Baugrundstück finden und kaufen: So finden Sie den idealen Platz

Für jeden, der sich über Baugrundstücke schlau machen will, hat in allererster Linie der städtische Bebauungsplan oberste Priorität. Er kann bei der Gemeinde in der Abteilung Städtebauliche Entwicklung eingesehen werden und ist für alle Bauvorhaben verbindlich. Im Bebauungsplan finden Sie allgemeine und besondere Wohngebiete, Mischgebiete oder Gewerbegebiete und Industriegebiete. Existiert ein solcher Bebauungsplan – aus welchem Grund auch immer – nicht, können Sie sich auch an der Bebauung in der Umgebung des avisierten Grundstücks orientieren.

Diese Quellen können Ihnen bei der Suche nach Baugrundstücken weiterhelfen:

- Eigenrecherche
- lokaler Familien- und Freundkreis oder Unternehmerkreis: Fragen Sie einfach mal herum
- Immobilienportale online
- Immobilienmakler
- Bauamt beziehungsweise Liegenschaftsamt im Rathaus der Gemeinde
- Bauträger

Ob am Ende das beabsichtigte Bauvorhaben wie geplant durchgeführt werden kann, ist abhängig von der baurechtlichen, topografischen und technischen Bebauungsmöglichkeit eines Baugrundstücks.

Haben Sie ein geeignetes Baugrundstück gefunden, sollten Sie sich nun im ersten Schritt als Bauherr gesicherte Informationen zum Baurecht einholen. Die Baubehörde der Gemeinde erteilt zu den baurechtlichen Rahmenbedingungen Auskunft. Das Baurecht kann unter anderem die Bauweise und die Anzahl der Vollgeschosse einer Immobilie reglementieren.

Soll die Immobilie zum benachbarten Gebäude zum Beispiel mit oder ohne Abstand gebaut werden? Sind zwei oder drei Vollgeschosse gewünscht und was soll die Zahl der Grundfläche beziehungsweise Geschossfläche sein? Weicht das Baurecht von den eigenen Vorstellungen ab, kann dies ein Ausschlusskriterium sein für den Kauf. Auch Baulasten, also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern, und Grunddienstbarkeiten, wie zum Beispiel das Wegerecht oder Leitungsrechte für Wasser-, Abwasser-, Strom- und Telekommunikationsleitungen, sollten im Vorfeld geklärt werden.

Baugrundstücke bedürfen einer gründlichen Untersuchung, um sie als geeignet zu deklarieren. Je nach Art der geplanten Immobilie ist vor allem die Tragfähigkeit der Baugrundstücke entscheidend dafür, ob sich das Bauvorhaben realisieren lässt. Theoretisch ist es natürlich möglich, Baugrundstücke nachträglich tragfähig zu machen. Das kann jedoch einige erhebliche Nachteile mit sich bringen. Zum einen sind nachträglich getroffene Maßnahmen meist extrem preisintensiv, zum anderen kann beispielsweise aufgeschütteter Boden trotz gründlicher Verdichtung bei Starkregen davonschwimmen. Für die Tragfähigkeit der Grundstücke empfiehlt sich daher unbedingt das Hinzuziehen eines Statikers.

Dafür bietet eine Hanglage den Vorteil einer oft unverbaubaren Panoramasicht, allerdings birgt auch diese Variante mehr Aufwand im Bau. Ist der Grundwasserstand sehr hoch, wird womöglich ein Keller benötigt, was die Kosten für das Bauvorhaben nach oben schraubt. Bei einer sehr hoch angelegten Kanalisation kann es sein, dass eine Hebeanlage benötigt wird. Entwässerungsanschlüsse unterhalb der Rückstauebene sind abzusichern und bedeuten erneuten Aufwand.

Es hilft Ihnen später immens, wenn Sie die Topografie und damit auch mögliche Besonderheiten Ihres Grundstücks gut kennen. So können Sie sie gleich zu Beginn bei Ihrem Bauvorhaben berücksichtigen und mit einplanen.

Und zu guter Letzt sollten Baugrundstücke leicht zugänglich sein, damit sie von Baumaschinen befahren werden können und eine Baumaterial-Anlieferung möglich ist.

Für Bauherren ist es wichtig, zu wissen, wie der Boden des Baugrundstücks beschaffen ist. Daher sollte der Boden auf Altlasten wie verschmutztes Grundwasser, zu beseitigende Kampfmittel und giftige oder umweltbelastende Chemikalien untersucht werden. In aller Regel führt die Gemeinde ein Altlastenkataster, welches Aufschluss gibt. Auf der sicheren Seite ist, wer für das Baugrundstück ein Gutachten erstellen lässt. Damit lässt sich auch herausfinden, ob möglicherweise ein Stützkonstruktion notwendig ist.

