Hausgeld bei Eigentumswohnungen: Was ist enthalten und wer zahlt?
Was ist das Hausgeld und wofür wird es verwendet?
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Als Miteigentümer nutzen Sie nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch das Gemeinschaftseigentum – beispielsweise Treppenhaus, Aufzug, Dach, Außenanlagen oder Fahrradkeller.
Damit diese gemeinschaftlichen Bereiche gepflegt, instand gehalten und verwaltet werden können, zahlen alle Wohnungseigentümer monatlich ein Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Verwaltung verwendet diese Beiträge zur Deckung der laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums.
Das Hausgeld dient unter anderem zur Finanzierung von:
- Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums (z. B. Strom, Wasser, Müllentsorgung)
- Kosten für die Hausverwaltung und den Hausmeister
- Reinigung und Pflege der Gemeinschaftsflächen
- Wartung technischer Anlagen, etwa Aufzug oder Heizungsanlage
- Wohngebäudeversicherung
- Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage für zukünftige Reparaturen und Sanierungen
Hausgeld: Wie wird die Höhe berechnet und wer legt sie fest?
Die Höhe des Hausgelds richtet sich nach den voraussichtlichen Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Als Orientierung gilt: Das Hausgeld liegt häufig 20 bis 30 % über den Nebenkosten einer vergleichbaren Mietwohnung, da zusätzlich Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage finanziert werden.Wohnanlagen mit Aufzug, Tiefgarage, Schwimmbad oder umfangreichen Grünanlagen verursachen höhere laufende Kosten. Entsprechend fällt das Hausgeld dort meist höher aus als in einfach ausgestatteten Wohnanlagen.
Grundlage für die Berechnung ist der Wirtschaftsplan, den die Hausverwaltung in der Regel einmal jährlich erstellt. Er enthält unter anderem:
- laufende Betriebs- und Verwaltungskosten,
- Beiträge zur Erhaltungsrücklage,
- geplante Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie
- bereits beschlossene Sanierungsmaßnahmen.
Auf Basis des Wirtschaftsplans wird der auf die einzelnen Eigentümer entfallende Hausgeldanteil berechnet. Die Verteilung erfolgt meist nach den Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Regelung vorsieht.
Wie wird das Hausgeld berechnet?
Die Kosten werden nicht immer gleich verteilt. Je nach Kostenart gelten unterschiedliche Verteilerschlüssel, beispielsweise:
- Miteigentumsanteile (z. B. Erhaltungsrücklage oder Verwaltungskosten),
- Verbrauch (z. B. Heiz- und Wasserkosten),
- Anzahl der Wohneinheiten (z. B. Kabelanschluss),
- Personenzahl, sofern in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen (z. B. bei bestimmten Entsorgungskosten).
Welcher Verteilerschlüssel gilt, ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, der Gemeinschaftsordnung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.
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Monatlich oder jährlich: Wie häufig wird das Hausgeld gezahlt?
Das Hausgeld wird in den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften monatlich im Voraus gezahlt. Die genaue Fälligkeit ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung beschließt.
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt die Hausverwaltung die Jahresabrechnung. Sie zeigt, ob die geleisteten Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten gedeckt haben:
- Nachzahlung, wenn die Ausgaben höher waren als geplant,
- Guthaben, wenn weniger Kosten entstanden sind als erwartet.
Kann das Hausgeld auf den Mieter umgelegt werden?
Nein. Das Hausgeld als Ganzes ist nicht auf den Mieter umlagefähig. Es enthält neben den Betriebskosten auch Ausgaben, die ausschließlich der Eigentümer tragen muss – beispielsweise die Erhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten.
Über die Nebenkostenabrechnung dürfen Vermieter jedoch die umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) an den Mieter weitergeben. Dazu gehören unter anderem:
- Grundsteuer,
- Wasser- und Abwasserkosten,
- Heiz- und Warmwasserkosten,
- Müllabfuhr,
- Allgemeinstrom,
- Treppenhausreinigung,
- Gartenpflege,
- Aufzugskosten.
Hausgeld: Wer zahlt bei Eigentümerwechsel?
