Wegerecht: Welche Rechte und Pflichten bringt es mit sich?

• Das Wegerecht gewährt dem Begünstigten Zugang zu seinem Grundstück über ein fremdes Grundstück.
• Das Wegerecht ist in verschiedenen Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt (BGB).
• Das Wegerecht kann nochmal in Gehrecht und Fahrtrecht spezifiziert werden.
• Es wird in zwei Arten Wegerecht unterschieden: das öffentlich-rechtliche Wegerecht und das privatrechtliche Wegerecht.
• Das öffentlich-rechtliche Wegerecht wird als Baulast im Baulastenregister festgehalten (Ausnahme Bayern).
• Das privatrechtliche Wegerecht wird im Grundbuch oder in einem privatrechtlichen Vertrag festgehalten.
• Für die Eintragung des Wegerechts ins Grundbuch fallen Kosten an, die vom Wert des Wegerechts abhängen.
• Das Notwegerecht wird nicht im Grundbuch eingetragen. Das ist beim Immobilienkauf zu beachten.
• Ein Wegerecht wirkt sich auf den Immobilienwert aller Grundstücke aus, die am Wegerecht beteiligt sind.

Wenn ein Grundstück in zwei kleinere Grundstücksteile aufgeteilt wird und einer der Grundstücksbesitzer keinen öffentlichen Zugang zu seinem Grundstück hat, tritt das Wegerecht in Kraft. Denn das erlaubt dem Grundstückseigentümer des hinteren Grundstücks, über das Grundstück des anderen Eigentümers zu laufen oder zu fahren, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen.

Das Grundstück, das überquert wird, wird als dienendes Grundstück bezeichnet, das Grundstück, das vom Wegerecht profitiert als herrschendes Grundstück oder Hinterliegergrundstück.

Das Wegerecht kann hinsichtlich seiner Nutzung präzisiert werden in Gehrecht oder Fahrtrecht. Wenn der Grundstückseigentümer lediglich ein Gehrecht bekommt, darf er den Weg nicht mit einem Auto passieren. Das erlaubt nur das Fahrtrecht.

Das Wegerecht ist in verschiedenen Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert:

Wie ein Wegerecht festgehalten wird, hängt davon ab, ob es sich um ein öffentlich-rechtliches Wegerecht oder ein privatrechtliches Wegerecht handelt.

Ein öffentlich-rechtliches Wegerecht wird als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen – außer in Bayern, da es hier seit 1994 kein Baulastenverzeichnis mehr gibt. Im Unterschied zum privatrechtlichen Wegerecht, wird das öffentlich-rechtliche Wegerecht einer Stadt oder einer Gemeinde zugesprochen, nicht dem Inhaber des herrschenden Grundstücks.

Ein privatrechtliches Wegerecht kann durch einen Grundbucheintrag oder einen privatrechtlichen Vertrag festgehalten werden. Sicherer ist der Eintrag ins Grundbuch. Denn wird eine Grunddienstbarkeit bestellt, bleibt das Wegerecht auch bei einem Immobilienverkauf bestehen, da es sich um ein „dingliches Recht“ handelt, das sich auf das Grundstück bezieht, nicht auf eine Person. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit erfolgt mit der Eintragung ins Grundbuch des dienenden Grundstücks.

Alternativ dazu gibt es die schuldrechtliche Vereinbarung. Diese gilt allerdings ausschließlich für die Personen, die den Vertrag unterzeichnen. Bei einem Immobilienverkauf erlischt das Wegerecht und es besteht die Gefahr, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks seine Meinung gegenüber einem neuen Grundstückseigentümer ändert und einer erneuten Vereinbarung für ein Wegerecht nicht zustimmt. Das kann das herrschende Grundstück unerreichbar und somit wertlos machen. Für mehr Rechtssicherheit sorgt also immer die Bestellung der Grunddienstbarkeit.

Sonderfall Notwegerecht

Das Notwegerecht wird nicht im Grundbuch eingetragen. Es gilt automatisch, wenn kein ordentlicher Zugang zum öffentlichen Weg besteht. Der Nachbar muss dann die Benutzung seines Grundstücks dulden (§ 917 BGB). Das Notwegerecht erlischt, sobald ein Zuweg zur öffentlichen Straße vorhanden ist.

