Bruchteilsgemeinschaft: Was gilt bei Vermietung, Steuern und Verkauf?

• Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht, wenn mindestens zwei Personen gemeinsam eine Sache erwerben.
• Die Bruchteilsgemeinschaft ermöglicht mehreren Personen, ideelle Anteile an einer Sache zu besitzen und unabhängig darüber zu verfügen.
• Rechtliche Grundlage ist das BGB. Hier sind Verwaltung und Rechte der Miteigentümer der Bruchteilsgemeinschaft geregelt.
• Die Bruchteilsgemeinschaft erlaubt im Gegensatz zu anderen Gemeinschaftsformen wie der Gesamthandsgemeinschaft individuelle Verfügungsrechte.
• Die Verwaltung der Bruchteilsgemeinschaft muss gemeinschaftlich erfolgen (§ 744 BGB).
• Verwaltung und Nutzung regeln die Miteigentümer nach ihren Vereinbarungen.
• Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen, vererben oder belasten (§ 747 BGB).
• Die Vermietung eines Anteils ist nur mit Zustimmung aller Miteigentümer möglich.
• Jedes Mitglied kann die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft beantragen.
• Aufgelöst werden kann eine Bruchteilsgemeinschaft durch einen Verkauf an Dritte, eine Verkauf an ein Mitglied oder eine Teilungsversteigerung.
• Für die Umsatzsteuer werden einzelne Eigentümer als Unternehmen bewertet, sodass jeder Miteigentümer die steuerlichen Konsequenzen seiner Beteiligung individuell berücksichtigen muss.

Wenn zwei oder mehrere Personen gemeinschaftlich eine Sache wie zum Beispiel eine Immobilie besitzen, bezeichnet man das als Bruchteilsgemeinschaft. Bei dieser Form des gemeinschaftlichen Eigentums, verfügt jeder Miteigentümer über einen ideellen, spezifischen prozentualen Anteil an der Sache, über den er frei verfügen kann. So kann der jeweilige Anteil ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer verkauft, vererbt oder belastet werden. Durch diese individuelle Verfügbarkeit und Veräußerbarkeit der Anteile ist die Bruchteilsgemeinschaft besonders flexibel handhabbar. Das unterscheidet sie von anderen Eigentumsformen. Rechtlich geregelt ist die Bruchteilsgemeinschaft im Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 741 ff BGB und § 1008 ff, sofern es sich bei dem Eigentum um eine Sache handelt.

Eine Bruchteilsgemeinschaft nach BGB entsteht, wenn durch ein Rechtsgeschäft oder per Gesetzes mindestens zwei Personen gemeinsam eine Sache oder ein Recht besitzen.

1. Bruchteilsgemeinschaft durch Rechtsgeschäft

Die Bildung einer Bruchteilsgemeinschaft durch Rechtsgeschäft tritt zum Beispiel ein, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben – vorausgesetzt, es liegt keine Gesamthandsgemeinschaft vor. Ein klassisches Beispiel dafür ist ein Ehepaar, das gemeinsam eine Immobilie erwirbt. Jedem Teilhaber stehen hierbei gleiche Anteile zu. Jeder von ihnen kann dabei frei über seinen Miteigentumsanteil verfügen, jedoch nicht über die Immobilie als Ganzes. 

Bei Investitionen und Projekten von Unternehmen kann ebenfalls eine Bruchteilsgemeinschaft entstehen. Allerdings ist in solchen Fällen die Gründung einer Gesellschaft zur Bildung bürgerlichen Rechts (GbR) üblicher.

2. Bruchteilsgemeinschaft per Gesetz

Eine Bruchteilsgemeinschaft per Gesetz entsteht zum Beispiel,

• wenn sich eine Wohneigentümergemeinschaft bildet (§§ 10 ff WEG), etwa in einem Mehrfamilienhaus.
• wenn bewegliche Sachen verbunden oder vermischt werden (§ 947 und § 948 BGB).
• wenn ein Schatz gefunden wird (§ 984 BGB).

Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind vier Formen des Eigentums beschrieben, die sich aufteilen lassen in:

• Alleineigentum
• Sondereigentum (die abgeschlossene Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Teile an gemeinsam genutzten Flächen) innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft
• Miteigentum nach Bruchteilen innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft
• Gesamthänderisch gebundenes Eigentum innerhalb einer Gesamthandsgemeinschaft

Während bei der Bruchteilsgemeinschaft mehreren Personen ein ideeller, aber klar definierter Bruchteil am Eigentum zusteht, lautet bei der Gesamthandsgemeinschaft das Motto „Jedem gehört alles”. Das bedeutet, jeder einzelne Gesamthänder ist Eigentümer der ganzen gesamthänderisch gebundenen Sache. Bei der Gesamthandsgemeinschaft dürfen die Eigentümer somit nicht unabhängig von den anderen über ihren Anteil verfügen, bei der Bruchteilsgemeinschaft hingegen schon.

Beispielhaft für eine Gesamthandsgemeinschaft ist eine Erbengemeinschaft, die eine Immobilie erbt und nur in der Gruppe über das Haus verfügen kann.

Unterschiede zwischen Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft

Anders als bei der Bruchteilsgemeinschaft wird bei der GbR kein konkreter Teil zugeordnet, über den die Mitglieder frei verfügen können, stattdessen besitzen alle Gesellschafter gemeinsam das Eigentum. Somit ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) keine Bruchteilsgemeinschaft, sondern eine Gesamthandsgemeinschaft, bei der es im Gegensatz zur Bruchteilsgemeinschaft keine Einzelverfügungsbefugnis gibt. Im Grundbuch wird als Eigentümer die GbR eingetragen, ein Gesellschaftsvertrag regelt das Verhältnis der Gesellschafter untereinander.

Sobald  ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, bilden sie eine Bruchteilsgemeinschaft. Dabei besitzen die Ehepartner in der Regel jeweils die Hälfte des gemeinsamen Eigentums und können frei über ihren jeweiligen Anteil der Immobilie verfügen, ihn zum Beispiel verkaufen.

Erbt ein Ehepaar eine Immobilie oder ein Grundstück zu gleichen Teilen, bilden sie keine Bruchteilsgemeinschaft, sondern eine Erbengemeinschaft. In diesem Fall können die Ehepartner nicht unabhängig über ihren jeweiligen Anteil verfügen.

Eine Erbengemeinschaft ist keine Bruchteilsgemeinschaft, sondern eine Gesamthandsgemeinschaft. Allen Miterben gehört der ganze Nachlass, also sämtliche Vermögenswerte und Schulden des Verstorbenen. Sie haben gemeinschaftlich über den Nachlass zu verfügen. Um Konflikte zu vermeiden, kann die Erbengemeinschaft durch die Auseinandersetzung und die anschließende Teilung des Nachlasses beendet werden. Im Zuge der Aufteilung besteht die Möglichkeit, dass die ehemaligen Miterben eine Bruchteilsgemeinschaft über bestimmte Vermögenswerte, zum Beispiel eine Immobilie, bilden. Eine direkte Umwandlung der Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft ist nicht möglich.

Unterschiede zwischen Bruchteilsgemeinschaft und Erbengemeinschaft

In einer Bruchteilsgemeinschaft darf zwar jeder Miteigentümer über seinen Anteil frei verfügen, jedoch nicht über die Sache als Ganzes. Eine Verfügung über die Sache im Ganzen ist nur durch alle Bruchteilseigentümer gemeinsam möglich oder durch einen Miteigentümer, der von allen bevollmächtigt wurde. Handelt es sich bei der Sache um eine Immobilie und möchte einer der Miteigentümer die Immobilie verkaufen, der andere aber nicht, kann das zum Problem werden. Denn in der Praxis ist ein Miteigentumsanteil kaum auf dem Markt vermittelbar.

Die Rechte und Pflichten der Bruchteilseigentümer sind in der Regel im Grundbuch und in einem Miteigentümervertrag festgelegt. Hier ein Überblick:

Rechte Bruchteilsgemeinschaft

• Jeder Miteigentümer hat Anspruch auf Nutzung und Ertrag der Immobilie entsprechend dem eigenen Anteil, sofern die anderen Bruchteilseigentümer dadurch nicht beeinträchtigt werden (§ 743 BGB).
• Notwendige Verwaltungshandlungen dürfen einzelne Miteigentümer ohne Zustimmung der anderen veranlassen (§ 744 BGB).
• Jeder Miteigentümer kann frei über den eigenen Anteil verfügen, seinen Teil ohne Zustimmung der anderen Eigentümer verkaufen, vererben oder belasten (§ 747 BGB).
• Jeder Miteigentümer kann die Auflösung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB).

