Bruchteilsgemeinschaft: Was gilt bei Vermietung, Steuern und Verkauf?

Eine Bruchteilsgemeinschaft liegt vor, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Sache – etwa einer Immobilie – sind. Jeder Miteigentümer besitzt einen ideellen Anteil, über den er grundsätzlich frei verfügen kann. Dieser Anteil kann beispielsweise verkauft, vererbt oder belastet werden, ohne dass die Zustimmung der übrigen Miteigentümer erforderlich ist. Die Bruchteilsgemeinschaft ist in den §§ 741 ff. und §§ 1008 ff. BGB geregelt.

Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR?

Nein. Eine Bruchteilsgemeinschaft ist keine GbR. Bei der Bruchteilsgemeinschaft besitzt jeder Miteigentümer einen eigenen Anteil, über den er frei verfügen kann.

Eine GbR ist dagegen eine Gesamthandsgemeinschaft: Das Eigentum gehört der Gesellschaft gemeinsam, einzelne Gesellschafter können nicht frei über einen bestimmten Anteil verfügen. Die Rechte und Pflichten werden durch den Gesellschaftsvertrag geregelt.

Während bei der Bruchteilsgemeinschaft mehreren Personen ein ideeller, aber klar definierter Bruchteil am Eigentum zusteht, lautet bei der Gesamthandsgemeinschaft das Motto „Jedem gehört alles”. Das bedeutet, jeder einzelne Gesamthänder ist Eigentümer der ganzen gesamthänderisch gebundenen Sache. Bei der Gesamthandsgemeinschaft dürfen die Eigentümer somit nicht unabhängig von den anderen über ihren Anteil verfügen, bei der Bruchteilsgemeinschaft hingegen schon.

Beispielhaft für eine Gesamthandsgemeinschaft ist eine Erbengemeinschaft, die eine Immobilie erbt und nur in der Gruppe über das Haus verfügen kann.

Unterschiede zwischen Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft

Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind vier Formen des Eigentums beschrieben, die sich aufteilen lassen in:

• Alleineigentum
• Sondereigentum (die abgeschlossene Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Teile an gemeinsam genutzten Flächen) innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft
• Miteigentum nach Bruchteilen innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft
• Gesamthänderisch gebundenes Eigentum innerhalb einer Gesamthandsgemeinschaft

Eine Bruchteilsgemeinschaft nach BGB entsteht, wenn durch ein Rechtsgeschäft oder per Gesetzes mindestens zwei Personen gemeinsam eine Sache oder ein Recht besitzen.

Sobald  ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, bilden sie eine Bruchteilsgemeinschaft. Dabei besitzen die Ehepartner in der Regel jeweils die Hälfte des gemeinsamen Eigentums und können frei über ihren jeweiligen Anteil der Immobilie verfügen, ihn zum Beispiel verkaufen.

Erbt ein Ehepaar eine Immobilie oder ein Grundstück zu gleichen Teilen, bilden sie keine Bruchteilsgemeinschaft, sondern eine Erbengemeinschaft. In diesem Fall können die Ehepartner nicht unabhängig über ihren jeweiligen Anteil verfügen.

Eine Erbengemeinschaft ist keine Bruchteilsgemeinschaft, sondern eine Gesamthandsgemeinschaft. Allen Miterben gehört der ganze Nachlass, also sämtliche Vermögenswerte und Schulden des Verstorbenen. Sie haben gemeinschaftlich über den Nachlass zu verfügen. Um Konflikte zu vermeiden, kann die Erbengemeinschaft durch die Auseinandersetzung und die anschließende Teilung des Nachlasses beendet werden. Im Zuge der Aufteilung besteht die Möglichkeit, dass die ehemaligen Miterben eine Bruchteilsgemeinschaft über bestimmte Vermögenswerte, zum Beispiel eine Immobilie, bilden. Eine direkte Umwandlung der Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft ist nicht möglich.

Unterschiede zwischen Bruchteilsgemeinschaft und Erbengemeinschaft

In einer Bruchteilsgemeinschaft darf zwar jeder Miteigentümer über seinen Anteil frei verfügen, jedoch nicht über die Sache als Ganzes. Eine Verfügung über die Sache im Ganzen ist nur durch alle Bruchteilseigentümer gemeinsam möglich oder durch einen Miteigentümer, der von allen bevollmächtigt wurde. Handelt es sich bei der Sache um eine Immobilie und möchte einer der Miteigentümer die Immobilie verkaufen, der andere aber nicht, kann das zum Problem werden. Denn in der Praxis ist ein Miteigentumsanteil kaum auf dem Markt vermittelbar.

Die Rechte und Pflichten der Bruchteilseigentümer sind in der Regel im Grundbuch und in einem Miteigentümervertrag festgelegt. Hier ein Überblick:

Die Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft erfolgt grundsätzlich gemeinsam durch alle Miteigentümer.

• Jeder Miteigentümer kann frei über seinen eigenen Anteil verfügen (z. B. verkaufen oder vererben).
• Die gemeinsame Immobilie wird von allen Teilhabern gemeinsam verwaltet (§ 744 BGB).
• Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miteigentümer auch ohne Zustimmung der anderen veranlassen. Die Kosten werden anteilig erstattet.
• Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Nutzungskosten tragen alle Miteigentümer entsprechend ihrer Eigentumsanteile (§ 748 BGB).
• Entscheidungen über die Verwaltung können per Mehrheitsbeschluss getroffen werden (§ 745 BGB).

Tipp: Gerade bei größeren Bruchteilsgemeinschaften kann es sinnvoll sein, die Verwaltung an eine professionelle Hausverwaltung zu übertragen.

