Was genau ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung beruht auf den Regelungen des recht umfangreichen Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Sie ist anhand aller baulichen Unterlagen vom Eigentümer, auf dessen Grundstück sich die Wohnimmobilie befindet abzugeben. Erst dann wird der Verkauf einer Wohnung rechtswirksam. Die Daten der Teilungserklärung werden im Grundbuch dokumentiert und sind somit amtlich.

In einer Teilungserklärung tauchen diverse Begriffe auf, die zum besseren Verständnis hier kurz erläutert werden sollen.

• Sondereigentum beschreibt in sich abgeschlossene Räumlichkeiten, die als Wohnung individuell genutzt werden, also die „eigenen vier Wände“ sowie ggf. zugehörige Kellerräume. Reine Grundstücksflächen, Terrassen oder Stellplätze können nicht als Sondereigentum bezeichnet werden.
• Gemeinschaftseigentum ist alles andere, was zum Haus und darum herum innerhalb der Grundstücksgrenzen gehört und von allen Eigentümern genutzt werden kann: vom Treppenhaus über Außenwände bis zur Außenanlage.
• Teileigentum kann in der Teilungserklärung ausdrücklich erwähnt werden, wenn es sich dabei nicht um Sondereigentum zu Wohnzwecken, sondern zu gewerblichen Zwecken (Ladenlokale, Büroräume etc.) handelt.
• Miteigentumsanteile (MEA) werden errechnet, indem die Summe von Wohn- und Nutzfläche zumeist als Teile von Tausend ausgewiesen und mit der Quadratmeteranzahl der jeweiligen Wohnung multipliziert werden. Beispiel: Summe Wohn- und Nutzflächen: 1.200 qm. Wohnungsgröße 75 qm. 1.000:1.200 = 0,83. –> 0,83 x 75= 62,5 MEA. 
• Sondernutzungsrecht bedeutet, dass entsprechend genannte Teile des Gemeinschaftseigentums durch den berechtigten Eigentümer ausschließlich genutzt werden dürfen. Dazu zählen in aller Regel Terrassen, Gartenanteile, Tiefgaragenstellplätze, überirdisch gelegene Parkflächen/Stellplätze und Car Ports.
• Gemeinschaftsordnung (GemO) nennt sich die Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sie ist Bestandteil fast aller Teilungserklärungen und wird somit auch im Grundbuch eingetragen. Sie enthält Informationen über Rechte und Pflichten der Eigentümer, u.a. auch über die Verteilung von Gemeinschaftskosten.

Bei erstmaliger Aufteilung einer Wohnimmobilie in Wohnungseigentum hat der Grundstückseigentümer die Teilungserklärung anhand von nachprüfbaren Unterlagen (z.B. Grundrisszeichnungen) selbst – oder bei einem Neubau ggf. mit dem verantwortlichen Planer/Architekten – zu erstellen und von einem Notar beurkunden zu lassen. Erst dadurch ist die Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch gegeben. Bei einem Wiederverkauf der Eigentumswohnung (ebenfalls nur über einen Notar) genügen hinsichtlich der Teilungserklärung die Eintragungen im Grundbuch.

Wohnungen können nur dann als Sondereigentum anerkannt und als solche verkauft werden, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Diese enthält den Aufteilungsplan, aus dem genau die Abgrenzungen von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hervorgehen. Hierbei ist zu erwähnen, dass nur in sich abgeschlossene Räumlichkeiten als Sondereigentum anerkannt werden, d.h. dass jede Wohneinheit einen separaten Wohnungszugang aufweisen muss. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt der Verkäufer oder Teilende beim Bauamt.

Eigentlich gibt es nur einen Grund für die Änderung der Teilungserklärung. Das sind bauliche Veränderungen, die über die Grenzen des Sondereigentums hinausgehen bzw. das Gemeinschaftseigentum betreffen. Wenn beispielsweise ein Eigentümer den über seiner Wohnung gelegenen Dachraum ausbauen und für sich als erweiterten Wohnraum nutzen will. Dadurch erhöht er einerseits seine MEA und damit ggf. sein Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung. Andererseits wird das Gemeinschaftseigentum reduziert. Das bedeutet, dass das Gesamtgefüge der MEA aller Eigentümer verändert wird. Das muss – sofern die Miteigentümer dem Ansinnen zustimmen – in einer Neufassung der Teilungserklärung berücksichtigt werden.

Sehr häufig wird vom Teilenden im Zusammenhang mit der Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung festgelegt, die das Verhältnis, die Rechte und Pflichten und mitunter auch die Verteilung bestimmter Kosten regelt. Diese Gemeinschaftsordnung hat drei Besonderheiten:

• Sie wird von einer Einzelperson, dem Teilenden, erstellt. Der Teilende ist in aller Regel später nicht mehr Teil der Eigentümergemeinschaft
• Sie wird noch vor Beginn einer Nutzung durch die künftigen Wohnungsbesitzer festgelegt
• Sie ist später nur noch durch Zustimmung aller Eigentümer und durch deren beglaubigte Unterschrift änderbar.

Der letzte Punkt kann durch eine Öffnungsklausel abgemildert werden, indem für Änderungen der GemO 2/3- oder 3/4-Mehrheit genügt. Allfälligen Änderungen zu Lasten einzelner Eigentümer kann aber das so genannte Belastungsverbot entgegenstehen, wonach jeder Wohnungseigentümer vor neuen Leitungspflichten geschützt ist.

