Direkt zum Inhalt

Erbengemeinschaft Haus: Das gilt es zu beachten

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Geht der Nachlass eines Verstorbenen nicht nur auf einen Alleinerben über, sondern wird auf mehrere Erben aufgeteilt, bilden diese gemäß den Paragrafen 2032 bis 2041 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Erbengemeinschaft. Eine Erbengemeinschaft kann entweder vom Erblasser im Testament festgelegt werden oder automatisch entstehen, wenn er kein Testament gemacht hat und mehrere Personen gleich nah mit ihm verwandt sind. Oftmals sind es die Kinder, die dann nach gesetzlicher Erbfolge eine Erbengemeinschaft bilden.

Liegen weder ein Testament noch ein Erbvertrag vor und ist aufgrund unklarer Familienverhältnisse unsicher, wer überhaupt zur Erbengemeinschaft gehört, müssen mögliche unbekannte Miterben erst ermittelt werden. Der Eintritt in eine Erbengemeinschaft erfolgt nicht auf freiwilliger Basis und wird deshalb häufig als Zwangsgemeinschaft bezeichnet.

Rechtlich gesehen bilden die Miterben eine Gesamthandsgemeinschaft. Eine Gesamthandsgemeinschaft ist eine Gemeinschaft von Personen, denen ein bestimmtes Vermögen gemeinschaftlich zusteht. Im Falle einer Erbengemeinschaft ist das der Nachlass des Erblassers (§2032 BGB). Der Nachlass muss von allen Miterben verwaltet werden und keiner darf allein über die Nachlassgegenstände verfügen. Erben Sie beispielsweise gemeinsam mit anderen als Erbengemeinschaft ein Haus, können Sie es nicht einfach verkaufen.

Da die Miterben unterschiedliche Vorstellungen von der weiteren Verwendung der Nachlassgegenstände haben können, ist es häufig schwierig, eine Einigung zu erreichen. So fällt es zum Beispiel manch erbenden Kindern schwer, sich vom Elternhaus zu trennen, während andere Kinder gerne verkaufen würden, um ausreichend Kapital für den Kauf einer Immobilie nach eigenen Vorstellungen zu erhalten.

Wichtige Begriffe zum Thema Erbengemeinschaft kurz erklärt

Wenn es um ein Erbe und Erbengemeinschaften geht, fallen häufig unterschiedliche Begriffe, deren Bedeutung nicht immer ganz eindeutig ist. Nachfolgend sind die wichtigsten Begriffe in Bezug auf die Erbengemeinschaft kurz erläutert:

  • Erbanteil, auch Erbteil oder Erbquote:
    Unter einem Erbanteil wird der Teil am Gesamterbe verstanden, der jemandem zusteht. Die Höhe dieses Anteils wird durch die gesetzliche Erbfolge oder durch Angaben im Testament bestimmt.
    Beispiel: Ein Erbe wird zwischen drei Kindern aufgeteilt. Der Erbanteil jedes Kindes beträgt somit ein Drittel.
  • Erbermittler:
    In den meisten Fällen sind alle Erben bekannt, es kann jedoch vorkommen, dass es entfernte Verwandte gibt, die auch Recht auf das Erbe haben. Um diese ausfindig zu machen, kann selbst gesucht oder ein Erbermittler beauftragt werden, der die Arbeit für einen übernimmt. Für ihn fallen jedoch Kosten an, die den Nachlass und die Erbschaftssteuer mindern können.
  • Teilungsanordnung:
    Eine Teilungsanordnung wird vom Erblasser verfasst. Durch sie kann angegeben werden, welcher Erbe welchen Vermögensgegenstand bekommt. Jeder Erbe hat dadurch das Recht, dass ihm der besagte Vermögensgegenstand ausgehändigt wird.
    Beispiel: Ein Erbe wird zwischen drei Kindern aufgeteilt. Anstatt, dass jedes Kind ein Drittel des Erbes bekommt, soll ein Kind das Haus, ein anderes Kind die Autos und das letzte Kind die Wertpapiere erben.

