Immobilienbesichtigung nach gründlicher Vorauswahl

Auf der Suche nach der Traumimmobilie ist es aufgrund der Angebotsdichte zu empfehlen, die einzelnen Objekte vorab gründlich zu sondieren. Im Vordergrund sollte die Frage stehen: „Wird die Immobilie meinen Anforderungen gerecht?“ Anhand dieser Herangehensweise wird das ein oder andere Angebot bereits in der ersten Runde ausscheiden. Sei es die Lage, der Preis oder die zu geringe Anzahl der Zimmer, entpuppt sich so manche Immobilie als uninteressant. Es gibt zahlreiche Merkmale, die schlussendlich zum Aus eines Objektes führen, wie zum Beispiel ein ungünstiger Grundriss, der sich nicht verändern lässt oder die noch bestehende Vermietung der Immobilie.

Das Exposé einer Immobilie ist letztlich der Oberbegriff aller Basisinformationen zu einem Objekt. Grundlegende Informationen liefern Aufnahmen, Daten, realitätsgetreue Angaben sowie Grundrisse. Ein Exposé kann durchaus mehrere Seiten stark sein und dem Interessenten sowohl in Papierform  als auch durch eine online-Präsentation zur Verfügung gestellt werden. Auf Immobilienbörsen finden sich in den meisten Fällen bereits gut ausgearbeitete Anzeigen.

Wichtige Informationen, die ein Exposé unbedingt enthalten sollte:

• Art des Objekts (Reihenhaus, Wohnung, freistehendes Haus oder Grundstück)
• Größe in m² (Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Nutz- und Wohnräume, bei Häusern Grundstücksgröße)
• Alter der Immobilie (Baujahr, v.a. für Altbauten)
• Reparaturbedarf, Erhaltungszustand
• Preis fix oder auf Verhandlungsbasis inkl. Angabe Mindestpreis für Bieter
• Lage (häufig unpräzise, Stadt- oder Ortsteil erfragen)
• Umgebung in Stichworten (Szeneviertel, ländlich oder gehobenes Stadtgebiet)
• Aufnahmen von innen und außen
• Grundriss

Lassen Sie sich nicht allzu schnell abschrecken. Selbst wenn das Exposé einer Immobilie auf den ersten Blick keinen „Haken“ erkennen lässt oder Beschreibung und Bebilderung schlecht gemacht sind, kann es dennoch lohnenswert sein, nachzuhaken. Eventuell stellt es sich im 2. Moment besser dar oder der Eigentümer kann fehlende Angaben ergänzen. Teils liegt es einfach an schlampiger Bearbeitung oder daran, dass ein Verkäufer den Informationsbedarf eines möglichen Käufers nicht kennt. Fragen Sie auf jeden Fall erst nach und vereinbaren erst nach ausgeräumten Zweifeln einen Besichtigungstermin. Können Ihre Bedenken ausgeräumt werden, sollten Sie Ihrem ersten Impuls folgen und das Objekt besichtigen. Manche Verkäufer sind allerdings aufgrund der Fülle an Rückfragen nicht gewillt, telefonisch erschöpfend Auskunft zu geben und verweisen Sie auf die Möglichkeit, bei der Besichtigung Fragen zu stellen. Sollten Sie dies in Anspruch nehmen, erstellen Sie im Vorfeld unbedingt eine Liste offener Fragen oder auch Fragen, die sich aufgrund eines lückenhaften Exposés ergeben und notieren Sie sich gegebenenfalls auch die Antworten.

Vorsicht bei zu blumigen Worten!

Das klassische Exposé zeichnet sich durch Nüchternheit der Fakten aus und verzichtet auf Adjektive und Floskeln. Manch ein Anbieter versucht jedoch, die Interessenten mit Emotionen zu ködern. Eine aufgemotzte Anzeige kann sowohl das Ziel verfolgen, über Mängel hinwegzutäuschen oder aber lediglich das Objekt attraktiver erscheinen zu lassen. Wie Sie das von diversen Bewertungsportalen kennen, veranlassen folgende Floskeln dazu, genauer hinzuschauen: „ruhige Lage“ (in der Regel eine Umschreibung für sehr weit entfernt), „Architektenhaus“ (individuell bis extravagant) oder „junge, lebhafte Umgebung“ (Ausgehviertel, Kneipenlärm), um nur einige zu nennen. Grundsätzlich gilt: Je aufgemotzter die Sprache, umso mehr Vorsicht ist geboten!

