereich der Leibrenten. Sie haben die Ressourcen und die Kapitalausstattung, um langfristige Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Dies bietet eine gewisse Sicherheit für den Zahlungsstrom der Leibrente.
  • Fachwissen und Erfahrung: Etablierte Gewerbliche Anbieter haben normalerweise umfangreiches Fachwissen und Erfahrung in Bezug auf die Gestaltung und Verwaltung von Leibrentenverträgen. Sie sind mit den rechtlichen und finanziellen Aspekten vertraut.
  • Regulierung und Aufsicht: Gewerbliche Anbieter unterliegen in der Regel einer strengen Regulierung und Aufsicht durch Finanzbehörden. Dies dient dem Verbraucherschutz und stellt sicher, dass bestimmte Standards eingehalten werden. Die Regulierung kann eine zusätzliche Sicherheit bieten und das Vertrauen in den Vertragspartner stärken.
  • Kundenbetreuung und Service: Gewerbliche Anbieter haben oft eine gut etablierte professionelle Kundenbetreuung und einen umfassenden Service. Sie können Unterstützung bei Fragen, Ansprüchen oder anderen Anliegen bieten.

Mögliche Nachteile für Verkäufer:

  • Geringere Flexibilität: Gewerbliche Anbieter haben oft standardisierte Produkte und Vertragsbedingungen, sodass individuelle Anpassungen oder spezifische Vereinbarungen möglicherweise begrenzt sind.
  • Potenziell höhere Kosten: Gewerbliche Anbieter haben oft höhere Kostenstrukturen im Vergleich zu Privatpersonen als Vertragspartnern. Diese Kosten können sich auf die Leibrente auswirken. Es ist wichtig, die Kostenstrukturen und Gebühren im Voraus zu verstehen und zu vergleichen, um sicherzustellen, dass das Preis-Leistungs-Verhältnis angemessen ist.
  • Bürokratische Prozesse: Gewerbliche Anbieter sind oft größere Organisationen mit etablierten Bürokratien und Verfahren. Das kann zu längeren Bearbeitungszeiten führen und den Prozess der Beantragung, Überprüfung oder Auszahlung einer Leibrente verlangsamen.
  • Abhängigkeit von der finanziellen Stabilität des Anbieters: Bei gewerblichen Anbietern besteht immer ein gewisses Risiko von Zahlungsausfällen oder Insolvenzen. Verkäufer sollten die finanzielle Stabilität und Reputation des Anbieters überprüfen, um sicherzustellen, dass die Zahlungen der Leibrente auch langfristig gewährleistet sind.

Tipps: 

  • Ist ein Unternehmen wirklich unseriös, verbreitet sich diese Info nach einiger Zeit im Internet, der Verbraucherschutz warnt davor oder es gibt Veröffentlichungen von Stiftung Warentest zum Thema Leibrente. Bei Anbietern, die schon lange bestehen, ist das Risiko deutlich geringer, dass sie unseriös sind.
  • Holen Sie Angebote von mehreren Unternehmen ein, prüfen Sie diese genau, um ein besseres Verständnis für die Motivation der Anbieter für den Kauf von Immobilien gegen Rente zu gewinnen, vergleichen Sie die Angebote und wählen Sie das beste (gute Konditionen + vertrauenswürdig) für sich aus.

Hinweis: Die hier aufgeführten Vor- und Nachteile sind nicht als abschließend zu betrachten und treffen nicht in jedem Fall zu. Sie müssen immer individuell überprüfen, welche davon bei Ihnen zutreffen und welche weiteren Vor- und Nachteile bestehen könnten.

