Sanierung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) 

Die Instandhaltung beinhaltet alle Maßnahmen, die die Immobilie vor drohenden Schäden schützt und die geeignet sind, normale und verbrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen. Maßnahmen, die zur Instandhaltung vorgenommen werden, haben das Ziel, den bei Erbauung des Wohneigentums bestehenden Zustand (technisch einwandfrei, funktions- und gebrauchsfähig) und den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer baulichen Anlage aufrechtzuerhalten. Erhaltende, pflegende und vorsorgende Maßnahmen dienen der Instandhaltung, wie dies beispielsweise das regelmäßige Streichen von Holzrahmen sein kann. 
 
Maßnahmen, die unter die Instandsetzung fallen, dienen grundsätzlich der Wiederherstellung des ursprünglich einwandfreien Zustands zum bestimmungsgemäßen Gebrauch. 
 
Die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung hat der Gesetzgeber mit dem § 555a Abs. 1 BGB zum Mietrecht unter dem Begriff der „Erhaltungsmaßnahmen“ zusammengefasst. Darüber hinaus ist in diesem Gesetz klar definiert, dass der Mieter notwendige Erhaltungsmaßnahmen zu dulden hat, die Kosten dafür der Eigentümer trägt und die Maßnahmen dem Mieter vorab rechtzeitig anzukündigen sind.

Wird gemeinschaftliches Eigentum sachgemäß Instand gesetzt oder werden Maßnahmen zur Instandhaltung durchgeführt, müssen auch die geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Geltendes Recht, wie beispielsweise in der Energieeinsparverordnung definiert, ist zwingend einzuhalten. Dies kann bauliche Maßnahmen an der Fassade betreffen, die nach der aktuellen Fassung der Verordnung durchgeführt werden muss. Dies kann von der Eigentümergemeinschaft auch nicht abgewendet werden.
 
Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, die ein Gebäude gemäß Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan erst Jahre später in den eigentlich in den Unterlagen vorgesehenen baulich-technischen, einwandfreien Zustand bringen, werden dennoch als „ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung“ bezeichnet. Praktischerweise kann über die Umsetzung solcher Maßnahmen mit einfacher Stimmmehrheit beschlossen werden, da Maßnahmen der „ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung“ in den Verwaltungsbereich fallen.  
 
Lassen Sie uns dies anhand eines Beispiels näher betrachten: 
Die schnelle Umsetzung einer Instandsetzungsmaßnahme wird nicht in jedem Fall von allen Eigentümern gewünscht. Die Fassade weist wüste Flecken aus und ist über die Jahre dreckig geworden und soll durch einen professionellen Malerbetrieb Instand gesetzt werden. Eine solche Maßnahme ist kostspielig und die Instandhaltungsrücklage (finanzielle Reserven) der Eigentümergemeinschaft ist nicht allzu hoch. Aus diesem Grund werden manche Eigentümer möglicherweise noch etwas warten wollen, bis die Instandhaltungsrücklage weiter angewachsen ist oder, um dies zu beschleunigen, die Rücklage gegebenenfalls auch noch etwas anzuheben.

Um den Hausfrieden zu gewährleisten kann sich, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, eine über Jahre angelegte schrittweise Herangehensweise für eine größere Erhaltungsmaßnahme als gute Taktik herausstellen. So kann die Eigentümergemeinschaft beispielsweise beim Beschluss des jährlichen Wirtschaftsplans mit einfacher Stimmmehrheit eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage beschließen. Es kann demnach bei der nächsten Eigentümerversammlung der Beschluss gefasst werden, die Fassade unter Wahrung der öffentlich-rechtlichen erforderlichen Regeln Instand setzen zu lassen.

Ein solcher Beschluss bildet dann die Basis für ein weiteres Vorgehen und die Durchführung der Maßnahme. Auf dieser Grundlage kann denn auch zum Beispiel auf April des nächsten Jahres ein Architekt eine Ausschreibung für die Instandsetzung der Fassade erstellen und erste Angebote einholen. Liegen mehrere Angebot vor, können sich die Eigentümer ein erstes Bild machen, wie hoch die Kosten für die Maßnahme in etwa sein werden, welchen Umfang das Projekt bekommen wird und wie lange die Bewohner in etwa mit dem Gerüst an Ihrem Haus leben müssen. Ist die Instandhaltungsrücklage über die Zeit angewachsen, kann die Gemeinschaft denn auch die Durchführung aufgrund dann aktualisierter Ausschreibungen und Angebote in Auftrag geben. 
 