Erbauseinandersetzung:
Das Wort klingt zwar nach Streit und Konflikten, beschreibt aber eigentlich nur, dass das Erbe gerecht aufgeteilt werden soll. Ist dies erfolgt, ist das Ziel der Erbengemeinschaft erfüllt und sie kann aufgelöst werden.

Erbengemeinschaft: Wie läuft das ab?

Das Ziel einer Erbengemeinschaft ist es, den Nachlass aufzuteilen. Im Anschluss löst sich die Erbengemeinschaft auf. Meist durchlaufen die Erben bis dahin mehrere Phasen:

  • Phase 1: Ermittlung des Nachlasses
    Hier wird geklärt, wie hoch der Nachlass ist und ob es Schulden zu begleichen gibt.
  • Phase 2: Bezahlen der Nachlassschulden
    Bevor die Nachlassschulden nicht beglichen sind, darf sich eine Erbengemeinschaft nicht auflösen.
  • Phase 3: Berücksichtigung der Schenkungen
    Häufig kommt es vor, dass der Erblasser schon vor dem Tod einigen Erben etwas vermacht hat. Dies muss mitgeteilt und berücksichtigt werden.
  • Phase 4: Berücksichtigung der Pflegeleistungen
    Hat ein Erbe den Erblasser vor seinem Tod gepflegt, muss das ebenfalls berücksichtigt werden. Der Betroffene kann meist einen Ausgleich verlangen. Die Höhe ist abhängig von Dauer und Umfang der Pflegeleistung.
  • Phase 5: Vermögensgegenstände verteilen
    Alle Beteiligten müssen mit der Verteilung einverstanden sein.
  • Phase 6: Vermögensgegenstände verkaufen

Häufig kommt es nicht zur vollständigen Verteilung der Vermögensgegenstände. Stattdessen wird ein Teil verkauft und der Gewinn anschließend zwischen den Erben aufgeteilt.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.

Welche Rechte und Pflichten hat man in einer Erbengemeinschaft?

Sobald eine Erbengemeinschaft entstanden ist, hat jeder Beteiligte unterschiedliche Rechte und Pflichten, die er zu erfüllen hat:

Rechte Pflichten
Jeder Miterbe hat jederzeit das Recht dazu, eine Auseinandersetzung zu verlangen. Dieses Recht verjährt nicht. (§2042 BGB) Sämtliche Erben der Erbengemeinschaft haben die Pflicht, gemeinschaftlich den Nachlass zu verwalten und Maßnahmen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durchzuführen. (§2038 BGB)
Jeder Miterbe besitzt das Recht, das Erbe auszuschlagen. Die Frist hierfür beträgt sechs Wochen. Sinnvoll ist dies, wenn der Erblasser viele Schulden hat, die nicht geerbt werden wollen. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft haften für die Schulden und die Bestattungskosten des Erblassers.
Hat ein Miterbe den Erblasser gepflegt, bekommt er einen Anspruch auf einen Ausgleich. Soll ein Nachlassgegenstand verkauft oder verschenkt werden, so ist diese Entscheidung als Gemeinschaft zu treffen.
Jeder Miterbe hat das Recht, die Nachlassgegenstände zu nutzen. Diese Entscheidung muss jedoch zusammen entschieden werden und der Nutzer muss meist eine Nutzungsentschädigung, beispielsweise in Form einer Miete, zahlen. Alle Miterben besitzen eine Auskunftspflicht. Dies ist besonders dann von Bedeutung, wenn manche Erben mehr wissen als andere und diese Information wichtig für die Entscheidung der Annahme des Erbes ist. (§2057 BGB)
Jedem Miterbe steht der Verkauf seines Erbanteils zu. Die übrigen Miterben haben jedoch ein Vorkaufsrecht, das innerhalb von zwei Monaten auszuführen ist. (§2034 BGB) Die Erbschaftssteuer muss nicht von der Erbengemeinschaft als Gemeinschaft, sondern von jedem Miterben einzeln gezahlt werden.

