Geerbtes Haus verkaufen: Steuern, Kosten, Fristen – die wichtigsten Infos

• Möchten Sie als Erbe das geerbte Haus nicht selbst bewohnen, ist ein Verkauf meist die beste Lösung.
• Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, benötigen Sie für den Hausverkauf die Zustimmung aller Miterben.
• Ein Erbschein ist für den Verkauf eines geerbten Hauses nicht notwendig, wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden oder Sie durch ein anderes Dokument nachweisen können, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer sind.
• Beim Verkauf eines geerbten Hauses kann es sein, dass Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen, wenn ein bestimmter Freibetrag überschritten wird.
• Darüber hinaus fällt unter bestimmten Umständen Spekulationssteuer an.
• Der Verkehrswert des geerbten Hauses spielt eine entscheidende Rolle für die Höhe der Erbschaftssteuer.
• Außer Steuer kommen in der Regel noch weitere Kosten beim Verkauf eines geerbten Hauses hinzu.
• Möchten Sie den maximalen Verkaufspreis für Ihr geerbtes Haus erzielen, müssen Sie den Verkehrswert kennen. Nur so können Sie einen angemessenen Angebotspreis festlegen, der  weder zu hoch, noch zu niedrig ist.

Wenn Sie ein Haus erben, stehen Sie vor einer wichtigen Entscheidung: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Wurde das Haus von den Eltern selbst bewohnt, fällt diese Entscheidung oft schwer. Deshalb ist es wichtig, sich Zeit zu nehmen und alle Für und Wider gründlich abzuwägen.

Selbst in das geerbte Haus ziehen

Liegt das Haus in einer Gegend, in der Sie selbst gerne wieder leben möchten und entspricht es Ihren Wohnbedürfnissen, kann es durchaus eine Option sein, selbst in das geerbte Haus zu ziehen – auch aus finanziellen Gründen: Verkaufen Sie das Haus vor Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist, wenn der Erblasser gar nicht in dem Haus gewohnt hat, oder vor Ende der Dreijahresfrist, sprich wenn der Erblasser vor seinem Tod weniger als drei Jahre in der Immobilie gewohnt hat, fallen Erbschaftssteuern an. Beziehen Sie es hingegen selbst, müssen Sie nur auf die Wohnfläche Erbschaftssteuer zahlen, die 200 Quadratmeter übersteigt. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt die Quadratmeter-Begrenzung nicht, die Fristen hingegen schon. Ein weiterer finanzieller Vorteil, wenn Sie selbst in die Erbimmobilie einziehen, ist, dass die Erwerbsnebenkosten entfallen. Diese können ansonsten bis zu 15 Prozent des Immobilienkaufpreises betragen.

Geerbtes Haus verkaufen

Unter manchen Umständen ist es sinnvoller, das geerbte Haus zu verkaufen; zum Beispiel, wenn Sie im Ausland leben und nicht vorhaben zurückzukehren, oder wenn Sie alleinstehend sind und es sich bei der Erbimmobilie um ein großes Einfamilienhaus handelt. Ein finanzieller Grund für den Verkauf kann sein, dass die Hausfinanzierung noch lange läuft und Sie die entsprechenden monatlichen Darlehensraten nicht zahlen wollen oder können. Gibt es Miterben, kommt hinzu, dass Sie diese möglicherweise auszahlen müssen, wenn Sie sich für die Selbstnutzung entscheiden. Meist ist dann der Hausverkauf die sinnvollere Option – mit dem positiven Nebeneffekt, dass die Erbengemeinschaft mit dem Verkauf aufgelöst wird. Das ist vor allem bei angespannten Verhältnissen unter den Erben von Vorteil. Für den Verkauf eines geerbten Hauses spricht nicht zuletzt, dass Schulden, die noch darauf lasten oder andere bestehende Verbindlichkeiten dadurch mit einem Mal getilgt werden können.