Mehrere Versammlungen bei größeren Bauvorhaben
Nach Meinung der Experten sind für die Beschlüsse größerer Bauvorhaben mehrere, mindestens zwei oder drei, Eigentümerversammlungen erforderlich und setzen folgende Beschlüsse voraus: 

• Ausführungsbeschluss
• Grundlagenbeschluss
• Mangelbeseitigungsbeschluss, falls erforderlich

Ein Beispiel für einen durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum entstandenen Schaden: In der Dachgeschosswohnung kommt es durch eindringende Feuchtigkeit zu Feuchtigkeits- und gegebenenfalls zu Schimmelproblemen. Durch einen nicht behobenen Mangel am Gemeinschaftseigentum ist demnach ein Schaden am Sondereigentum entstanden, der neben den Kosten eventuell auch noch Folgekosten wie einen Mietausfall nach sich zieht. Lässt die Eigentümergemeinschaft die geeigneten und gebotenen Instandsetzungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums nicht ausführen, entsteht für den Wohnungseigentümer ein Individualanspruch auf Durchführung ordnungsgemäßer Verwaltung. In einem solchen Fall ist auch die zu geringe Instandhaltungsrücklage kein Argument, um die notwendige Beseitigung der offensichtlichen Mängel zu verweigern.

Um ein bestehendes Liquiditätsproblem in der Eigentümergemeinschaft zu umgehen, muss für die Finanzierung der Maßnahme eine Sonderumlage, also eine Einmalzahlung aller Eigentümer, erhoben werden. Dazu gibt es ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14. Allerdings ist der geschädigte Eigentümer gemäß § 21 Abs. 2 WEG auch nicht berechtigt, eigenmächtig Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführen zu lassen, auch wenn diese aus seiner Sicht verständlicherweise dringend geboten sind. Um seinen Individual-Anspruch gegenüber den übrigen Eigentümern durchzusetzen, muss er diesen notfalls durch ein zuständiges Gericht klären lassen.

Ein weiterer Punkt, der in diesem Beispiel zum Tragen kommt: Die dem Eigentümer in seinem Sondereigentum entstandenen Kosten zur Beseitigung des Schimmels gehen auf seine eigene Rechnung und werden nicht von den übrigen Eigentümern mitgetragen. Das Risiko für sein Sondereigentum trägt in solchen Fällen jeder Eigentümer selbst, das Risiko für das Gemeinschaftseigentum tragen hingegen alle Eigentümer gemeinschaftlich. Muss die Eigentümergemeinschaft bei den Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum allerdings zerstören, liegt der Fall anders. Ein solcher sogenannter „Aufopferungsschaden“ muss dem Sondereigentümer gemäß § 14 Abs. 4 WEG von der Wohnungseigentumsgemeinschaft ersetzt werden. Vom Prinzip der Einstimmigkeit, bei dem mit einfacher Stimmmehrheit Beschlüsse gefasst werden können, gibt es seit der WEG-Novelle gemäß § 21 Abs. 1 WEG neben den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung weitere Ausnahmen.

Früher konnten Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgingen, wie beispielsweise der Einbau eines Fahrstuhls, durch einen oder mehrere Eigentümer verhindert werden konnte. Und das war selbst dann möglich, wenn sich die überwiegende Zahl der Eigentümer für die Maßnahme ausgesprochen hatte. Mit der WEG-Reform vom 01. Juli 2007 wurde dieses Veto-Recht gekippt. Zuvor galten solche Eingriffe als bauliche Veränderung und mussten demzufolge, um wirksam zu werden, einstimmig beschlossen werden. Ausnahmen zu ermöglichen und die Opposition Einzelner dauerhaft zu verhindern, blieb lediglich die wirksame Eintragung einer besonderen Klausel in der Teilungserklärung, einer sogenannten Öffnungsklausel.

