Direkt zum Inhalt
Florian Fischer

Wegerecht: Was sind meine Rechte und Pflichten?

Inhaltsverzeichnis

Was hat es mit dem Wegerecht auf sich?

Wenn ein Grundstück in zwei kleinere Grundstücksteile aufgeteilt wird und der eine Grundstücksbesitzer keinen öffentlichen Zugang zu seinem Grundstück hat, tritt das Wegerecht in Kraft. Denn das erlaubt dem Grundstückseigentümer des hinteren Grundstücks über das Grundstück des anderen Eigentümers zu laufen oder zu fahren, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen.

Dabei unterscheidet man zwischen dem Gehrecht und dem Fahrtrecht: Wenn der Grundstückseigentümer lediglich ein Gehrecht bekommen hat, darf er den Weg nicht mit einem Auto passieren. Dieses würde nur das Fahrrecht erlauben.

Außerdem wird unterschieden zwischen dem herrschenden und dem dienenden Grundstück. Das dienende Grundstück ist dasjenige, das überquert wird, das herrschende hingegen profitiert vom Wegerecht und wird auch Hinterliegergrundstück genannt.

Achtung: Ein Grundstück mit einem dinglichen Wegerecht hat einen geringeren Wert als ein unbelastetes Grundstück, also ist das dienende weniger Wert als das herrschende Grundstück. Kaufinteressenten wollen aber meistens ein Grundstück zur freien Verfügung erstehen. So kann der Verkaufspreis beim Grundstücksverkauf mit Wegerecht geringer ausfallen als beim Verkauf eines unbelasteten Grundstückes.

Das Wegerecht sollte zudem im Grundbuch festgehalten werden. Denn wird eine Grunddienstbarkeit bestellt, bleibt das Wegerecht auch bei einem Immobilienverkauf bestehen, da es sich um ein „dingliches Recht“ handelt und sich nicht auf eine Person bezieht. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit erfolgt mit der Eintragung ins Grundbuch des dienenden Grundstücks.

Wann spielt das Wegerecht eine Rolle?

Ein Wegerecht spielt nicht nur bei einem geteilten Grundstück eine Rolle. Es gibt noch weitere Punkte, bei denen ein Wegerecht im Grundbuch festgehalten werden muss:

  1. Finanzierung eines Grundstücks

Der Eintrag einer Grunddienstbarkeit oder Baulast im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis führt dazu, dass der Wert des Grundstücks im Vergleich zu einem Grundstück ohne Wegerecht möglicherweise niedriger ausfällt. Für Banken ist dieser Aspekt wichtig, da sie dies vor einer Finanzierungszusage prüfen.

  1. Bauplanung

Soll ein Grundstück mit Wegerecht künftig bebaut werden, muss dieser Punkt bei der Bauplanung mit berücksichtigt werden.

  1. Grundstücksbewertung

Ein Wegerecht wirkt sich wertmindernd auf das dienende Grundstück aus, auf dem die Zuwegung verläuft. Dieser Aspekt ist für die Grundstücksbewertung wichtig.

  1. Verkauf

Beim Verkauf einer Immobilie wird im Kaufvertrag oft festgehalten, dass eine Immobilie „lastenfrei“ übergeben werden soll. Diese Lastenfreiheit meint, dass im Grundbuch keine Lasten wie etwa noch offene Grundschulden oder ein Wohnrecht eingetragen sind. Auch bei einem Grundstück mit Wegerecht muss dies im Kaufvertrag vermerkt werden.

  1. Teilung eines Grundstücks

Soll das Grundstück geteilt werden, muss geprüft werden, wie die neu entstehenden Grundstücke jeweils zugänglich gemacht werden können. Hier eignet sich die Bestellung einer Grunddienstbarkeit.

  1. Errichtung einer abschließbaren Einfahrt von der Straße

Will der Eigentümer des dienenden Grundstücks ein abschließbares Tor haben, muss er dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die dazugehörigen Schlüssel überreichen, damit dieser sein Wegerecht auch weiterhin ausüben kann.

Achtung: Für mehr Rechtssicherheit sorgt immer die Bestellung der Grunddienstbarkeit. Alternativ dazu gibt es auch die schuldrechtliche Vereinbarung. Diese gilt allerdings ausschließlich für die unterzeichnenden Personen. Bei einem Immobilienverkauf würde Wegerecht erlöschen und es bestünde die Gefahr, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks seine Meinung gegenüber einem neuen Grundstückseigentümer ändert und einer erneuten Vereinbarung für ein Wegerecht nicht zustimmt. Das kann das herrschende Grundstück unerreichbar und somit wertlos machen.

Welche Pflichten entstehen durch das Wegerecht?

Schnee räumen im Winter oder das Zurückschneiden von Büschen und Bäumen für einen besseren Durchgang – mit dem Wegerecht sind auch Kosten verbunden, die für die Instandhaltung der Zuwegung entstehen. Die Aufgaben und Pflichten sollten deshalb individuell verhandelt werden, um spätere Streitigkeiten über die Kosten und Zuständigkeiten zu vermeiden.

In der Regel trägt aber derjenige, der das Wegerecht nutzt, also der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, die Kosten für die Instandhaltung und Räumung. Es können allerdings auch andere Vereinbarungen getroffen werden.

