Grundbuchauszug: Wie Sie das Dokument anfordern und wann Sie es brauchen

• Ein Grundbuchauszug ist eine Kopie des Grundbuchblattes und gibt somit Auskunft darüber, wem ein Grundstück oder eine Immobilie gehört und ob Lasten, Einschränkungen (Dienstbarkeiten) oder Grundpfandrechte bestehen.
• Der Grundbuchauszug ist vor allem beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie wichtig, da er zeigt, wer rechtmäßiger Eigentümer ist.
• Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, darf einen Grundbuchauszug anfordern. Das ist auf jeden Fall der Eigentümer, können aber auch Käufer, Kreditinstitute, Gläubiger und Mieter sein.
• Der Grundbuchauszug können direkt beim Amtsgericht (Grundbuchamt), über einen Dienstleister online oder über einen Notar beantragen.
• Die Kosten für einen Grundbuchauszug hängen von der Art der Beantragung und der Art des Auszugs, ob beglaubigt oder unbeglaubigt, ab. Sie liegen ungefähr zwischen 10 und 50 Euro.
• Für eine präzise Immobilienbewertung sind die Informationen aus dem Grundbuchauszug essenziell.

Das Grundbuch ist eine Art Bestandsverzeichnis, in dem alle bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschland geführt sind. In diesem amtlichen öffentlichen Register werden zu jedem Grundstück alle vergangenen und gegenwärtigen Vorgänge und Verbindlichkeiten festgehalten.

Dazu zählen zum Beispiel:

• Eigentumsverhältnisse an Grundstücken
• Lasten, die auf Grundstücken liegen (z.B. Grundschulden und Hypotheken)
• Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind (z.B. Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Nießbrauchrecht)

Diese Informationen spielen für viele immobilienbezogene Vorgänge eine wichtige Rolle, wie beispielsweise:

• Immobilienkauf
• Immobilienverkauf
• Immobilienfinanzierung

Die Rechtsgrundlagen zum Grundbuch stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Grundbuchordnung (GBO).

Ein Grundbuch besteht aus mehreren Grundbuchblätter, die wiederum aus mehreren Seiten bestehen. Gemäß § 3 Abs. 1 GBO erhält jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt (Realfolium). Es ist aber auch möglich, mehrere Grundstücke desselben Eigentümers, deren Grundbücher von ein und demselben Grundbuchamt geführt werden, in einem Grundbuchblatt zu verzeichnen (Personalfolium). In der Regel werden die Grundbücher vom Grundbuchamt des örtlichen Amtsgerichts des jeweiligen Bezirks geführt (§1 Abs. 1 GBO).

Jedes Grundstück muss einen Eintrag ins Grundbuch haben, außer sogenannte buchungsfreie Grundstücke wie zum Beispiel Kirchen, Gemeindegrundstücke, Wasserläufe oder Autobahnen (§ 3 Abs. 2 GBO).

Definition Grundstück

Es gibt keine Legaldefinition von einem Grundstück, das heißt, der Begriff ist in keinem Gesetz explizit erklärt. Im Allgemeinen wird das Grundstück als abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bezeichnet. Gemäß § 905 erstreckt sich das Recht des Grundstückseigentümers auch den Raum über der Oberfläche und den Erdkörper unter der Oberfläche. Zu einem Grundstück gehören auch dessen wesentliche Bestandteile (§ 94 BGB) und die mit dem Eigentum verbundenen Rechte (§ 96 BGB). 

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks gemäß § 94 BGB sind:

• die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude (zum Beispiel Häuser, Garagen, Kies auf einer Parkfläche, Schwimmbecken, Leitungen, Zaun mit in den Boden eingelassenen Pfählen) und
• die Erzeugnisse des Grundstücks, solange diese mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. 

Keine wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks gemäß § 95 BGB sind:

• Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (zum Beispiel Baracken, Container, Spielgeräte, der Überbau auf einem überbauten Grundstück). 
• Gebäude oder ein anderes Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist (zum Beispiel das Gebäude des Erbbauberechtigten).

Bestandteile, die nur für einen vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (auf dem Grundstück stehen) werden auch Scheinbestandteile genannt.

