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Florian Fischer

Bruchteilsgemeinschaft: Was gilt bei Vermietung, Steuern und Verkauf?

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft nach BGB?

Wenn zwei oder mehrere Personen gemeinschaftlich eine Immobilie besitzen, bezeichnet man das als Bruchteilsgemeinschaft. Jeder Miteigentümer verfügt dabei über einen ideellen Anteil am Wohnobjekt und kann frei über seinen Anteil verfügen.

Zustande kommt eine Bruchteilsgemeinschaft durch ein Rechtsgeschäft, sofern dieses nicht zu einer Gesamthandsgemeinschaft führt, oder durch das Gesetz, beispielsweise bei der Verbindung oder Vermischung von Sachen, einem Schatzfund oder bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Rechtlich geregelt ist dieses Konstrukt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), sofern es sich bei dem Eigentum um eine Sache handelt.

Ein klassisches Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft ist ein Ehepaar, das gemeinsam eine Immobilie erwirbt. Jedem Teilhaber stehen hierbei gleiche Anteile an dem Recht zu, das heißt, dass jedem Ehepartner der gleiche Anteil oder Miteigentum nach Bruchteilen zugutekommt. Jeder von ihnen kann dabei frei über seinen Miteigentumsanteil verfügen, jedoch nicht über die Immobilie als Ganzes.

Eine Erbengemeinschaft ist hingegen, anders als sich vermuten lässt, keine Bruchteilsgemeinschaft. Hierbei haben die Erben Anspruch auf Gesamthandseigentum, nicht auf Bruchteilseigentum. Was der Unterschied ist, lesen Sie im folgenden Kapitel.

Wie unterscheidet sich Bruchteilseigentum vom Gesamthandseigentum?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind vier Formen des Eigentums beschrieben, die sich folgendermaßen aufteilen lassen in:

  • Alleineigentum
  • Sonder- und Gemeinschaftseigentum innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Miteigentum nach Bruchteilen innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft
  • Gesamthänderisch gebundenes Eigentum innerhalb einer Gesamthandsgemeinschaft

Die Gesamthandsgemeinschaft unterscheidet sich dabei in einem wesentlichen Punkt zur Bruchteilsgemeinschaft. Auch hier besitzen zwar mehrere Personen Eigentum an einer Sache, aber anders als bei der Bruchteilsgemeinschaft ist das Miteigentum klar definiert und theoretisch auch separat veräußerbar. Allerdings können die einzelnen Mitglieder einer Gesamthandsgemeinschaft ihren Anteil nicht unabhängig von den anderen verkaufen.

Beispielhaft für eine Gesamthandsgemeinschaft ist eine Erbengemeinschaft, die eine Immobilie erbt und nur in der Gruppe über das Haus verfügen kann. Anders verhält es sich beim Bruchteilseigentum: Hier kann jeder Bruchteilseigentümer über seinen Anteil frei verfügen.

Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR?

Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR, ist keine Bruchteilsgemeinschaft, sondern eine Gesamthandsgemeinschaft. Die Bruchteilsgemeinschaft unterscheidet sich also zur GbR durch die Einzelverfügungsbefugnis des Bruchteilseigentümers über seinen Anteil (Paragraf 747 BGB).

Kann ich meinen Bruchteilseigentumsanteil verkaufen?

Ja, da Sie das Recht haben, über Ihren Anteil frei zu verfügen, können Sie ihn theoretisch auch verkaufen. Damit wird der neue Eigentümer automatisch neues Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft. Dieses ist auch der große Unterschied zu einer Gesamthandsgemeinschaft, die ausschließlich gemeinschaftlich handeln kann.

Dabei spielt es keine Rolle, ob die Bruchteilsgemeinschaft ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte. In der Praxis ist dieses Konstrukt allerdings schwierig, da sich ein Anteil an einer Immobilie meist nur schwer auf dem freien Markt verkaufen lässt.

Bruchteilsgemeinschaft und Vermietung: Darf ich meinen Anteil vermieten?

Wenn beispielsweise ein Ehepaar gemeinsam eine Wohnung als Kapitalanlage erworben hat, darf sie sie als Bruchteilsgemeinschaft ohne Probleme vermieten. Gibt es keine abweichende Vereinbarung, unterliegt die Vermietung als Verwaltungsmaßnahme Paragraf 744 BGB. Darin steht, dass allen Teilhabern einer Bruchteilsgemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands auch gemeinschaftlich zusteht.

