Erbbaurecht beim Hauskauf: Bedeutung, Kauf & Verkauf
Was bedeutet Erbbaurecht beim Hauskauf?
Das Erbbaurecht beschreibt das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen oder zu besitzen. Der Käufer erwirbt also das Gebäude, nicht aber das Grundstück selbst.
Statt das Grundstück zu kaufen, zahlt der Eigentümer des Hauses einen regelmäßigen Betrag – den sogenannten Erbbauzins – an den Grundstückseigentümer. Die Laufzeit beträgt häufig zwischen 50 und 99 Jahren.
Typische Grundstückseigentümer sind:
- Städte und Gemeinden
- Kirchen
- Stiftungen
- Privatpersonen
Die rechtlichen Regeln zum Erbbaurecht finden sich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Grundstückseigentümer, auch Erbbaurechtsgeber genannt, und Käufer beziehungsweise Erbbaurechtsnehmer, legen in einem notariellen Erbbaurechtsvertrag alle Details fest. Das Erbbaurecht wird mit dem Kauf des Hauses im Grundbuch sowie dem Erbbaugrundbuch eingetragen.
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Erbbaurecht: Vorteile und Nachteile im Überblick
| Perspektive | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) |
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| Erbbaurechtsnehmer (Käufer) |
|
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Lohnt sich der Hauskauf oder Hausbau mit Erbbaurecht?
Der entscheidende Vorteil beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht ist, dass sie oft zu günstigeren Konditionen Lohnt sich ein Hauskauf oder Hausbau mit Erbbaurecht?
Ein Haus mit Erbbaurecht zu kaufen kann auf den ersten Blick attraktiv sein – vor allem wegen der deutlich geringeren Einstiegskosten. Da das Grundstück nicht mitgekauft wird, ist der Kaufpreis oft niedriger. Besonders Kirchen, Kommunen und Stiftungen vergeben Erbpachtgrundstücke gezielt, um beispielsweise Familien den Weg ins Eigenheim zu erleichtern.
In der Praxis kaufen Interessenten jedoch selten ein unbebautes Grundstück. Meist handelt es sich um ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück, das bereits existiert und vom aktuellen Erbbaurechtsnehmer übernommen wird. Der Käufer tritt dabei in den bestehenden Erbbaurechtsvertrag ein und übernimmt dessen Konditionen.
Ob sich ein solcher Kauf lohnt, hängt stark von individuellen Faktoren ab – insbesondere von der Finanzierung, der Restlaufzeit des Vertrags und der Höhe des Erbbauzinses.
Nachteile durch Erbbauzins
Ein zentraler Nachteil beim Hauskauf mit Erbpacht ist der dauerhaft zu zahlende Erbbauzins. Dieser stellt eine zusätzliche monatliche Belastung dar – neben der Kreditrate.
Wichtig zu wissen:
- Der Erbbauzins läuft auch weiter, wenn das Darlehen bereits abbezahlt ist
- Er kann regelmäßig angepasst und erhöht werden
- Die Höhe orientiert sich meist am Grundstückswert
Eingeschränktes Mitspracherecht
Auch wenn Ihnen das Haus gehört, gehört Ihnen das Grundstück nicht. Das hat konkrete Auswirkungen:
- Bauliche Veränderungen sind oft nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich
- Nutzungsvorgaben können vertraglich festgelegt sein
- Beim Verkauf der Immobilie hat der Eigentümer ein Mitspracherecht
- In manchen Fällen besteht sogar eine Ankaufspflicht des Grundstücks, wenn der Eigentümer dies verlangt
Herausforderungen bei der Finanzierung
Ein Haus auf Erbpachtgrundstück zu kaufen, ist für Banken oft mit höheren Risiken verbunden. Das wirkt sich direkt auf die Finanzierung aus:
- Banken verlangen häufig mehr Eigenkapital
- Die Beleihungsgrenze ist niedriger
- Das Darlehen muss oft 10 bis 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts vollständig zurückgezahlt sein
Ein weiterer wichtiger Punkt:
Beim Kauf übernehmen Sie in der Regel die Restlaufzeit des bestehenden Erbbaurechtsvertrags. Je kürzer diese ist, desto schwieriger wird die Finanzierung. Immobilien mit geringer Restlaufzeit sind daher oft schwer verkäuflich.
Für wen lohnt sich ein Haus mit Erbbaurecht?
Ein Haus mit Erbbaurecht zu kaufen kann sinnvoll sein, wenn nur wenig Eigenkapital vorhanden ist und der Einstieg in den Immobilienmarkt erleichtert werden soll.
Langfristig sollten Käufer jedoch genau rechnen. Durch den Erbbauzins und mögliche Einschränkungen können die Gesamtkosten deutlich steigen. In vielen Fällen relativiert sich der anfängliche Preisvorteil über die Jahre.