Verschiedene Grundbucharten

Neben dem normalen Grundbuch gibt es noch andere Grundbucharten beziehungsweise Sonderformen des Grundbuchs:

• Erbbaugrundbuch: Ein besonderes Grundbuchblatt für das Erbbaurecht (§ 14 ErbbauRG)
• Teileigentumsgrundbuch: Ein Grundbuchblatt, in das ein Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) eingetragen wird
• Wohnungsgrundbuch: Ein Grundbuch, in dem das grundstücksgleiche Recht des Wohnungseigentums im Sinne des deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verzeichnet wird

Darüber hinaus gibt es noch das Teileigentumserbbaugrundbuch und das Wohnungserbbaugrundbuch.

Form des Grundbuchs

Während das Grundbuch früher eine lose Blattsammlung war, ist es inzwischen überwiegend elektronisch geführt.

Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift beziehungsweise eine Kopie oder ein Ausdruck aller rechtlichen Eintragungen zu einem Grundstück, die auf dem Grundbuchblatt eines Grundstücks stehen. Es gibt zwei verschiedene Arten an Grundbuchauszügen:

• der beglaubigte Grundbuchauszug, bei dem das Amt bestätig, dass der Auszug keine Fälschung ist,
• und der unbeglaubigte Grundbuchauszug.

Da der Grundbuchauszug die Kopie eines Grundbuchblattes ist, hat er den gleichen wie in der Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung (Grundbuchverfügung - GBV) festgelegten Aufbau. 

„Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.” (§ 4 GDV)

Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält grundlegende Informationen über die Lage und Bezeichnung des Grundstücks. Das Bestandsverzeichnis enthält die Adresse des Grundstücks und weitere relevante Informationen wie Flur, Flurstück und Grundstücksgröße sowie Nutzungsrechten. Danach folgen die drei Abteilungen des Grundbuchs: In der ersten Abteilung werden die Eigentumsverhältnisse aufgeführt, in der zweiten Abteilung die Belastungen und Beschränkungen und in der dritten Abteilung die Grundpfandrechte.

Der Inhalt eines Grundbuchauszugs im Überblick

Einen Grundbuchauszug benötigen Sie in verschiedenen Situationen, unter anderem in folgenden:

• Verkauf einer Immobilie: Sind Sie Eigentümer einer Immobilie und möchten diese verkaufen, dann können Sie Kaufinteressenten mit dem Grundbuchauszug beweisen, dass Sie tatsächlich Eigentümer des Hauses oder der Wohnung sind und zeigen, dass kein Dritter Rechte an Ihrer Immobilie hat. Außerdem benötigen Sie den Grundbuchauszug für eine präzise Wertermittlung.
• Kauf einer Immobilie: Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte vorher einen Grundbuchauszug anfordern, um zum Beispiel zu prüfen, ob Lasten oder Verpflichtungen bestehen. Es kann sein, dass der Eigentümer dafür eine Vollmacht ausstellen muss. Auch wenn Sie überprüfen möchten, ob der Kaufpreis angemessen ist, brauchen Sie einen Grundbuchauszug.
• Finanzierung: Möchten Sie als Käufer den Immobilienkauf über einen Kredit finanzieren, brauchen Sie in der Regel einen aktuellen Grundbuchauszug für die Bank, damit diese prüfen kann, ob sie Ihnen eine Hypothek oder einen Immobilienkredit gewährt.
• Scheidung: Geht es im Zusammenhang mit einer Scheidung um die Frage des Zugewinns und ist eine Immobilie mit im Spiel, ist ein Einblick ins Grundbuch ebenfalls ratsam.
• Erbschaft: Wenn Sie ein Haus erben, haben Sie sechs Wochen Zeit, um sich zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht. Mit dem Grundbuchauszug können Sie prüfen, ob mit der Immobilienerbschaft Pflichten oder Verbindlichkeiten einhergehen, die Sie bei Annahme des Erbes gleich mit erben würden.
• Bauprojekte: Wer eine Baugenehmigung beantragt, muss eventuell auch einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern, um gegenüber der Baubehörde nachzuweisen, dass man der Grundstückseigentümer ist.
• Rechtliche Streitigkeiten: Der Grundbuchauszug dient bei juristischen Auseinandersetzungen rund um Grundstücke und Immobilien als Beweismittel. Dabei ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer im Vorteil gegenüber dem, der zum Beispiel nur gemäß Vertrag der Eigentümer ist.