Pflichten Bruchteilsgemeinschaft

• Jeder Miteigentümer muss sich anteilig an den Lasten und den Kosten beteiligen, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen (§ 748 BGB); z. B. für Instandhaltung und Reparaturen.
• Die Entscheidungen der Gemeinschaft müssen respektiert werden.
• Miteigentümer müssen bei der Verwaltung der Immobilie zusammenarbeiten (§ 744 BGB).
• Es ist alles zu unterlassen, was den Anteil der anderen Miteigentümer schädigen könnte
• Bei Aufhebung der Gemeinschaft müssen alle Miteigentümer an der Teilung oder Veräußerung mitwirken
• Jeder Miteigentümer unterliegt dem Risiko der voll umfänglichen Haftung für die gesamte Sache.

In einer Bruchteilsgemeinschaft hat jedes Mitglied das Recht, über seinen Anteil an einer entsprechenden Sache frei zu verfügen. In vielen Fällen haben die Teilhaber Anspruch auf gleiche Anteile. Dabei darf jeder Teilhaber das Gemeinschaftsvermögen nutzen, solange er die Nutzung durch die anderen Teilhaber nicht beeinträchtigt (§ 743 BGB).

Die gemeinschaftliche Sache hingegen muss von den Teilhabern gemeinsam verwaltet werden (§ 744 Abs. 1). Eine Ausnahme gilt, wenn für die Erhaltung der Sache notwendige Maßnahmen getroffen werden müssen (§ 744 Abs. 2). In einem solchen Fall darf jeder Bruchteilseigentümer eigenständig handeln und sich die dafür aufgewandten Kosten von den anderen Bruchteilseigentümern erstatten lassen. Denn die Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung und gemeinschaftliche Nutzung müssen von allen Teilhabern im Verhältnis zu ihrem Anteil getragen werden (§ 748). Somit werden alle Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes auf alle aufgeteilt.

Durch Mehrheitsbeschluss können die Bruchteilseigentümer Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des Gegenstandes fällen (§ 745 BGB). Die Teilhaber mit dem größten Anteil des Gegenstandes haben die Stimmenmehrheit.

Da Sie als Bruchteilseigentümer das Recht haben, über Ihren Anteil frei zu verfügen, können Sie ihn theoretisch auch verkaufen. Damit wird der neue Eigentümer automatisch neues Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft. In der Praxis ist der Teilverkauf allerdings schwierig, da sich ein Anteil an einem Haus, einer Wohnung oder einem Grundstück meist nur schwer auf dem freien Markt verkaufen lässt.

Möchten Sie trotzdem diesen Weg gehen, müssen Sie die rechtlichen Bestimmungen und die im Miteigentümervertrag festgelegten Bedingungen beachten. Es ist wichtig, die anderen Miteigentümer rechtzeitig über Ihre Verkaufsabsichten zu informieren und dabei eventuelle vertraglich festgelegte Fristen und Verfahren einzuhalten. Oft haben die übrigen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht. 

Neue Eigentümer haben möglicherweise andere Vorstellungen und Prioritäten bezüglich der Verwaltung und Nutzung der Immobilie, was die Dynamik der Gemeinschaft verändern kann. Auf der anderen Seite können neue Mitglieder neue Chancen für die Immobilie eröffnen, zum Beispiel durch zusätzliches Kapital für Modernisierungen. Der Teilverkauf erfordert grundsätzlich eine enge Zusammenarbeit und Abstimmung innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft, damit er konfliktfrei abläuft.

Möchte eine Bruchteilsgemeinschaft die gesamte gemeinsame Immobilie oder das Grundstück verkaufen, ist das nur möglich, wenn alle Eigentümer mit dem Verkauf einverstanden sind.

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft verwalten alle Mitglieder ihre Immobilie gemeinsam (§ 744 BGB), sodass die Vermietung von einzelnen Anteilen nur mit Zustimmung aller erfolgen kann und der Mietvertrag von allen Mitgliedern einzeln unterschrieben werden muss. Andersartige Regelungen müssen schriftlich getroffen und entsprechend deutlich im Mietvertrag aufgeführt werden.

