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Unterlagen Hausverkauf: Welche Dokumente braucht man? + Checkliste

Inhaltsverzeichnis

Unterlagen für den Hausverkauf: Das Wichtigste auf einen Blick

  • Die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf sind unter anderem der Grundbuchauszug, die Flurkarte, der Grundriss, die Wohnflächenberechnung und der Energieausweis fürs Haus.
  • Beim Wohnungsverkauf werden zusätzlich weitere Unterlagen benötigt, wie die Teilungserklärung und die Information zur Höhe der Instandhaltungsrücklage.
  • Auch der Käufer muss ein paar Unterlagen für den Hausverkauf bereitstellen.
  • Spätestens zur notariellen Beurkundung müssen Verkäufer und Käufer alle für den Hausverkauf relevanten Unterlagen mitbringen.
  • Nutzen Sie die hier kostenlos bereitgestellte Checkliste, um alle Unterlagen für den Hausverkauf zusammenzustellen. Für einen erfolgreichen Hausverkauf.

Die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf

Die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf sind die Dokumente, die für Kaufinteressenten und deren finanzierende Bank die wichtigsten Eckdaten zu Ihrem Haus belegen und aus denen eine Art Steckbrief von Ihrem Haus erstellt werden könnte. Die Unterlagen müssen vor allem folgende Fragen beantworten: 

  • Wem gehört das Haus? 
  • Wo liegt das Haus? 
  • Wie groß sind Haus und Grundstück? 
  • Gibt es Lasten und Beschränkungen, die den Wert des Hauses beeinträchtigen?

Für den Hausverkauf benötigen Sie also unbedingt folgende Unterlagen:

Unterlagen für den Hausverkauf Woher bekomme ich diese Unterlagen? Anmerkung
Grundbuchauszug übers Notariat oder direkt beim Grundbuchamt (Amtsgericht) Ihrer Gemeinde Der Grundbuchauszug enthält alle relevanten Daten zu Ihrem Grundstück. Er sollte nicht älter als 3 Monate sein.
Flurkarte Katasteramt Ihrer Gemeinde Die geografische Karte weist u. a. die Grundstücksgrenzen und nachbarschaftliche Flächen aus.
Energieausweis u. a. bei einem Energieberater Fehlt ein gültiger Energieausweis bei den Hausverkauf-Unterlagen, drohen hohe Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.
Grundrisse bei der Baurechtsbehörde erhalten Sie die Baugesuchspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100) Die Grundrisse müssen Sie eventuell aktualisieren, wenn Sie Umbauten vorgenommen haben, die nicht in den Baugesuchsplänen erfasst sind. Grundsätzlich sollten die Grundrisse für die Vermarktung gut lesbar und ansprechend gestaltet sein. Es ist ratsam, die Aktualisierung der Grundrisse in Auftrag zu geben.
Wohnflächenberechnung Oft ein Teil der Genehmigungsplanung, sollte diese nicht vorliegen muss sie von einem Architekten oder Sachverständigen erstellt werden Für die Wohnflächenberechnung müssen unbedingt die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beachtet werden. Bei falschen Angaben drohen Schadenersatzforderungen. 
Kopie der Bauakte beim Bauordnungsamt Ihrer Gemeinde enthält die Baupläne, die Baugenehmigungsurkunde und die Baubeschreibung
Anliegerbescheinigung bei Ihrer Gemeinde Aus den Unterlagen zur Anliegerbescheinigung geht hervor, ob alle Kosten für die Erschließung des Grundstücks bezahlt sind. Das ist vor allem in Neubaugebieten von Interesse, kann aber auch für ältere Siedlungsgebiete wichtig sein. Manche Erschließungsmaßnahmen werden nämlich erst später in Rechnung gestellt, die dann der neue Eigentümer übernehmen muss.

Zusätzliche Unterlagen für den Verkauf vermieteter Häuser:

  • Kopien der Mietverträge
  • Nachweise der Mieteinkünfte
  • Betriebskostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre
  • aktuellen Wirtschaftsplan

(Hier weitere Infos zum Thema Mehrfamilienhaus verkaufen.)

Besondere Unterlagen für den Hausverkauf:

  • Genehmigung der Sanierungsbehörde, wenn sich das Haus in einem von der Gemeinde festgelegten Sanierungsgebiet befindet (wird vom Notar eingeholt)
  • Nachweis zum Denkmalschutz, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Haus handelt 
Tipp Laden Sie weiter unten unsere kostenlose Checkliste „Unterlagen Hausverkauf” als PDF herunter. Sie gibt Ihnen einen Überblick über alle weiteren wichtigen Dokumente, die Sie für den Verkauf Ihres Hauses benötigen.

