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Grundstück verkaufen: Vorgehensweise, Kosten, Steuern & Tipps

Inhaltsverzeichnis

Grundstück verkaufen: Das Wichtigste im Überblick

  • Nur wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen, dürfen Sie das Grundstück verkaufen. Steht noch eine andere Person als Eigentümer im Grundbuch, muss diese in der Regel dem Verkauf zustimmen.
  • Für die Bestimmung des Grundstückswerts ist die Art des Grundstücks, ob zum Beispiel erschlossen oder nicht, essenziell. 
  • Darüber hinaus spielen Faktoren wie die Region, Lage, Größe und die Bodenrichtwerte für den Wert des Grundstücks eine Rolle.
  • Erst, wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks kennen, können Sie einen Verkaufs- und Angebotspreis festlegen.
  • Für den Verkauf eines Grundstücks benötigen Sie zahlreiche Unterlagen wie den Lageplan und den Grundbuchauszug.
  • Der Käufer trägt zwar die meisten Kosten beim Grundstücksverkauf, aber auch Sie als Verkäufer müssen mit ein paar Kosten rechnen. Zum Beispiel für den Grundbuchauszug, die Vermarktung, das Löschen einer Grundschuld etc.
  • Beim Verkauf eines Grundstücks können Spekulationssteuer und Umsatzsteuer anfallen. Das können Sie vermeiden, indem Sie die zehnjährige Spekulationsfrist und die Drei-Objekt-Grenze einhalten. 
  • Ein Makler kann Ihnen beim Verkauf eines Grundstücks viel Zeit und Mühe ersparen. Er übernimmt alle Aufgaben bis zur Vertragsunterzeichnung.

Grundstück verkaufen: Erster Schritt Grundbuchauszug anfordern

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, ein Grundstück zu verkaufen, sollte Ihr erster Weg ins Grundbuchamt führen. Im Grundbuchauszug finden Sie alle wichtigen Informationen, unter anderem auch die über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Nur, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sind, sind Sie berechtigt, das Grundstück zu veräußern. Wenn hier weitere Eigentümer eingetragen sind, können Sie das Grundstück nur mit deren Erlaubnis verkaufen.

Der Grundbuchauszug gibt außerdem Aufschluss über die Eigenschaften des Grundstücks, zum Beispiel über die Lage oder Größe oder etwaige Belastungen und Beschränkungen, zum Beispiel durch Wegerechte oder Leitungsrechte. Diese Informationen sind nicht nur für Sie von Interesse, Sie brauchen sie auch, um den Wert Ihres Grundstücks ermitteln zu können.

Welche Art Grundstück möchten Sie verkaufen?

Bevor Sie ein Grundstück verkaufen können, müssen Sie in Erfahrung bringen, um welche Art Grundstück es sich handelt. Die Grundstücksart gibt Aufschluss darüber, wie es genutzt werden kann und davon hängen maßgeblich die Zielgruppe, der Wert des Grundstücks und der Verkaufspreis ab.

Die wichtigsten Grundstücksarten sind folgende:

  • Wald-, Wiesengrundstück, Brachland oder Landwirtschaftsfläche: Grundstücke, die meist nicht oder nur bedingt bebaut werden dürfen.
  • Bauerwartungsland: Land, das in den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen der Städte und Gemeinden als zukünftiges Bauland ausgewiesen ist. Aktuell darf das Grundstück also noch nicht bebaut werden; eventuell zu einem späteren Zeitpunkt. Bauerwartungsland kann zwar zu einem höheren Preis als Ackerland verkauft werden, bekommt aber deutlich weniger dafür als für erschlossenes Bauland, da unter anderem noch kein Anschluss an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung sowie das Straßennetz besteht.
  • Rohbauland: Im Bebauungsplan ist die Fläche schon als Bauland definiert, sie ist aber noch nicht erschlossen. Der Verkaufspreis ist entsprechend geringer als für ein erschlossenes Baugrundstück.
  • Bauland: Land beziehungsweise Grundstück, das erschlossen ist und sofort bebaut werden darf. Solche Baugrundstücke liegen oftmals in Neubausiedlungen und können in der Regel den höchsten Verkaufspreis erzielen.
  • Bebautes Grundstück: Das Grundstück ist bereits bebaut, mit ein oder mehreren Gebäuden, die entweder weiter genutzt oder abgerissen werden können. Solche Grundstücke können durchaus attraktive Verkaufsgrundstücke sein. Vor allem in Großstädten, wo Bauland rar ist, haben Eigentümer gute Chancen, einen hohen Verkaufspreis zu erzielen.