Bei der Vermietung von Immobilien einer Bruchteilsgemeinschaft sollten unbedingt klare Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden, um Konflikte zu vermeiden. Insbesondere folgende Punkte sind relevant:

• Strategie für die Kommunikation untereinander, sodass sichergestellt ist, dass bei wichtigen Entscheidungen und Vorgängen alle informiert sind
• Mieteinnahmen
• Gemeinsame Strategie und Verantwortung für Instandhaltungs- und Betriebskosten
• Behandlung von Mieteranfragen
• Bedingungen für die Auswahl von Mietern
• Gestaltung der Mietverträge

Die Bruchteilseigentümer müssen außerdem die steuerlichen Folgen der Vermietung im Blick haben und diese in der Finanzplanung berücksichtigen.

Jedes Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft hat das Recht, die Auflösung der Gemeinschaft zu beantragen. Im Falle einer Immobilie kann die Auflösung auf drei verschiedene Arten erfolgen:

1. Verkauf an Dritte: Die Immobilie wird an einen Dritten veräußert – das heißt, dass jedes Mitglied seinen Anteil am Verkaufserlös erhält.
2. Verkauf an ein Mitglied: Kauft ein Bruchteilseigentümer alle Anteile der anderen Miteigentümer, wird er zum Alleineigentümer der gesamten Immobilie und die Gemeinschaft ist beendet. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich ein Ehepaar scheiden lässt und ein Ehepartner dem anderen seinen Anteil am gemeinsamen Haus abkauft (Scheidung mit Haus).
3. Versteigerung: Wenn sich die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft auf kein gemeinsames Vorgehen einigen können, gibt es die Teilungsversteigerung als letzten Ausweg, um die Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen. Diese kann auf Antrag eines einzelnen Mitglieds erfolgen. Im Rahmen der Versteigerung wird die Immobilie an den Höchstbietenden verkauft. Allerdings ist diese Option nicht besonders attraktiv, da die Verkaufspreise meistens unter dem aktuellen Marktwert liegen.

Grundsätzlich ist es möglich, vertraglich auszuschließen, dass ein Mitglied die Auflösung verlangen darf – entweder für eine bestimmte Zeit oder dauerhaft. Diese Vereinbarung wird jedoch unwirksam, wenn ein wichtiger Grund zur Auflösung vorliegt (§ 749 BGB). Wann das der Fall ist, ist nicht klar definiert und wird im Einzelfall entschieden.

Jedes Mitglied kann die Bruchteilsgemeinschaft verlassen, indem es seinen Bruchteil verkauft, vererbt oder verschenkt. Bei einer Immobilie ist das jedoch kaum zu realisieren, da es häufig an Kaufinteressenten mangelt. In diesem Fall wäre der Verkauf des gesamten Hauses oder der gesamten Wohnung besser, wozu jedoch alle Eigentümer ihren Anteil verkaufen müssten. Können Sie weder einen Käufer für Ihren Anteil finden, noch die anderen Mitglieder von einem Verkauf der gesamten Immobilie überzeugen, bleibt Ihnen nur noch die Teilungsversteigerung zu beantragen, um die Bruchteilsgemeinschaft verlassen zu können. Das ist jedoch die schlechteste Lösung, da der Versteigerungserlös in der Regel unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt.

Ursprünglich wurden Bruchteilsgemeinschaften vom Finanzamt als umsatzsteuerliche Unternehmer behandelt, wenn sie einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachhaltig und selbstständig nachgingen, zum Beispiel durch die Vermietung eines Hauses. Die Bruchteilsgemeinschaft hatte also eine eigene Steuernummer, mit der sie Rechnungen ausstellen konnte. Dabei führte die Bruchteilsgemeinschaft auch Umsatzsteuer ab.

2018 hat der Bundesfinanzhof anders entschieden, wie bei einer Bruchteilsgemeinschaft mit der Umsatzsteuer umgegangen wird: Seitdem darf nicht mehr die Bruchteilsgemeinschaft als Unternehmer agieren, stattdessen sind die einzelnen Miteigentümer als Unternehmer zu behandeln. Mit anderen Worten: Heute muss jedes Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft einzeln Umsatzsteuer abführen und Rechnungen schreiben. Hinter der Entscheidung steckt die Idee, dass Bruchteilsgemeinschaften laut Bundesfinanzhof zivilrechtlich nicht rechtsfähig sind und entsprechend umsatzsteuerlich keine Leistungen erbringen können.