Ob Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug benötigen oder ob ein unbeglaubigter Grundbuchauszug genügt, hängt davon ab, wozu Sie ihn brauchen und entscheiden diejenigen, die ihn vorgelegt haben möchten. 

Banken verlangen bei einer Immobilienfinanzierung oder einem Immobilienverkauf in der Regel einen beglaubigten Grundbuchauszug, um zu prüfen, ob es etwaige Vorlasten gibt, die den Immobilienwert mindern; zum Beispiel ein Wohn- oder Nießbrauchrecht. 

Für persönliche Zwecke genügt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie sich als Eigentümer einen Überblick über den aktuellen Stand verschaffen möchten oder wenn ein Mieter wissen möchte, ob der Vermieter tatsächlich der Eigentümer der Wohnung ist. 

Bei einem beglaubigten Grundbuchauszug bestätigt das Amt mit einem amtlichen Siegel zusätzlich, dass es sich um keine Fälschung handelt. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug ist eine einfache Kopie des aktuellen Grundbuchblatts ohne Siegel.

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, müssen Sie zunächst den Grundstückswert ermitteln. Dabei sind viele Faktoren zu berücksichtigen, auch bestimmte Einträge im Grundbuch, zum Beispiel:

• Verträge (Abr. II): Um eine sachgerechte Bewertung durchführen zu können, sollten Sie Einsicht in die entsprechenden Verträge nehmen und recherchieren, welche Bereiche im Gebäude zum Beispiel mit einem Wohnungsrecht belastet worden sind. Nehmen Sie außerdem Einsicht in den Erbbaurechtsvertrag.
• Grunddienstbarkeiten (Abt. II): Überprüfen Sie die Grunddienstbarkeiten. Dienende Grundstücke erleiden in der Regel einen Wertverlust durch die Grunddienstbarkeit, wohingegen der Wert von herrschenden Grundstücken durch die Grunddienstbarkeit steigt, da sie in ihrer Nutzung aufgewertet werden.
• Erbbaulast (Abt. III): Prüfen Sie, ob eine Erbbauzinsreallast auf dem Grundstück liegt. Eine Erbbauzinsreallast wird als Gegenleistung für die Bestellung eines Erbbaurechts vereinbart. Das Erbbaurecht ist ein vertraglich eingeräumtes und eigentumsähnliches Recht (grundstücksgleiches Recht für den Erbbauberechtigten) auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Gebäude zu haben. Dabei gilt das Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Die Bestandteile des Erbbaurechts sind nicht zugleich Bestandteile des Grundstücks. Das Bauwerk ist nur Scheinbestandteil des Grundstücks.
• Sanierungsvermerk (Abt. II): Steht ein Sanierungsvermerk im Grundbuch, ist Vorsicht geboten, denn das bringt ein paar Nachteile mit sich. Zum Beispiel muss der Grundstückseigentümer im Falle einer Sanierung des Gebiets einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB an die Gemeinde zahlen, der der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts entspricht. Eigene Baumaßnahmen und rechtliche Vorhaben im Sanierungsgebiet sind genehmigungspflichtig. Und am Ende hat die Gemeinde beim Verkauf ein Vorkaufsrecht. 
• Flurbereinigungsverfahren (Abt. II): Flurbereinigungsverfahren sind hoheitliche Maßnahmen zur Steigerung der Produktivität der Landwirtschaft und zur Verbesserung der Arbeits- und Lebensverhältnisse in ländlichen Gebieten. Fragen Sie bei der zuständigen Behörde nach, wann die vorzeitige Besitzeinweisung durchgeführt worden ist, ob die Schlussfeststellung durchgeführt wurde und mit welchen Kosten der Grundstückseigentümer gegebenenfalls rechnen muss. Beim zuständigen Katasteramt oder Vermessungsamt sind deshalb auch die Liegenschaftsnachweise anzufordern.
• Verfügungs- und Veränderungssperren (Abt. II): Sie werden ebenfalls im Grundbuch vermerkt und sind zu berücksichtigen.
• Alte Einträge (Abt. III): Alte Einträge, wie eine Grundschuld, können den Verkauf eines Grundstücks beeinträchtigen. Denn bei einem Verkauf eines Grundstücks müssen der Grundschuldbrief und die Löschungsunterlagen vorliegen, damit eine bestehende Grundschuld gelöscht und für den nächsten Käufer neu eingetragen werden kann. Ist ein Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar, können ungelöschte alte Grundschulden teuer werden. Es muss zuerst ein neuer Brief beantragt und anschließend die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden.