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, stellt sich häufig die Frage, wer für Nachzahlungen oder Guthaben aus der Hausgeldabrechnung aufkommt. Entscheidend ist dabei, wann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung beschlossen hat.
- Verkäufer: Ist der Beschluss über die Jahresabrechnung bereits vor dem Eigentumsübergang gefasst worden, trägt grundsätzlich der Verkäufer die Nachzahlung bzw. erhält ein Guthaben.
- Käufer: Erfolgt der Beschluss erst nach dem Eigentumsübergang, ist grundsätzlich der neue Eigentümer zahlungs- oder erstattungsberechtigt.
- Wichtig: Offene Hausgeldforderungen des Verkäufers gehen nicht automatisch auf den Käufer über. Der bisherige Eigentümer bleibt für rückständiges Hausgeld verantwortlich (BGH, Urteil vom 13.09.2013, Az. V ZR 209/12).
Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Käufer und Verkäufer im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich regeln, wer Nachzahlungen oder Guthaben aus der Jahresabrechnung übernimmt – insbesondere dann, wenn die Abrechnung zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht beschlossen wurde.
FAQ - Hausgeld
Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an die Hausverwaltung zahlen. Es deckt laufende Kosten für die Bewirtschaftung, Instandhaltung und Verwaltung der Wohnanlage ab. Die Höhe des Hausgeldes wird durch den Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft festgelegt.
Im Hausgeld sind verschiedene Kosten enthalten, die für den Betrieb und die Verwaltung einer Eigentumsanlage anfallen. Dazu gehören unter anderem:
- Kosten für Hausmeister und Gebäudereinigung
- Gartenpflege und Pflege gemeinschaftlicher Außenanlagen
- Versicherungen (z. B. Gebäudeversicherung)
- Müllentsorgung und Allgemeinstrom
- Kosten für Aufzug, Heizung und Warmwasser (abhängig von der Anlage)
- Verwaltungskosten
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
Welche Kosten genau enthalten sind, hängt von der jeweiligen Wohnanlage und dem Wirtschaftsplan ab.
Hausgeld wird in der Regel monatlich von den Wohnungseigentümern gezahlt. Die Höhe ergibt sich aus dem jährlichen Wirtschaftsplan der WEG und wird auf zwölf Monate verteilt. Am Ende des Abrechnungszeitraums erfolgt eine Jahresabrechnung, bei der die tatsächlichen Kosten mit den Vorauszahlungen verrechnet werden.
Ja. Jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung ist verpflichtet, Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen. Die Zahlungspflicht entsteht unabhängig davon, ob die Wohnung selbst genutzt, vermietet oder leerstehend ist.
Ein Teil des Hausgeldes kann über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind jedoch nur die Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten gelten, beispielsweise:
- Heizkosten
- Wasserversorgung
- Müllentsorgung
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Hausmeisterkosten (teilweise)
Nicht umlagefähig sind unter anderem:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
Diese Kosten muss der Eigentümer selbst tragen.
Nicht umlagefähige Bestandteile des Hausgeldes sind Kosten, die der Verwaltung oder langfristigen Erhaltung der Immobilie dienen. Dazu gehören insbesondere:
- Verwaltergebühren
- Kosten für die Eigentümerversammlung
- Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
- Instandhaltungsrücklage
- Kontoführungsgebühren der WEG
Diese Kosten können nicht auf den Mieter übertragen werden.
Die Höhe des Hausgeldes hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter:
- Größe und Ausstattung der Wohnanlage
- Alter und Zustand des Gebäudes
- Anzahl und Größe gemeinschaftlicher Einrichtungen
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Kosten für Verwaltung und Dienstleistungen
Eine moderne Wohnung mit wenigen Gemeinschaftseinrichtungen kann beispielsweise ein niedrigeres Hausgeld haben als eine große Wohnanlage mit Aufzug, Tiefgarage oder Gartenanlage.
Auch bei Leerstand bleibt der Eigentümer zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet. Die laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft fallen unabhängig davon an, ob die Wohnung bewohnt wird oder nicht. Umlagefähige Betriebskosten können in diesem Fall nicht auf einen Mieter übertragen werden und müssen ebenfalls vom Eigentümer getragen werden.
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