Wie ein Grundstück genutzt werden darf, können Sie im Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan nachlesen. Manchmal stehen diese Pläne sogar online zur Verfügung, ansonsten hilft Ihnen die jeweilige Kommune weiter. Sollte es keinen Bebauungsplan geben, könnten Sie eine Bauvoranfrage stellen, bevor Sie Ihr Grundstück veräußern. Diese Strategie kann sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Die Bauvoranfrage ist eine verbindliche Rechtsauskunft darüber, wie ein Grundstück zu bebauen ist. Kennen Sie die Bebauungsmöglichkeiten, könnten Sie damit Kaufanreize setzen. Für eine Bauvoranfrage müssen Sie Bebauungsvorschläge bei der Baubehörde einreichen.

Gut zu wissen: Bei der Grundstücksnutzung lautet die Faustregel: Je mehr Wohn- und Gewerbefläche auf einem Grundstück entstehen dürfen, desto wertvoller ist es.

Grundstückswert für den Verkauf ermitteln

Einer der wichtigsten und zugleich schwierigsten Schritte beim Verkauf eines Grundstücks ist die Bestimmung des Verkaufspreises. Dafür sollten Sie sich Zeit nehmen und gegebenenfalls sogar Unterstützung suchen. Geben Sie einen zu niedrigen Preis an, machen Sie ein Verlustgeschäft. Setzen Sie den Preis hingegen zu hoch an, kann es sein, dass Sie Ihr Grundstück gar nicht oder am Ende ebenfalls zu einem zu niedrigen Preis verkaufen.

Um eine erste Orientierung bezüglich des erzielbaren Verkaufspreise zu bekommen, können Sie sich die aktuellen Bodenrichtwerte anschauen. Diese Richtwerte werden von den Städten und Gemeinden auf Basis tatsächlich in der Vergangenheit erzielter Verkaufspreise ermittelt und veröffentlicht.

Für eine konkretere Ermittlung des Verkehrswerts eines privat genutzten Wohngrundstücks bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Trotzdem kann es sein, dass der erzielbare Preis beim Verkauf eines Grundstücks bis zu 20 Prozent unter oder über dem für das Grundstück ausgewiesenen Richtwert liegt. Das liegt unter anderem daran, dass jedes Grundstück einzigartig ist und der Wert somit nur bedingt aus dem Wert anderer Grundstücke abgeleitet werden kann. Vor allem dann nicht, wenn es zu wenige vergleichbare Verkaufsfälle gibt. Für die Bestimmung des endgültigen Preises sollten deshalb noch weitere Faktoren hinzugezogen werden, wie:

  • Lage, Größe, Schnitt, Ausrichtung
  • Topografie und Bodenverhältnisse
  • Art und Maß der baulichen Nutzung (GRZ und GFZ)
  • Anschluss ans Versorgungs- und Entsorgungssystem
  • Denkmalschutz
  • Altlasten
  • Grundbuchstand (Lasten, Beschränkungen, etc.)

Auch die Käufer-Zielgruppe ist entscheidend. Wer ein Grundstück verkaufen möchte, das nicht nur für Privatpersonen, sondern ebenso für Bauträger interessant ist, kann von einem weitaus höheren Verkaufspreis ausgehen.

Da bei der Grundstücksbewertung und der Festlegung eines passenden Verkaufspreises so viele Aspekte berücksichtigt werden müssen, ist es ratsam, einen Experten damit zu beauftragen, der den regionalen Immobilienmarkt und die Nachfrage kennt.

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Grundstück verkaufen: Diese Unterlagen brauchen Sie

Haben Sie den Grundstückswert ermittelt und den passenden Verkaufspreis definiert, sollten Sie noch einmal prüfen, ob Sie alle für den Grundstücksverkauf notwendigen Unterlagen vorliegen haben, bevor Sie sich auf die Suche nach einem Käufer machen. 