Um ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen, muss ein Notar den Antrag für die Eintragung beim Grundbuchamt einreichen – mit einer  Bewilligungserklärung vom Grundstückseigentümer und einem Lageplan, der Angaben zum Verlauf des Wegerechts enthält.

Über eine notariell beglaubigte Vereinbarung wird der Eintrag im Grundbuch weiter präzisiert, so etwa die Art der Nutzung und der Personenkreis, der das Wegerecht ausüben darf. Hier kann auch festgehalten werden, ob der Rechteinhaber auf der Zuwegung parken darf oder nicht. Und wie sich der Eigentümer des herrschenden Grundstücks an den Unterhaltskosten in Zukunft beteiligt. 

Wo im Grundbuch wird das Wegerecht eingetragen?

Das Wegerecht wird als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. In dieser Abteilung sind alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt.

Besteht das Wegerecht nicht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit und ist nicht auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, kann es außer vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks auch von folgenden Personen genutzt werden:

• Hausgenossen (Personen die im selben Haus wohnen)
• Besucher
• Dienstleister
• Mieter / Pächter
• Kunden
• Lieferanten

Sie dürfen von dem Wegerecht Gebrauch machen, solange sie keine Schäden verursachen und den Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht über die Maßen behindern.

Aus einem Gewohnheitsrecht kann kein Wegerecht entstehen. Selbst wenn ein Eigentümer seit Jahrzehnten über das Grundstück seines Nachbarn zu seinem Grundstück gehen oder fahren durfte, begründet das kein Wegerecht. Das bedeutet, er kann nicht auf das Gewohnheitsrecht pochen, wenn sich die Situation ändert, sich zum Beispiel die Beziehung zum Nachbar verschlechtert, er andere Pläne hat oder der Eigentümer wechselt. Um den Weg weiter nutzen zu können, muss ein Wegerecht ins Grundbuch eingetragen oder in einem privatrechtlichen Vertrag festgehalten werden. 

Anders sieht es aus, wenn ein Grundstück keine Anbindung an eine öffentliche Straße hat. Dann gilt das Notwegerecht (§§ 917, 918 BGB). In diesem Fall muss der Nachbar die Benutzung des Verbindungsweges so lange dulden, bis ein anderer Weg möglich ist. Dafür erhält er eine entsprechende Entschädigung (Notwegrente).

Ein Wegerecht spielt in vielen verschiedenen Situationen eine Rolle:

1. Finanzierung eines Grundstücks

Ein im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis eingetragenes Wegerecht kann den Wert eines Grundstücks mindern, weil es den Eigentümer des dienenden Grundstücks in seiner Nutzung beschränkt. Das Wegerecht kann sich somit auch auf den Beleihungswert einer Immobilie und die Finanzierungszusage oder die Höhe des Kredits auswirken.

2. Bauplanung

Soll ein Grundstück mit Wegerecht bebaut werden, muss dieser Punkt bei der Bauplanung berücksichtigt werden.

3. Grundstücksbewertung

Ein Wegerecht wirkt sich wertmindernd auf das dienende Grundstück aus, auf dem die Zuwegung verläuft. Dieser Aspekt ist für die Grundstücksbewertung wichtig.

4. Immobilienverkauf / -kauf

Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie wird im Kaufvertrag oft festgehalten, dass eine Immobilie „lastenfrei“ übergeben wird. Da ein Wegerecht als eine Last des Grundstücks gilt, muss es im Kaufvertrag vermerkt werden, ansonsten kann der Käufer vom Kauf zurücktreten.

5. Teilung eines Grundstücks

Soll das Grundstück geteilt werden, ist zu prüfen, wie die neu entstehenden Grundstücke jeweils zugänglich gemacht werden können. Hat eines der Grundstücke nach der Teilung keinen Zugang zu einem öffentlichen Weg, sollte ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden.