Leibrente: Stiftung als Käufer

Mögliche Vorteile für Immobilienverkäufer: 

  • Stabilität und Kontinuität: Eine Stiftung ist eine rechtlich eigenständige und dauerhafte Institution. Im Vergleich zu Privatpersonen oder Unternehmen besteht eine höhere Wahrscheinlichkeit, dass die Stiftung über einen längeren Zeitraum hinweg Bestand hat. Dies gewährleistet eine größere Stabilität und Kontinuität bei der Zahlung der Rentenleistungen.
  • Gemeinnütziger Zweck: Viele Stiftungen verfolgen gemeinnützige Ziele und setzen sich für soziale, wissenschaftliche, kulturelle oder andere gesellschaftlich relevante Anliegen ein. Indem eine Stiftung als Vertragspartner für die Leibrente fungiert, fördert der Verkäufer die Arbeit der Stiftung.
  • Vertrauen und Glaubwürdigkeit: Stiftungen unterliegen bestimmten rechtlichen und ethischen Standards, die das Vertrauen der Rentenempfänger stärken können. 
  • Professionelle Verwaltung: Stiftungen haben in der Regel erfahrene und professionelle Verwaltungsstrukturen. Sie verfügen über Expertise in der Anlageverwaltung und können die Rentengelder effizient und gewissenhaft verwalten. So ist es wahrscheinlicher, dass die finanziellen Mittel angemessen investiert und für die Rentenzahlungen optimiert werden.

Mögliche Nachteile für Immobilienverkäufer:

  • Begrenzte Flexibilität: Stiftungen sind oft durch ihre Satzung und rechtliche Rahmenbedingungen eingeschränkt. Das kann dazu führen, dass Leibrentenverträge weniger individuell gestaltbar sind. Darüber hinaus kann es sein, dass sie nur für bestimmte Zielgruppen offen sind.
  • Längere Bearbeitungszeiten: Stiftungen haben eine komplexe rechtliche und finanzielle Struktur, die von Regulierungsbehörden überwacht wird. Das kann zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand führen, der sich auf den Prozess der Beantragung, Überprüfung und Auszahlung einer Leibrente auswirken kann. Die komplexen Strukturen können auch zu längeren Bearbeitungszeiten führen.
  • Eingeschränkte Verantwortlichkeit: Stiftungen sind unabhängige juristische Personen, die einem bestimmten Zweck oder einer bestimmten Mission verpflichtet sind. Ihr Hauptaugenmerk liegt in der Regel nicht auf der individuellen Betreuung von Versicherungsnehmern oder Rentenempfängern. Dadurch könnten die Betreuung und der Kundenservice möglicherweise nicht auf dem gleichen Niveau sein wie bei gewerblichen Anbietern oder Privatpersonen.

Tipp: 

  • Prüfen Sie die spezifischen Bedingungen und Konditionen, bevor Sie eine Stiftung als Vertragspartner für eine Leibrente in Betracht ziehen. Es kann ratsam sein, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

Hinweis: Die hier aufgeführten Vor- und Nachteile sind nicht als abschließend zu betrachten und treffen nicht in jedem Fall zu. Sie müssen immer individuell überprüfen, welche davon bei Ihnen zutreffen und welche weiteren Vor- und Nachteile bestehen könnten.

Leibrente und Steuern: Versteuerung für Verkäufer

Der Verkäufer der Leibrenten-Immobilie muss die Rentenzahlungen, die er empfängt, als sonstige Einkünfte” in der Steuererklärung angeben (§ 22 Nr. 1a EStG). Die Leibrente wird nicht komplett besteuert, sondern nur ein sogenannter Ertragsanteil. Dieser Anteil ist abhängig vom Alter des Rentenempfängers; je älter er ist, desto weniger Steuern entfallen auf die Leibrente:

Alter des Leibrenten-Empfängers

Steuersatz

Alter des Leibrenten-Empfängers

Steuersatz

65 bis 66 Jahre

18 %

78 bis 79 Jahre

9 %

67 Jahre

17 %

80 Jahre

8 %

68 Jahre

16 %

81 bis 82 Jahre

7 %

69 bis 70 Jahre

15 %

83 bis 84 Jahre

6 %

71 Jahre

14 %

85 bis 87 Jahre

5 %

72 bis 73 Jahre

13 %

88 bis 91 Jahre

4 %

74 Jahre

12 %

92 bis 93 Jahre

3 %

75 Jahre

11 %

94 bis 96 Jahre

2 %

76 bis 77 Jahre

10 %

ab 97 Jahren

1 %

Quelle: Einkommensteuergesetz (EStG) §22

Gut zu wissen

Zeitrenten sind im Gegensatz zu Leibrenten in voller Höhe zu versteuern.