Achtung: Der Rechteinhaber darf das Wegerecht trotzdem nicht in beliebiger Weise ausüben, sondern ist aufgefordert, die Zuwegung möglichst schonend zu nutzen. Das heißt, dass er die Auflagen einhalten muss, die an das Wegerecht geknüpft sind, und dass er die Verantwortung dafür trägt, dass das Eigentum auf dem dienenden Grundstück, auf dem die Zuwegung ist, weder beschädigt noch beeinträchtigt wird. So beinhaltet beispielsweise das Fahrrecht nicht, dass das Auto des Wegerechtsinhabers auf der Zuwegung geparkt werden darf. Umgekehrt darf aber auch der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Zuwegung nicht versperren.

Wie sieht das Wegerecht im Grundbuch aus?

Ein Wegerecht gehört zu den so genannten Grunddienstbarkeiten wie etwa dem Leitungsrecht, welches die Verlegung von Leitungen unter dem dienenden Grundstück erlaubt. Diese Grunddienstbarkeiten werden im Grundbuch eingetragen. Der Antrag für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit muss dabei von einem Notar beim Grundbuchamt eingereicht werden. Außerdem muss eine Bewilligungserklärung vom Grundstückeigentümer sowie ein Lageplan eingereicht werden, der Angaben zum Verlauf des Wegerechts beinhaltet.

Über eine notariell beglaubigte Vereinbarung wird der Eintrag im Grundbuch weiter präzisiert, so etwa die Art der Nutzung und der Personenkreis, der das Wegerecht ausüben darf. Hier kann auch festgehalten werden, ob der Rechteinhaber auf der Zuwegung parken darf oder nicht. Und wie sich der Eigentümer des herrschenden Grundstücks an den Unterhaltskosten in Zukunft beteiligt.

Welche Auswirkungen hat ein eingetragenes Wegerecht auf den Wert eines Grundstücks?

In der Regel wirkt sich ein eingetragenes Wegerecht wertmindernd auf das Grundstück aus, das dieses einräumen muss. Grund dafür ist, dass ein Wegerecht die Nutzungsmöglichkeiten des dienenden Grundstücks in gleich zwei Punkten beschränkt: Zum einen muss die Zuwegung freigehalten werden und kann nicht anders, wie beispielsweise für den Bau eines Gartenhäuschens, genutzt werden. Zum anderen wird das Grundstück über die Zuwegung auch von Fremden mitbenutzt, was nicht jedem gefällt.

Wer sich trotzdem für ein solches Grundstück interessiert, egal ob es das herrschende oder dienende Grundstück betrifft, sollte sich daher über die Vereinbarungen zum Wegerecht genau informieren, oder – wenn das Grundstück gerade neu ist und aufgeteilt wird – klare Regeln zum Wegerecht vereinbaren. Je eindeutiger das Wegerecht zu verstehen ist desto weniger abschreckend wirkt es später auf potenzielle Käufer und desto weniger Streitigkeiten gibt es auch zwischen den beiden Grundstückseigentümern.

Tipp: Der Wert eines dienenden Grundstücks ist zwar normalerweise niedriger als der Wert eines unbelasteten Grundstücks, doch dieser Nachteil kann zumindest teilweise durch eine angemessene, vereinbarte Nutzungsentschädigung für den Eigentümer ausgeglichen werden.

 

Wie hoch ist der Wert eines Wegerechts oder was kostet es?

Dafür, dass der Inhaber des dienenden Grundstücks seinem „Nachbarn“ ein Wegerecht einräumt, kann er eine Nutzungsentschädigung einfordern. Dabei sind aber zwei Fälle zu unterscheiden:

  1. Das Notwegerecht

Kann der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks dieses ausschließlich über ein anderes Grundstück erreichen, darf der Eigentümer des an der Straße gelegenen Grundstücks dies nicht verweigern. So steht es in Paragraph 917 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat aber Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die auch als Notwegerente bezeichnet wird und jährlich anfällt. Die Höhe der Notwegerente bemisst sich danach, wie stark die Nutzung des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht beeinträchtigt wird. Anders als ein Wegerecht wird das Notwegerecht nicht im Grundbuch eingetragen.

  1. Das Wegerecht

Wird ein Wegerecht freiwillig zwischen dienendem und herrschendem Grundstück vereinbart, hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks keinen Rechtsanspruch auf die Zahlung einer Geldrente. Trotzdem können die Eigentümer eine Nutzungsentschädigung vereinbaren.

Tipp: Um den Wert eines Wegerechts zu ermitteln, ist es ratsam, sich im Rahmen einer Grundstücksbewertung einen Sachverständigen dazu zu holen.

Der richtige Immobilienmakler an Ihrer Seite

In manchen Situationen ist es wichtig den richtigen Experten an seiner Seite zu wissen. Besonders, wenn es um etwas so Wertvolles, wie eine Immobilie geht. Der örtliche Immobilienmakler beantwortet gerne Ihre Fragen.

Dieser Expertenartikel wurde mit großer Sorgfalt von der Immoportal.com Redaktion geprüft. Unser Anspruch ist es, fachlich fundiertes Wissen zu veröffentlichen. Dennoch kann es sein, dass inhaltliche Fehler nicht entdeckt wurden oder der Inhalt nicht mehr dem aktuellen Gesetzesstand entspricht. Finden Sie Fehler, freuen wir uns, wenn Sie uns Bescheid geben. Wir werden die Informationen dann umgehend berichtigen.
Zurück zum Anfang