Der Gesetzgeber hatte sich im Vorfeld der WEG-Novelle zahlreiche Gedanken gemacht, wie man Ausnahmen zu den bis zu diesem Zeitpunkt gültigen gesetzlichen Beschlusskonzepten gestalten kann. Mit der Reform wollte der Gesetzgeber die Mehrheit der Wohnungseigentümer stärken und deren Handlungsspielraum erweitern. Dies hatte auch zum Ziel, Umbauten für mehr Wohnkomfort für die wachsende Anzahl älterer Mitmenschen, die dann in Ihren Eigentumswohnungen bis ins hohe Alter wohnen bleiben können, zu generieren. Und es sollte auch die energetische Wohngebäude-Sanierung mit mehreren Eigentümern leichter durchsetzbar werden. Daher trat das „Stufenverhältnis baulicher Maßnahmen“ mit Wirkung zum 01. Juli 2007 in Kraft, das besagt, dass mit jedem Abschnitt einer Baumaßnahme auch andere Beschluss-Kompetenzen erforderlich werden.

Modernisierende Instandsetzung
Die Baumaßnahmen, die man als „modernisierende Instandsetzung“ bezeichnet, stehen an erster Stelle aller baulichen Maßnahmen. Beispielsweise könnte es sich um diverse Putzschäden an einer grundsätzlich schmutzigen Fassade handeln.

Damit die Voraussetzungen für eine modernisierende Instandsetzung gegeben sind, müssen diese beiden Gründe vorliegen:

1. Vor dem Hintergrund eines angemessenen Nutzungszeitraums muss der Mehraufwand, der durch einen „Modernisierungsanteil“ entsteht, in einem ausgewogenen Preis-Leistungsverhältnis stehen. Beispielsweise können die Mehrkosten für das Anbringen neuer Heizkörper als Modernisierungsanteil verrechnet werden.
2. Grundsätzlich muss ein Bedarf zur Instandsetzung vorliegen

Stellt eine Neuerung eine ökonomisch vernünftigere und technisch innovativere Lösung dar, darf bei einer modernisierenden Instandsetzung durchaus mehr vorgenommen werden als die reine Reparatur an sich. Aus Sicht des Verwalters ist dies auch sicherlich geboten, dient eine Modernisierung doch in jedem Falle dem Werterhalt, wenn nicht gar der Wertsteigerung.

Modernisierungen
Modernisierungen im Allgemeinen stehen bei den baulichen Maßnahmen an zweiter Stelle. Gemäß § 555b BGB wird der Begriff in der juristischen Definition aus dem Mietrecht abgeleitet. Modernisierungen gelten seit der Mietrechtsänderung aus dem Jahr 2013 nun als bauliche Veränderungen, können:

• sie nachhaltig zum Schutz des Klimas beitragen und können nachhaltige Einsparungen bei den nicht erneuerbaren Primärenergien erzielt werden
• die Endenergien nicht nachhaltig eingespart werden
• Gebrauchswerte nachhaltig erhöht werden
• Energieverbräuche wie z.B. der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert werden
• dauerhafte Optimierungen bei den Wohnverhältnissen erreicht werden
• werden die Maßnahmen aus Gründen durchgeführt, die gemäß § 555a nicht als Erhaltungsmaßnahmen gelten

Diese enger gefasste Definition ermöglicht es, aus Sicht des BGH, die Anwendung des Modernisierungsbegriffs großzügiger auszulegen.
Beschließen Wohnungseigentümer einer Wohnanlage Modernisierungen, die den „Erfordernissen der Zeit“ genügen, können sie damit unabhängig von einem vorhandenen oder nicht vorhandenen Instandsetzungsbedarf der stetig fortschreitenden Wertminderung ihrer Wohnanlage entgegenwirken. Steigert die Modernisierungsmaßnahme nachhaltig den Gebrauchswert des Wohnungseigentums, stellt sie, eine sinnvolle Neuerung dar.