Alleinentscheidungsrecht trotz Erbengemeinschaft: Notverwaltung in Bezug aufs Haus

Eine Erbengemeinschaft hat zwar grundsätzlich die Pflicht, das Erbe gemeinschaftlich zu verwalten, doch es gibt eine Ausnahme: Maßnahmen der Notverwaltung, die der Erhaltung des Nachlasses dienen, kann jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 Absatz 1 BGB), wenn es aufgrund der Dringlichkeit nicht mehr möglich ist, die Zustimmung der anderen Erben rechtzeitig einzuholen. Hat zum Beispiel ein Sturm Teile des Daches abgedeckt und ein Miterbe sieht den Schaden, kann aber die anderen Erben nicht erreichen, darf er sofort einen Dachdecker mit der Reparatur beauftragen, wenn durch Dauerregen ein Schaden droht. Die Reparaturkosten werden vom Nachlass beglichen.

Wer haftet bei einer Erbengemeinschaft?

Da eine Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft ist, haften gemäß § 2058 BGB alle Miterben gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten des Erblassers. Sie müssen die Schulden aus dem Nachlass begleichen.

Geerbtes Haus ist mit Kredit belastet: Was muss eine Erbengemeinschaft beachten?

Ist das geerbte Haus noch mit einem Kredit belastet, gibt es einige wichtige Punkte, die eine Erbengemeinschaft beachten sollte:

  • Haftung für die Schulden: Grundsätzlich haftet alle Erben gemeinschaftlich für die Schulden, die im Nachlass enthalten sind. Dazu zählt auch der noch ausstehende Kredit auf der Immobilie. Die Haftung erstreckt sich im Regelfall jedoch nur bis zur Höhe des geerbten Vermögens.
  • Fortführung der Kreditzahlungen: Die Erbengemeinschaft muss die Kreditzahlungen fortführen. Können die Miterben die monatlichen Raten und Zinsen nicht gemeinsam aufbringen, um den Kreditvertrag zu erfüllen, kommt es zur Zwangsversteigerung des Hauses.
  • Verhandlungen mit dem Kreditgeber: Sind die finanziellen Möglichkeiten der Erbengemeinschaft beschränkt, kann es helfen, mit dem Kreditgeber über eine Neugestaltung des Kredits, eine vorübergehende Aussetzung der Zahlungen oder andere Lösungen zu sprechen, um die finanzielle Belastung zu verringern.
  • Verwertung der Immobilie: Um den ausstehenden Kredit zurückzuzahlen, kann die Erbengemeinschaft das geerbte Haus verkaufen. Dafür ist jedoch die Zustimmung aller Miterben notwendig.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.

Verwaltung des Nachlasses: Was gibt es zu beachten?

Die Erbengemeinschaft muss das Vermögen des Verstorbenen verwalten, bis der Nachlass aufgeteilt ist. Beinhaltet der Nachlass zum Beispiel ein Haus, muss die Erbengemeinschaft alle laufenden Zahlungen, die damit zusammenhängen, übernehmen. Dazu zählen unter anderem die Abschlagszahlungen für Strom und Gas. Außerdem muss sie für die laufende Instandhaltung der geerbten Immobilie sorgen. Bezüglich der Art und Weise der Verwaltung macht der Gesetzgeber verschiedene Vorgaben. Grundsätzlich hat die Erbengemeinschaft die Pflicht, dafür zu sorgen, dass der Nachlass in seiner Beschaffenheit unbeeinträchtigt bleibt. Sollten zum Beispiel bei einem geerbten Haus größere Reparaturen fällig werden, müssen die Miterben für die Behebung des Schadens sorgen. Je nachdem, welche Maßnahmen angedacht sind, ist eine andere Stimmenmehrheit notwendig:

  • Ordnungsgemäße Verwaltung: Die ordnungsgemäße Verwaltung des Nachlasses ist vorgeschrieben, bis die Erbauseinandersetzung abgeschlossen ist. Unter diese Verwaltung fällt beispielsweise die Betreuung von Immobilien, aber auch Reparaturen und Instandhaltungen. Sind hier größere Vorhaben umzusetzen, muss die Erbengemeinschaft darüber abstimmen und die Stimmmehrheit gewinnen.
  • Außerordentliche Verwaltung: Die außerordentliche Verwaltung tritt in Kraft, wenn der Nachlass verändert werden soll. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Immobilien, die Teil des Nachlasses sind, verkauft werden. Um hier Vorhaben umzusetzen, braucht es die Einstimmigkeit der Erbengemeinschaft.
  • Notwendige Verwaltung: Die notwendige Verwaltung ist eine Sonderregelung und tritt bei dringend erforderlichen Maßnahmen in Kraft. Gibt es beispielsweise einen dringenden Schaden an einer Immobilie des Nachlasses, kann ein einzelner Erbe kurzfristig darüber entscheiden und beispielsweise einen Installateur holen lassen, der den Schaden beseitigt. Wichtig ist hierbei, die restlichen Miterben so schnell wie möglich darüber zu informieren, da sonst unterstellt werden kann, dass das Problem nicht dringend war. Bei solch einem Fall hätte der Helfende gegen die Vorlagen verstoßen und kann mit verschiedenen Folgen, wie Schadensersatz, rechnen.

Was macht ein Nachlassverwalter?

Bei einem sehr großen unübersichtlichen Nachlass kann es sinnvoll sein, einen Nachlassverwalter zu haben, der das Erbe des Verstorbenen ordnet und verwaltet. Dazu müssen die Erben oder Gläubiger innerhalb von zwei Jahren einen Antrag auf Nachlassverwaltung beim zuständigen Nachlassgericht stellen. Das Nachlassgericht bestimmt dann einen Nachlassverwalter. Das können Anwälte für Erbrecht, Buchhalter oder andere Personen mit einem gewissen Grundverständnis haben.

Je nach Ausgangssituation übernimmt der Nachlassverwalter unterschiedliche Aufgaben. Das können zum Beispiel sein:

  • Erstellen eines Nachlassverzeichnisses
  • Anfertigen eines Schuldenverzeichnis, in dem alle Verbindlichkeiten erfasst sind
  • Trennen der Erbmasse vom Privatvermögen der Erben
  • Tilgen von Schulden und erfüllen von Ansprüchen möglicher Gläubiger aus dem Nachlass
  • Aufteilen des restlichen Vermögens auf die Erben entsprechend der Erbfolge

Ist das Erbe sehr umfangreich und unübersichtlich, kann die Nachlassverwaltung mehrere Jahre dauern. In dieser Zeit können die Erben nicht auf den Nachlass zugreifen.

Was ist ein Testamentsvollstrecker?

Testamentsvollstrecker werden häufig eingesetzt, um Konflikte und Streitigkeiten zwischen den Erben aus dem Weg vorzubeugen. Der Erblasser muss den Wunsch nach einem Testamentsvollstrecker in seinem Testament oder in seinem Erbvertrag angeben.

Wird ein Vollstrecker engagiert, haben sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft kein Mitspracherecht mehr. Der Testamentsvollstrecker ist für die Ausführung des Testaments verantwortlich. So kann gesichert werden, dass der letzte Wille des Erblassers umgesetzt wird.

Es gibt auch noch andere Möglichkeiten, um einem Streit bei einem Erbe vorzubeugen. Zum Beispiel mithilfe einer Teilungsanordnung, einem Erbauseinandersetzungsverbot oder einem Testament.

Wie lässt sich ein Streit innerhalb der Erbengemeinschaft vermeiden?

Um einen Streit um das Erbe zu verhindern, sollten Erblasser sich rechtzeitig damit befassen, wie sie ihren Nachlass vererben möchten. Je größer die Erbengemeinschaft später einmal wird, desto wichtiger ist es, den Nachlass möglichst genau vorab zu regeln. So können über ein Testament oder einen Erbvertrag bestimmte Dinge festgelegt werden, um einem Streit unter Erben vorzubeugen. Auch eine Schenkung zu Lebzeiten kann sinnvoll sein. Hier alle Möglichkeiten zur Konfliktvorbeugung im Überblick:

  • Ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen:

Beim Aufsetzen eines Testaments oder eines Erbvertrags sollte ein Fachmann hinzugezogen werden. Zusätzlich ist auf genaue und eindeutige Formulierungen zu achten, da die Dokumente sonst anfechtbar sind.