Leibrente absichern: So können Verkäufer das Risiko minimieren

Das größte Risiko für Verkäufer einer Leibrenten-Immobilie ist, dass der Käufer die regelmäßigen Rentenbeiträge nicht mehr zahlen kann oder will. Als Verkäufer können Sie sich folgendermaßen beim Immobilienverkauf per Leibrente absichern:

  • Reallast im Grundbuch eintragen: Lassen Sie die Zahlung der Leibrente und das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch der Immobilie als Reallast eintragen (geregelt in § 1105 BGB). Sind noch andere Rechte wie eine Grundschuld eingetragen, kommt es auf die Reihenfolge der Rechte im Grundbuch an, wer bei einer Verwertung der Immobilie (z. B. bei Zwangsversteigerung) vorrangig den Erlös erhält.
  • Auflassungsvormerkung gegen Weiterverkauf eintragen: Lassen Sie eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, um sicherzugehen, dass die Immobilie nicht an einen weiteren Interessenten veräußert oder die Immobilie durch eine Hypothek belastet wird. Durch die Eigentumsvormerkung kann der Verkäufer keine Veränderungen im Grundbuch vornehmen.
  • Solventen und vertrauenswürdigen Käufer suchen: Nehmen Sie sich genügend Zeit, um einen vertrauenswürdigen Käufer zu finden, der langfristig zahlen kann. Lesen Sie sorgfältig Bewertungen, vergleichen Sie die Konditionen und lassen Sie sich zum Beispiel vom Verbraucherschutz beraten. 
  • Vertrag mit professioneller Unterstützung aufsetzen: Der Immobilienverkauf per Leibrente ist in Deutschland noch nicht weit verbreitet, weshalb standardisierte Vertragsentwürfe, die alle Eventualitäten berücksichtigen, bislang fehlen. Sie sollten deshalb den Vertrag gemeinsam mit einem juristischen Profi auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs auf Leibrente ausarbeiten. Darin sollten Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien klar definiert sein.

Wertsicherheitsklausel im Vertrag aufnehmen: Mit jedem Jahr schreitet die Geldentwertung voran. Es macht deshalb Sinn, eine Wertsicherungsklausel in den Leibrenten-Vertrag mit aufzunehmen, um die Inflationsrate auszugleichen und die Rentenzahlungen dem steigenden Preisniveau anzupassen. Dazu können Sie den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes heranziehen.

Diese Punkte sollten im Leibrenten-Vertrag stehen

Standardisierte Leibrenten-Verträge fehlen bislang, der Vertrag muss also individuell gestaltet werden. Beauftragen Sie damit auf jeden Fall einen unabhängigen Experten. Die wichtigsten Punkte, die vertraglich geklärt sein sollten, sind unter anderem:

  • Zuständigkeitsbereich
  • Wohnrecht
  • Zahlungsmodalitäten
  • Wertsicherungsklausel
  • Höhe des finanziellen Ausgleichs bei vorzeitiger Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts
  • ggf. Nießbrauchrecht

Tipp

Gilt die Leibrente nur für Sie, nicht für Ihren Lebenspartner, kann das zu Problemen führen, Sie zum Beispiel in ein Pflegeheim umziehen müssen, Ihr Lebenspartner aber im Haus oder der Wohnung leben bleiben möchte. Für einen solchen Fall ist es sinnvoll, im Kaufvertrag ein Nießbrauchrecht zu regeln. Dann kann als Ausgleich eine finanzielle Entschädigung stattfinden.

Fazit: Lohnt sich eine Leibrente?