Auf den ersten Blick wirkt ein Grundriss auf einen Laien eher abstrakt. Der Grundriss hat jedoch eine hohe Aussagekraft und birgt einen hohen Informationsgehalt. So sagt er viel über die einzelnen Räume der Immobilie hinsichtlich des Schnittes, der Größe, Lage und Anordnung der Räume aus. Diese Fakten entscheiden letzten Endes über die Wohnqualität. Der Grundriss sagt über das Innere weit mehr aus als die meisten Fotografien. Darüber hinaus lässt sich erkennen, ob man aufgrund ungünstiger Anordnung lange Wege zwischen den einzelnen Räumen zurücklegen muss und wie es bei vielen verwinkelten Gängen um die Beheizbarkeit bestellt ist. Es gibt jedoch auch irreführende Grundrisse, aus denen auf den ersten Blick nicht alle entscheidenden Merkmale ablesbar sind.

Gleichen Sie den Grundriss als erstes mit Ihren ganz persönlichen Bedürfnissen ab:

• Bietet die Immobilie den Wohnraum und die Anzahl der Zimmer, die Sie sich als Minimum gesetzt haben?
• Lassen sich gegebenenfalls Räume zusammenlegen oder größere unterteilen?
• Wie sind die Räume auf die einzelnen Stockwerke verteilt?
• Bieten die einzelnen Räume genug Stellfläche entlang der Wände?
• Wie sind die Räume ausgerichtet, für die Sie sich viel oder weniger Licht wünschen?
• Lässt sich in der Küche ein Essplatz einrichten?
• Liegen Nassräume nebeneinander, sind Bad und WC getrennt?
• Sind fensterlose Räume vorhanden?
• Bietet das Badezimmer ausreichend Platz für einen Wickeltisch oder eine Waschmaschine?
• Verfügt die Immobilie über genügend Abstellraum?

Auch wenn Sie diese Kriterien im Blick behalten, kann der Grundriss eine Besichtigung selbstredend nicht ersetzen. Der Lichteinfall oder die Wirkung der Deckenhöhe lässt sich erst vor Ort zweifelsfrei beurteilen. Bei Altbauten ist besondere Vorsicht geboten, da die Grundrisse oftmals nicht mehr stimmen. Hier sind beispielsweise noch einst vorhandene Speisekammern eingezeichnet, wo keine mehr sind und ein neues Bad hingegen eventuell nicht. Markieren Sie bei der Besichtigung in dem Ihnen vorliegenden Grundriss alle Änderungen wie Durchbrüche oder nachträglich eingezogene Zwischenwände.

Ausschlaggebend für die Aussagekraft ist auch die bloße Erscheinungsform des Grundrisses, ob dieser handgezeichnet oder professionell erstellt ist. Hier ist auch darauf zu achten, dass vor allem Maße nicht zwingend mit der Wirklichkeit übereinstimmen müssen. Haben Sie Zweifel, messen Sie nach. Ein professionell erstellter Grundriss liefert häufig wichtige Zusatzinformationen. Dies sind beispielsweise stärker gezeichnete, statisch unveränderbare Wände oder dünner gezeichnete Wände, die nicht tragend und damit veränderbar sind. So wird schnell klar, ob sich grundlegende Veränderungen vornehmen lassen oder nicht.

Verbraucherinformationen und Klimaschutz stehen hierzulande hoch im Kurs. Der Energieausweis muss daher bereits in der Immobilienanzeige aufgeführt sein, der für jeden Interessenten ersichtlich sein soll. Allerdings kann nicht jeder Laie einen Energieausweis „lesen“, da dieser sehr komplex ist. Das beginnt schon damit, dass es 2 Typen dieses Ausweises gibt:

1. Der Verbrauchsausweis wird in den allermeisten Fällen verwendet und trifft eine authentische Aussage zum reellen Energieaufwand. Damit hängt die Höhe des Verbrauchs genauso von der Beschaffenheit des Gebäudes als auch vom Verhalten seiner Bewohner ab. Zwei vollkommen identische Häuser können dementsprechend einen völlig anderen Energieverbrauch aufweisen.
2. Der Bedarfsausweis ist in der Erstellung kostspieliger und stützt sich auf den rechnerisch prognostizierten Energieverbrauch.

Der Energieverbrauch eines Hauses mit vielen Eigentumswohnungen wird grundsätzlich als Gesamtwert angegeben. Differrenzen im unterschiedlichen Energieverbrauch einzelner Wohnungen lassen sich am Gesamtwert nicht ablesen. Aufgrund dieses Durchschnittswertes lassen sich Unterschiede, die sich aus der Lage innerhalb des Gebäudes ergeben, nicht einwandfrei zuordnen. Eine kleine Wohnung, die umgeben von einigen andere Wohnungen in der Mitte des Hauses liegt, verfügt demnach über denselben Energieausweis wie eine Dachgeschosswohnung mit Erker, die aufgrund ihrer „Außenlage“ tatsächlich den schlechteren Energieausweis mitbringt.