6. Errichtung einer abschließbaren Einfahrt

Möchte der Eigentümer eines dienenden Grundstücks an der Straße ein abschließbares Tor errichten, muss er dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die dazugehörigen Schlüssel überreichen, damit dieser sein Wegerecht auch weiterhin ausüben kann.

Mit einem Wegerecht sind verschiedene Rechte und Pflichten verbunden. So darf der Eigentümer des dienenden Grundstücks den Nachbar nicht in der vereinbarten Nutzung des Weges einschränken oder den Weg versperren. 

Der Rechteinhaber des herrschenden Grundstücks wiederum ist dazu verpflichtet, den Weg möglichst schonend zu nutzen und alle an das Wegerecht geknüpften Auflagen einzuhalten. Das Fahrtrecht erlaubt dem Wegerechtsinhaber zum Beispiel nicht, sein Auto auf der Zuwegung zu parken. Er darf auch nicht das fremde Eigentum auf dem dienenden Grundstück beeinträchtigen oder beschädigen. Ist für das Wegerecht ein Nutzungsentgelt vereinbart, muss der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die jeweiligen Zahlungen leisten. 

Wer zahlt die Instandhaltung beim Wegerecht?

Schnee räumen im Winter oder das Zurückschneiden von Büschen und Bäumen für einen besseren Durchgang – mit dem Wegerecht sind auch Kosten verbunden, die für die Instandhaltung der Zuwegung entstehen. In der Regel trägt derjenige, der das Wegerecht nutzt, also der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, die Kosten für die Instandhaltung und Räumung. Es sind aber auch andere Vereinbarungen bezüglich der Instandhaltung des Weges möglich. Diese sollten auf jeden Fall schriftlich festgehalten werden.

Ist das Wegerecht im Grundbuch oder als Baulast eingetragen, bleibt es bestehen, wenn sich die Ausgangslage ändert und der Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen eigenen Zugang zu seinem Grundstück bekommt. Das schuldrechtlich verbriefte Wegerecht erlischt also nicht. Der Inhaber eines Wegerechts ist jedoch verpflichtet, sein Recht schonend auszuüben. Das bedeutet, dass er, seine Besucher und Dienstleister die eigene Zufahrt nutzen sollten, wenn möglich.

Soll ein zeitlich unbeschränktes Wegerecht wegen geänderter Bedürfnisse abgeändert werden, bedarf es das Einverständnis aller Beteiligten, ansonsten wird es kompliziert. In einem solchen Fall sollte ein Anwalt involviert werden. Außerdem muss bei Bedarf ein Gutachter ermitteln, wie sich das Wegerecht auf den Wert des Grundstücks auswirkt.

Es kommt darauf an: 

1. Wurde das Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, bleibt das Wegerecht auch bei Eigentümerwechsel weiterhin bestehen. Denn dann ist das Wegerecht an das jeweilige Grundstück gekoppelt und nicht an den Eigentümer. 
2. Wurde das Wegerecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit vereinbart, kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine gleichlautende Vereinbarung mit dem neuen Eigentümer ablehnen.
3. Wurde das Wegerecht nur durch einen privatrechtlichen Vertrag vereinbart, erlischt das Wegerecht bei Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer hat also keinen Anspruch auf Nutzung des Weges.

Dafür, dass der Inhaber des dienenden Grundstücks seinem Nachbarn ein Wegerecht einräumt, kann er eine Nutzungsentschädigung fordern. Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden:

1. Das Wegerecht

Wird ein Wegerecht freiwillig zwischen dienendem und herrschendem Grundstück vereinbart, hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks keinen Rechtsanspruch auf die Zahlung einer Geldrente. Trotzdem können die Eigentümer eine Nutzungsentschädigung vereinbaren.

2. Das Notwegerecht

Kann der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks dieses ausschließlich über ein anderes Grundstück erreichen, darf der Eigentümer des an der Straße gelegenen Grundstücks dies nicht verweigern. So steht es in Paragraf 917 des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 917 BGB). Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat aber Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die auch als Notwegerente bezeichnet wird und jährlich anfällt. Die Höhe der Notwegerente bemisst sich danach, wie stark die Nutzung des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht beeinträchtigt wird. Anders als ein Wegerecht wird das Notwegerecht nicht im Grundbuch eingetragen.

