Geerbtes Haus verkaufen: Fristen, Steuern, Ablauf und Kosten

Wer ein Haus erbt, steht vor einer wichtigen Entscheidung: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Wurde das Haus von den Eltern selbst bewohnt, fällt diese Entscheidung oft schwer. Deshalb ist es wichtig, sich Zeit zu nehmen und alle Für und Widers gründlich abzuwägen.

➢ Selbst in das geerbte Haus ziehen

Liegt das Haus in einer Gegend, in der Sie selbst gerne wieder leben möchten und entspricht es Ihren Wohnbedürfnissen, kann es durchaus eine Option sein, selbst in das geerbte Haus zu ziehen – auch aus finanziellen Gründen: Verkaufen Sie das Haus vor Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist, wenn der Erblasser gar nicht in dem Haus gewohnt hat, oder vor Ende der Dreijahresfrist, sprich wenn der Erblasser vor seinem Tod weniger als drei Jahre in der Immobilie gewohnt hat, fallen Erbschaftssteuern an. Beziehen Sie es hingegen selbst, müssen Sie nur auf die Wohnfläche Erbschaftssteuer zahlen, die 200 Quadratmeter übersteigt. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt die Quadratmeter-Begrenzung nicht, die Fristen hingegen schon. Ein weiterer finanzieller Vorteil, wenn Sie selbst in die Erbimmobilie einziehen, ist, dass die Erwerbsnebenkosten entfallen. Diese können ansonsten bis zu 15 Prozent des Immobilienkaufpreises betragen.

➢ Geerbtes Haus verkaufen

Unter manchen Umständen ist es sinnvoller, das geerbte Haus zu verkaufen; zum Beispiel, wenn Sie im Ausland leben und nicht vorhaben zurückzukehren, oder wenn Sie alleinstehend sind und es sich bei der Erbimmobilie um ein großes Einfamilienhaus handelt. Ein finanzieller Grund für den Verkauf kann sein, dass die Hausfinanzierung noch lange läuft und Sie die entsprechenden monatlichen Darlehensraten nicht zahlen wollen oder können. Gibt es Miterben, kommt hinzu, dass Sie diese möglicherweise auszahlen müssen, wenn Sie sich für die Selbstnutzung entscheiden. Meist ist dann der Hausverkauf die sinnvollere Option – mit dem positiven Nebeneffekt, dass die Erbengemeinschaft mit dem Verkauf aufgelöst wird. Das ist vor allem bei angespannten Verhältnissen unter den Erben von Vorteil. Für den Verkauf eines geerbten Hauses spricht nicht zuletzt, dass Schulden, die noch darauf lasten oder andere bestehende Verbindlichkeiten dadurch mit einem Mal getilgt werden können.

➢ Geerbtes Haus vermieten

Ein geerbtes Haus zu vermieten, lohnt sich in der Regel eher nicht.

Grundsätzlich benötigen Sie keinen Erbschein für den Verkauf eines geerbten Hauses. Allerdings muss vor dem Hausverkauf der Eintrag im Grundbuch geändert werden, damit Sie sich selbst als neuen Eigentümer der geerbten Immobilie ausweisen können. Für diese Grundbuchberichtigung müssen Sie als Erbe durch ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag nachweisen, dass Sie der rechtmäßige neue Eigentümer sind. Ein handschriftliches Testament reicht dafür nicht aus. In diesem Fall oder auch wenn gar kein Testament vorliegt, kann es notwendig sein, einen Erbschein zu beantragen, um damit die Änderung der Grundbucheintragung veranlassen zu können.

Wer das Elternhaus verkaufen darf, hängt zum einen davon ab, ob beide Eltern oder nur ein Elternteil verstoben ist, ob der noch lebende Elternteil geschäftsfähig ist oder nicht und was im Testament festgehalten wurde:

• Beide Eltern sind verstorben: Die Kinder als Erben dürfen das Haus verkaufen, müssen sich aber darüber einig sein.
• Ein Elternteil ist verstorben und der andere ist noch geschäftsfähig: In diesem Fall hängt es vom Testament ab, wer entscheiden darf, was mit dem Haus passiert. Wurde ein Berliner Testament vereinbart, ist der hinterbliebene Ehegatte Alleinerbe und kann somit über einen Verkauf entscheiden. Allerdings muss er wegen des Pflichtteilsergänzungsanspruch der Kinder dafür sorgen, dass der Wert des Erbes erhalten bleibt. Wurde im Testament keine derartige Regelung festgelegt, erben auch die Kinder und bilden somit zusammen mit dem hinterbliebenen Ehepartner eine Erbengemeinschaft, die gemeinsam darüber entscheiden muss, was mit dem Haus geschieht – ob es verkauft werden soll oder nicht.
• Ein Elternteil ist verstorben und der andere ist nicht mehr geschäftsfähig: In diesem Fall ist der Verkauf der geerbten Immobilie etwas komplizierter. Liegt keine notariell beglaubigte Generalvollmacht oder Verkaufsvollmacht vor, durch die das Kind für die Eltern handeln darf, muss das Vormundschaftsgericht eingeschaltet werden.