  • Ein Berliner Testament aufsetzen bei Ehepaar mit Kindern:

Beim Berliner Testament werden die Ehepartner gegenseitig als Alleinerbe eingesetzt. Dadurch soll Streit zwischen dem überlebenden Ehegatten und den gemeinsamen Kindern vermieden werden, wenn es später einmal unterschiedliche Auffassungen zum Verkauf des Familienheims gibt also eine Partei das geerbte Haus verkaufen möchte, die andere nicht. Alternativ können sich Erblasser rechtzeitig mit der Schenkung an Kinder befassen und mittels Schenkungsverträgen spätere Ansprüche begrenzen.

  • Einen Testamentsvollstrecker einsetzen:

Der Erblasser kann im Testament oder Erbvertrag festlegen, wer die Aufgabe des Testamentsvollstreckers übernehmen soll. Im optimalen Fall sorgt eine neutrale Person dafür, dass alle vom Erblasser gemachten Vorgaben umgesetzt werden.

  • Teilungsanordnung: 

In einer Teilungsanordnung gemäß § 2048 BGB kann der Erblasser festlegen, welcher Erbe welchen Vermögensgegenstand erbt. So lassen sich Diskussionen vorbeugen. Besitzt der Erblasser zum Beispiel zwei vermietete Eigentumswohnungen und hat zwei Kinder als Erben, kann er vorgeben, welche Wohnung an welches Kind gehen soll.

  • Erbauseinandersetzungsverbot: 

Mit Hilfe dieses Verbots kann die Auseinandersetzung für einen gewissen Zeitraum verhindert werden. Der Wunsch danach muss im Testament oder dem Erbvertrag niedergeschrieben sein.

  • Vermächtnis:

Gemäß § 1939 BGB lässt sich über ein Vermächtnis festlegen, wer einen bestimmten Vermögensgegenstand erhalten soll, ohne dass er Erbe wird. Möchte der Erblasser zum Beispiel, dass ein bestimmter Wertgegenstand von seinen Kindern als Erben an das Enkelkind ausgehändigt wird, kann er das durch ein Vermächtnis festlegen.

  • Teilungsverbot / Erbteilungsverbot:

Durch ein Teilungsverbot beziehungsweise Erbteilungsverbot, kann der Erblasser bestimmen, welche Nachlassgegenstände nicht geteilt werden dürfen.

  • Schenkung zu Lebzeiten:

Um Streitigkeiten unter den Erben zu vermeiden, können bereits zu Lebzeiten bestimmte Vermögensgegenstände übertragen werden. Das macht auch bezüglich der Erbschaftssteuer Sinn, sofern man die Freibeträge bei der Schenkungssteuer berücksichtigt.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.

Mit welchen Kosten muss eine Erbengemeinschaft rechnen?

Häufig kommen mit dem Erbe auch Kosten auf eine Erbengemeinschaft zu, vor allem dann, wenn eine oder mehrere Immobilien zum Nachlass gehören. Der Grund: Da die Erbengemeinschaft verpflichtet ist, dafür zu sorgen, dass der Nachlass in seiner Beschaffenheit unbeeinträchtigt bleibt, müssen sie die Immobilie weiter bewirtschaften.Im Winter zum Beispiel sollte die Heizungsanlage laufen gelassen werden, damit es nicht zu Schimmelbildung kommt und bei sehr niedrigen Temperaturen womöglich Rohre aufgrund gefrierenden Wasser platzen. Die Bewirtschaftungskosten können Sie in Grenzen halten, wenn Sie als Erbengemeinschaft das Haus oder die Wohnung zügig verkaufen. Allerdings kann es dann sein, dass Spekulationssteuer anfällt.

Neben den Bewirtschaftungskosten können auf eine Erbengemeinschaft noch folgende Kosten im Zusammenhang mit dem Erbe und etwaigen Erbauseinandersetzungen zukommen:

  • Kosten für einen Testamentsvollstrecker
  • Notarkosten für eine Übertragung
  • Kosten für einen Erbschein
  • Gerichts- und Anwaltskosten bei Uneinigkeit der Miterben
  • Kosten für Gutachten, wenn der Nachlasswert bestimmter Vermögensgegenstände ermittelt werden soll (bei einem geerbten Haus z. B. Verkehrswertgutachten)

Wer muss die Erbschaftssteuer in einer Erbengemeinschaft zahlen?

