Bodenrichtwert: Was sagt er aus und wie wird er ermittelt?
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der Bodenrichtwert (BRW) gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage an. Grundlage dafür ist § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB). Die Gutachterausschüsse der einzelnen Bundesländer ermitteln die Werte flächendeckend auf Basis von Kaufpreissammlungen (§ 193 i. V. m. § 195 BauGB).
Notare sind dabei verpflichtet, gemäß § 195 BauGB eine Kopie jedes abgeschlossenen Kaufvertrags an den zuständigen Gutachterausschuss zu übermitteln. Aus diesen Daten werden die Kaufpreissammlungen erstellt, die als Grundlage für die Berechnung der Bodenrichtwerte dienen.
Für die Ermittlung des Bodenrichtwertes werden nur Grundstücke berücksichtigt, die in Wert und Nutzung vergleichbar sind. Auch in bebauten Gebieten wird der Wert des unbebauten Bodens zugrunde gelegt, um eine realistische Vergleichsbasis zu schaffen.
Die Ermittlung des Bodenrichtwerts erfolgt in regelmäßigen Abständen, mindestens alle zwei Jahre (§ 196 BauGB). Die veröffentlichten Werte sind in Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen einsehbar. Sie zeigen den Bodenrichtwert in verschiedenen Bodenrichtwertzonen, die Grundstücke mit ähnlichen Wert- und Nutzungsverhältnissen zusammenfassen. Eine Zone kann einzelne Straßen, Stadtteile oder sogar ganze Orte umfassen.
Sind Bodenrichtwert und Bodenwert das Gleiche?
Nein, Bodenrichtwert und Bodenwert sind zwei unterschiedliche Werte, hängen aber zusammen. So gibt der Bodenrichtwert den Wert eines unbebauten Grundstücks pro Quadratmeter an, der Bodenwert steht für den Wert eines gesamten unbebauten Grundstücks. Um den Bodenwert zu erhalten, wird der Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert. Die Formel dazu lautet:
- Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€/m²) x Grundstücksfläche (m²)
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Für was wird der Bodenrichtwert gebraucht?
Der Bodenrichtwert ist zum einen Basis für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland (§ 196 BGB) und zum anderen Hilfsmittel bei der Wertermittlung von Immobilien, wenn der Verkehrswert nicht mit dem Vergleichsverfahren ermittelt werden kann. Doch Achtung: Der Bodenrichtwert ist nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, müssen beim Bodenwert den individuellen Eigenschaften eines Grundstücks entsprechende Zu- und Abschläge vorgenommen werden. Diese können durchaus erheblich sein.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
| Kriterium | Bodenrichtwert | Verkehrswert |
|---|---|---|
| Definition | Durchschnittlicher Wert eines Quadratmeters unbebauter Fläche in einer Bodenrichtwertzone (Straße, Stadtteil, Ort) | Wert eines konkreten Grundstücks unter Berücksichtigung aller individuellen Faktoren |
| Anwendungsbereich | Gilt für alle Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone | Gilt nur für das einzelne Grundstück |
| Berücksichtigte Faktoren | Nur Lage der Zone und Vergleichsgrundstücke | Lage, Größe, Form, Bodenbeschaffenheit, Erschließungsgrad, Bebauungsmöglichkeiten, Rechte Dritter |
| Aktualität | Wird meist alle zwei Jahre ermittelt | Berücksichtigt die aktuelle Marktsituation zum Zeitpunkt des Kaufs |
| Genauigkeit | Durchschnittswert, dient als Orientierung | Individuelle Wertermittlung, sehr präzise für Kauf-/Verkaufsentscheidungen |
| Zweck | Orientierung für Preise, Planung und Bewertung in der Region | Exakte Grundlage für Kauf, Verkauf, Finanzierung und Steuerbewertung |
Wie und von wem wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Der Bodenrichtwert wird in Deutschland von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Städte oder Landkreise ermittelt. Die Grundlage bildet das Baugesetzbuch (§ 196 BauGB).
So läuft die Ermittlung ab:
- Datenbasis:
- Notare sind verpflichtet, jeden abgeschlossenen Kaufvertrag über ein Grundstück an den zuständigen Gutachterausschuss zu übermitteln (§ 195 BauGB).
- Aus diesen Kaufverträgen werden vergleichbare Grundstücke und deren Kaufpreise gesammelt.
- Auswertung:
- Die Gutachterausschüsse werten die Kaufpreise aus und ermitteln daraus den durchschnittlichen Quadratmeterpreis unbebauten Bodens.
- Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenwert so berechnet, als ob das Grundstück unbebaut wäre.
- Zonenbildung:
- Grundstücke mit ähnlichen Wert- und Nutzungsverhältnissen werden zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst (Straßen, Stadtteile oder ganze Orte).
- Veröffentlichung:
- Die ermittelten Werte werden in Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht.
- Sie dienen als Orientierung für Kaufpreise, Planung, Finanzierung und Wertermittlungen.