Geerbtes Haus vermieten

Ein geerbtes Haus zu vermieten lohnt sich in der Regel eher nicht. Der Grund: Fallen bei einem Mehrfamilienhaus umfangreiche Sanierungskosten an, lassen sich diese auf mehrere Parteien verteilen. Bei einem Einfamilienhaus hingegen würden auf Sie als Vermieter auf einen Schlag erhebliche Kosten zukommen, die Sie nur schwer auf den einzelnen Mieter umlegen können. Zudem bedeutet die Verwaltung eines Einfamilienhauses viel Zeitaufwand bei vergleichsweise geringen Mieteinnahmen. Das liegt daran, dass der Quadratmeterpreis bei größeren Objekten in der Regel niedriger ausfällt. Die Vermietung eines Hauses lohnt sich deshalb nur in seltenen Fällen,wie beispielsweise bei einem gefragten Ferienhaus, für das Sie einen höheren Mietpreis verlangen können.

Grundsätzlich benötigen Sie keinen Erbschein für den Verkauf eines geerbten Hauses. Allerdings muss dann vor dem Hausverkauf der Eintrag im Grundbuch geändert werden, damit Sie sich selbst als neuen Eigentümer der geerbten Immobilie ausweisen können. Für diese Grundbuchberichtigung müssen Sie als Erbe durch ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag nachweisen, dass Sie der rechtmäßige neue Eigentümer sind. Ein handschriftliches Testament reicht dafür nicht aus. In diesem Fall oder auch wenn gar kein Testament vorliegt, kann es notwendig sein, einen Erbschein zu beantragen, um damit die Änderung der Grundbucheintragung veranlassen zu können.

Bevor Sie sich für den Verkauf eines geerbten Hauses entscheiden, müssen Sie sich ein paar grundlegende Dinge überlegen, um den Verkauf im Nachhinein nicht zu bereuen. Besteht eine Erbengemeinschaft, müssen außerdem die Miterben ebenfalls für den Hausverkauf sein, damit dieser überhaupt möglich ist. Im Alleingang seinen Hausanteil verkaufen geht nicht. Folgende Sachverhalte sollten alle Beteiligten sorgfältig prüfen, bevor sie sich für den Verkauf des geerbten Hauses entscheiden:

• Ist eine Vermietung eine Überlegung wert? In der Regel ist die Vermietung von Einfamilienhäusern finanziell wenig sinnvoll.
• Ist Selbstnutzung eine Option? Als Alleinerbe können Sie frei entscheiden, ob Sie selbst in das geerbte Haus einziehen möchten oder nicht. Besteht eine Erbengemeinschaft, müssen die anderen Erben mit Ihrem Einzug einverstanden sein und Sie wiederum müssen die finanziellen Mittel haben, die anderen auszuzahlen.
• Kommt ein Hausverkauf infrage? Auch in diesem Fall können Sie als Alleinerbe frei entscheiden. Berücksichtigen Sie dabei jedoch, dass eventuell Spekulationssteuer anfallen kann. Bei einer Erbengemeinschaft müssen dem Verkauf des geerbten Hauses alle zustimmen. Ist das nicht der Fall, haben Sie die Möglichkeit, Ihren Erbteil zu verkaufen. Allerdings müssen Sie dann Ihren gesamten Erbteil verkaufen, nur Ihren Anteil am Haus zu verkaufen, ist nicht möglich.
• Wie hoch wird die Erbschaftsteuer ausfallen? Die Erbschaftssteuer kann je nach Verwendung des geerbten Hauses unterschiedlich hoch ausfallen. So kann eine Selbstnutzung gegebenenfalls steuerlich vorteilhaft sein.
• Mit welchen Kosten ist zu rechnen? Neben der Erbschaftsteuer kommen je nachdem, wie das geerbte Haus weiter verwendet wird, weitere Kosten hinzu. Zum Beispiel die Vermarktungskosten und die Kosten für eine Haushaltsauflösung bei einem Verkauf oder einer Vermietung.

Wer das Elternhaus verkaufen darf, hängt zum einen davon ab, ob beide Eltern oder nur ein Elternteil verstorben ist, ob der noch lebende Elternteil geschäftsfähig ist oder nicht und was im Testament festgehalten wurde:

