Checkliste Hausverkauf: Welche Unterlagen muss der Verkäufer dem Käufer übergeben?
Welche Unterlagen muss der Verkäufer an den Käufer übergeben?
Die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf sind die Dokumente, die für Kaufinteressenten und deren finanzierende Bank die wichtigsten Eckdaten zu Ihrem Haus belegen und aus denen eine Art Steckbrief von Ihrem Haus erstellt werden könnte. Die Unterlagen müssen vor allem folgende Fragen beantworten:
- Wem gehört das Haus?
- Wo liegt das Haus?
- Wie groß sind Haus und Grundstück?
- Gibt es Lasten und Beschränkungen, die den Wert des Hauses beeinträchtigen?
Unterlagen für den Hausverkauf
| Unterlagen für den Hausverkauf | Woher bekomme ich diese Unterlagen? | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | übers Notariat oder direkt beim Grundbuchamt (Amtsgericht) Ihrer Gemeinde | Der Grundbuchauszug enthält alle relevanten Daten zu Ihrem Grundstück. Er sollte nicht älter als 3 Monate sein. |
| Flurkarte | Katasteramt Ihrer Gemeinde | Die geografische Karte weist u. a. die Grundstücksgrenzen und nachbarschaftliche Flächen aus. |
| Energieausweis | u. a. bei einem Energieberater | Fehlt ein gültiger Energieausweis bei den Hausverkauf-Unterlagen, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro. |
| Grundrisse | bei der Baurechtsbehörde erhalten Sie die Baugesuchspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100) | Die Grundrisse müssen eventuell aktualisiert werden, wenn Umbauten vorgenommen wurden, die nicht in den Baugesuchsplänen erfasst sind. Für die Vermarktung sollten sie gut lesbar und ansprechend gestaltet sein. |
| Wohnflächenberechnung | oft Teil der Genehmigungsplanung, ansonsten durch Architekten oder Sachverständige | Für die Wohnflächenberechnung müssen die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beachtet werden. Falsche Angaben können zu Schadenersatzforderungen führen. |
| Kopie der Bauakte | beim Bauordnungsamt Ihrer Gemeinde | Enthält Baupläne, die Baugenehmigungsurkunde und die Baubeschreibung. |
| Anliegerbescheinigung | bei Ihrer Gemeinde | Zeigt, ob alle Erschließungskosten für das Grundstück bereits bezahlt wurden. Besonders relevant in Neubaugebieten. |
| Gebäudeversicherung | bei Ihrer Versicherung | Die Unterlagen geben Auskunft über den bestehenden Versicherungsschutz der Immobilie. |
| Nachweise über Renovierungen | eigene Unterlagen oder Rechnungen von Handwerkern | Dokumentieren Modernisierungen und können den Wert der Immobilie besser nachvollziehbar machen. |
| Wartungsnachweise (z. B. Heizung) | Heizungsinstallateur oder Wartungsfirma | Zeigen, dass wichtige technische Anlagen regelmäßig gewartet wurden. |
Unterlagen für den Verkauf vermieteter Häuser:
| Unterlagen für vermietete Immobilien | Woher bekomme ich diese Unterlagen? | Anmerkung |
|---|---|---|
| Mietvertrag | eigene Unterlagen des Vermieters | Der Käufer übernimmt bestehende Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten. |
| Mietübersicht | eigene Aufstellung oder Hausverwaltung | Zeigt aktuelle Mieten, Mietbeginn und wichtige Daten der Mieter. |
| Nebenkostenabrechnungen | eigene Unterlagen oder Hausverwaltung | Käufer erhält Einblick in laufende Kosten und Betriebskostenstruktur. |
| Kautionsnachweis | eigene Unterlagen oder Bank | Dokumentiert die Höhe und Verwahrung der Mietkaution. Diese muss beim Verkauf übertragen werden. |
| Übergabeprotokolle | eigene Unterlagen | Beschreiben den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs der Mieter. |
| Protokolle über Mieterhöhungen | eigene Unterlagen | Dokumentieren Anpassungen der Miete und sind wichtig für die Renditebewertung. |
| Instandhaltungsnachweise | Rechnungen von Handwerkern oder Wartungsfirmen | Zeigen durchgeführte Reparaturen oder Modernisierungen. |
| Energieausweis | Energieberater oder Aussteller | Auch bei vermieteten Immobilien ist ein gültiger Energieausweis notwendig. |
| Grundbuchauszug | Notariat oder Grundbuchamt | Enthält Eigentumsverhältnisse sowie mögliche Belastungen der Immobilie. |
| Betriebskostenübersicht | eigene Unterlagen oder Hausverwaltung | Wichtig für Investoren, um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu beurteilen. |
Besondere Unterlagen für den Hausverkauf:
- Genehmigung der Sanierungsbehörde, wenn sich das Haus in einem von der Gemeinde festgelegten Sanierungsgebiet befindet (wird vom Notar eingeholt)
- Nachweis zum Denkmalschutz, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Haus handelt
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Hausverkauf: Welche Unterlagen braucht der Notar?