- Häufigkeit:
- Mindestens alle zwei Jahre wird der Bodenrichtwert aktualisiert (§ 196 BauGB), manche Bundesländer ermitteln ihn sogar häufiger.
Rechenbeispiel:
Zuerst werden alle Größen und Verkaufspreise von Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone addiert:
| Grundstück | Grundstücksgröße | Verkaufspreis | Verkaufszeitpunkt |
| A | 200 m² | 24.000 € | Verkauf vor einem Jahr |
| B | + 300 m² | + 42.000 € | Verkauf vor einem halben Jahr |
| C | + 400 m² | + 58.000 € | Verkauf vor zwei Jahren |
| D | + 600 m² | + 72.000 € | Verkauf vor einem halben Jahr |
| = 1.500 m² | = 196.000 € |
Danach werden die Werte in Beziehung zueinander gesetzt, um den Bodenrichtwert pro Quadratmeter zu erhalten:
- 196.000 € : 1.500 m² = 130,67 €/m²
Der Bodenrichtwert beträgt in diesem Fall 130,67 Euro pro Quadratmeter.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert allgemein?
Wie hoch der Bodenrichtwert ist, hängt vor allem vom Entwicklungszustand und Erschließungszustand ab. Unter dem Entwicklungszustand versteht man, ob das Grundstück mit den Versorgungs- und Verkehrsanlagen verbunden ist. Der Erschließungszustand wiederum gibt Aufschluss darüber, inwieweit das Grundstück für die bauliche Nutzung bereit ist.
Dabei werden gemäß ImmoWertV folgende Grundstücksarten unterschieden:
- baureifes Land
- Rohbauland
- Bauerwartungsland
- Flächen der Land- und Forstwirtschaft
- sonstige Flächen
Die Spannweite bei den Bodenrichtwerten ist in Deutschland sehr groß. Sie reicht von wenigen Euro pro Quadratmeter für ein Gartenland ohne Verkehrsanbindung bis über 10.000 Euro pro Quadratmeter für ein Grundstück in Top-Wohnlagen.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück finden Sie in der Regel auf folgenden Wegen:
- Öffentliche Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse
- Fast jeder Landkreis oder jede kreisfreie Stadt veröffentlicht Bodenrichtwertkarten online.
- Diese Karten zeigen den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke in den verschiedenen Bodenrichtwertzonen.
- Suchen Sie auf der Website Ihres Gutachterausschusses oder Ihrer Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung.
- Bodenrichtwert-Portale online
- Viele Bundesländer bieten zentrale Portale, auf denen Grundstückseigentümer Bodenrichtwerte abfragen können.
- Beispiele: „BORIS“ in Nordrhein-Westfalen, „Geoportal Berlin“, „Boris BY“ in Bayern.
- Anfrage beim Gutachterausschuss
- Sie können direkt beim Gutachterausschuss eine schriftliche Auskunft über den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks beantragen.
- Dazu benötigen Sie die genaue Adresse oder Flurstücknummer Ihres Grundstücks.
- Notare und Immobilienmakler
- Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks können auch Notare oder Makler Bodenrichtwerte einsehen, da sie für die Kaufpreisermittlung und Wertermittlung auf die Kaufpreissammlungen zugreifen.
Wozu kann ich die Bodenrichtwertkarte nutzen?
Die Bodenrichtwertkarte liefert eine erste Orientierung zum Wert Ihres Grundstücks. Sie ist hilfreich bei:
- Grundstücksverkauf : Grober Anhaltspunkt für den möglichen Verkaufspreis. Für eine genaue Wertermittlung müssen Lage, Bodenbeschaffenheit und Bebauungsmöglichkeiten berücksichtigt werden.
- Immobilienverkauf: Zeigt den Wert des Grundstücksanteils, nicht aber den Gesamtwert von Haus oder Wohnung. Präzise Wertermittlung erfolgt über Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren.
- Immobilienkauf: Prüft, ob der Angebotspreis für Grundstück und Immobilie gerechtfertigt ist.
- Scheidung, Erbschaft, Schenkung: Gibt eine erste Einschätzung für Aufteilung und Steuerberechnung; für exakte Werte ist eine detaillierte Bewertung nötig.
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Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer?
Momentan wird die Steuer auf Eigentum noch mit Hilfe von Einheitswerten aus den Jahren 1965 (alte Bundesländer) oder 1935 (neue Bundesländer) ermittelt. Mit der Grundsteuerreform ab 1. Januar 2025 ändert sich das jedoch. Dann bemisst sich die Grundsteuer nicht mehr nach den Einheitswerten, sondern nach den Grundbesitzwerten. Diese wiederum werden je nach Grundstücksart durch das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren ermittelt. Bei beiden Verfahren fließt der Bodenrichtwert in die Berechnung mit ein, sodass dieser eine entscheidende Rolle für die Grundsteuer spielt. Je höher der Bodenrichtwert, desto größer wird die Steuerlast.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert beim Hausverkauf?