• Beide Eltern sind verstorben: Die Kinder als Erben dürfen das Haus verkaufen, müssen sich aber darüber einig sein.
• Ein Elternteil ist verstorben und der andere ist noch geschäftsfähig: In diesem Fall hängt es vom Testament ab, wer entscheiden darf, was mit dem Haus passiert. Wurde ein Berliner Testament vereinbart, ist der hinterbliebene Ehegatte Alleinerbe und kann somit über einen Verkauf entscheiden. Allerdings muss er wegen des Pflichtteilsergänzungsanspruch der Kinder dafür sorgen, dass der Wert des Erbes erhalten bleibt. Wurde im Testament keine derartige Regelung festgelegt, erben auch die Kinder und bilden somit zusammen mit dem hinterbliebenen Ehepartner eine Erbengemeinschaft, die gemeinsam darüber entscheiden muss, was mit dem Haus geschieht – ob es verkauft werden soll oder nicht.
• Ein Elternteil ist verstorben und der andere ist nicht mehr geschäftsfähig: In diesem Fall ist der Verkauf der geerbten Immobilie etwas komplizierter. Liegt keine notariell beglaubigte Generalvollmacht oder Verkaufsvollmacht vor, durch die das Kind für die Eltern handeln darf, muss das Vormundschaftsgericht eingeschaltet werden.

Leben beide Elternteile noch, sind aber nicht mehr geschäftsfähig, benötigen die Kinder ebenfalls eine notariell beurkundete General- oder Verkaufsvollmacht, um das Elternhaus verkaufen zu dürfen. Ansonsten wird auch in diesem Fall das Vormundschaftsgericht einen Betreuer dafür bestimmen. Das können am Ende auch die Kinder der Betreuten sein.

In der Regel können Sie ein geerbtes Haus verkaufen, sobald Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen sind. Im Falle einer Erbengemeinschaft müssen auch Ihre Miterben dort eingetragen und mit dem Hausverkauf einverstanden sein.

Wollen Sie, dass möglichst keine Steuerforderungen durch den Verkauf der Erbimmobilie anfallen, sollten Sie jedoch vor allem auf zwei Fristen achten: die Zehnjahresfrist und die Dreijahresfrist.

Die Spekulationssteuer entfällt, wenn der Erblasser das Haus vor mindestens zehn Jahren erworben hat. Um diese Frist herum kommen Sie nur, wenn der Erblasser, Sie selbst oder eines Ihrer Kinder mietfrei und dauerhaft in drei Kalenderjahren in dem Haus gewohnt haben, also beim örtlichen Einwohnermeldeamt unter dieser Adresse gemeldet waren. Es gelten auch angebrochene Kalenderjahre. Ist diese Dreijahresfrist verstrichen, können Sie das geerbte Haus steuerfrei verkaufen.

Beim Verkauf eines geerbten Hauses können unter bestimmten Umständen Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer anfallen:

• Erbschaftssteuer fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie an, wenn der Verkehrswert des geerbten Hauses den jeweils geltenden Freibetrag übersteigt. Es wird allerdings nur der Teil des Verkehrswerts besteuert, der den Freibetrag überschreitet.
• Spekulationssteuer fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie an, wenn der Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren erfolgt. Bei einer eigengenutzten Immobilie gilt: Spekulationssteuer ist dann zu zahlen, wenn nach dem Jahr des Immobilienkaufs durch den Erblasser noch keine zwei Kalenderjahre vergangen sind (3-Jahres-Frist). Die Spekulationsfrist wird also mitvererbt, relevant bleibt somit der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser.

Ein geerbtes Haus kann unter folgenden Umständen verkauft werden, ohne dass Spekulationssteuer anfällt:

• Der Erblasser hat das Haus vor über zehn Jahren gekauft.
• Der Erblasser oder Sie haben das Haus in mindestens zwei Kalenderjahren und dem Jahr des Verkaufs selbst dauerhaft bewohnt, hatten also ihren Lebensmittelpunkt dort, und waren im örtlichen Einwohnermeldeamt registriert.
• Sie als Erbe haben das Haus die letzten zwei Kalenderjahre sowie im Jahr, in dem Sie das Haus vererbt bekommen haben, einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei zum Wohnen überlassen.
• Der Verkaufserlös beträgt weniger als 600 Euro und Sie haben in dem Jahr auch sonst keine Erlöse durch private Veräußerungsgeschäfte gehabt.
• Sie haben maximal drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft. Die 3-Objekt-Grenze stellt allerdings keine starre Grenze dar, weder nach oben noch nach unten.
• Sie verkaufen das geerbte Haus ohne Gewinn: Der Verkaufspreis abzüglich der Makler- und Notarkosten ist niedriger als der ursprüngliche Kaufpreis.

