Immobilienverrentung – ein Überblick
Demografische Entwicklung und chronische Unterversorgung mit Wohnungen in den Ballungsräumen haben zu neuen Geschäftsmodellen für das Wohnen im Alter geführt. Verschiedene Verrentungs- und Tauschmodelle machen es heute möglich, bei Rentnern eine Liquiditätslücke zu schließen. Den Anbietern wiederum bescheren Immobilienverrentung oder -tausch mittel- bis langfristig eine gute Rendite und eine neue Wohnimmobilie fürs Portfolio. Es profitieren also beide Seiten von den alternativen Kreditmodellen.
Was bedeutet Immobilienverrentung?
Die Immobilienverrentung ermöglicht den Bewohnern, im vertrauten Wohnumfeld zu bleiben und trotzdem Liquidität zu gewinnen. Dazu wird das Eigentum ganz oder teilweise verkauft und gleichzeitig ein Bleiberecht gesichert.
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Lohnt sich die Immobilienverrentung?
Eine Verrentung der eigenen Immobilie kann sich lohnen, muss es aber nicht. Es ist wichtig, sich von einem kompetenten Team aus Immobilienfachanwalt und -bewerter beraten oder begleiten zu lassen. Sie kennen sich mit den vertraglichen Fragen sowie mit den bewertungstechnischen Fragen aus und können die Details genau unter die Lupe nehmen.
Welche Immobilien eignen sich zur Verrentung?
Grundsätzlich eignet sich jede Immobilie zur Verrentung, entscheidend dafür sind vor allem Lage und baulicher Zustand. In jedem Fall sollte die Bewertung der Immobilie durch einen unabhängigen und zertifizierten Immobiliensachverständigen erfolgen.
Ab welchem Alter des Eigentümers ist eine Immobilienverrentung möglich/sinnvoll?
Ab wann eine Immobilienverrentung möglich beziehungsweise sinnvoll ist – also ab welchem Alter des Eigentümers – hängt immer von der Kreditsumme ab und ist somit sehr individuell. Pauschal lässt sich aber sagen, dass der Eigentümer die 60 Jahre erreicht haben sollte.
Welche Modelle der Immobilienverrentung gibt es?
- Nießbrauch – Kaufpreis minus Wohnrecht
- Leibrente – Wohnrecht plus Rente
- Teilverkauf – Kaufpreis plus Nießbrauch minus Nutzungsentgelt
- Immobilienwechsel – Grundstück gegen Neubauwohnung
Modell Nießbrauch
Wird eine Wohnimmobilie mit Nießbrauch – einem ins Grundbuch eingetragenen lebenslangen Wohnrecht – verkauft, bekommt der Verkäufer eine Einmalzahlung, die sich aus dem Kaufpreis minus den des Nießbrauchwerts errechnet. Der Wert des Nießbrauchs wiederum ergibt sich aus der Differenz des Lebensalters des Verkäufers und seiner statistischen Lebenserwartung. Bei einem 70-Jährigen können das 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises sein. Um versteckte Folgekosten zu vermeiden, sollte vertraglich festgehalten werden, wer für Instandhaltung, Instandsetzung und das wirtschaftliche Risiko aufkommt. Grundsätzlich hat der Verkäufer das Recht, die Immobilie bis zu seinem Lebensende zu vermieten, sollte ein Umzug ins Senioren- oder Pflegeheim notwendig werden.
Modell Leibrente
Bei der klassischen Leibrente erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rente. Diese orientiert sich am Wert der Immobilie und wird individuell festgelegt. Es gibt aber auch Varianten mit Einmalzahlung beziehungsweise Nießbrauch. Aufgrund der unterschiedlichen Möglichkeiten muss entsprechend genau hingesehen und abgewogen werden, damit sich das Geschäft lohnt. Dabei spielt auch das statistische Lebensalter des Verkäufers eine Rolle.
Wichtige Punkte, die bei einer Leibrente vertraglich festgehalten werden sollten, sind folgende:
- Vereinbarung einer Mindestlaufzeit der Rentenzahlung, um die Einbußen möglichst klein zu halten
- Festhalten einer Rückfallklausel, die den Verkäufer für den Fall absichert, dass der Käufer die Rente nicht mehr zahlen kann oder Insolvenz anmelden muss; dann fällt die Immobilie an den Verkäufer zurück
- der Käufer ist für die Instandhaltung der Immobilie zuständig
- das Wohnrecht besteht lebenslang, sonst kann es passieren, dass das Wohnrecht beim Umzug in ein Altersheim erlischt
Modell Teilverkauf
Der Teilverkauf ist noch relativ neu am Markt. Hierbei werden bis zu 50 Prozent der Immobilie veräußert. Ein Wertgutachten ist maßgeblich für den Kaufpreis, den der Verkäufer in einer Einmalzahlung erhält – inklusive dem Recht, die Wohnimmobilie weiterhin zu nutzen (Nießbrauch). An den Miteigentümer entfällt im Gegenzug ein monatliches Nutzungsentgelt. Sobald der Verkäufer auszieht, zum Beispiel in ein Altersheim, wird die Immobilie verkauft. Dabei haben die Erben des Verkäufers ein Vorkaufsrecht, um den Miteigentumsanteil zurückzukaufen.