Aussagekraft besitzt dagegen die Effizienzklasse, die einzelne Klassen mithilfe eines Balkens in Ampelfarben visualisiert. Am teuersten wird es hier in der Klasse H, in der die Energie pro Quadratmeter mit bis zu 20 Euro pro Jahr zu Buche schlagen kann. In Klasse A+ kostet die Energie weniger als 2 Euro, auf Jahr und Quadratmeter gerechnet. Die Einstufung basiert auf dem in Kilowattstunden berechneten Energieverbrauch oder -bedarf.

Darüber hinaus müssen Angaben zum Baujahr der Immobilie sowie zu den Energieträgern der Heizung (Fernwärme, Gas, Öl, etc.) gemacht werden. Für sehr alte Häuser gibt es oftmals keinen Energieausweis. Denkmalgeschützte Häuser kommen generell ohne aus. Bei solch alten Häusern ist es allerdings auch kein Geheimnis, dass es beispielsweise hinsichtlich der Wärmedämmung keine optimale Energiebilanz gibt.

Einige Merkmale eines energetisch qualitativ hochwertigen Hauses können Sie auch als Laie durchaus erkennen. Werfen Sie einen kritischen Blick auf:

• Zustand, Alter und Größe der Fenster
• Wandmaterialien sowie Wandstärken
• Gebäudestruktur (stark gegliedert mit vielen Außenwänden oder eher kompakt)

Eine Infrarotwärmebildkamera, die Sie für kleines Geld mieten können, zeigt durch die rot, gelb und grünen Flächen im Bild sofort an, ob und wo am Gebäude Energie entweicht.

Auf einem Grundstück im Erbbaurecht kann zwar ein Haus gebaut werden, der Grund und Boden bleibt jedoch Eigentum des Grundstücksbesitzers. Das Grundstück wird für lange Zeit gepachtet und ist für Bauherren mit schmalem Budget auf den ersten Blick eine günstige Möglichkeit, kann auf lange Sicht jedoch sehr teuer werden.

Die Eigentümer solcher Grundstücke mit Erbbaurecht sind meist Kirchen, Städte oder Stiftungen, die diese Flächen Menschen zur Bebauung überlassen. Die Verpachtung ermöglicht ihnen jedoch eine weitaus höhere Kontrolle über Verwendung und Bebauung, als dies bei einem veräußerten Grundstück der Fall wäre. Darüber hinaus halten sie sich stets die Möglichkeit offen, eines Tages wieder selbst über das Grundstück zu verfügen.

Das landläufig als Erbpacht bekannte Erbbaurecht wird in aller Regel für 99 Jahre ausgegeben und durch einen Vergabevertrag wird meist explizit  definiert, was auf dem Grundstück geschehen und wie es bebaut werden darf.

Der Erwerb eines Erbbaurechts bedeutet, kein Kapital für Grund und Boden investieren zu müssen und ein Grundstück für sehr lange Zeit zu besitzen. Das Eigentum geht, wie bereits gesagt, nicht über. Diese Überlassung wird über einen regelmäßigen Erbbauzins bezahlt. Der Erbbauzinssatz liegt heutzutage meist deutlich über dem Kreditzins, der beim Kauf eines vergleichbaren Grundstücks fällig würde. Das scheint im ersten Moment ein Vorteil zu sein. Erbbauzins wird jedoch nicht wie ein Kreditzins für lange Laufzeiten festgeschrieben. Der Verpächter kann den Zins gemäß der Bodenpreisentwicklung erhöhen. Das kann über Jahrzehnte zu einer immensen Erhöhung des ursprünglich vereinbarten Erbbauzinses führen und die Erbpacht damit im Alter richtig teuer werden. Besonders im Rentenalter, wenn sich die monatliche Rentenzahlung, abgesehen vom Inflationsausgleich, nicht mehr erhöht, kann dies prekär werden.

Ein weiterer kritischer Punkt ist die in vielen Verträgen vereinbarte Kaufpflicht der Parzelle. Diese verpflichtet den Erbpachtnehmer, im Anschluss an all die Jahre des entrichteten Erbbauzinses auch noch einen Kaufpreis zu bezahlen.   

Bei Banken ist das Erbbaurecht auch nicht gerade beliebt, da sich ein Erbbaurechts-Grundstück gegenüber einem herkömmlichen Kaufgrundstück viel schwerer veräußern lässt.