Rechenbeispiel Erbbaurecht
Ein einfaches Beispiel zeigt die langfristigen Kosten:
- Grundstückswert: 200.000 €
- Erbbauzins: 4 % pro Jahr
- jährliche Zahlung: 8.000 €
Nach:
- 10 Jahren: 80.000 € gezahlt
- 30 Jahren: 240.000 € gezahlt
- 50 Jahren: 400.000 € gezahlt
Das bedeutet: Nach 50 Jahren haben Sie das Doppelte des Grundstückswerts an Erbbauzins gezahlt – ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein.
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Was muss im Kauf- oder Pachtvertrag beim Erbbaurecht beachtet werden?
Wird ein Erbbaurechtsvertrag neu geschlossen, muss dieser wie ein normaler Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Da Käufer den Vertrag vollständig übernehmen, ist eine sorgfältige Prüfung besonders wichtig.
Wichtige Inhalte im Überblick:
- Nutzung des Grundstücks (z. B. Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung, Bauvorgaben)
- Laufzeit des Erbbaurechts (meist 60–99 Jahre, wichtig für Finanzierung und Planungssicherheit)
- Erbbauzins (Höhe, Zahlungsweise und mögliche Anpassungen)
- Grundstücksangaben (Flurstück, genaue Bezeichnung im Grundbuch)
- Instandhaltungs- und Wertsicherungspflichten (Zustand der Immobilie über die Laufzeit)
- Zustimmungspflichten des Eigentümers (z. B. bei Umbauten, Verkauf oder Finanzierung)
- Regelungen zur Verlängerung (keine automatische Verlängerung)
- Vorkaufsrecht (für Grundstückseigentümer oder Käufer)
- Heimfallregelung (Rückfall der Immobilie bei Vertragsverstoß, meist mit Entschädigung)
Nach Vertragsabschluss bleibt der Erbbaurechtsgeber im „normalen” Grundbuch als Grundstückseigentümer eingetragen. Zusätzlich werden im Erbbaugrundbuch (§ 14 Erbbaurechtsgesetz) folgende Einträge gemacht: In Abteilung I zum Erbbauberechtigten, in Abteilung II zum Erbbauzins, zu Rechten und Belastungen und in Abteilung III zu den Grundpfandrechten.
Was passiert bei Verstoß gegen die Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag?
Bei groben Pflichts- oder Vertragsverletzungen des Erbbaunehmers kann es unter bestimmten Voraussetzungen zum Heimfall kommen. Das bedeutet, dass das Grundstück wieder zurück an den Erbbaugeber fällt. Allerdings muss der Heimfall vertraglich vereinbart werden. Typische Voraussetzungen für einen Heimfall beim Erbbau sind:
- Vertragswidriges Nutzen des Erbbaurechts (Zweckentfremdung des Grundstücks)
- Verstoß gegen die Instandhaltungspflicht (Grundstück verwahrlost)
- Verstoß gegen die Pflicht, bei Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück, den Bebauungsplan einzuhalten
- Nicht- oder Unterversicherung des Bauwerks
- Mehr als zwei Jahre Zahlungsverzug beim Erbbauzins
- Insolvenz des Erbbauberechtigten
- Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts
- Tod des Erbbauberechtigten oder des Grundstückseigentümers
In folgenden Situationen darf kein Heimfall vereinbart werden:
- Wenn der Erbbaunehmer das Erbbaurecht ohne Zustimmung des Erbbaurechtsgebers an Dritte verkauft.
- Wenn der Erbbaurechtsnehmer eine Hypothek aufnimmt oder das Erbbaurecht mit einer Grundschuld oder Reallast belastet, ohne dafür die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers zu haben.
- Wenn der Zahlungsverzug beim Erbbauzins weniger als zwei Jahre beträgt.
Was passiert nach Ablauf des Erbpachtvertrags?
A) Erbbaurecht wird nicht verlängert
Wird der Erbbaurechtsvertrag nach Ablauf nicht verlängert, gehen die Gebäude, die auf dem Grundstück stehen, zu den im Vertrag vereinbarten Bedingungen an den Erbbaurechtsgeber über. Der Erbbaurechtsnehmer erhält bei privat genutzten Erbbaurechten dafür eine Entschädigung in Höhe von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes für die ihm gehörenden Gebäude. Wurde vertraglich ein gegenseitiges Vorkaufsrecht vereinbart, kann der Erbbaunehmer dem Erbbaugeber das Grundstück auch abkaufen. Er muss jedoch die Konditionen akzeptieren, die der Grundstückseigentümer vorgibt.