Leben beide Elternteile noch, sind aber nicht mehr geschäftsfähig, benötigen die Kinder ebenfalls eine notariell beurkundete General- oder Verkaufsvollmacht, um das Elternhaus verkaufen zu dürfen. Ansonsten wird auch in diesem Fall das Vormundschaftsgericht einen Betreuer dafür bestimmen. Das können am Ende auch die Kinder der Betreuten sein.

In der Regel können Sie ein geerbtes Haus verkaufen, sobald Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen sind. Im Falle einer Erbengemeinschaft müssen auch Ihre Miterben dort eingetragen und mit dem Hausverkauf einverstanden sein.

Wollen Sie, dass möglichst keine Steuerforderungen durch den Verkauf der Erbimmobilie anfallen, sollten Sie jedoch vor allem auf zwei Fristen achten: die Zehnjahresfrist und die Dreijahresfrist.

Die Spekulationssteuer entfällt, wenn der Erblasser das Haus vor mindestens zehn Jahren erworben hat. Um diese Frist herum kommen Sie nur, wenn der Erblasser, Sie selbst oder eines Ihrer Kinder mietfrei und dauerhaft in drei Kalenderjahren in dem Haus gewohnt haben, also beim örtlichen Einwohnermeldeamt unter dieser Adresse gemeldet waren. Es gelten auch angebrochene Kalenderjahre. Ist diese Dreijahresfrist verstrichen, können Sie das geerbte Haus steuerfrei verkaufen.

Beim Verkauf eines geerbten Hauses können unter bestimmten Umständen Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer anfallen:

• Erbschaftssteuer fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie an, wenn der Verkehrswert des geerbten Hauses den jeweils geltenden Freibetrag übersteigt. Es wird allerdings nur der Teil des Verkehrswerts besteuert, der den Freibetrag überschreitet.
• Spekulationssteuer fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie an, wenn der Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren erfolgt. Bei einer eigengenutzten Immobilie gilt: Spekulationssteuer ist dann zu zahlen, wenn nach dem Jahr des Immobilienkaufs durch den Erblasser noch keine zwei Kalenderjahre vergangen sind (3-Jahres-Frist). Die Spekulationsfrist wird also mitvererbt, relevant bleibt somit der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser.

Ein geerbtes Haus kann unter folgenden Umständen steuerfrei verkauft werden:

• Der Erblasser hat das Haus vor über zehn Jahren gekauft.
• Der Erblasser oder Sie haben das Haus in mindestens zwei Kalenderjahren und dem Jahr des Verkaufs selbst dauerhaft bewohnt, haben also ihren Lebensmittelpunkt dort gehabt und waren im örtlichen Einwohnermeldeamt registriert.
• Sie als Erbe haben das Haus die letzten zwei Kalenderjahre sowie im Jahr, in dem Sie das Haus vererbt bekommen haben, einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei zum Wohnen überlassen.
• Der Verkaufserlös beträgt weniger als 600 Euro und Sie haben in dem Jahr auch sonst keine Erlöse durch private Veräußerungsgeschäfte gehabt.
• Sie haben maximal drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft.
• Sie verkaufen das geerbte Haus ohne Gewinn: Der Verkaufspreis abzüglich der Makler- und Notarkosten ist niedriger als der ursprüngliche Kaufpreis.

Außer einer möglichen Erbschafts- und Spekulationssteuer können unter anderem folgende Kosten für den Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen:

• Kosten für die Ermittlung des Verkehrswerts
• Maklerprovision, wenn diese nicht vom Käufer übernommen wird
• Ausgaben für Exposé-Erstellung und Immobilienanzeigen
• Gebühren für Ämter, von denen Sie eventuell Dokumente anfordern müssen
• Kosten für eventuell notwendige Reparaturen oder eine Instandsetzung des Hauses
• Kosten für eine Haushaltsauflösung
• Kosten für das Begleichen von Verbindlichkeiten oder Hypotheken und deren Löschung aus dem Grundbuch
• Notargebühren