Die Verbrauchs- und Gebrauchsbeschränkungen erschweren einen gewinnbringenden Verkauf eines Erbbaurechts-Grundstückes eventuell enorm. Es können sowohl Um- oder Anbauten beschränkt oder nur mit der Zustimmung des Grundstückseigentümer erlaubt werden. Grundsätzlich darf der Erbbaurechtsnehmer das Haus inklusive Grundstücksnutzung zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen. Er wird jedoch für ein Haus im Erbbaurecht sehr viel weniger erzielen, als es bei einem Verkauf der Fall wäre, bei dem der Käufer auch das Eigentum an Grund und Boden erwirbt. Und ein weiteres Szenario gebietet Vorsicht: Der Erbpachtgeber kann das Grundstück nach Ablauf des Vertrages zurückverlangen. Der Erbpachtnehmer erhält zwar für sein Haus eine Entschädigung, diese muss aber nicht mehr als rund 66 % des Verkehrswerts betragen. Denken Sie als Bauherr etwa an ein Mehrgenerationenhaus, das über lange Zeit Ihnen, Ihren Kindern und Enkeln ein Zuhause bietet, ist von Erbbaurecht eher Abstand zu nehmen.

Trotz der zuvor genannten Nachteile, die das Erbbaurecht mit sich bringt, gibt es dennoch auch zwei Aspekte, die dafür sprechen:

1. Es ist in dem von Ihnen favorisierten Gebiet kein erschwingliches Kaufgrundstück, auf dem Sie bauen könnten, erhältlich.
2. Bauherren mit knappem Budget haben auf diese Weise die Möglichkeit, ein eigenes Haus zu bauen.  

Für beide Gründe gilt jedoch: Lassen Sie einen möglichen Erbbauvertrag genauestens prüfen, vor allem hinsichtlich verbleibender Laufzeit, Rechte und Pflichten zu bauen, zu verkaufen und eventuell gar kaufen zu müssen.

Planen Sie, auf dem langersehnten idealen Baugrundstück, einen Neubau zu errichten, ist es von elementarer Wichtigkeit, vor Kauf zu klären, wie und was darauf gebaut werden darf. Möglicherweise ist es auch von Interesse, ob umgebaut oder Bestand abgerissen werden darf. Einschränkungen beim Bauen werden Ihnen von Nachbarn, der Bauordnung, dem Grundbuch und auch den Gemeinden gemacht.  

Welche der drei planungsrechtlichen Möglichkeiten für Ihr Grundstück in Frage kommt, klären Sie am besten mit Hilfe eines Architekten auf dem kommunalen Bau- oder Planungsamt:

1. Für Ihr Grundstück liegt kein Bebauungsplan vor, es liegt in der Stadt oder einem Dorf und es stehen Häuser in unmittelbarer Nähe. In diesem Fall greift § 34 BauGB, der sogenannte Lückenparagraph. Dieser besagt, ganz vereinfacht: „Hier ist alles erlaubt, was in Art und Maß der näheren Umgebung entspricht.“ Grundsätzlich lässt einem dieser Paragraph sehr viel Freiheit, es entsteht zeitgleich aber auch eine Unsicherheit hinsichtlich der Auslegung der Floskel „Art und Maß“. Die Gerichte müssen sich immer wieder mit Fällen beschäftigen, bei denen dem Bauherrn offensichtlich nicht klar war, dass er, nur aufgrund vorhandener Läden in der Umgebung, nicht automatisch eine Motorradwerkstatt in sein Erdgeschoss installieren kann. Um diese Unsicherheiten vorab zu klären und Ärger sowie eventuell notwendige Rückbauten zu vermeiden, stellen Sie eine „Bauvoranfrage“ zum vorgesehenen Gebrauch sowie der Größe des Hauses. Wird dieser Anfrage erst einmal stattgegeben, haben Sie später kaum Schwierigkeiten zu erwarten, wenn Sie ihren vorschriftenkonformen Bauantrag einreichen.
    
2. Liegt Ihr Grundstück innerhalb eines größeren Neubaugebietes, liegt für das Gebiet üblicherweise ein Bebauungsplan vor. Sollte es sich um einen der seltenen Ausnahmefälle handeln und es liegt kein Bebauungsplan vor, können Sie sich an das Bau- oder Planungsamt wenden und erfragen, ob Ihr Grundstück in einem B-Plan-Gebiet liegt. Diesen B-Plan können Sie bei manchen Ämtern online ansehen, vor Ort liegt er aber auf jedem Amt zur Einsichtnahme vor.