Achtung! Nicht alles, was im Grundbuch steht, ist richtig

Das Grundbuch unterliegt dem öffentlichen Glauben, das bedeutet, dass für die Eintragungen im Grundbuch die Vermutung der Richtigkeit gilt. Trotzdem ist nicht alles richtig, was im Grundbuch steht. Bei folgenden Punkten sollten Verkäufer nachhaken:

• Bebaubarkeit: Ist zum Beispiel als Wirtschaftslage Landwirtschaftsfläche im Grundbuchauszug angegeben, ist das Grundstück nicht automatisch unbebaubar. Schauen Sie deshalb nochmal im Bebauungsplan oder dem Flächennutzungsplan nach. Alternativ kann das zuständige Bauamt Auskunft geben. Eine abschließende und rechtssichere Abklärung bezüglich der Bebaubarkeit eines Grundstücks ist jedoch nur mittels einer Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt möglich.
• Nutzung: Gebäude- und Freiflächen können auch eine anderweitige Nutzung erfahren, als die, die im Grundbuchauszug festgehalten ist. Auch hier lohnt ein Blick in den Bebauungsplan oder den Flächennutzungsplan beziehungsweise die Nachfrage beim zuständigen Bauamt. Doch wie die Bebaubarkeit ist auch die Nutzung nur durch eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt abschließend und rechtssicher abzuklären.
• Straßenbezeichnungen: Sie können von den Angaben im Grundbuch abweichen. Das Vermessungsamt beziehungsweise das Katasteramt oder das Bauamt können Ihnen hierzu Auskunft geben.
• Grundstücksgröße: Die Grundstücksgröße kann ebenfalls falsch sein, sie unterliegt nicht dem öffentlichen Glauben. Deshalb sollten Sie immer zusätzlich beim Katasteramt oder dem Vermessungsamt anrufen und nach der aktuellen Grundstücksgröße fragen.

Einen Grundbuchauszug anfordern darf jeder, jedoch erhält den Auszug nur, wer ein berechtigtes Interesse hat, so sieht es die Grundbuchordnung (§ 12 Abs. 1 GBO) vor:

„Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.“

Diese Regelung soll verhindern, dass Grundbuchauszüge für unbefugte Zwecke verwendet oder nur aus Neugier angefordert werden. In welchem Fall ein Interesse als berechtigt gilt, ist allerdings nicht gesetzlich definiert. Es liegt im Ermessen des Beamten, der den Antrag bearbeitet, ob er das Interesse als berechtigt einstuft.

Grundsätzlich haben folgende Personen ein berechtigtes Interesse

• Grundstückseigentümer
• alle Rechtsinhaber, die im Grundbuch eingetragen sind
• Notare
• Gerichte
• Behörden
• Vermessungsingenieure

Hierzu ist in § 12 Abs. 3 Satz 2 GBO zu lesen:

„Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates bestimmen, dass (…) bei Behörden von der Darlegung des berechtigten Interesses abgesehen werden kann, ebenso bei solchen Personen, bei denen es auf Grund ihres Amtes oder ihrer Tätigkeit gerechtfertigt ist.“

Bei folgenden Personen und Institutionen kann es sein, dass das berechtigte Interesse geprüft wird:

• Mieter
• Kaufinteressenten einer Immobilie
• Erben
• Gläubiger
• Banken
• andere Darlehensgeber

1. Option: Grundbuchauszug beim Amtsgericht anfordern

Möchten Sie den Grundbuchauszug beim Amtsgericht anfordern, können Sie den Antrag mündlich oder schriftlich stellen:

• Für den mündlichen Antrag gehen Sie selbst zur Grundbucheinsichtsstelle Ihres Amtsgerichts. Dazu müssen Sie Ihren Personalausweis und Meldebescheinigung mitbringen.
• Bei einem schriftlichen Antrag müssen Sie die genaue Bezeichnung des Grundstücks nennen, auf jeden Fall den Grundbuchbezirk, die Blattnummer, die Straße und die Hausnummer. 

Inzwischen können Sie den Grundbuchauszug in der Regel auch online über die Landesportale der Bundesländer anfordern. Ganz kostenfrei ist das jedoch nicht.