Unterlagen für die Vermarktung vor dem Hausverkauf

Bevor Sie Ihr Haus verkaufen können, müssen Sie möglichst viele Kaufinteressenten darauf aufmerksam machen – Sie müssen das Haus vermarkten. Dafür brauchen Sie ein ansprechendes Exposé, das neben den Angaben zur Lage, der Wohnfläche, dem Energieverbrauch oder -bedarf, etc. vor allem ansprechende Grundrisse und attraktive Fotos vom Außenbereich sowie den einzelnen Räumlichkeiten enthält. Für die Vermarktung ist außerdem ein marktkonformer Angebotspreis essenziell. Den Angebotspreis können Sie anhand des Wertgutachtens eines ausgewiesenen Immobilienexperten (z.B. ein Immobiliengutachter) festlegen. Dieses Wertgutachten dient Ihnen außerdem als Argumentationsgrundlage für Verkaufshandlungen, fügen Sie es deshalb den Hausverkaufs-Unterlagen hinzu.

Hinweis Bei einem vermieteten Haus sollten Sie im Exposé auch die Jahresnettokaltmiete und weitere Informationen zum laufenden Mietvertrag nennen.

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Hausverkauf-Unterlagen für Besichtigungstermine

Zu dem Besichtigungstermin sollten Sie möglichst alle zuvor genannten Hausverkauf-Unterlagen ordentlich sortiert mitbringen und Belege über möglicherweise durchgeführte Modernisierungsarbeiten, eine abgeschlossene Dachsanierung, den Einbau einer neuen Heizung oder Ähnliches ergänzen. So können Sie Detailfragen von Interessenten sicher beantworten und einen kompetenten Eindruck vermitteln, was das Vertrauen des Käufers in Sie stärkt. Vertrauen ist für einen erfolgreichen Hauskauf enorm wichtig.

Tipp

Laden Sie weiter unten unsere kostenlose Checkliste „Unterlagen Hausverkauf” als PDF herunter. Sie gibt Ihnen einen Überblick über alle weiteren wichtigen Dokumente, die Sie für den Verkauf Ihres Hauses benötigen.

Unterlagen beim Hausverkauf: Auch Käufer sind in der Pflicht

Haben Sie einen Käufer für Ihr Haus gefunden und haben Sie sich auf einen Preis geeinigt, sollten Sie prüfen, ob er über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt. Sie dürfen dafür von ihm eine Versicherung seiner Bonität und seines Leumunds erwarten. Ihre Integrität können Käufer mit diesen drei Hauskauf-Unterlagen nachweisen:

  • Schufa-Selbstauskunft
  • Arbeitsvertrag mit aktuellen Einkommensteuerbescheid bei Festanstellung oder 
  • Gewinn- und Verlustrechnung bei Selbstständigen
  • Finanzierungszusage der Bank

Unterlagen zum Hausverkauf für den Notartermin

In Deutschland muss ein Notar beim Immobilienverkauf zwingend eingeschaltet werden, so schreibt es das Bürgerliche Gesetzbuch vor. Für den Kaufvertragsentwurf, die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags fürs Haus und weitere Aufgaben zur Abwicklung des Immobiliengeschäfts braucht der Notar neben den bisher genannten Unterlagen zum Hauskauf noch zahlreiche weitere Dokumente. Dazu zählen:

  • eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (um zu sehen, welche Baulasten bestehen)
  • eventuelle Nachweise über die Löschung von Lasten im Grundbuch
  • der letzte Grundsteuerbescheid
  • die Vertragsunterlagen zur Gebäudeversicherung
  • eine Liste aller Einrichtungsgegenstände, die der Käufer übernimmt

Zum Beurkundungstermin sind außerdem die Personalausweise aller am Kauf beteiligten Personen, die Steuer-Identifikationsnummer und gegebenenfalls Vollmachten mitzubringen.

In der Regel teilt der Notar Verkäufer und Käufer vor dem Termin mit, welche Unterlagen sie einreichen oder bereithalten müssen.

Hinweise

Begleicht der Käufer den Kaufpreis durch eine Finanzierung, sollte er dem Notar kurz vor der Beurkundung des Kaufvertrags das Grundschuldformular des finanzierenden Kreditinstituts übermitteln, damit der Eintrag der Grundschuld vorbereitet werden kann.

Bei einer geerbten Immobilie benötigt der Notar den Erbschein für den Eigentümerwechsel. Hier weitere wichtige Informationen zu "Geerbtes Haus verkaufen".