Doch auch beim Teilverkaufsmodell gibt es Nachteile:
- Der Verkäufer behält zwar die Entscheidungshoheit und das alleinige Nutzungsrecht über die Immobilie behält, aber er muss sich auch um die ordnungsgemäße Instandhaltung kümmern.
- Wenn die Immobilie nach dem Auszug des Verkäufers verkauft werden soll, übernimmt dies der Miteigentümer und erhebt dafür eine Provision, die vom Verkäufer oder seinen Erben zu zahlen ist.
- Verkauft wird die Immobilie auch dann, wenn der Verkäufer seine monatliche Rate nicht mehr an den Miteigentümer zahlen kann.
Modell Immobilienwechsel
Da der Baugrund früher nicht so teuer war wie heute, stehen viele ältere Wohnhäuser auf großen Grundstücken, die eine größere Bebauung erlauben. Solche Grundstücke bieten sich für einen Immobilientausch an. Wenn es möglich ist, auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus zu bauen, kann der Eigentümer das Grundstück an einen Projektentwickler verkaufen. Im Gegenzug kauft er eine neue altersgerechte Wohnung in der neu geplanten Immobilie zurück, in die er nach dem Ende der Bauzeit ziehen kann. Auf diese Weise hat er eine moderne, den Bedürfnissen angepasste Wohnung und kann in seinem angestammten Umfeld bleiben.
Für die Dauer der Bauzeit muss jedoch eine Übergangswohnung gefunden werden. Ein solches Geschäft ist kompliziert und bietet viele Fallstricke. Es ist deshalb wichtig, sich als Verkäufer von einem unabhängigen Immobilienfachanwalt und -bewerter durch den Prozess begleiten zu lassen und gemeinsam mit ihm einen geeigneten Projektentwickler zu finden.
Immobilienverrentungs-Modelle im Vergleich
| Nießbrauch | Klassische Leibrente* | Teilverkauf | Immobilientausch | |
|---|---|---|---|---|
| Wohnrecht für Verkäufer | Ja | Ja | Ja | Ja |
| Zahlung von Käufer an Verkäufer | Einmalzahlung: Kaufpreis minus Wert des Nießbrauchs | Monatliche Zahlung: angelehnt an den Wert der Immobilie und das Alter der Verkäufer | Einmalzahlung: Kaufpreis | Einmalzahlung: Kaufpreis |
| Zahlung von Verkäufer an Käufer | Nein | Nein | Ja: monatliches Nutzungsentgelt an Miteigentümer | Ja: Kaufpreis der neuen Immobilie als Einmalzahlung |
| Vermietungsrecht liegt beim Verkäufer, wenn er bspw. in ein Altersheim umziehen muss | Ja | Ja, muss aber vertraglich festgehalten werden | Nein, der Eigentumsanteil wird verkauft – die Angehörigen haben jedoch das Vorkaufsrecht | Ja |
| Instandhaltung | Käufer, sofern vertraglich festgehalten | Käufer, sofern vertraglich | Verkäufer | Verkäufer (als Käufer der neuen Immobilie) |
* Es gibt aber auch Varianten der Leibrente mit Einmalzahlung beziehungsweise Nießbrauch.
Keinen Alleingang bei der Immobilienverrentung
Vor dem Geschäftsabschluss einer Immobilienverrentung ist Vorsicht geboten. Zum einen bei der Anbieterwahl: Monatlich drängen neue Unternehmen auf den lukrativen Markt, sodass es schwerfällt, seriöse von unseriösen Anbietern zu unterscheiden. Zum anderen herrschen eine schwierige Rechtslage und ein kaum zu durchschauender Dschungel aus unterschiedlichen Modellen und Angeboten. Selbst Fachleute erkennen oft erst nach intensiver Beschäftigung damit, welche Variante sich lohnt und welche nicht. Der wichtigste Faktor bei der Modellwahl sind die Bedürfnisse der älteren Menschen und da diese immer sehr unterschiedlich sind, gibt es keine pauschalen Lösungspakete. Interessierte sollten sich deshalb von einem unabhängigen und kompetenten Sachverständigen bis zum Vertragsabschluss begleiten lassen. Nur so kann sich eine Immobilienverrentung lohnen.
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