B) Erbbaugeber bietet Vertragsverlängerung an
Bietet der Erbbaurechtsgeber eine Verlängerung des Vertrages an und nimmt der Erbbaunehmer das Angebot an, kommt es zur Vertragsverlängerung. In diesem Zuge kann der Grundstückseigentümer den Erbbauzins erhöhen. Häufig steigt der Erbbauzins um das Achtfache. Der Grund: Ein Erbbaurecht wird in der Regel auf mehrere Jahrzehnte angelegt und die Preise verändern sich in dieser Zeit meist stark.
C) Erbbaunehmer lehnt Verlängerung ab
Lehnt der Erbbaunehmer das Angebot der Verlängerung des Erbbauvertrags ab, fällt die Immobilie in der Regel ohne Entschädigungszahlung an den Erbbaugeber zurück. Erbbaunehmer sollten der Verlängerung deshalb besser zustimmen. Das wird dann problematisch, wenn der Erbbauzins zu hoch ist, um ihn weiter finanziell tragen zu können. Dann sind Erbbaunehmer dazu gezwungen, die Verlängerung abzulehnen – auch wenn sie für den Verlust ihrer Immobilie keine Entschädigung bekommen.
Was muss bei der Bewertung einer Immobilie mit Erbbaurecht beachtet werden?
| Immobilienbewertung für den Verkauf mit Erbbaurecht | Immobilienbewertung bei Ende des Erbbaurechtsvertrages | Immobilienbewertung für Erbbaurecht-Immobilien als Sicherheit für Bank |
| Bevor ein Erbbaunehmer seine Immobilie, die auf einem Erbbaugrundstück steht, verkaufen kann, muss der Grundstückseigentümer (Erbbaugeber) dem Verkauf zustimmen. Verweigern darf er den Verkauf nur, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der künftige Käufer die Verpflichtungen aus dem Erbpachtvertrag voraussichtlich nicht erfüllen kann. Für die Immobilienbewertung spielt die Restlaufzeit der Erbpacht eine entscheidende Rolle. Denn in der Regel beginnt die Laufzeit beim Verkauf nicht von neuem, sondern wird vom alten Erbbaurechtsnehmer übernommen. Dabei gilt: Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer der Verkehrswert der Immobilie. Nur manche Erbbaurechtsgeber lassen sich darauf ein, die Laufzeit zu erneuern. | Endet ein Erbbaurecht, ohne dass der Vertrag verlängert wird, gibt es zwei Optionen, das Erbbaugrundstück wird an den Erbbaurechtsnehmer verkauft oder das Gebäude geht an den Erbbaurechtsgeber über, der dem Erbbaunehmer dafür eine Entschädigung zahlt. Im ersten Fall ist eine Grundstücksbewertung notwendig, im zweiten Fall muss eine Immobilienbewertung durchgeführt werden. | Soll eine Erbbaurecht-Immobilie als Sicherheit für eine Bank dienen, muss zunächst der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Der Beleihungswert ergibt sich dann durch ein paar Abzüge und Abschläge vom Verkehrswert. |
Professionelle Hilfe für Bewertung von Immobilien mit Erbbaurecht
Eine Immobilie mit Erbbaurecht zu bewerten ist sehr komplex. Deshalb raten wir dazu, einen Experten damit zu beauftragen. Erhalten Sie hier im ersten Schritt schnell, einfach und kostenlos eine erste Wertschätzung per E-Mail. Im zweiten Schritt empfehlen wir Ihnen gerne einen Experten für die exakte Immobilienbewertung – ebenfalls kostenlos.
Wie kann ich ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück finanzieren?
Die Finanzierung eines Hauses auf einem Erbpachtgrundstück ist grundsätzlich möglich, bringt jedoch einige Besonderheiten mit sich. Banken bewerten solche Immobilien oft vorsichtiger, da das Grundstück nicht dem Käufer gehört.
Ein zentraler Punkt ist die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags: In vielen Fällen verlangen Banken, dass das Darlehen 10 bis 15 Jahre vor Vertragsende vollständig zurückgezahlt ist. Andernfalls kann die Immobilie nicht ausreichend als Sicherheit dienen.
Zudem gelten häufig strengere Finanzierungsbedingungen:
- höherer Eigenkapitalanteil erforderlich
- geringere Beleihungsgrenze durch Sicherheitsabschläge der Bank
- begrenzte Höhe der eintragbaren Grundschuld
Wichtig ist außerdem: Beim Kauf übernehmen Sie in der Regel die bestehende Restlaufzeit des Erbbaurechts – diese wird nicht neu festgelegt. Je kürzer die verbleibende Laufzeit, desto schwieriger wird die Finanzierung.
Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf mit Erbbaurecht?