Folgende Unterlagen sind für den Verkauf eines Grundstücks wichtig:

Art der Unterlage Erläuterung Bezugsquelle
Flurkarte / Liegenschaftskarte / Katasterkarte Die Flurkarte ist eine grobe Darstellung des Grundstücks und seiner Baulichkeiten. Katasteramt
Bebauungsplan Der Bebauungsplan legt die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet fest. Fachbereich Stadtentwicklung oder Bauamt
Grundbuchauszug Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über die Eigentümerverhältnisse auf einem Grundstück. Es handelt sich dabei um eine offizielle Urkunde. Grundbuchamt
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis Ein Baulastenverzeichnis ist ein behördliches Dokument, in dem alle auf dem Grundstück lastenden Baulasten eingetragen sind. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Gemeinde oder anderen Behörden, bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Fachbereich Stadtentwicklung
Grundsteuerbescheid Der Grundsteuerbescheid ist ein behördliches Schreiben, das den Eigentümern von Grundstücken die Höhe der jährlich zu zahlenden Grundsteuern mitteilt. zuständiges Finanzamt
Erschließungsnachweis (bei einem erschlossenen Grundstück) Das behördliche Dokument erbringt den Nachweis, dass ein Grundstück ordnungsgemäß an die erforderlichen Versorgungs- und Entsorgungsnetze angeschlossen ist. zuständige Gemeinde
Bauvoranfrage (falls vorhanden) Eine Bauvoranfrage ist ein Antrag auf verbindliche, rechtssichere Auskunft darüber, ob auf einem bestimmten Grundstück ein geplantes Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Bauamt
Fotos vom Grundstück (inkl. Luftbildaufnahmen) Luftbilder von einem Grundstück sind ein Blickfang bei Immobilienanzeigen. Dabei gibt es jedoch ein paar Regeln zu beachten. Immobilienfotograf, Luftbildfotograf

Darüber hinaus können gegebenenfalls unter anderem folgende Unterlagen notwendig sein:

  • Altlastenauskunft
  • Flächennutzungsplan
  • Vermessungsunterlagen
  • Dokumente zu eventuell laufenden Miet- und Pachtverhältnissen
  • Erbschein oder notarielles Testament
  • Versicherungspolicen

Wenn Sie privat ein Grundstück verkaufen möchten, müssen Sie selbst alle Unterlagen zusammentragen. Bei einem Verkauf mit einem Immobilienmakler kümmert er sich darum, dass alle Unterlagen vorhanden sind. Er kann für Sie auch das notwendige Exposé erstellen; eine schriftliche Zusammenfassung mit detaillierten Informationen über das Grundstück, Zeichnungen und Bildern

So finden Sie den passenden Käufer für Ihr Grundstück

Um den passenden Käufer für Ihr Grundstück zu finden, müssen Sie genau überlegen, welches Ihre Zielgruppe ist und danach Ihre Vermarktungsstrategie und das Exposé ausrichten. Ausschlaggebend für die Zielgruppe ist, wie das Grundstück genutzt werden darf, das Sie verkaufen möchten. 

Stellen Sie sich dazu folgende Fragen:

  • Wie ist die Lage des Grundstücks? Ein Grundstück, das in einem Neubaugebiet an einer Wohnstraße liegt, darf anders genutzt werden und spricht somit eine andere Zielgruppe an, als ein Grundstück in einem Gewerbegebiet an einer Hauptverkehrsader. Ersteres eignet sich für Familien, die ein ruhiges Zuhause suchen, letzteres für Unternehmen, die ein Grundstück mit guter Anbindung an Verkehrswege brauchen.
  • Welche Art von Grundstück verkaufen Sie? Die Art des Grundstücks ist ebenfalls ausschlaggebend dafür, welche Käufer Sie beim Verkauf ansprechen können. Ein erschlossenes Baugrundstück spricht eine breitere Käuferschicht an darunter private Bauherren, die sich ein Eigenheim realisieren möchten. Für ein Bauerwartungsland kommen hingegen vor allem risikobereite Kapitalanleger als Käufer infrage, die langfristig planen und darauf setzen, dass sich der Wert des Grundstücks steigert. Beim Verkauf eines solchen Grundstücks sollten Sie bei der Vermarktung die zukünftigen Entwicklungen in der Umgebung hervorheben, um das Potenzial des Grundstücks aufzuzeigen.
  • Wie kann das Grundstück bebaut werden? Handelt es sich bei dem Grundstück um ein bebaubares Grundstück, spielt es für Käufer eine große Rolle, wie genau es bebaut werden darf. Bei der Vermarktung sollten Sie deshalb die Größe und Ausgestaltung des Gebäudes, das auf dem Grundstück errichtet werden darf, klar kommunizieren, um die passende Käufergruppe anzuziehen. Im Bebauungsplan finden Sie die wichtigsten Daten dazu:
  • Grundflächenzahl (GRZ): Gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche eines Gebäudes pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind
  • Geschossflächenzahl (GFZ): Gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind
  • Anzahl der Vollgeschosse
  • Maximale Gebäudehöhe