Die Höhe der Erbschaftssteuer wird vom Finanzamt anhand des Verkehrswerts der geerbten Immobilie festgesetzt. Liegt der Verkehrswert unterhalb des im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) festgelegten Freibetrags und erfolgt der Verkauf, nachdem die Spekulationsfrist abgelaufen ist, können Sie das Haus komplett steuerfrei erben. Sie müssen weder Erbschaftssteuer für die Immobilie noch Spekulationssteuer zahlen.

Den Verkehrswert ermittelt das Finanzamt selbst. Ist das Haus vermietet, reduziert sich dieser Wert um zehn Prozent. Da das Finanzamt den Verkehrswert anhand allgemeiner Durchschnittswerte ermittelt und keine Ortsbegehung macht, kann es bestimmte wertmindernde Gegebenheiten nicht berücksichtigen. Sie können deshalb selbst einen Immobiliengutachter beziehungsweise Sachverständigen beauftragen, der den Verkehrswert nach amtlich anerkannten Verfahren ermittelt und ein Verkehrswertgutachten erstellt. Akzeptiert das Finanzamt den Werteansatz gemäß Bewertungsgesetz (§ 198 BewG), können Sie Erbschaftssteuer sparen. Akzeptiert es den verminderten Verkehrswert nicht, können Sie Einspruch erheben.

Doch was ist, wenn der Verkehrswert vom Verkaufspreis abweicht? Wird das Haus innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag, dem Todestag des Erblassers, an Fremde verkauft, legt das Finanzamt der Festlegung der Erbschaftssteuer den Verkaufspreis zugrunde, nicht den ermittelten Verkehrswert. Nach Ablauf eines Jahres muss nachgewiesen werden, dass der Wert unverändert geblieben ist. 

Außer einer möglichen Erbschafts- und Spekulationssteuer können unter anderem folgende Kosten für den Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen:

• Kosten für die Wertermittlung der Immobilie
• Maklercourtage, wenn diese nicht vom Käufer übernommen wird
• Ausgaben für Exposé-Erstellung und Immobilienanzeigen
• Gebühren für Ämter, von denen Sie eventuell Dokumente anfordern müssen
• Kosten für eventuell notwendige Reparaturen oder eine Instandsetzung des Hauses
• Kosten für eine Haushaltsauflösung
• Kosten für das Begleichen von Verbindlichkeiten oder Hypotheken und deren Löschung aus dem Grundbuch
• Notarkosten

Es ist keine einfache Aufgabe, das geerbte Elternhaus zu verkaufen, denn die Umstände, die dazu führen, sind psychisch meist sehr belastend. Sich in dieser Situation vom Elternhaus zu trennen, ist schwierig, auch wenn finanzielle Gründe dafür sprechen. Erschwerend hinzu kommen oftmals Erbstreitigkeiten beziehungsweise Erbauseinandersetzungen unter den erbenden Geschwistern, die den Verkauf noch komplizierter machen. Meist kommt es aus rein praktischen Gründen nicht infrage, selbst in das geerbte Haus einzuziehen. Dem Verkauf müssen allerdings alle Miterben zustimmen. Ansonsten bleibt nur die Möglichkeit, den eigenen Erbteil zu verkaufen. Das ist auch der Fall, wenn nur ein Elternteil verstorben ist. So brauchen die Kinder die Zustimmung des hinterbliebenen Elternteils. Anders sieht es aus, wenn der hinterbliebene Elternteil nicht mehr geschäftstüchtig ist. Dann können die Kinder selbst über den Verkauf entscheiden, sofern eine notariell beurkundete Generalvollmacht oder Verkaufsvollmacht vorliegt. 

Nicht nur für ein eigens erworbenes Haus, auch für ein geerbtes Haus möchte man in der Regel den bestmöglichen Verkaufspreis erhalten. Um dieses Ziel zu erreichen, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammentragen. Besonders wichtig ist außerdem der angesetzte Verkaufspreis beziehungsweise Angebotspreis. Er sollte weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt sein. Es ist deshalb ratsam, einen Experten mit der Immobilienbewertung zu beauftragen. Ein guter Immobilienmakler weiß außerdem, wie er das Haus am besten vermarkten kann und ist geübt darin, erfolgreich Verkaufsverhandlungen zu führen, sodass Sie am Ende tatsächlich den bestmöglichen Verkaufspreis erhalten.