Ob sich eine Leibrente für Sie lohnt, hängt von vielen verschiedenen Faktoren und Ihren ganz persönlichen individuellen Umständen ab. Über den Immobilienverkauf gegen Leibrente nachdenken, können Sie auf jeden Fall, wenn Sie in Ihrem Zuhause bis an Ihr Lebensende wohnen bleiben möchten, aber einen Zusatz zu Ihrer Rente benötigen.

FAQ: Häufige Fragen zur Leibrente

Die Leibrente kann sich für ältere Menschen lohnen, die eine Immobilie besitzen, in der sie gerne wohnen bleiben möchten, aber zugleich zusätzliches Einkommen benötigen. Der Verkauf gegen Leibrente bedeutet eine regelmäßige Rentenzahlung. Es ist jedoch immer von Fall zu Fall individuell abzuwägen, ob sich die Leibrente wirklich lohnt.

 

Leibrente bekommt, wer seine Immobilie gegen Leibrente verkauft. In der Regel sind das ältere Personen, die eine Immobilie besitzen, diese nicht verlassen, aber ein regelmäßiges zusätzliches Einkommen in Form von Rentenzahlungen erhalten möchten.

Ja, Leibrenten sind steuerpflichtig. Die Besteuerung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Alter des Rentenempfängers, der Höhe der Rentenzahlungen und dem Vertragstyp. Besteuert wird aber nur der Leibrenten-Ertragsanteil.

Die Leibrente kann in verschiedenen Situationen sinnvoll sein. Zum Beispiel für ältere Personen ohne ausreichende Altersvorsorge, die über eine Immobilie verfügen und zusätzliches Einkommen benötigen. Allerdings sollte die Immobilie altersgerecht gestaltet sein, ist sie nicht gut im Alter nutzbar, macht die Leibrente keinen Sinn.

Die Leibrente wird bis an das Lebensende des Leibrenten-Empfängers gezahlt. Die Zahlung kann monatlich, quartalsweise oder jährlich erfolgen. Es gibt andere Modelle der Immobilienverrentung, bei denen die Rentenzahlung vor dem Tod des Verkäufers enden kann oder über den Tod hinausgeht (vgl. Zeitrente).

Es gibt im Grunde drei verschiedene Käufer, die für den Kauf eines Hauses auf Leibrente infrage kommen:

  • Privatpersonen
  • Gewerbliche Anbieter / Unternehmen
  • Stiftungen

Ja, die Eintragung der Leibrente ins Grundbuch ist üblich und empfehlenswert. Die Eintragung schafft Rechtssicherheit für beide Parteien und dient als nachweisbares Dokument über die bestehende Leibrentenvereinbarung. Die Eintragung erfolgt in der Regel durch einen Notar, der die erforderlichen rechtlichen Schritte einleitet.

Ja, die Leibrente, die durch den Verkauf eines Hauses erzielt wird, wird als Einkommen betrachtet. Die erhaltenen Zahlungen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Innerhalb der Rentenzahlung ist ein steuerpflichtiger Zinsanteil enthalten, den Steuerberater als Ertragsanteil der Leibrente bezeichnen.

Die Höhe der Leibrente wird individuell berechnet und basiert auf verschiedenen Faktoren wie dem Wert der Immobilie, dem Alter des Rentenempfängers, der erwarteten Restlebensdauer, aktuellen Zinsen und gegebenenfalls weiteren Vertragsbedingungen. In der Regel wird ein Teil des Immobilienwerts als Grundlage genommen und auf Basis einer Rententabelle oder mittels aktueller Sterbetafeln der Rentenbetrag ermittelt.

Ob ein Teilverkauf oder eine Leibrente besser ist, hängt von den individuellen Bedürfnissen und Präferenzen ab. Der Teilverkauf ermöglicht einen sofortigen Geldbetrag, während bei der Leibrente eine langfristige Rentenzahlung gewährleistet ist. Es lohnt sich, professionelle Beratung einzuholen und die langfristigen finanziellen Auswirkungen und persönlichen Vorlieben sorgfältig abzuwägen, um die passende Option zu wählen.

Was ist Ihre Immobilie wert?

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