Kann das Grundstück nur mit ein oder zwei Wohneinheiten bebaut werden, bietet sich eher ein Privatverkauf an. Bei einem Grundstück, das für den Bau eines Mehrfamilienhauses oder gar einer ganzen Reihenhaussiedlung geeignet ist, macht es Sinn, sich direkt an Bauträger und Projektentwickler zu wenden. Projektentwickler kaufen gewerbsmäßig große Grundstücke, bebauen diese und veräußern anschließend einzelne Wohneinheiten gewinnbringend. Sie haben mehr finanziellen Spielraum als Privatpersonen, sodass mit Bauträgern als Käufer in der Regel ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.

Wenn Sie ein sehr großes Grundstück besitzen, kann es sich alternativ auch lohnen, zu überlegen, ob eine Teilung baurechtlich möglich ist. Wie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit einzelnen Wohneinheiten lässt sich durch die Teilung des Grundstücks insgesamt ebenfalls ein höherer Verkaufspreis erzielen. Dafür müssen Sie allerdings die neu entstandenen Grundstücke neu vermessen und diese im Grundbuch eintragen lassen.

Haben Sie die Zielgruppe für Ihr Grundstück festgesteckt, können Sie in einem Exposé über die relevanten Vorzüge des Grundstücks schreiben und es über entsprechende Kanäle im Internet oder in Tages- und Wochenzeitungen bewerben. Fehlen Ihnen dafür Erfahrung und Zeit, haben Sie die Möglichkeit, einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen, der die gesamte Vermarktung für Sie übernimmt.

Die Besichtigung beim Grundstücksverkauf

Wenn Sie potenzielle Kaufinteressenten für Ihr Grundstück gefunden haben, können Sie Besichtigungstermine vereinbaren. Da die Besichtigung ein sehr wichtiger Schritt im Verkaufsprozess ist, gilt es, diese gut vorzubereiten. Ordnen Sie alle für den Verkauf relevanten Unterlagen und nehmen Sie diese in Form eines Exposés, das Sie den Interessenten übergeben können, mit zum Termin. Bereiten Sie sich außerdem auf mögliche Fragen der Käufer zu Infrastruktur, der Umgebung und technischen Details vor, um ein genaues Bild vom Grundstück vermitteln und Vertrauen aufbauen zu können.

Folgende Fragen können zum Beispiel aufkommen:

  • Familien mit Kindern: Gibt es Schulen, Kindergärten und Spielplätze in der Nähe?
  • Ältere Menschen: Ist das Grundstück barrierefrei zugänglich? Oder kann es barrierefrei gemacht werden?
  • Käufer, die das Grundstück als Anlageobjekt kaufen möchten: Wie ist die Mietpreisentwicklung in der Umgebung und die potenzielle Rendite?
  • Käufer, die das Grundstück bebauen möchten: Bekommt man eine Baugenehmigung für das Grundstück aus? Wie sieht der Bebauungsplan aus? Wie ist die Bodenbeschaffenheit?

Neben den Unterlagen und Fragen beziehungsweise Antworten gilt es auch, das Grundstück selbst für die Besichtigung vorzubereiten. Räumen Sie das Grundstück auf, machen Sie es gut zugänglich und schaffen Sie eine angenehme Atmosphäre. Kurz: Präsentieren Sie das Grundstück im besten Licht, um potenzielle Käufer davon zu überzeugen.