Hier finden Sie die Links zu den zuständigen Behörden der Länder:

Einen Antrag auf Grundbuchauszug können Sie formlos stellen. Das Schreiben sollte folgende Punkte enthalten:

• Name und Anschrift des Antragstellers
• Daten zur Immobilie: Grundbuchblattnummer, Nummer der Gemarkung und des Flurstücks (z.B. zu finden im notariellen Kaufvertrag) oder genaue Adresse
• Angaben zur Ausführung: beglaubigter oder unbeglaubigter Grundbuchauszug
• Begründung für den Antrag
• Datum und Unterschrift des Antragstellers

Muster Antrag auf Grundbuchauszug

Laden Sie sich hier ein kostenloses Muster für Ihren Antrag auf Grundbuchauszug herunter.

Wenn Sie den Grundbuchauszug direkt oder via Online-Service beim Amtsgericht beantragt haben, erhalten Sie den Auszug in der Regel innerhalb von 14 Tagen nach Ihrer Anforderung.

Schneller geht es über den Notar. Da dieser Grundbuchauszüge elektronisch einsehen kann, bekommen Sie den Auszug innerhalb weniger Minuten – sofern Ihr Notar gerade Zeit hat.

Ein Grundbuchauszug zu beantragen kostet immer etwas, wie viel ist von verschiedenen Faktoren abhängig:

• von der Art der Beantragung – ob direkt beim Amtsgericht, über einen Online-Service oder beim Notar
• von der Art des angeforderten Grundbuchauszugs – ob ein beglaubigter oder einfacher unbeglaubigter Grundbuchauszug

Die Kosten für einen Grundbuchauszug richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Kann ich kostenlos einen Grundbuchauszug bekommen?

Vom Amt können Sie keinen Grundbuchauszug kostenlos bekommen, denn die Kosten dafür sind im Gerichts- und Notarkostengesetz klar geregelt. Sie haben nur die Möglichkeit, kostenlos an den Grundbuchauszug kommen, indem Sie jemanden fragen, der diesen bereits hat. Möchten Sie eine Immobilie kaufen, kann das zum Beispiel der Eigentümer der Immobilie sein, an der Sie interessiert sind. Er sollte ohnehin einen Grundbuchauszug vorliegen haben. Ob Sie diesem Auszug Glauben schenken können, ist jedoch nicht sicher, solange er nicht beglaubigt ist.

Es gibt verschiedene Situationen, die eine Grundbuchänderung oder die Löschung eines Grundbucheintrags erfordern, dazu zählen zum Beispiel folgende:

• Veränderte Eigentumsverhältnisse: Im Falle eines Verkaufs, einer Erbschaft, einer Scheidung, einer Übertragung etc. ändern sich die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie oder eines Grundstücks, sodass diese im Grundbuch aktualisiert werden müssen.
• Fehlerhafte Einträge: Gibt es im Grundbuch fehlerhafte Einträge, sollten diese gelöscht werden.
• Getilgte Grundschuld: Haben Sie zum Beispiel die Baufinanzierung erfolgreich abbezahlt, müssen Sie die in das Grundbuch eingetragene Grundschuld löschen lassen. Dazu müssen Sie zunächst eine Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank beantragen. Sobald Sie diese haben, können Sie die Grundschuld zeitlich flexibel löschen lassen, zum Beispiel auch erst in zehn Jahren. Da nur das Original vom Notar anerkannt wird, sollten Sie die Löschungsbewilligung gut aufbewahren.
• Änderung der Grenzen eines Grundstücks: Ein Grund für die Änderung der Grundstücksgrenzen kann zum Beispiel eine Grundstücksteilung sein. Die neuen Grenzen müssen dann im Grundbuch eingetragen werden.
• Belastung des Grundstücks: Wird das Grundstück zum Beispiel durch ein Wohnrecht oder eine Hypothek belastet, muss das ins Grundbuch eingetragen werden.

In allen Fällen müssen Sie beim Grundbuchamt einen Antrag auf Änderung oder Löschung des Grundbucheintrags stellen. Das können Sie entweder selbst machen oder einen Anwalt oder Notar damit beauftragen. Der Antrag muss vollständig und korrekt ausgefüllt werden, damit die Änderung oder Löschung schnell und ohne Probleme vorgenommen werden kann.