Eine zweite (eher selten genutzte) Möglichkeit zur Erstellung einer GemO ist, dass nach der Teilungserklärung in einem gesonderten Akt eine solche erarbeitet wird und von allen Eigentümern durch beglaubigte Unterschrift einstimmig angenommen wird. 

Für potenzielle Wohnungseigentümer empfiehlt sich aufgrund dieser Besonderheiten, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung auch die wahrscheinlich schon bestehende GemO auf persönliche Zumutbarkeit hin durchzulesen. Beispielsweise könnte er auf den nachfolgenden Sonderfall abheben und – in Übereinstimmung mit den übrigen Wohnungskäufern – darauf bestehen, dass ein Verbotspassus in die GemO aufgenommen wird. 

Sonderfall: Vermietung als Ferienwohnung. Nach einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2007 kann ein Wohnungseigentümer auch gegen den Willen der übrigen Eigentümergemeinschaft seine Wohnung tage- oder wochenweise an Feriengäste vermieten. Dies kann nur dann unzulässig sein, wenn die GemO diese Nutzung von vornherein ausschließt. Eine nachträgliche Änderung der GemO wäre nur mit Zustimmung aller, also auch des betreffenden Eigentümers möglich. Dieser wird wohl kaum gegen die eigenen  Interessen stimmen. Auch eine Öffnungsklausel verspricht wegen des Belastungsverbots keine sichere Verhinderung. Zu prüfen sind allenfalls, ob übergeordnetes, kommunales Recht eine Verhinderungsmöglichkeit anbietet oder auch eine unzulässige kommerzielle Nutzung vorliegt. 

Grundregeln. Dazu gibt es in den meisten Wohnimmobilien eine Hausordnung, z.B. mit folgenden Themenbereichen

• Reinigung des Gemeinschaftseigentums (Treppen, Hausflur, Aufzug etc. eventuell auch Regelungen der „Kehrwoche“)
• Lärm (Einhaltung von Nacht- und Mittagsruhe, störender Lärm auch außerhalb der allgemeinen Ruhezeiten)
• Kinder (kindgerechte Hinweise – also, was sie dürfen und weniger was verboten ist. Die Rechtsprechung ist hier eher kinderfreundlich!)
• Sicherheit (Schließzeiten von Hauszugängen, Freihalten von Notausgängen und Fluchtwegen, Brandschutzregeln für Gemeinschaftseigentum etc.)
• Fahrzeuge (Regeln für das Abstellen von Pkw, Motorrädern und Fahrrädern, Fahrverhalten bei Tiefgaragenzufahrt)
• Haustiere (generelles Verbot von Haustieren, insbesondere Kleintiere wie z.B. Hamster, Meerschweinchen, ist nicht möglich. Haltung und Beaufsichtigung von z.B. Hunden auf den Außenflächen, deren Fernhalten von Kinderspieleinrichtungen, Verschmutzungsverbot der Außenflächen durch Haustiere)
• Gemeinschaftsflächen (deren (Be-)Nutzung durch die Bewohner)

Wie schon erwähnt, wird die Teilungserklärung vor dem Wohnungsverkauf vom Teilenden erstellt. Sie ist damit Teil des Kaufvertrags. Deshalb sollte es selbstverständlich sein, auch diese genau zu prüfen. Ohnehin ist es empfehlenswert, sich beim Wohnungskauf juristisch beraten zu lassen. Das beugt in jedem Fall unliebsamen Überraschungen auch bei der Lektüre der Teilungserklärung vor, zum Beispiel 

• bei der Stimmrechtsverteilung. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: 1. Pro Eigentümer eine Stimme. Hier ist die Mehrheitsentscheidung in Eigentümerversammlungen zumeist eine einfache Sache. 2. Stimmrechte nach Miteigentumsanteil. In diesem Fall entscheidet  der MEA-Faktor der sich aus Wohnungsgröße und Anteil am Gemeinschaftseigentum, errechnet (siehe oben: „Miteigentumsanteile)“.
• bei Wohnungsgeldrückstand. Manche Teilungserklärungen enthalten den Passus, dass bei einem Verkauf einer Wohnung der neue Käufer zur Zahlung ausstehender Wohngeldrückstände verpflichtet ist, wenn diese der Verkäufer schuldig geblieben ist. Dies kann bspw. bei Zwangsversteigerungen zu Buche schlagen.
• bei Teileigentum. Hier kommt es auf die Formulierung an! Ist zum Beispiel in der Teilungserklärung von  „Ladenflächen“ im Parterre die Rede, dürfen auch nur Ladengeschäfte angesiedelt sein/werden. Heißt es dagegen „Geschäftsräume“, darf dort auch eine Kneipe oder ein Nachtclub eröffnen. 
• wenn Kostenbeteiligungen am Gemeinschaftseigentum genannt werden. Dazu gehören Reparaturkosten u.a. an den Außenwänden und Fenstern. Im Wohnungseigentumsgesetz steht, dass die Eigentümer in Höhe ihrer MEA-Anteile die Kosten zu tragen haben.  Wenn jedoch nur an einer Wohnung durch Unachtsamkeit oder Desinteresse des Eigentümers/Bewohners die Fenster erneuerungsbedürftig geworden sind, werden alle Eigentümer zur Kasse gebeten. Dies kann mit einem Passus in der Teilungserklärung umgangen werden, wonach nur die Eigentümer für die Kosten der Fenster- und Rahmen-Erneuerung zuständig sind, zu deren Wohnung die Fenster gehören.