Hausanteil verkaufen: Was passiert, wenn nur ein Eigentümer verkaufen will?

Dass ein Haus nicht nur an einen, sondern gleich zwei oder mehrere Erben weitergegeben wird, ist gar nicht so selten. Doch wenn mehrere Personen oder Eheleute gemeinsam ein Haus besitzen und beide im Grundbuch eingetragen sind, kann das schon mal zu Konflikten führen. Wem gehört das Haus, wenn beide im Grundbuch stehen? Die Antwort ist: beiden.

Auch wenn Eltern ihr Haus nach dem Tod an mehrere Kinder vererben, erhält jedes Kind nur einen Anteil. Sie bilden zusammen eine Erbengemeinschaft, bei der jedes Kind über einen Eintrag im Grundbuch verfügt.

Bei einem Mehrfamilienhaus, dessen einzelne Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören, ist es noch einmal anders. Die Besitzer bilden eine Eigentümergemeinschaft, jeder von Ihnen bekommt dabei einen Grundbucheintrag zu seinem jeweiligen Besitz. Eine Besonderheit stellt hier die Teilungserklärung dar. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und beinhaltet, dass das Eigentum an einem Grundstück in sogenannte Miteigentumsanteile aufgeteilt wird und mit jedem Anteil das Sondereigentum an eine Wohnung verbunden ist.

Ein Haus, ein Eigentümer? So einfach ist es manchmal nicht. Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer für eine Immobilie eingetragen sind, wird hier rechtlich unterschieden zwischen der Bruchteilsgemeinschaft und der Gesamthandsgemeinschaft. Der Unterschied ist folgender:

• Bruchteilsgemeinschaft: Hierbei steht ein Recht gleichzeitig mehreren Personen zu. In diesem Fall besitzen sie gemeinsam – und für gewöhnlich zu gleichen Teilen – eine Sache (§§ 741 ff BGB). Ein klassisches Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft sind Ehepaare, die zusammen ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erworben haben. Sie besitzen jeder Bruchteilseigentum.
• Gesamthandsgemeinschaft: Wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinschaftlich besitzen, spricht man von einer Gesamthandsgemeinschaft. Anders als bei der Bruchteilsgemeinschaft haben die jeweiligen Parteien hierbei nur einen ideellen Anteil am Besitz. Die Erbengemeinschaft ist hierfür ein klassisches Beispiel: Bei dieser Besitzform kann ein Miterbe nie allein über die Immobilie verfügen oder allein eine Entscheidung treffen, sondern nur in Absprache mit allen anderen Erben. Andere Beispiele für eine Gesamthandsgemeinschaft sind eheliche Gütergemeinschaften, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie ein nicht rechtsfähiger Verein.

Hat ein Haus mehrere Eigentümer, muss jeder eingetragene Eigentümer dem Verkauf zustimmen. So ist es rechtlich geregelt. Wenn sich Ehepartner beispielsweise scheiden lassen oder wenn es zu einer Erbschaft kommt und die Erbengemeinschaft will das Haus nicht behalten, so müssen alle mit dem Verkauf einverstanden sein.

Hierbei sollte geklärt werden, ob es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft oder Gesamthandsgemeinschaft handelt. In einer Bruchteilsgemeinschaft könnte nämlich theoretisch jeder Eigentümer frei über sein Bruchteilseigentum bestimmen und sein Miteigentum verkaufen – es sei denn, es handelt sich um eine eheliche Gütergemeinschaft. Allerdings ist dieser Fall in der Praxis schwierig umzusetzen, denn wer kauft schon ein halbes Haus? Betrachtet man die Immobilie also als Ganzes, können die Teilhaber auch in einer Bruchteilsgemeinschaft nur gemeinsam verkaufen.

Mit anderen Worten: Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen sind, müssen sich die einzelnen Parteien miteinander verständigen und eine gemeinsame Entscheidung treffen, wenn sie ihr Haus verkaufen möchten. Kommt es dabei zu Streit und es wird keine Einigung gefunden, ist häufig eine Teilungsversteigerung der einzige Ausweg. Empfehlenswert ist dieser allerdings nicht.

Für Eigentümergemeinschaften gelten besondere Regeln beim Immobilienverkauf. Für jedes zu verkaufende Sondereigentum und die damit verbundenen Miteigentumsanteile muss ein eigenständiger Kaufvertrag aufgesetzt werden. Im Wohnungseigentumsgesetz ist zudem geregelt, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer sein Eigentum nur mit der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten veräußern darf. Allerdings dürfte bei dieser Regelung die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden.

Ob nun einem ein Haus gehört oder einem Ehepaar ist für gewöhnlich erst einmal unwichtig. Schwierig wird es erst, wenn von zwei Eigentümern nur einer verkaufen will. Beispielsweise bei einem Scheidungsfall. Denn nur einen Hausanteil verkaufen zu wollen, könnte sich in der Praxis als schwierig erweisen. Wer kauft schon ein halbes Haus? Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, müssen alle anderen dem Verkauf zustimmen.

In einer Bruchteilsgemeinschaft ist dies theoretisch einfacher, weil es „nur“ zwei Eigentümer gibt. Die Eigentümer können somit frei über ihren Anteil, also ihr Bruchteilseigentum, bestimmen. Dieses gilt auch dann, wenn sie über die Immobilie als Ganzes nur gemeinsam verfügen können.

Theorie ist allerdings das eine, in der Praxis würde sich in diesem Fall wohl die Frage stellen: Welcher Käufer hätte Interesse daran, nur ein halbes oder anteiliges Objekt zu erwerben? Normale Immobilieninteressenten würden hier wohl kaum zugreifen. Anders sieht es aus, wenn der Anteil an Familienmitglieder verkauft werden soll. Wenn beispielsweise ein Ehepartner auszieht, der andere aber in dem Haus wohnen bleiben will. Oder wenn ein Geschwisterkind in dem Haus der Eltern wohnen will, die anderen Geschwister aber nicht.

Theoretisch ist es also möglich, auch nur ein halbes Haus zu verkaufen. Allerdings sind es häufig schwierige Umstände, die diesen Wunsch hervorrufen. In Scheidungsfällen oder wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft unterschiedliche Meinungen vorherrschen, kann es sehr schnell zu emotional aufgeladenen Situationen kommen, die viel Konfliktpotenzial in sich tragen.  

Dennoch gibt es Möglichkeiten, ein Haus mit mehreren Eigentümern auch bei Uneinigkeit zu verkaufen. Folgende Lösungen sind denkbar:

• Teilungsversteigerung: Bei dieser Variante wird der Eigentümer, der nicht verkaufen möchte, quasi zum Hausverkauf gezwungen. Die Teilungsversteigerung muss beim Amtsgericht beantragt werden und ist ähnlich einer Zwangsversteigerung. Wenn möglich, sollten Eigentümer eine Teilungsversteigerung allerdings vermeiden, da hierbei die Immobilie in der Regel 20 bis 30 Prozent unter Wert verkauft wird.
• Aufteilung in separates Wohneigentum: Bei dieser Variante wird das Haus in zwei separate Hälften aufgeteilt. Bei manchen Einfamilienhäusern ist es nämlich möglich, aus Unter- und Obergeschoss zwei komplett voneinander getrennte Wohneinheiten zu machen. Hierbei muss dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eine Teilungserklärung vorgelegt werden, wenn eine Wohneinheit verkauft werden soll.

Mehr zum Thema Gemeinschaftseigentum finden Sie in unserem Artikel Was bedeutet Gemeinschaftseigentum?