Meistens sind Immobilien auf Erbpachtgrundstück günstiger zu haben. Das ist allerdings der einzige finanzielle Vorteil, denn neben dem Kaufpreis muss der Käufer alle Kosten tragen, die auch ein Immobilienbesitzer ohne Erbpachtgrundstück zahlen muss – nur, dass diesem das Haus und das Grundstück gehören. Dem Käufer einer Immobilie mit Erbbaurecht nicht. Trotzdem ist er dazu verpflichtet, das Haus sowie das Erbbaugrundstück instand zu halten.
Mit diesen Kosten muss beim Immobilienkauf mit Erbbaurecht kalkuliert werden:
- Erbbauzins
- Grundsteuer
- Grunderwerbsteuer
- Erschließungskosten bei Neubau
- Gebäudeversicherung und andere Versicherungskosten
- Instandhaltungskosten
7 Tipps zum Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht
Überlegen Sie, eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück zu kaufen? Dann sollten Sie folgende Tipps beherzigen, um so viel Sicherheit wie möglich zu erhalten:
- Vereinbaren Sie einen Neubeginn der Restlaufzeit und wählen Sie eine möglichst lange Laufzeit von mindestens 80 Jahren. So haben Sie länger Ruhe und eine Baufinanzierung wird leichter.
- Sollte der Erbbaugeber auf eine Vertragsverlängerung bestehen, legen Sie zumindest eine Zinsberechnung auf Basis des alten Vertrags fest.
- Klären Sie rechtzeitig die Finanzierung mit Ihrer Bank, denn einige Banken haben Vorbehalte gegen die Finanzierung einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück.
- Halten Sie vertraglich ein Vorkaufsrecht für das Grundstück fest, falls der Erbbaurechtsgeber irgendwann verkaufen möchte. Noch besser wäre es, wenn Sie aushandeln könnten, dass Sie das Grundstück jederzeit kaufen dürfen. So können Sie das Grundstück übernehmen, wenn sich Ihre Einkommenssituation im Laufe der Zeit verbessert.
- Verhindern Sie eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht, um das Grundstück nicht kaufen zu müssen, wenn es der Erbbaugeber verlangt.
- Für den Fall, dass das Erbbaurecht an den Erbbaugeber zurückfällt, sollten Sie im Erbbauvertrag eindeutig die Entschädigung regeln und klar definieren, wie die Höhe der Entschädigungszahlung zu ermitteln ist.
- Haben Sie die Immobilie gekauft und läuft das Erbbaurecht aus, gehen Sie rechtzeitig auf den Erbbaugeber zu, wenn Sie das Erbbaurecht verlängern möchten. Die Verlängerung sollte schon vor Ablauf des Erbbaurechts im Grundbuch stehen, denn ist der Erbbaurechtsvertrag bereits abgelaufen, muss ein neuer geschlossen werden. Das bedeutet einen deutlichen Mehraufwand.
FAQ - Haus mit Erbbaurecht kaufen oder verkaufen
Der Erbbauzins ist ein jährliches Entgelt, das der Grundstückseigentümer für die Nutzung seines Erbpachtgrundstückes verlangt. Er darf diesen Erbbauzins aber nur alle drei Jahre erhöhen. Die Zinsanpassung ist für gewöhnlich an einen bestimmten Index gekoppelt, zum Beispiel an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.
Sowohl Erbbaurechtsnehmer als auch Erbbaurechtsgeber können ihre vertraglichen Rechte während der Laufzeit eines Erbpachtvertrages verkaufen, beleihen oder durch Schenkung sowie Erbschaft auf andere übertragen.
Beim Hauskauf mit Erbpacht erwerben Sie die Immobilie, nicht jedoch das Grundstück. Stattdessen zahlen Sie einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
Ja, ein Erbpachtgrundstück kann in manchen Fällen nachträglich gekauft werden. Ein Anspruch darauf besteht jedoch nicht – der Verkauf hängt vom Grundstückseigentümer ab.
Der Erbpachtvertrag wird von einem Notar erstellt und beurkundet. Er regelt alle Rechte und Pflichten zwischen Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsnehmer.
Ja, ein Haus mit Erbbaurecht kann verkauft werden. In der Regel muss jedoch der Grundstückseigentümer zustimmen, und der Käufer übernimmt den bestehenden Vertrag.
Ja, der Kaufpreis ist meist niedriger, da das Grundstück nicht gekauft wird. Allerdings fallen langfristig zusätzliche Kosten durch den Erbbauzins an.
Ein Haus mit Erbbaurecht kann sich lohnen, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist. Langfristig sollten jedoch Erbbauzins, Restlaufzeit und Einschränkungen berücksichtigt werden.
Je kürzer die Restlaufzeit des Erbbaurechts, desto niedriger ist in der Regel der Immobilienwert und desto schwieriger wird die Finanzierung.
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