Beim Hausverkauf spielt der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle, wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann und die Wertermittlung stattdessen mithilfe des Sachwert- oder Ertragswertverfahrens erfolgt. Bei diesen Verfahren ist der Bodenrichtwert ein Teil des Rechenweges.
Kann das Vergleichswertverfahren angewendet werden, spielt der Bodenrichtwert für die genaue Wertermittlung keine Rolle. Er kann aber zumindest eine erste Orientierung bieten, wie viel man allein für das Grundstück bekommt.
Für wen ist der Bodenrichtwert interessant?
Der Bodenrichtwert kann für viele verschiedene Personen von Interesse sein:
- Für Eigentümer, die ihr bebautes oder unbebautes Grundstück verkaufen möchten und dazu wissen müssen, wie viel dieses wert ist.
- Für Erben oder Erbengemeinschaften, die ein Grundstück geerbt haben und erfahren möchten, wie viel das Erbe wert ist.
- Für in Scheidung lebende Eheleute, die den Wert der gemeinsamen Immobilie für die Scheidung ermitteln lassen möchten.
- Für Richter bei einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung bei der ein Grundstück oder eine Immobilie eine Rolle spielt.
- Für das Finanzamt, um die Höhe der Steuern bei Schenkung oder Erbschaft und die jährliche Grundsteuer zu berechnen.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Berlin, Hamburg, München, etc.?
| Stadt | Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2026 | Anmerkung | Weitere Infos |
| Berlin | 1.300 Euro im Durchschnitt | Zwischen einer einfachen Wohnlage und einer guten Wohnlage unterscheidet sich der Bodenwert um 38%. | Grundstückspreise in Berlin |
| Hamburg | 550 Euro im Durchschnitt | Zwischen einer einfachen Wohnlage und einer guten Wohnlage unterscheidet sich der Bodenwert um 27%. | Grundstückspreise in Hamburg |
| München | 2.000 Euro im Durchschnitt | Zwischen einer einfachen Wohnlage und einer guten Wohnlage unterscheidet sich der Bodenwert um 100%. | Grundstückspreise in München |
| Köln | 1.000 Euro im Durchschnitt | Zwischen einer einfachen Wohnlage und einer guten Wohnlage unterscheidet sich der Bodenwert um 26%. | Grundstückspreise in Köln |
| Frankfurt am Main | 1.200 Euro im Durchschnitt | Zwischen einer einfachen Wohnlage und einer guten Wohnlage unterscheidet sich der Bodenwert um 55%. | Grundstückspreise in Frankfurt am Main |
| Stuttgart | 1.500 Euro im Durchschnitt | Zwischen einer einfachen Wohnlage und einer guten Wohnlage unterscheidet sich der Bodenwert um 51%. | Grundstückspreise in Stuttgart |
| Düsseldorf | 1.150 Euro im Durchschnitt | Zwischen einer einfachen Wohnlage und einer guten Wohnlage unterscheidet sich der Bodenwert um 53%. | Grundstückspreise in Düsseldorf |
| Leipzig | 670 Euro im Durchschnitt | Zwischen einer einfachen Wohnlage und einer guten Wohnlage unterscheidet sich der Bodenwert um 100%. | Grundstückspreise in Leipzig |
| Dortmund | 385 Euro im Durchschnitt | Zwischen einer einfachen Wohnlage und einer guten Wohnlage unterscheidet sich der Bodenwert um 50%. | Grundstückspreise in Dortmund |
| Essen | 350 Euro im Durchschnitt | Zwischen einer einfachen Wohnlage und einer guten Wohnlage unterscheidet sich der Bodenwert um 31%. | Grundstückspreise in Essen |
Ihre Stadt ist nicht dabei? Dann wählen Sie auf der Seite Grundstückspreise Ihre Stadt aus und finden Sie dort den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück.
FAQ - Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage an. Er dient als erste Orientierung für Grundstücks- und Immobilienbewertung, ersetzt aber keine individuelle Wertermittlung.
Der Bodenrichtwert ist der gesetzlich ermittelte Richtwert für Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone. Er berücksichtigt vergleichbare Grundstückspreise und dient als Basis für Kaufpreise, Steuern oder Finanzierungen.
Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen berechnet. Notare übermitteln alle abgeschlossenen Kaufverträge, aus denen Durchschnittswerte für bestimmte Zonen ermittelt werden.
Bodenrichtwerte können über die Bodenrichtwertkarte, die jeweiligen Gutachterausschüsse oder Online-Portale der Bundesländer abgerufen werden.
Die Karte hilft bei Grundstücksverkauf, Immobilienkauf, Scheidung, Erbschaft oder Schenkung, um den Wert eines Grundstücks grob einzuschätzen. Für exakte Werte ist eine individuelle Wertermittlung nötig.
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