Wegerecht: Was sind meine Rechte und Pflichten?

Wenn ein Grundstück in zwei kleinere Grundstücksteile aufgeteilt wird und der eine Grundstücksbesitzer keinen öffentlichen Zugang zu seinem Grundstück hat, tritt das Wegerecht in Kraft. Denn das erlaubt dem Grundstückseigentümer des hinteren Grundstücks über das Grundstück des anderen Eigentümers zu laufen oder zu fahren, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen.

Dabei unterscheidet man zwischen dem Gehrecht und dem Fahrtrecht: Wenn der Grundstückseigentümer lediglich ein Gehrecht bekommen hat, darf er den Weg nicht mit einem Auto passieren. Dieses würde nur das Fahrrecht erlauben.

Außerdem wird unterschieden zwischen dem herrschenden und dem dienenden Grundstück. Das dienende Grundstück ist dasjenige, das überquert wird, das herrschende hingegen profitiert vom Wegerecht und wird auch Hinterliegergrundstück genannt.

Das Wegerecht sollte zudem im Grundbuch festgehalten werden. Denn wird eine Grunddienstbarkeit bestellt, bleibt das Wegerecht auch bei einem Immobilienverkauf bestehen, da es sich um ein „dingliches Recht“ handelt und sich nicht auf eine Person bezieht. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit erfolgt mit der Eintragung ins Grundbuch des dienenden Grundstücks.

Ein Wegerecht spielt nicht nur bei einem geteilten Grundstück eine Rolle. Es gibt noch weitere Punkte, bei denen ein Wegerecht im Grundbuch festgehalten werden muss:

1. Finanzierung eines Grundstücks

Der Eintrag einer Grunddienstbarkeit oder Baulast im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis führt dazu, dass der Wert des Grundstücks im Vergleich zu einem Grundstück ohne Wegerecht möglicherweise niedriger ausfällt. Für Banken ist dieser Aspekt wichtig, da sie dies vor einer Finanzierungszusage prüfen.

2. Bauplanung

Soll ein Grundstück mit Wegerecht künftig bebaut werden, muss dieser Punkt bei der Bauplanung mit berücksichtigt werden.

3. Grundstücksbewertung

Ein Wegerecht wirkt sich wertmindernd auf das dienende Grundstück aus, auf dem die Zuwegung verläuft. Dieser Aspekt ist für die Grundstücksbewertung wichtig.

4. Verkauf

Beim Verkauf einer Immobilie wird im Kaufvertrag oft festgehalten, dass eine Immobilie „lastenfrei“ übergeben werden soll. Diese Lastenfreiheit meint, dass im Grundbuch keine Lasten wie etwa noch offene Grundschulden oder ein Wohnrecht eingetragen sind. Auch bei einem Grundstück mit Wegerecht muss dies im Kaufvertrag vermerkt werden.

5. Teilung eines Grundstücks

Soll das Grundstück geteilt werden, muss geprüft werden, wie die neu entstehenden Grundstücke jeweils zugänglich gemacht werden können. Hier eignet sich die Bestellung einer Grunddienstbarkeit.

6. Errichtung einer abschließbaren Einfahrt von der Straße

Will der Eigentümer des dienenden Grundstücks ein abschließbares Tor haben, muss er dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die dazugehörigen Schlüssel überreichen, damit dieser sein Wegerecht auch weiterhin ausüben kann.

Schnee räumen im Winter oder das Zurückschneiden von Büschen und Bäumen für einen besseren Durchgang – mit dem Wegerecht sind auch Kosten verbunden, die für die Instandhaltung der Zuwegung entstehen. Die Aufgaben und Pflichten sollten deshalb individuell verhandelt werden, um spätere Streitigkeiten über die Kosten und Zuständigkeiten zu vermeiden.

In der Regel trägt aber derjenige, der das Wegerecht nutzt, also der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, die Kosten für die Instandhaltung und Räumung. Es können allerdings auch andere Vereinbarungen getroffen werden.

Ein Wegerecht gehört zu den so genannten Grunddienstbarkeiten wie etwa dem Leitungsrecht, welches die Verlegung von Leitungen unter dem dienenden Grundstück erlaubt. Diese Grunddienstbarkeiten werden im Grundbuch eingetragen. Der Antrag für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit muss dabei von einem Notar beim Grundbuchamt eingereicht werden. Außerdem muss eine Bewilligungserklärung vom Grundstückeigentümer sowie ein Lageplan eingereicht werden, der Angaben zum Verlauf des Wegerechts beinhaltet.

Über eine notariell beglaubigte Vereinbarung wird der Eintrag im Grundbuch weiter präzisiert, so etwa die Art der Nutzung und der Personenkreis, der das Wegerecht ausüben darf. Hier kann auch festgehalten werden, ob der Rechteinhaber auf der Zuwegung parken darf oder nicht. Und wie sich der Eigentümer des herrschenden Grundstücks an den Unterhaltskosten in Zukunft beteiligt.

In der Regel wirkt sich ein eingetragenes Wegerecht wertmindernd auf das Grundstück aus, das dieses einräumen muss. Grund dafür ist, dass ein Wegerecht die Nutzungsmöglichkeiten des dienenden Grundstücks in gleich zwei Punkten beschränkt: Zum einen muss die Zuwegung freigehalten werden und kann nicht anders, wie beispielsweise für den Bau eines Gartenhäuschens, genutzt werden. Zum anderen wird das Grundstück über die Zuwegung auch von Fremden mitbenutzt, was nicht jedem gefällt.

Wer sich trotzdem für ein solches Grundstück interessiert, egal ob es das herrschende oder dienende Grundstück betrifft, sollte sich daher über die Vereinbarungen zum Wegerecht genau informieren, oder – wenn das Grundstück gerade neu ist und aufgeteilt wird – klare Regeln zum Wegerecht vereinbaren. Je eindeutiger das Wegerecht zu verstehen ist desto weniger abschreckend wirkt es später auf potenzielle Käufer und desto weniger Streitigkeiten gibt es auch zwischen den beiden Grundstückseigentümern.

Dafür, dass der Inhaber des dienenden Grundstücks seinem „Nachbarn“ ein Wegerecht einräumt, kann er eine Nutzungsentschädigung einfordern. Dabei sind aber zwei Fälle zu unterscheiden:

1. Das Notwegerecht

Kann der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks dieses ausschließlich über ein anderes Grundstück erreichen, darf der Eigentümer des an der Straße gelegenen Grundstücks dies nicht verweigern. So steht es in Paragraph 917 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat aber Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die auch als Notwegerente bezeichnet wird und jährlich anfällt. Die Höhe der Notwegerente bemisst sich danach, wie stark die Nutzung des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht beeinträchtigt wird. Anders als ein Wegerecht wird das Notwegerecht nicht im Grundbuch eingetragen.

2. Das Wegerecht

Wird ein Wegerecht freiwillig zwischen dienendem und herrschendem Grundstück vereinbart, hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks keinen Rechtsanspruch auf die Zahlung einer Geldrente. Trotzdem können die Eigentümer eine Nutzungsentschädigung vereinbaren.