Anders gesagt, darf ein Miteigentümer der Bruchteilsgemeinschaft seinen Anteil nicht allein vermieten, sondern nur gemeinsam mit den anderen. Sind sich alle Miteigentümer einig über die Vermietung, kann dies problemlos gemacht werden.

Dabei muss der Mieter den Mietvertrag allerdings nicht mit der Bruchteilsgemeinschaft selbst, sondern mit den einzelnen Mitgliedern schließen. Diese müssen auch alle den Vertrag unterschreiben. Andersartige Regelungen müssen schriftlich getroffen und entsprechend deutlich im Mietvertrag aufgeführt werden.

Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft bei der Umsatzsteuer behandelt?

Ursprünglich wurden Bruchteilsgemeinschaften vom Finanzamt als umsatzsteuerliche Unternehmer behandelt, wenn sie einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachhaltig und selbstständig nachgingen, zum Beispiel durch die Vermietung eines Hauses. Die Bruchteilsgemeinschaft hatte also eine eigene Steuernummer, mit der sie Rechnungen ausstellen konnte. Dabei führte die Bruchteilsgemeinschaft auch Umsatzsteuer ab.

Seit 2018 hat der Bundesfinanzhof nun anders entschieden, wie bei einer Bruchteilsgemeinschaft mit der Umsatzsteuer umgegangen wird: Nicht die Bruchteilsgemeinschaft darf als Unternehmer agieren, sondern die einzelnen Miteigentümer sind als Unternehmer zu behandeln. Mit anderen Worten: Heute müssen die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft Umsatzsteuer abführen und Rechnungen schreiben. Hinter der Entscheidung steckt die Idee, dass Bruchteilsgemeinschaften laut Bundesfinanzhof zivilrechtlich nicht rechtsfähig sind und entsprechend umsatzsteuerlich keine Leistungen erbringen können.

Gut zu wissen: Bei der Verteilung von Kosten und Lasten muss es in Bruchteilsgemeinschaften gerecht zugehen. Somit ist jeder Miteigentümer gegenüber den anderen dazu verpflichtet, seinem Anteil entsprechend für die Kosten der Erhaltung, Verwaltung und Nutzung der Immobilie aufzukommen.

Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft verwaltet?

In einer Bruchteilsgemeinschaft hat jedes Mitglied das Recht, über seinen Anteil an einer entsprechenden Sache frei zu verfügen. In vielen Fällen haben die Teilhaber Anspruch auf gleiche Anteile.

Dabei darf jeder Teilhaber das Gemeinschaftsvermögen nutzen, solange er die Nutzung durch die anderen Teilhaber nicht beeinträchtigt. Das Gesamtvermögen kann aber nur gemeinsam von den Teilhabern verwaltet werden.

Ausnahmen werden nur bei den Maßnahmen gemacht, die für die Instandhaltung eines Objekts nötig sind. Den Teilhabern ist dabei erlaubt, diese notwendigen Arbeiten selbständig vorzunehmen, ohne die vorherige Zustimmung der anderen zu brauchen.

Die Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung und gemeinschaftliche Nutzung müssen von allen Teilhabern im Verhältnis zu ihrem Anteil getragen werden. Somit werden alle Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes auf alle aufgeteilt.

Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens liegt in der gemeinsamen Verantwortung der Anteilseigner. Durch Mehrheitsbeschluss können sie Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des Gegenstandes fällen. Die Teilhaber mit dem größten Anteil des Gegenstandes haben die Stimmenmehrheit.

Kann man eine Bruchteilsgemeinschaft auflösen?

Ja, kann man. Jedes Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft hat das Recht, die Auflösung der Gemeinschaft zu beantragen. Dieses kann auf unterschiedliche Art passieren:

  • Die Immobilie wird an einen Dritten veräußert – das heißt, dass jedes Mitglied seinen Anteil am Verkaufserlös erhält.
  • Auch ein Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft kann den Anteil des anderen Miteigentümers erwerben. So wird er zum Alleineigentümer der gesamten Immobilie. Wenn sich beispielsweise ein Ehepaar scheiden lässt, kann ein Ehepartner dem anderen seinen Anteil am gemeinsamen Haus abkaufen, wenn dieser einwilligt.
  • Wenn sich die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft allerdings auf kein gemeinsames Vorgehen einigen können, gibt es noch die Teilungsversteigerung als letzten Ausweg, um die Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen. Allerdings ist diese Option nicht besonders attraktiv, da die Verkaufspreise meistens unter dem aktuellen Marktwert liegen. Diese Variante ist deshalb vermutlich die schlechteste und damit nicht empfehlenswert.

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