   In Neubaugebieten bestehen oft recht einschränkende Vorgaben: Erlaubte Höhen und Größen, Gebrauchszweck und Haustyp sowie die erlaubte oder gar vorgeschriebene Position, das das Haus auf dem Grundstück einnehmen muss, sowie Details zur äußeren Gestaltung. Der Fachterminus lässt sich oft nur von Experten lesen. Genau studieren sollte man ihn in jedem Fall, denn Sie müssen sich darüber im Klaren sein, dass Ihnen hier teils Vorschriften bis hin zum Laubbaum im Vorgarten gemacht werden. Ob man für derlei Kompromisse bereit ist, will wohl überlegt sein. Die Lage entspannt sich in den letzten Jahren etwas und viele Gemeinden sind von allzu engen Vorschriften wieder abgekommen.  
    

3. Das Grundstück steht alleine, ringsherum stehen ein paar wenige oder gar keine Häuser und es gibt keinen Bebauungsplan. Diese Gebiete werden von Stadtplanern, wie in § 35 BauGB festgelegt, als „Außenbereich“ deklariert und Wohnhäuser dürfen hier nur in Anlehnung an Gärtnereien, Bauernhöfe oder kommerzielle Tierhaltung gebaut werden.

Denkmalgeschützte Objekte werden steuerlich begünstigt und teils mit Fördermitteln unterstützt und sie unterliegen, unabhängig davon, in welcher Umgebung sie stehen, sehr starken Einschränkungen bei etwaigen Umbau-Maßnahmen. Von Beschränkungen sind häufig auch Gebäude in der Umgebung eines denkmalgeschützten Gebäudes betroffen oder Gebäude, die beispielsweise in Gebieten mit Erhaltungs-, Gestaltungs- oder Milieuschutz-Satzung oder in Sanierungsgebieten liegen.

Bauordnung: Drei-Meter-Grenze beachten

Die Bauordnung, die jedes Bundesland erlassen hat, ist eine wichtige Allgemeinvorschrift. Im Grundsatz basieren die Vorschriften auf einer gemeinsamen Musterbauordnung, lediglich in Details unterscheiden sie sich. Die Vorschrift, die die seitlichen Abstände regelt, ist eine besonders in der Praxis relevante Vorschrift. Sie besagt, dass ein freistehendes Wohnhaus in aller Regel den Mindest-Abstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze nicht unterschreiten darf. Einzige Ausnahme: Garagen. Diese dürfen auch im Grenzbereich stehen. Auf Grundstücken, für die der vorliegende Bebauungsplan beispielsweise Reihenhäuser vorsieht oder die in bereits dicht bebauten Stadtteilen liegen, muss die Drei-Meter-Grenze nicht eingehalten werden.

Positive Punkte

• Maßstabsnennung (im Idealfall gibt es eine Legende für Licht, Telefon, Strom, Internet).
• Der Grundriss ist relativ neu (idealerweise mit Datum), wurde professionell gezeichnet und es gibt ihn für jede Etage.
• Ein eingezeichneter Kompass zeigt die Himmelsrichtung an.
• Basisinformationen zum Außenbereich (z.B. Terrassen, Garagen, Außentreppen).
• Einbauten (Bad, Küche, etc.) sind markiert und als Nutzräume bezeichnet.
• Form des Gebäudes ist kompakt (gut beheizbar, relativ kurze Wege).
• Eingezeichnete Dachschrägen (gestrichelte Linien).
• Anzahl der Wohnräume, Bad/ Bäder, Küche(n), Abstellräume/ Keller deckt sich mit ihren Vorstellungen.
• Ihr Mobiliar lässt sich stellen.
• Die Größe der einzelnen Räume passt hinsichtlich ihrer Verwendung.
• Nassräume (Küchen/ Bäder) liegen nah beieinander und direkt übereinander (für spätere Teilungen oder Abtrennungen wichtig).

Negative Punkte

• Der Grundriss wurde selbst gemalt und ist nicht maßstabsgetreu.
• Der Grundriss ist alt und schlimmstenfalls veraltet.
• Form des Hauses ungleichmäßig oder asymmetrisch (lang und schmal, verwinkelt).
• Ungünstig geschnittene Räume.
• Schwierig zu möblierende Räume aufgrund wenig Wandfläche, bodentiefe Fenster.
• Dielen, Flure und Treppen sind zu großzügig und nehmen viel Fläche weg.
• „Gefangene Zimmer“ und Durchgangszimmer, die nur durch andere Zimmer zugänglich sind.
• Dunkle Räume ohne Fenster, die wenig oder kein Tageslicht bekommen.
• Es sind mehrere Rohrsysteme für verstreut liegende Küchen/ Bäder erforderlich.