Unterlagen für die Übergabe am Ende des Hausverkaufs

Gesetzlich sind keine Unterlagen vorgeschrieben, die der Verkäufer bei der Übergabe des Hauses an den Käufer übergeben muss. Trotzdem macht es Sinn, dem neuen Eigentümer alle Dokumente – oder Kopien davon – zu übergeben, die ihm von Nutzen sein können und ihm Management und Instandhaltung von Gebäude und Grundstück erleichtern. Zu diesen Unterlagen gehören zum Beispiel:

  • Versicherungspolicen
  • Gebrauchsanleitungen
  • Garantieurkunden von technischen Einrichtungen
  • Wartungsberichte und -verträge
  • Bauunterlagen (Bauantrag, Grundrisse, Schnitte, Ansichten)

Checkliste „Unterlagen Hausverkauf”

Laden Sie hier unsere kostenlose Checkliste „Unterlagen Hausverkauf” als PDF herunter. Sie gibt Ihnen einen Überblick über alle weiteren wichtigen Dokumente, die Sie für den Verkauf Ihres Hauses benötigen.

Wohnungsverkauf: Vom Hausverkauf abweichende Unterlagen

Beim Wohnungskauf werden Unterlagen benötigt, die bei einem Hausverkauf nicht bereitgestellt werden müssen. Dazu zählen zum Beispiel folgende:

  • Teilungserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen (üblicherweise die letzten drei)
  • Abrechnungen über die Betriebskosten beziehungsweise das Hausgeld in Form der Hausgeldabrechnungen
  • aktueller Wirtschaftsplan
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage

Unterlagen vom Hausverkauf aufbewahren

Nicht nur Käufer, sondern auch Verkäufer sollten nach Abschluss des Hausverkaufs bestimmte Unterlagen aufbewahren. So sollten notariell beglaubigte Urkunden wie der Kaufvertrag lebenslang aufbewahrt werden, genauso Gutachten zum Haus. Das Übergabeprotokoll vom Haus sollten Sie mindestens drei Jahre lang aufheben. Vor allem, wenn der Kaufvertrag Klauseln zu Gewährleistungsansprüchen enthält, ist das Übergabeprotokoll als Nachweis über den Zustand des Hauses bei Übergabe besonders wichtig. Für handwerkliche Rechnungen besteht eine Aufbewahrungspflicht von zwei Jahren.

Fazit Unterlagen beim Hausverkauf

Für einen Hausverkauf müssen zahlreiche Dokumente von verschiedenen Stellen eingeholt, überarbeitet und zusammengestellt werden, das erfordert viel Zeit und Aufwand. Wer Zeit sparen möchte, kann sein Haus mit Makler verkaufen. Dieser weiß, woher er alle Unterlagen für den Hausverkauf bekommt und hat in der Regel eine effiziente Routine bei der Zusammenstellung der Dokumente.

Tipp

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FAQ: Häufige Fragen zu Hausverkauf-Unterlagen

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie für die Besichtigung alle wichtigen Unterlagen mitnehmen, um kompetent auf Fragen vom Käufer antworten zu können. Zu diesen Dokumenten zählen:

  • Amtliche Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Grundrisse/Bauplan
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Aufstellung über Modernisierungen oder Sanierungen (ggf.)

Bevor sich ein Käufer für den Kauf eines Hauses entscheiden kann, braucht er einige Unterlagen. Folgende Dokumente sollte der Verkäufer dem Käufer unter anderem übergeben zum Beispiel um eine Finanzierung zu gewährleisten:

  • aktuelle Grundrisse
  • Kopie der Bauakte
  • Wohnflächenberechnung
  • Grundbuchauszug
  • Nebenkostenübersicht
  • Belege für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen (ggf.)
  • Versicherungsunterlagen
  • Energieausweis
  • Miet- oder Pachteinnahmen (ggf.)
  • Nachweis zum Denkmalschutz (ggf.)

Der Notar benötigt folgende Unterlagen und Angaben, um einen Kaufvertrag für ein Haus aufzusetzen:

  • Angaben zu Verkäufer und Käufer (Name, Anschrift, Geburtsdatum)
  • Kopien der Personalausweise
  • Steuer ID
  • Daten zum Haus (Kaufgegenstand)
  • Besondere Vereinbarungen (z. B. Gegenstände im Haus, Renovierungen)
  • Kopie bestehender Kreditverträge vom Haus
  • Grundschuldbestellungsurkunde vom Käufer (ggf.)
  • Kaufpreis und Zahlungstermin
  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und Übergabe der Immobilie

Wenn man ein Haus verkauft, muss man bei der Übergabe ein paar Schritte beachten:

  • Vorbereitung des Übergabeprotokolls
  • Hausbegehung gemeinsam mit allen Beteiligten
  • Ablesen und Dokumentieren der Zählerstände
  • Erklärung der technischen Einbauten im Haus durch den Verkäufer
  • Übergabe aller notwendigen Dokumente durch den Verkäufer
  • Übergabe aller vorhandenen Schlüssel durch den Verkäufer
  • Aufnahme aller übertragenen Schlüssel und Dokumente ins Protokoll

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