Grundstücksverkauf: Kaufpreisverhandlung mit Bieterverfahren

Wenn Sie einen passenden Käufer für das Grundstück gefunden haben, müssen Sie sich mit ihm über den Kaufpreis einigen. Eine Möglichkeit dafür ist das Bieterverfahren. Hierbei bestimmen die Kaufinteressenten durch Gebote den Verkaufspreis für ein Grundstück. Im Exposé des Grundstücks legen Sie zuvor einen Mindestpreis fest und machen darauf aufmerksam, dass die endgültige Preisfindung über ein Bieterverfahren erfolgt.

Und so funktioniert es: Nach dem Besichtigungstermin geben die Kaufinteressenten ein Gebot für das Grundstück ab. Danach bekommen Sie die Möglichkeit, sich für einen Preis oder einen Interessenten zu entscheiden. Sie sind aber nicht verpflichtet, sich für das höchste Gebot zu entscheiden.

Hinweis: Das Bieterverfahren lohnt sich nur, wenn es sich um ein besonders attraktives Grundstück handelt, das einen großen und zahlungswilligen Käuferkreis anspricht.

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Der Verkaufsablauf beim Grundstücksverkauf

Haben Sie sich mit dem Käufer auf einen Kaufpreis für Ihr Grundstück geeinigt, folgen diese Schritte:

  1. Bonitätsprüfung des Käufers: Die Prüfung ergibt, ob der Käufer den Kaufpreis für das Grundstück einschließlich der Nebenkosten zahlen kann oder nicht und kann durch Selbstauskunft oder Wirtschaftsauskunfteien erfolgen.
  2. Erstellung des Kaufvertragsentwurf: Im Kaufvertragsentwurf werden alle Details und Bedingungen zum Grundstücksverkauf festgelegt. Dabei hilft ein Notar. Steht der Vertragsentwurf, sollten Sie diesen nochmal genau prüfen und bei Unklarheiten Rücksprache mit dem Notar halten. Sie können den Vertragsentwurf auch zusätzlich von einem Fachanwalt prüfen lassen.
  3. Unterzeichnung des Kaufvertrags: Wurde der Kaufvertragsentwurf von Ihnen und dem Käufer geprüft und akzeptiert, wird der vom Notar aufgesetzte Kaufvertrag für das Grundstück bei einem Notartermin unterzeichnet und damit abgeschlossen.
  4. Eintragung der Auflassungsvormerkung: Nach der Vertragsunterzeichnung über den Grundstücksverkauf sorgt der Notar dafür, dass eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch wird dem Käufer der Besitz des Grundstücks zugesichert.
  5. Eintragung der Grundschuld: Die meisten Grundstückskäufe sind fremdfinanziert, laufen also zum Teil über eine Bank. Diese wird über den Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch aufgenommen und ist somit Miteigentümer solange das Darlehen läuft. Die Grundschuldeintragung veranlasst ebenfalls der Notar.
  6. Erstattung des Kaufpreises: Nachdem die Auflassungsvormerkung gemacht wurde, schickt der Notar dem Käufer eine Zahlungsaufforderung, woraufhin dieser den Kaufpreis für das Grundstück zahlt.
  7. Eintragung des neuen Eigentümers: Sobald der Kaufpreis eingegangen ist, veranlasst der Notar die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer ins Grundbuch. Damit ist die Eigentumsüberschreibung vom Grundstück endgültig und der Verkaufsprozess abgeschlossen.

Grundstück verkaufen: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Beim Verkauf eines Grundstücks fallen einige Kosten an. Den Großteil davon trägt meistens der Käufer, so zum Beispiel die Notarkosten, die Grundsteuer und die Hälfte der Maklerkosten, wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragt haben.

Als Verkäufer bezahlen Sie, wenn das Grundstück beim Verkauf noch mit einer Hypothek belastet ist und der Kredit durch den Kaufpreis vorzeitig getilgt wird. Auch für die Löschung der Grundschuld müssen Sie als Verkäufer aufkommen. Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes zur Teilung der Maklerprovision im Dezember 2020 trägt der Verkäufer zudem die Hälfte der Maklerkosten.