In Deutschland muss ein Notar beim Immobilienverkauf zwingend eingeschaltet werden, so schreibt es das Bürgerliche Gesetzbuch vor. Für den Kaufvertragsentwurf, die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags fürs Haus und weitere Aufgaben zur Abwicklung des Immobiliengeschäfts braucht der Notar neben den bisher genannten Unterlagen zum Hauskauf noch zahlreiche weitere Dokumente. Dazu zählen:
- eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (um zu sehen, welche Baulasten bestehen)
- eventuelle Nachweise über die Löschung von Lasten im Grundbuch
- der letzte Grundsteuerbescheid
- die Vertragsunterlagen zur Gebäudeversicherung
- eine Liste aller Einrichtungsgegenstände, die der Käufer übernimmt
Zum Beurkundungstermin sind außerdem die Personalausweise aller am Kauf beteiligten Personen, die Steuer-Identifikationsnummer und gegebenenfalls Vollmachten mitzubringen.
In der Regel teilt der Notar Verkäufer und Käufer vor dem Termin mit, welche Unterlagen sie einreichen oder bereithalten müssen.
Checkliste „Unterlagen Hausverkauf”
Laden Sie hier unsere kostenlose Checkliste „Unterlagen Hausverkauf” als PDF herunter. Sie gibt Ihnen einen Überblick über alle weiteren wichtigen Dokumente, die Sie für den Verkauf Ihres Hauses benötigen.
Unterlagen beim Hausverkauf: Auch Käufer sind in der Pflicht
Haben Sie einen Käufer für Ihr Haus gefunden und haben Sie sich auf einen Preis geeinigt, sollten Sie prüfen, ob er über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt. Sie dürfen dafür von ihm eine Versicherung seiner Bonität und seines Leumunds erwarten. Ihre Integrität können Käufer mit diesen drei Hauskauf-Unterlagen nachweisen:
- Schufa-Selbstauskunft
- Arbeitsvertrag mit aktuellen Einkommensteuerbescheid bei Festanstellung oder
- Gewinn- und Verlustrechnung bei Selbstständigen
- Finanzierungszusage der Bank
Haus verkauft: Wie lange muss man die Unterlagen aufbewahren?
Nicht nur Käufer, sondern auch Verkäufer sollten nach Abschluss des Hausverkaufs bestimmte Unterlagen aufbewahren. So sollten notariell beglaubigte Urkunden wie der Kaufvertrag lebenslang aufbewahrt werden, genauso Gutachten zum Haus. Das Übergabeprotokoll vom Haus sollten Sie mindestens drei Jahre lang aufheben. Vor allem, wenn der Kaufvertrag Klauseln zu Gewährleistungsansprüchen enthält, ist das Übergabeprotokoll als Nachweis über den Zustand des Hauses bei Übergabe besonders wichtig. Für handwerkliche Rechnungen besteht eine Aufbewahrungspflicht von zwei Jahren.