Möchte eine Bruchteilsgemeinschaft die gesamte gemeinsame Immobilie oder ein Grundstück verkaufen, ist dies nur möglich, wenn alle Miteigentümer dem Verkauf zustimmen. Anders als beim Verkauf eines einzelnen Miteigentumsanteils kann kein Teilhaber allein über die gesamte Immobilie entscheiden.

Der Ablauf entspricht grundsätzlich einem normalen Immobilienverkauf:

• Gemeinsame Entscheidung: Alle Bruchteilseigentümer müssen dem Verkauf zustimmen und die notwendigen Unterlagen bereitstellen.
• Wertermittlung: Häufig wird zunächst der Immobilienwert durch ein Gutachten oder eine professionelle Bewertung ermittelt.
• Vermarktung: Die Immobilie kann anschließend privat oder über einen Makler angeboten werden.
• Notarieller Kaufvertrag: Der Verkauf muss notariell beurkundet werden.
• Aufteilung des Verkaufserlöses: Der Erlös wird entsprechend der Eigentumsanteile auf die Miteigentümer verteilt.

Kommt keine Einigung über den Verkauf zustande, kann ein einzelner Miteigentümer grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Bei Immobilien kann dies im Streitfall zu einer Teilungsversteigerung führen, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird. Diese Lösung ist jedoch häufig mit finanziellen Nachteilen verbunden und sollte möglichst vermieden werden.

Kann ich meinen Anteil am Bruchteilseigentum verkaufen?

Ja. Als Miteigentümer können Sie Ihren Anteil grundsätzlich frei verkaufen. Der Käufer wird automatisch Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft.

Beachten Sie dabei:

• Ein Teilverkauf ist oft schwierig, da sich einzelne Immobilienanteile schwer vermarkten lassen.
• Vertragliche Regelungen oder ein Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer können den Verkauf einschränken.
• Informieren Sie die anderen Miteigentümer rechtzeitig über Ihre Verkaufsabsicht.
• Neue Miteigentümer können die Verwaltung und Nutzung der Immobilie beeinflussen.

Nein, nicht ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer. Da die Immobilie gemeinsam verwaltet wird (§ 744 BGB), kann ein einzelner Eigentümer seinen Anteil nicht eigenständig vermieten. Der Mietvertrag muss grundsätzlich von allen Mitgliedern der Bruchteilsgemeinschaft abgeschlossen werden.

Um Konflikte zu vermeiden, sollten die wichtigsten Regelungen schriftlich festgehalten werden, insbesondere:

• Aufteilung und Verwendung der Mieteinnahmen
• Zuständigkeiten für Instandhaltung und Betriebskosten
• Kommunikation und Entscheidungsprozesse
• Auswahl von Mietern
• Gestaltung der Mietverträge
• Umgang mit Mieteranfragen

Zusätzlich sollten die steuerlichen Auswirkungen der Vermietung berücksichtigt und in die Finanzplanung einbezogen werden.

Jedes Mitglied kann grundsätzlich die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen. Bei Immobilien gibt es drei Möglichkeiten:

• Verkauf an Dritte: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös entsprechend den Anteilen verteilt.
• Übernahme durch ein Mitglied: Ein Miteigentümer kauft die Anteile der anderen und wird Alleineigentümer (z. B. (Scheidung mit Haus).
• Teilungsversteigerung: Können sich die Eigentümer nicht einigen, kann ein Mitglied die Versteigerung beantragen. Diese Lösung führt jedoch häufig zu einem geringeren Verkaufserlös.

Eine Auflösung kann vertraglich zeitweise ausgeschlossen werden, solange kein wichtiger Grund dagegen spricht (§ 749 BGB).

Wie kann man eine Bruchteilsgemeinschaft verlassen?

Jedes Mitglied kann die Bruchteilsgemeinschaft verlassen, indem es seinen Bruchteil verkauft, vererbt oder verschenkt. Bei einer Immobilie ist das jedoch kaum zu realisieren, da es häufig an Kaufinteressenten mangelt. In diesem Fall wäre der Verkauf des gesamten Hauses oder der gesamten Wohnung besser, wozu jedoch alle Eigentümer ihren Anteil verkaufen müssten. Können Sie weder einen Käufer für Ihren Anteil finden, noch die anderen Mitglieder von einem Verkauf der gesamten Immobilie überzeugen, bleibt Ihnen nur noch die Teilungsversteigerung zu beantragen, um die Bruchteilsgemeinschaft verlassen zu können. Das ist jedoch die schlechteste Lösung, da der Versteigerungserlös in der Regel unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt.

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft gelten die einzelnen Miteigentümer als umsatzsteuerliche Unternehmer – nicht die Gemeinschaft selbst.

Früher wurde die Bruchteilsgemeinschaft beispielsweise bei der Vermietung einer Immobilie als eigener Unternehmer behandelt. Sie konnte eine eigene Steuernummer erhalten, Rechnungen ausstellen und die Umsatzsteuer abführen. Seit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) aus dem Jahr 2018 wird die Umsatzsteuer jedoch anders behandelt: Die Leistungen werden den einzelnen Miteigentümern entsprechend ihrem Anteil zugerechnet.

Beispiel:
Anna und Ben besitzen gemeinsam ein Mehrfamilienhaus und vermieten eine Gewerbeeinheit umsatzsteuerpflichtig. Die Bruchteilsgemeinschaft selbst stellt keine Umsatzsteuerrechnung aus. Stattdessen werden Anna und Ben jeweils entsprechend ihres Eigentumsanteils steuerlich berücksichtigt.