Zu den Kosten für die Nutzungsentschädigung kommen die Kosten für die Eintragung des Wegerechts ins Grundbuch hinzu. Diese hängen vom ermittelten Wert für das gewährte Wegerecht ab.

Beispielrechnung für Kosten durch das Wegerecht

Wert des Wegerechts: 5.000 €

• Notargebühr: 30,00 €
• Grundbucheinsichten: ca. 15,00 €
• Schreibauslagen (ohne Telefon- und Portoauslagen): ca. 3,50 €
• Umsatzsteuer von 19%: 9,22 €
• Summe: 57,72 €

Ob und wie sich ein Wegerecht auf den Grundstückswert auswirkt, hängt davon ab, ob es nur durch einen privatrechtlichen Vertrag festgehalten oder im Grundbuch eingetragen wurde. 

Ein eingetragenes Wegerecht wirkt sich auf das dienende Grundstück wertmindernd aus. Grund dafür ist, dass das Wegerecht die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks in gleich zwei Punkten beschränkt: Zum einen muss die Zuwegung freigehalten werden und kann nicht anders, wie beispielsweise für den Bau eines Gartenhäuschens, genutzt werden. Zum anderen wird das Grundstück über die Zuwegung auch von Fremden benutzt, was nicht jedem gefällt. Manchmal kann dieser Nachteil zumindest teilweise durch eine angemessene, vereinbarte Nutzungsentschädigung für den Wegerechtsgeber ausgeglichen werden.

Auf das herrschende Grundstück wirkt sich ein eingetragenes Wegerecht eher wertsteigernd aus, da es dem Eigentümer (dem Wegerechtsinhaber) als rechtliche Absicherung des Zugangs zu seinem Grundstück dient. Für potenzielle Käufer ist das von Vorteil. Allerdings müssen bei der Wertermittlung eventuelle Kosten für eine Entschädigung berücksichtigt werden.

Wurde das Wegerecht nur vertraglich vereinbart, stellen sich die Auswirkungen auf den Grundstückswert anders dar, denn bei Verkauf des herrschenden Grundstücks erlischt das Wegerecht und der Käufer muss das Wegerecht selbst verhandeln. Das mindert den Wert.

Wer sich trotzdem für ein Grundstück mit Wegerecht interessiert, sollte sich genau über die Vereinbarungen zum Wegerecht informieren, oder – wenn das Grundstück gerade neu ist und aufgeteilt wird – klare Regeln zum Wegerecht vereinbaren. Je eindeutiger das Wegerecht zu verstehen ist, desto weniger abschreckend wirkt es später auf potenzielle Käufer und desto weniger Streitigkeiten gibt es auch zwischen den beiden Grundstückseigentümern.

Ein Wegerecht kann die Finanzierung einer Immobilie erschweren – sowohl bei einem dienenden als auch bei einem herrschenden Grundstück.

Baufinanzierung bei Wegerecht: Dienendes Grundstück

Da ein Grundstücksverkauf mit Wegerecht später möglicherweise schwerer ist, nehmen Banken manchmal bei der Bewertung einen höheren Sicherheitsabschlag vor. Das wiederum kann zu schlechteren Finanzierungskonditionen für den Immobilienkredit und einem höheren Sollzins führen. Kaufinteressenten, denen ein Grundstück mit Wegerecht aufgrund des niedrigen Angebotspreises anspricht, sollten diesen möglichen Nachteil bei der Baufinanzierung berücksichtigen.

Baufinanzierung bei Wegerecht: Herrschendes Grundstück

Herrschende Grundstücke zu finanzieren wird schwer, wenn das Wegerecht nicht als Grunddienstbarkeit festgehalten ist. In manchen Fällen wird eine Baufinanzierung sogar ganz unmöglich. Denn solche Grundstücke sind nur sehr schwer wieder verkäuflich, was Banken vorsichtig werden lässt. Bessere Chancen auf eine Finanzierung haben Grundstücke ohne direkte Straßenanbindung deshalb über ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht.