Energieausweis fürs Haus: Pflichten, Kosten, Aussteller

Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, ist ein Dokument, das Auskunft über den energetischen Zustand, sprich die Energieeffizienz eines Gebäudes gibt. Je nach Art des Energieausweises, ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, ist die Höhe des tatsächlichen oder des mutmaßlichen Energieverbrauchs eines Hauses angegeben. Neben den Energiekennwerten des Hauses enthält der Energieausweis eine Vielzahl weiterer Angaben sowie Empfehlungen zur Haussanierung. Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 1. November 2020 müssen zum Beispiel die Treibhausgasemissionen genannt werden, die sich aus dem Primärenergieverbrauch beziehungsweise -bedarf ergeben.

Der Energieausweis umfasst immer fünf Seiten, unabhängig davon, um welche Art es sich handelt - ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Im folgenden ein Überblick über den Aufbau und Inhalt eines Energieausweises:

Neben den Angaben über den energetischen Ist-Zustand eines Hauses enthält der Energieausweis auch erste Modernisierungsempfehlungen, die firmen- und produktneutral sind. Sollen tatsächlich Maßnahmen umgesetzt werden, wird in der Regel eine weitergehende Beratung und Planung notwendig. Im Rahmen der “Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude” können dafür Fördergelder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden. Allerdings nur von Fachkräften, die für das Programm antragsberechtigt sind. Bevor Sie jemanden beauftragen, sollten Sie nach dieser Berechtigung fragen.

Für Neubauten ist der Energieausweis in Deutschland bereits seit 2002 Pflicht, für den Bestand wurde er ab 2008 schrittweise verbindlich eingeführt. Die aktuell geltenden Regeln zum Energieausweis sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) ausgeführt. Das Dokument spielt nicht nur beim Neubau eine wichtige Rolle. So zählt der Energieausweis zu den notwendigen Unterlagen beim Hausverkauf, beim Wohnungsverkauf, der Vermietung und der Verpachtung und spätestens bei der Besichtigung den Miet- oder Kaufinteressenten gezeigt werden. 

Potenzielle Käufer und Mieter haben mit dem Energieausweis die Möglichkeit, Häuser beziehungsweise Wohnungen energetisch zu vergleichen, den jeweiligen Objektzustand und anfallende Energiekosten einzuschätzen und die Erkenntnisse mit in die Kaufentscheidung beziehungsweise Mitentscheidung einfließen zu lassen.

Keine Regel ohne Ausnahmen, das gilt auch für die Energieausweispflicht. Für folgende Häuser wird kein Energieausweis benötigt:

• kleine Gebäude mit maximal 50 Quadratmetern Nutzfläche
• Wohngebäude, die für weniger als vier Monate Nutzungsdauer bestimmt sind (z. B. Ferienhäuser)
• Wohngebäude, die nur für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind und der zu erwartende Energieverbrauch weniger als ein Viertel des zu erwartenden Energieverbrauchs bei einer ganzjährigen Nutzung beträgt
• denkmalgeschützte Gebäude
• Häuser, die abgerissen werden sollen

Ebenfalls von der Pflicht zum Energieausweis ausgenommen sind:

• Gebäude, die gar keine Energie verbrauchen
• Kirchen oder andere Gebäude für religiöse Ausübungen
• handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude, in denen bei unter zwölf Grad Celsius gearbeitet wird oder die weniger als vier Monate beheizt beziehungsweise weniger als zwei Monate gekühlt werden
• Betriebsgebäude, die nach ihrem Verwendungszweck großflächig und über lange Zeit offen gehalten werden müssen
• Betriebsgebäude, die überwiegend zur Haltung und Aufzucht von Tieren dienen
• Unterglasanlagen und Kulturräume für die Aufzucht, die Vermehrung und den Verkauf von Pflanzen
• Zelte und Traglufthallen
• Gebäude, die für wiederholtes Aufstellen und Zerlegen bestimmt sind
• provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von maximal zwei Jahren
• unterirdische Bauten

Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis, es gibt zwei verschiedene Arten: den Energieverbrauchsausweis und den Energiebedarfsausweis.

Der Energieverbrauchsausweis

Der Energieverbrauchsausweis, kurz Verbrauchsausweis, gibt Auskunft über die tatsächliche Energieverbrauch der Bewohner und Bewohnerinnen. Der Verbrauch wird anhand der Heizkosten- oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen der letzten drei Abrechnungsperioden aufgelistet, wobei das Ende des Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen darf. Grundlage des Verbrauchsausweises ist also der tatsächliche Verbrauch.

Der Energiebedarfsausweis

Für den Energiebedarfsausweis, kurz Bedarfsausweis, wird eine Analyse des Hauses erstellt. Der Aussteller des Bedarfsausweises trägt dazu eine Vielzahl an technischen Kennwerten zusammen – von Dach, Wänden, Heizung und Fenstern – und berechnet daraus den Energiebedarf, den das Haus wegen seiner Bauweise theoretisch hat. 

Für einen noch genaueren Bedarfsausweis kann man den so berechneten Energiebedarf mit den erhobenen Verbrauchswerten abgleichen lassen.

Für Neubauten ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, bei gebrauchten Immobilien haben Eigentümer oft die freie Wahl. Ein Verbrauchsausweis kann allerdings nur dann erstellt werden, wenn Nutzerdaten der Bewohner vorliegen. Sind weniger als drei Abrechnungsperioden vorhanden, wie zum Beispiel bei längeren Leerständen, wird ein Bedarfsausweis benötigt.

Für unsanierte Häuser mit maximal vier Wohneinheiten wird ebenfalls ein Bedarfsausweis benötigt, wenn der Bauantrag für das Gebäude vor dem 1. November 1977 gestellt und somit nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 eingehalten wurde. Umfassen solche Altbauten mehr als vier Wohneinheiten, kann zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis gewählt werden. Das ist auch der Fall, wenn bei einem vor November 1977 gebauten kleinerem Haus entweder schon beim Bau selbst oder im Zuge von Modernisierungen das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht wurde.

Ein Überblick, wann welcher Energieausweis möglich ist:

Besteht Wahlfreiheit, stellt sich die Frage, welcher Energieausweis für den Hausverkauf besser ist: der Bedarfsausweis oder der Verbrauchsausweis? Beziehungsweise welcher Energieausweis bringt die besseren Verkaufschancen und damit den besseren Verkaufspreis mit sich? Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht. Man muss immer individuell schauen, denn beide Energieausweise haben ihre Vor- und Nachteile:

Abweichungen bei unterschiedlichen Ausstellern

Da es keine einheitlichen Berechnungsmethoden gibt, können bei identischen Gebäuden je nach Aussteller des Energieausweises sehr unterschiedliche Werte herauskommen: Bei Bedarfsausweisen gibt es Unterschiede von bis zu 108 Prozent je Aussteller, bei Verbrauchsausweisen fallen die Unterschiede etwas geringer aus. Hier betragen sie bis zu 26 Prozent.

Verbrauchsausweis liefert niedrigere Werte

Der Verbrauchsausweis ist nicht nur preiswerter, sondern liefert im Durchschnitt auch geringere Energiekennwerte als der Bedarfsausweis. Für den Hausverkäufer ist das ein Pluspunkt, da das Haus mit einer besseren Energiebilanz beworben werden kann. Trotzdem empfehlen Experten meist den Bedarfsausweis, da sich damit der energetische Zustand des Hauses sowie mögliche Sanierungsmaßnahmen zur Qualitätsverbesserung und Wertsteigerung der Immobilie genauer darstellen lassen. Der Verbrauchsausweis kann Sinn machen, wenn es schnell gehen muss, da weniger Daten benötigt werden.

Ein Energieausweis darf gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) nur von Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen und Berufspraxis ausgestellt werden. Dazu zählen zum Beispiel:

• Architekten und Innenarchitekten
• Bauingenieure
• Bautechniker
• Physiker
• Handwerker
• Schornsteinfeger

Sie benötigen eine der folgenden Zusatzqualifikationen, um einen Energieausweis ausstellen zu dürfen:

• Studienschwerpunkt energiesparendes Bauen
• Nach einem Studium ohne den Schwerpunkt energiesparendes Bauen: zwei Jahre Berufserfahrung in den Bereichen Anlagentechnik oder Bau
• Öffentliche Bestellung als Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen, Bau oder Anlagentechnik im Hochbau
• Abschluss einer Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen

Das Problem: Es gibt kein amtliches Zertifikat der Zulassung. Lassen Sie sich deshalb vom Aussteller des Energieausweises schriftlich bestätigen, dass er das Dokument ausstellen darf. Bedenken Sie dabei jedoch, dass die Berechtigung noch nichts über die Qualifikation aussagt. Am besten vergleichen Sie im Voraus verschiedene Angebote, informieren sich über die jeweilige Fachkenntnis und stellen sicher, dass die ausstellende Person eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat, die für eventuell entstehende Ansprüche aufkommt, wenn der Ausweis fehlerhaft ist.

Energieausweis-Aussteller müssen das Haus nicht besichtigen oder begehen, um einen Energieausweis ausstellen zu können. Sie benötigen von Ihnen allerdings alle erforderlichen Daten und aussagekräftige Fotos vom Haus. Hat der Aussteller begründete Zweifel an der Richtigkeit der Daten, darf er diese nicht verwenden. Er ist für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich. Datenblätter der technischen Anlagen können helfen.

Aber: Auch wenn ein Ortstermin keine Pflicht ist, sollten Sie den Aussteller sich das Haus trotzdem vor Ort anschauen lassen. Der Energieausweis bekommt dadurch eine höhere Qualität und Aussagekraft. Vor allem, wenn Sie zusätzlich zum Energieausweis eine Energieberatung haben möchten, die sowieso an einen Vor-Ort-Termin geknüpft ist, macht es Sinn, den Aussteller auch die Datenaufnahme für den Energieausweis vor Ort machen zu lassen.

Leider gibt es keine vollständige Liste mit Ausstellern von Energieausweisen. Im Internet können Sie zwar einzelne Aussteller und Portale mit mehreren Ausstellern finden, aber diese Einträge beruhen in aller Regel auf Selbstauskünften, die nicht geprüft wurden.

Zuverlässigere Kontakte finden Sie …

• in der Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderprogramme. Die Qualifikation der darin aufgenommenen Aussteller wird regelmäßig geprüft.
• in der Liste der Deutschen Energie-Agentur (dena). Um hier gelistet zu werden, müssen die Aussteller nachweisen, dass sie die Qualifikationsanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für Energieausweise erfüllen.
• in der Architektenkammer des jeweiligen Bundeslandes. Dort können Sie in der Regel nach Energieberater oder Energieberaterin filtern.

Immer wieder gibt es Firmen, die mit dem Ausstellen eines Energieausweises schnell Geld verdienen möchten und deshalb ungenau vorgehen. Bevor Sie sich für einen Anbieter entscheiden, sollten Sie deshalb prüfen, ob Ihnen folgende Leistungen ausdrücklich zugesichert werden:

• Vertrag mit genauer Leistungsbeschreibung
• Erklärung, auf welcher Grundlage der Anbieter zur Ausstellung von Energieausweisen nach dem Gebäudeenergiegesetz berechtigt ist
• Berufshaftpflichtversicherung, die bei fehlerhaft ausgestellten Ausweis eventuell entstehende Ansprüche abdecken kann
• Datenschutz für alle übermittelten und errechneten Daten

Die Kosten für einen Energieausweis fallen sehr unterschiedlich aus. Zum einen kommt es darauf an, wie komplex das Haus sowie seine energieverbrauchenden und energieproduzierenden Anlagen sind. Zum anderen spielt die Art des Ausweises eine Rolle; ob ein einfacher Verbrauchsausweis genügt oder ein aufwendiger Bedarfsausweis erforderlich ist. Und nicht zuletzt hängt der Preis vom Aussteller ab.

Ein Energiebedarfsausweis ist in der Regel teurer als ein Energieverbrauchsausweis, da hierfür zahlreiche Informationen über das Gebäude eingeholt werden müssen und ein Termin vor Ort empfehlenswert ist. Er kostet in der Regel mindestens 400 Euro bis 600 Euro. Bei sehr aufwendigen Berechnungen können Bedarfsausweise sogar über 1000 Euro kosten.

Verbrauchsausweise hingegen werden online schon ab 70 Euro angeboten. Angebote darunter sind wenig seriös, vor allem, wenn die Daten online selbst eingetragen werden sollen. Es ist wahrscheinlich, dass diese bei einem solchen Preis nicht fachmännisch geprüft werden.

Ein Energieausweis ist grundsätzlich 10 Jahre lang gültig, es sei denn

• in dem Energieausweis wurden bestimmte Mindestangaben nicht gemacht.
• der Energieausweis wurde von einer nicht zugelassenen Person erstellt.
• es wurden energetisch relevante Veränderungen am Haus vorgenommen.

Ältere Ausweise wie der Energieausweis, der Energiebedarfsausweis und der Gebäudeenergiepass sind ebenfalls 10 Jahre lang gültig, wenn sie den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen.

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen beziehungsweise neu vermieten möchte, benötigt einen Energieausweis. Die wichtigsten Kennwerte daraus müssen Sie schon in der Immobilienanzeige nennen:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarfswert oder Endenergieverbrauchswert
• Baujahr (bei Wohngebäuden)
• wesentliche Energieträger der Heizung
• Energieeffizienzklasse

Sollte für einen Altbau noch kein Energieausweis vorhanden sein, können Sie die Daten nachreichen. Spätestens bei der Haus- oder Wohnungsbesichtigung müssen Sie dann aber einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Nach Unterzeichnung des Kauf- oder Mietvertrags wird der Ausweis übergeben.