Diese Bewertung kann ein sachkundiger Wohnungseigentümer vornehmen und die übrigen Eigentümer in Kenntnis setzen. Werden beispielsweise veraltete und unansehnliche Materialien durch moderne ersetzt, wirkt die Wohnanlage insgesamt attraktiver und wird in aller Regel eine Gebrauchswerterhöhung bedeuten. Diese Rechnung geht selbstredend nur dann auf, liegen die Kosten für die Neuerungen in einem überschaubaren Rahmen. Liegen diese höher als die realistisch zu erwartende Steigerung des Gebrauchswertes sollte eine solche Maßnahme besser nicht vorgenommen werden. Werden sich Eigentümer in einem solch strittigen Punkt nicht einig und erheben Klage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung, wird ein Gericht entscheiden müssen.    

Dringend erforderlich: Analyse von Kosten und Nutzen
Jede, vor allem größere und kostspielige, Modernisierungsmaßnahme sollte im Vorfeld auf ihre Wirtschaftlichkeit hin geprüft werden. Stellen Sie die beiden Kosten-Punkte einander gegenüber:

• Reine Instandsetzungskosten und Kosten einer modernisierenden Instandsetzung.
• Diesen Mehrkosten stellen Sie die prognostizierten Unterhaltskosten für einen angemessenen Zeitraum gegenüber.

Ergibt die auf dieser Basis vorgenommene Kosten-Nutzen-Analyse, dass die entstehenden Mehrkosten durch die erzielbaren Einsparungen mehr als gedeckt werden, sind gemäß Urteils des BGH vom 14. Dezember 2012 (V ZR 224/11) die Voraussetzungen für eine modernisierende Instandsetzung gegeben. Für den Beschluss einer modernisierenden Instandsetzung ist in der Eigentümerversammlung lediglich eine einfache Stimmmehrheit erforderlich.   
 
Modernisierungsmaßnahmen und erforderliche Stimmgeber
Um zu entscheiden, ob eine Modernisierungsmaßnahme wirtschaftlich und generell Sinn macht, ist es dringend erforderlich, vorab eine Kosten-Nutzen-Rechnung aufzustellen. Bei einer Modernisierung muss, laut § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG in Verbindung mit § 555 b Nr. 4 BGB, der Sinn nicht zwingend wirtschaftlich begründet sein. Sind sich die Wohnungseigentümer nach der Analyse aller Daten darüber einig, dass eine Modernisierung entsprechende Vorteile bringt, kann der Beschluss mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit gefasst werden.

Was versteht man unter doppelt qualifiziert?
Es bedarf der 75 % igen Zustimmung  aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Es gilt „Kopfstimme“: Jeder hat nur eine Stimme, egal wie viele Wohnungen er besitzt. Die zustimmenden Eigentümer müssen zusammen über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen. Eigentümer mehrerer Wohnungen sind demnach nicht benachteiligt.

Die allgemeinen baulichen Veränderungen stehen an dritter Stelle der baulichen Maßnahmen. Bei einer allgemeinen baulichen Veränderung handelt es sich um eine Maßnahme, die :

• nach Entstehung des Wohnungseigentums erfolgt
• für die Dauer bestehen bleibt  
• zu einer Um- oder Neugestaltung des Gemeinschafts-Eigentums gehört und über eine modernisierende Instandsetzung hinausgeht

Eine bauliche Veränderung kann nur mit Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer erfolgen. Weit auszulegen ist dabei die Begrifflichkeit der  „Beeinträchtigung“. Mit Beeinträchtigung ist hier gemäß § 14 WEG jeder vermeidbare Nachteil eines reibungslosen Zusammenlebens gemeint, der einem oder mehreren Eigentümern entstehen könnte. Nicht zu vergessen ist hierbei, dass ein neutraler Dritter einen Nachteil nicht zwingend subjektiv als solchen erkennen wird, wie ihn der Betroffene wahrnimmt. Es gilt demnach im Vorfeld einer vorgeschlagenen baulichen Veränderung durch einen unbeteiligten dritten Miteigentümer zu prüfen, ob anhand objektiver Fakten ein Nachteil für einen der Miteigentümer entsteht oder ob dies lediglich ein subjektiver Eindruck des Betroffenen ist.