Prüfen Sie zudem, wie aufwändig es wäre, den Baugrund urbar zu machen. Möglicherweise sind Bäume zu roden, Kultivierungsflächen zu eliminieren oder Einzäunungen zu entfernen. Vielleicht gibt es aber auch bereits ein Gebäude auf dem gewünschten Baugrundstück. Ein Abriss oder Rückbau kostet Geld. Kommen Sonderleistungen wie die Entsorgung von Asbest oder Hindernisse wie hohe Auflagen des Denkmalschutzes dazu, ist das Baugrundstück vielleicht doch nicht die optimale Wahl.

Nicht zuletzt spielt der Zuschnitt des Baugrundstücks eine große Rolle. Ein ausgefallener Schnitt kann sehr reizvoll sein, erfordert aber meist auch eine Bebauung, die von Standardmaßen abweicht. Das ist meist ein sehr teurer Kostenfaktor.

Selbst wenn alle baurechtlichen, topografischen und technischen Details passen, sollten Baugrundstücke die persönlichen Ansprüche für das künftige Wohneigentum oder Gewerbeobjekt erfüllen. Dazu gehört insbesondere ein Peripherie-Check. Wer mit Kindern baut, legt möglicherweise Wert auf einen kurzen Weg zu Kindergarten und Schule. Hierbei sollte auch der mögliche Bildungsweg mit den dafür erforderlichen Schultypen berücksichtigt werden.

Baugrundstücke können jedoch ebenso für ältere Menschen interessant sein. Wer einen barrierefreien Winkelbungalow errichten möchte und keine Familienangehörigen in der Nähe hat, kann sich vorsorglich mit Themen wie einem zu Fuß erreichbaren Supermarkt und Pflegeeinrichtungen vertraut machen.

Wenn Baugrundstücke möglichst ruhig im Grünen liegen sollen, sind die Spielplätze in Ballungsbezirken eher ungeeignet. Gibt es in der unmittelbaren Umgebung Landluft, obwohl das Herz nicht besonders für gedüngte Felder schlägt? Je attraktiver die Lage, desto preisintensiver können Baugrundstücke sein. Hier gilt es sorgfältig und mit Weitsicht abzuwägen.

Nicht in allen Fällen sind die Grenzen eines Grundstücks klar definiert. Bei sehr alten Baugrundstücken, die nicht nach heutigen zeitgemäßen Verfahren vermessen wurden, stimmen zudem oft die angegebenen Größen nicht, sodass die heutigen Maße erheblich von damals abweichen. Vielleicht gibt es aber auch Befindlichkeiten benachbarter Eigentümer, was den Verlauf der Grundstücksgrenze angeht.

So oder so lohnt es sich immer, ein Baugrundstück zu vermessen. Bei einer Parzellierung, also einer Teilung eines Grundstücks, ist das Vermessen des Baugrunds ohnehin obligatorisch. Dabei müssen die Vermessungen nach dem Vermessungsrecht des jeweiligen Bundeslandes vorgenommen werden. Allerdings dürfen Sie nicht selbst den Zollstock anlegen. Die Berechtigung zur Vermessung der Baugrundstücke obliegt dem Katasteramt. Als Alternative kommen anerkannte Vermessungsbüros infrage. Sie stellen einen Ingenieur, der für diese Aufgabe öffentlich bestellt wurde.

Baugrundstücke können noch vor dem Unterschreiben des Kaufvertrags vermessen werden. Kommt es zum Kauf, lässt sich die Flurstück-Nummer in den Kaufvertrag integrieren. Aber auch nach dem Kauf ist eine Vermessung des Baugrunds denkbar.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, Baugrundstücke getrennt von einer Immobilie zu finanzieren. Das Zusammenlegen einer solchen Finanzierung hat jedoch einige Vorteile. Ins Grundbuch wird nur ein Darlehen eingetragen und es gibt nur einen Gläubiger. Außerdem ist lediglich einmal der Gang zum Notar erforderlich. Für all dies fallen nur einmal Gebühren an.

Eine Ausnahme gibt es bei der Grunderwerbsteuer. Sie wird üblicherweise nur auf Baugrundstücke ODER Immobilien erhoben – nicht auf beides. Außerdem bieten viele Banken bei einer gemeinsamen Finanzierung günstigere Zinsen.

Baugrundstücke zu kaufen, ist meist mit weiteren Kosten als dem bloßen Grundstückspreis verbunden. Damit Ihr Bauprojekt aber auch bezahlbar bleibt und Sie trotzdem Besonderheiten an der Immobilie verwirklichen können, sollten Sie sich nach einem Grundstück ohne Erschließungsaufwand umsehen.

Folgende Nebenkosten sind für Baugrundstücke außerdem denkbar:
- Grunderwerbsteuer
- Notargebühren
- Gerichtsgebühren für Grundbuch-Eintragung
- Grundstückswertermittlung
- Kosten für Bodengutachten
- Vermessungsgebühren
- Erschließungs-, Straßen- und Wegegebühren
- Abbruch- oder Rückbaukosten
- Maklercourtage

Geeignete Baugrundstücke zu finden, kann aufwendig sein. Längeres Suchen und sorgfältiges Entscheiden zahlt sich jedoch fast immer aus.