Hier ein Überblick über die wichtigsten Kosten beim Grundstücksverkauf:

  • Kosten für Grundstücksbewertung: Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragen, ist die Grundstücksbewertung in der Regel inklusive. Möchten Sie das Grundstück hingegen privat verkaufen, müssen Sie die Grundstücksbewertung separat zahlen. Ein Vollgutachten kann bis zu mehreren tausend Euro kosten (0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswertes). Ein Kurzgutachten ist mit ein paar hundert Euro günstiger, dient aber nur einer ersten Orientierung. Für den Grundstücksverkauf reicht es oft nicht aus. Das Honorar ist frei verhandelbar. Tipp: Gutachterkosten können Sie senken, indem Sie dem Gutachter so viel Arbeit wie möglich ersparen. Zum Beispiel, indem Sie ihm alle benötigten Unterlagen bei der Auftragsvergabe geordnet zur Verfügung stellen. Wichtig: Gutachten von freien Immobiliengutachtern sind zwar relativ günstig und bei seriösen Anbietern durchaus verlässlich, haben aber vor Gericht in der Regel keinen Bestand. Richter akzeptieren nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
  • Maklerkosten: Je nach Bundesland werden für die Maklercourtage insgesamt bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises fällig. In der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer diese Kosten, sodass jeder beim Verkauf des Grundstücks 3,57 Prozent des Kaufpreises als Maklerprovision zahlt.
  • Vermarktungskosten: Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragt, sind die Vermarktungskosten in der Regel mit der Maklercourtage abgedeckt. Verkaufen Sie Ihr Grundstück selbst, müssen Sie Kosten für Fotos und Inserate auf Immobilienportalen und in Zeitungen einkalkulieren.
  • Kosten für aktuellen Grundbuchauszug: Einen aktuellen Grundbuchauszug können Sie direkt beim Grundbuchamt anfordern. Das kostet ungefähr zehn bis 20 Euro. Alternativ können Sie den Grundbuchauszug über einen Online-Service einholen lassen, was allerdings etwas teurer ist.
  • Kosten für die Bauvoranfrage: Eine Bauvoranfrage zu stellen ist kein Muss. Gibt es allerdings noch keinen Bebauungsplan für das Gebiet, in dem Ihr Grundstück liegt, kann eine Bauvoranfrage zu einem besseren Verkauf führen. Sie gilt als verbindliche Rechtsauskunft darüber, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Die Kosten dafür können nach Art der Anfrage bis zu 1,0 Prozent der Baukosten betragen, zuzüglich dem Honorar für den Architekten oder den Bauingenieur. Die Kosten einer formlosen Bauvoranfrage für ein einfaches Einfamilienhaus liegen zwischen 50 und 200 Euro.
  • Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn das Grundstück, das Sie verkaufen möchten, finanziert ist und die Laufzeit des Darlehens noch läuft, müssen Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ist, hängt vom Zinssatz ab, den die Bank für ihre Erstanlage zugrunde legt. Dabei gilt: Je höher der Zinssatz, desto niedriger die Entschädigung – und umgekehrt.
  • Kosten für die Löschung einer Grundschuld: Ist im Grundbuch noch eine Hypothek für eine Bank eingetragen, müssen Sie diese vor dem Verkauf des Grundstücks löschen lassen. Die Grundschuldlöschung kostet in der Regel 0,2 Prozent der Grundschuld. Für die Löschung benötigen Sie die Löschungsbewilligung der Bank, die Sie und ein Notar unterzeichnen müssen. Der Notar stellt dann beim zuständigen Grundbuchamt einen ebenfalls beglaubigten Antrag auf Löschung der Grundschuld. Bewilligt das Grundbuchamt die Löschung, gibt es einen Löschungsvermerk im Grundbuch.

Grundstücksverkauf: So können Sie Steuern sparen

Ähnlich wie beim Hausverkauf können auch beim Verkauf eines Grundstücks folgende Steuern anfallen:

  • Spekulationssteuer
  • Gewerbesteuer
  • Umsatzsteuer

Spekulationssteuer beim Verkauf von Grundstücken

Die gute Nachricht: Sie können diese Steuern beim Grundstücksverkauf vermeiden oder zumindest reduzieren. So müssen Sie die Spekulationssteuer nur dann zahlen, wenn Sie das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach Kauf gewinnbringend verkaufen. Warten Sie diese zehn Jahre Spekulationsfrist ab, müssen Sie keine Spekulationssteuer beim Verkauf Ihres Grundstücks zahlen. Eine Verkürzung der Spekulationsfrist durch Eigennutzung ist bei unbebauten Grundstücken leider nicht möglich. Auch nicht, wenn Sie das Grundstück als Garten nutzen, denn als Eigennutzung ist im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist immer Wohnen gemeint.