Als Nachteil können die mit der Maßnahme verbundene Haftung sowie die  Kosten nicht betrachtet werden. Laut § 22 Abs. 1 WEG sind die Miteigentümer, die der Maßnahme nicht zugestimmt hatten, gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG, davon befreit.

Dieser Punkt macht deutlich, wie wichtig es ist, dass bei der Protokollierung des Stimmergebnisses zu einem Antrag auf bauliche Veränderung namentlich vermerkt wird, wer dem Antrag zugestimmt, sich enthalten hat oder wer dagegen war. Der Versammlungsleiter kann denn auch verkünden, dass der Antrag mehrheitlich zustande gekommen ist. Die Eigentümer, welche die bauliche Maßnahme grundsätzlich ablehnen, bleibt nur, innerhalb einer vierwöchigen Frist den Beschluss bei Gericht anzufechten. Ficht niemand den Beschluss für die bauliche Maßnahme an, gilt der Beschluss als wirksam zustande gekommen.

Beantragung baulicher Änderungen
In der Praxis wird eine bauliche Veränderung meist durch einzelne Eigentümer beantragt, die zum einen die bauliche Veränderung auf eigene Kosten durchführen wollen und zum anderen davon überzeugt sind, dass den Miteigentümern durch die bauliche Veränderung keinerlei Nachteil entsteht. Handelt es sich beispielsweise um eine zweite Balkontür in der Dachgeschosswohnung, ändert diese das äußerliche Erscheinungsbild kaum.

Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln im Einzelfall
Auch in einem weiteren Fall, neben der Beschlussfassung über Modernisierungsmaßnahmen, sieht der Gesetzgeber die doppelt qualifizierte Mehrheit vor: Sollen in einem Einzelfall die Kosten einer Maßnahme der Instandsetzung, modernisierter Instandsetzung, Instandhaltung oder im Falle der baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 und 2 WEG anders verteilt werden. Üblicherweise ist die Verteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder gemäß Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung geregelt. Soll nun von dieser Regelung eine Ausnahme gemacht werden, muss der zu beschließende Verteilerschlüssel über die Kosten folgendem Rechnung tragen:

•  zum einen dem Gebrauch oder
•  der Möglichkeit des Gebrauchs

Eine Terrasseninstandsetzung bedeutet, dass alle Eigentümer gemäß dem Kostenverteilerschlüssel an den Kosten der Terrasseninstandsetzung beteiligt würden. Da Terrassen dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet werden, müssten auch Eigentümer ohne Terrasse für die Kosten aufkommen. Und das obwohl sie nicht die Möglichkeit zum Gebrauch einer Terrasse haben. Das Gerechtigkeitsempfinden der meisten Menschen würde die Regelung entsprechen, dass lediglich die „Nutznießer“ einer Terrasse für die Terrasseninstandsetzung aufkommen müssen.

Der Gesetzgeber bezeichnet diesen Sachverhalt als „Verteilungsgerechtigkeit“ und macht diese zur weiteren Voraussetzung, um einen mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossenen alternativen Verteilerschlüssel der Kosten festzulegen. Einzelne Eigentümer nicht zu unrecht zu benachteiligen wäre wie auch die weitere Gewährleistung des Eigentumsschutzes sind gemäß Artikel 14 Abs. 1 Grundgesetz weitere Bedingungen. Eine letzte Bedingung schreibt der Gesetzgeber vor: Die Maßstabskontinuität muss eingehalten werden. Um dies zu verdeutlichen bleiben wir noch einmal beim Beispiel der Terrasseninstandsetzung. Hier würde dem Grundsatz der Maßstabskontinuität grundlegend widersprochen, müssten im einen Jahr lediglich die Eigentümer von Terrassen-Wohnungen die Kosten für die Instandsetzung tragen und im anderen Jahr auch alle übrigen Eigentümer.

Die hier aufgeführten Regeln und die Beispiele, die wir aufgezeigt hatten, verdeutlichen noch einmal ganz anschaulich, dass die normierte Eigenverwaltung (§ 20 WEG) eine überaus komplexe Angelegenheiten ist und das sich bietende Konfliktpotential auch nach der Reform der WEG nicht zu unterschätzen ist.