Welche Unterlagen müssen beim Wohnungsverkauf übergeben werden?
Beim Wohnungskauf werden Unterlagen benötigt, die bei einem Hausverkauf nicht bereitgestellt werden müssen. Dazu zählen zum Beispiel folgende:
- Teilungserklärung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (üblicherweise die letzten drei)
- Abrechnungen über die Betriebskosten beziehungsweise das Hausgeld in Form der Hausgeldabrechnungen
- aktueller Wirtschaftsplan
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
Fazit Unterlagen beim Hausverkauf
Für einen Hausverkauf müssen zahlreiche Dokumente von verschiedenen Stellen eingeholt, überarbeitet und zusammengestellt werden, das erfordert viel Zeit und Aufwand. Wer Zeit sparen möchte, kann sein Haus mit Makler verkaufen. Dieser weiß, woher er alle Unterlagen für den Hausverkauf bekommt und hat in der Regel eine effiziente Routine bei der Zusammenstellung der Dokumente.
FAQ: Häufige Fragen zu Hausverkauf-Unterlagen
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie für die Besichtigung alle wichtigen Unterlagen mitnehmen, um kompetent auf Fragen vom Käufer antworten zu können. Zu diesen Dokumenten zählen:
- Amtliche Flurkarte
- Grundbuchauszug
- Grundrisse/Bauplan
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Aufstellung über Modernisierungen oder Sanierungen (ggf.)
Bevor sich ein Käufer für den Kauf eines Hauses entscheiden kann, braucht er einige Unterlagen. Folgende Dokumente sollte der Verkäufer dem Käufer unter anderem übergeben – zum Beispiel um eine Finanzierung zu gewährleisten:
- aktuelle Grundrisse
- Kopie der Bauakte
- Wohnflächenberechnung
- Grundbuchauszug
- Nebenkostenübersicht
- Belege für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen (ggf.)
- Versicherungsunterlagen
- Energieausweis
- Miet- oder Pachteinnahmen (ggf.)
- Nachweis zum Denkmalschutz (ggf.)
Der Notar benötigt folgende Unterlagen und Angaben, um einen Kaufvertrag für ein Haus aufzusetzen:
- Angaben zu Verkäufer und Käufer (Name, Anschrift, Geburtsdatum)
- Kopien der Personalausweise
- Steuer ID
- Daten zum Haus (Kaufgegenstand)
- Besondere Vereinbarungen (z. B. Gegenstände im Haus, Renovierungen)
- Kopie bestehender Kreditverträge vom Haus
- Grundschuldbestellungsurkunde vom Käufer (ggf.)
- Kaufpreis und Zahlungstermin
- Datum des wirtschaftlichen Übergangs und Übergabe der Immobilie
Wenn man ein Haus verkauft, muss man bei der Übergabe ein paar Schritte beachten:
- Vorbereitung des Übergabeprotokolls
- Hausbegehung gemeinsam mit allen Beteiligten
- Ablesen und Dokumentieren der Zählerstände
- Erklärung der technischen Einbauten im Haus durch den Verkäufer
- Übergabe aller notwendigen Dokumente durch den Verkäufer
- Übergabe aller vorhandenen Schlüssel durch den Verkäufer
- Aufnahme aller übertragenen Schlüssel und Dokumente ins Protokoll
Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe. Darin werden unter anderem Zählerstände, übergebene Schlüssel, vorhandene Mängel sowie mitübergebene Gegenstände festgehalten. Es dient beiden Parteien als Absicherung und hilft, spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.
Für die Vermarktung eines Hauses benötigen Sie ein ansprechendes Exposé mit wichtigen Informationen wie Lage, Wohnfläche und Energieverbrauch. Ergänzt wird es durch aussagekräftige Grundrisse sowie hochwertige Fotos von Außenbereich und Innenräumen. Zudem ist ein realistischer Angebotspreis entscheidend, der häufig auf einem Wertgutachten eines Immobilienexperten basiert und auch als Grundlage für Preisverhandlungen dienen kann.
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