Ist ein Verkauf des Grundstücks vor Ende der Spekulationsfrist unumgänglich, gibt es zumindest Möglichkeiten bei der Spekulationssteuer zu sparen. Die Höhe der Spekulationssteuer wird durch Multiplikation des Netto-Gewinns vom Grundstücksverkauf mit Ihrem Einkommensteuersatz berechnet. Die Steuerlast können Sie also reduzieren, indem Sie den Netto-Gewinn so niedrig wie möglich halten. Dazu dürfen unter anderem folgende Posten vom notariell beglaugiten Verkaufspreis abgezogen werden:

  • die Maklercourtage
  • Werbungskosten für Verkaufsinserate
  • Notargebühren
  • die Grunderwerbsteuer und Kosten für die Grundbucheintragung
  • die Vorfälligkeitsentschädigung

Übrigens: Bei Schenkung oder Erbschaft werden die Jahre, in denen der Schenkende oder der Erblasser Eigentümer des Grundstücks war, mit angerechnet.

Gewerbesteuer beim Verkauf von Grundstücken

Die Gewerbesteuer fällt eigentlich nur bei einem gewerblichen Handel mit Immobilien und Grundstücken an, kann aber auch auf den Verkauf von Objekten aus dem Privatvermögen zu zahlen sein. Das ist der Fall, wenn das Finanzamt den Verkauf als einen gewerblichen Handel beurteilt. Dabei gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien oder Grundstücke, müssen Sie Gewerbesteuer zahlen. Da diese Regel nur eine Vereinfachungsregel ist, gibt es Ausnahmen. So kann ein gewerblicher Grundstückshandel unter bestimmten Umständen trotz Einhaltens der Drei-Objekt-Grenze vorliegen. Umgekehrt gilt ebenso, dass auch wenn Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen, eine Vermögensverwaltung denkbar ist. Höhere Chancen, keine Umsatzsteuer beim Verkauf Ihres Grundstücks zahlen zu müssen, haben Sie auf jeden Fall, wenn Sie die Drei-Objekt-Grenze einhalten.

Umsatzsteuer beim Verkauf von Grundstücken

Beim privaten Verkauf von Immobilien oder Grundstücken fällt keine Umsatzsteuer an, so sieht es das Umsatzsteuergesetz vor (§ 4 Nr. 9a UStG). Der Grund: Der Erlös wird dem Grunderwerbsteuergesetz zugeordnet und es soll eine Doppelbesteuerung durch Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer vermieden werden. Doch auch Umsätze, die von der Grunderwerbsteuer befreit sind, können umsatzsteuerfrei sein. Zum Beispiel:

  • Übertragung zwischen Ehegatten
  • Übertragung des Grundstücks oder der Immobilie zwischen Eltern und Kind
  • Erbschaften
  • Schenkung

Bei gewerblichen Verkäufen von Grundstücken und Gebäuden räumt der Gesetzgeber die Umsatzsteuer als Option ein.

Grundstück mit oder ohne Makler verkaufen?

Beim Grundstücksverkauf ist es ähnlich wie beim Immobilienverkauf – haben Sie Erfahrung und Zeit, sich damit intensiv zu beschäftigen, können Sie das sicher allein managen. Wenn nicht, ist die Unterstützung durch einen Experten oft sehr hilfreich. Ein Grundstücksmakler kann Ihnen viele, teils zeitintensive Aufgaben im Verkaufsprozess abnehmen. Er bewirbt das Grundstück, berät Sie bei der Auswahl der Interessenten und kümmert sich um Besichtigungen und die Kaufpreisverhandlung. Vielleicht hat er auch schon einen potenziellen Käufer aus seinem Kundenstamm im Auge. Informieren Sie sich trotzdem bereits im Vorfeld über die Maklercourtage. Als Verkäufer teilen Sie sich die in der Regel zu je 50 Prozent mit dem Käufer.

FAQ: Häufige Fragen zum Verkauf von Grundstücken

Ein Grundstück verkaufen Sie am besten, indem Sie strukturiert vorgehen und nichts überstürzen. Lassen Sie den Wert Ihres Grundstücks professionell ermitteln, bevor Sie einen Verkaufspreis und Angebotspreis festlegen, bestimmen Sie die Zielgruppe, bevor Sie eine Vermarktungsstrategie festlegen, sorgen Sie für ein ansprechendes Exposé und alle erforderlichen Unterlagen und bereiten Sie die Besichtigung gut vor. Haben Sie nur wenig Zeit und Erfahrung, lassen Sie das Grundstück am besten durch einen Makler verkaufen.

 

Die meisten Kosten beim Grundstücksverkauf muss der Käufer zahlen. Doch auch Sie als Verkäufer haben ein paar Kosten zu tragen. Zum Beispiel einen Teil der Maklercourtage, wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragen. Verkaufen Sie das Grundstück privat, müssen Sie die Immobilienbewertung und -vermarktung zahlen. Darüber hinaus kann es sein, dass Sie die Löschung einer Grundschuld oder eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, wenn Sie ein Grundstück verkaufen. Welche Kosten genau anfallen, ist individuell unterschiedlich.

Um ein Grundstück verkaufen zu können, brauchen Sie vor allem jede Menge wichtiger Dokumente. Dazu zählen unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, ein Bebauungsplan, falls vorhanden, und ein Erschließungsnachweis, sofern es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt.

Ja, ein Grundstück kann man steuerfrei verkaufen, sobald man es länger als zehn Jahre besitzt und man nicht mehr als drei Grundstücke oder Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft. Ausnahmen von der Drei-Objekt-Grenze sind möglich. Spekulationssteuer ist leider immer zu zahlen, wenn Sie ein Grundstück verkaufen, solange die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Allerdings gibt es Möglichkeiten, dies zu reduzieren.

In der Regel übernimmt die Notarkosten beim Grundstücksverkauf der Käufer. Nur einzelne Posten zahlt der Verkäufer, wenn er zum Beispiel eine Grundschuld löschen lässt.

Beim Verkauf eines Grundstücks können Spekulationssteuer und Umsatzsteuer anfallen. Spekulationssteuer ist dann zu zahlen, wenn man das Grundstück vor Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft. Umsatzsteuer muss möglicherweise gezahlt werden, wenn man mehr als drei Grundstücke oder Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft.

Die Grundsteuer ist jährlich fällig und so bleibt beim Verkauf eines Grundstücks derjenige Steuerschuldner, der zu Jahresbeginn Eigentümer war. Das heißt, der Verkäufer muss die Grundsteuer im Jahr des Grundstücksverkaufs zahlen, nicht der Käufer.

Ein Grundstück zu verkaufen ist nicht immer ganz einfach, vor allem nicht, wenn man keine Erfahrung und keine Zeit hat. Ein Makler kann hierbei eine große Stütze sein. Er übernimmt die meisten Aufgaben. Möchten Sie trotzdem ein Grundstück selbst verkaufen, hilft Ihnen dieser Ratgeber weiter.

Ein geerbtes Grundstück können Sie dann steuerfrei verkaufen, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. Dabei werden die Jahre, in denen der Erblasser Eigentümer des Grundstücks war, mit angerechnet.

Von einem Grundstücksverkauf erfährt das Finanzamt vom Notar. Er ist dazu verpflichtet, Immobiliengeschäfte innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt mitzuteilen.

Ja, Sie können ein geschenktes Grundstück verkaufen. Allerdings sollten Sie die zehnjährige Spekulationsfrist wahren, wenn Sie keine Steuern zahlen möchten. Das Gute: Die Jahre, in denen der Schenkende Eigentümer des Grundstücks war, werden mit angerechnet.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.

Dieser Expertenartikel wurde mit großer Sorgfalt von der Immoportal.com Redaktion geprüft. Unser Anspruch ist es, fachlich fundiertes Wissen zu veröffentlichen. Dennoch kann es sein, dass inhaltliche Fehler nicht entdeckt wurden oder der Inhalt nicht mehr dem aktuellen Gesetzesstand entspricht. Finden Sie Fehler, freuen wir uns, wenn Sie uns Bescheid geben. Wir werden die Informationen dann umgehend berichtigen.
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