Jeder Miterbe muss entsprechend seines Erbteils die Erbschaftssteuer zahlen. Bemessungsgrundlage für Erbschaftsteuer bildet der Nachlasswert. Dieser wird ermittelt, indem man vom gesamten Nachlassvermögen alle etwaigen Nachlassverbindlichkeiten und weitere Kosten abzieht, die aus dem Nachlass bezahlt werden. Zu den abzugsfähigen Kosten zählen auch Bestattungskosten.

Erbengemeinschaft: Verjährung, Auflösung, Verhinderung

Kann eine Erbengemeinschaft verjähren?

Eine Erbengemeinschaft kann nicht verjähren, ebenso wenig der Anspruch auf eine Erbauseinandersetzung. Trotzdem gibt es ein paar Fristen, die die Erben beachten sollten. Der Anspruch auf den Erbteil verjährt zum Beispiel nach 30 Jahren.

Wie kann man eine Erbengemeinschaft auflösen?

Eine Erbengemeinschaft ist grundsätzlich auf Auflösung ausgerichtet und endet automatisch, sobald die Erbauseinandersetzung abgeschlossen ist. Das ist der Fall, wenn sich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft über die Aufteilung des Nachlasses geeinigt haben und die Aufteilung erfolgt ist. Außerdem müssen alle Nachlassverbindlichkeiten beglichen sein. Je nachdem, um was für eine Art Nachlass es sich handelt, sollte die Aufteilung in einem Auseinandersetzungsvertrag schriftlich festgehalten und notariell beurkundet werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Haus oder eine andere Immobilie zum Nachlass gehört.

Sind sich alle Erben einig, kann die Erbengemeinschaft, wie folgt aufgelöst werden:

  • Verkauf der Immobilie: Die Erbengemeinschaft kann das Haus oder die Wohnung an einen Dritten oder einen Miterben verkaufen, sofern dieser die finanziellen Mittel hat, um die anderen Erben auszuzahlen.
  • Begründung von Wohnungseigentum: Bei einem Mehrfamilienhaus kann die Aufteilung einer Immobilie in mehrere Einheiten infrage kommen. Die Erbengemeinschaft muss dabei bestimmte gesetzliche Vorgaben berücksichtigen. Zum Beispiel, dass Mieter ein Vorkaufsrecht haben. Auch die Vorgaben zum Eigenbedarf sind zu beachten, falls ein Erbe selbst einziehen möchte. Das ist in der Regel erst nach drei Jahren möglich.

Ist keine einvernehmliche Aufteilung des Nachlasses zwischen den Miterben möglich, gibt es drei Wege, sich aus der Erbengemeinschaft herauszulösen: 

  • die Teilungsversteigerung bei Immobilienerbe: Hierfür ist keine Zustimmung der Miterben notwendig. Allerdings liegt der Verkaufspreis bei einer Versteigerung meist unter dem, der bei einem freihändigen Verkauf für das Haus oder die Wohnung erzielbar ist.
  • der Verkauf seines Erbteils: Die Zustimmung der Miterben ist auch hierfür nicht notwendig. Verkauft wird allerdings der gesamte Erbteil, nicht nur das Haus oder die Wohnung.
  • die Abschichtung: Der Verzichtende muss sich mit den anderen Miterben auf eine Abfindung für den Verzicht auf seinen Erbteil einigen.

Wie kann man als Erblasser die Bildung einer Erbengemeinschaft verhindern?

Die Entstehung einer Erbengemeinschaft kann der Erblasser verhindern, indem er über ein Testament oder einen Erbvertrag einen Alleinerben bestimmt. Sollen weitere Personen bedacht werden, kann das durch das Festlegen eines Vermächtnisses geschehen. Der Vermächtnisnehmer bekommt dann nur einen Teil des Vermögens aus dem Nachlass, ohne selbst Erbe zu werden (§ 1939 BGB). Er taucht in keinem Erbschein auf und haftet nicht für die Schulden des Erblassers.

Wie erfolgt die Erbauseinandersetzung von Haus, Wohnung und Grundstücken bei einer Erbengemeinschaft?

Sobald der Erblasser Immobilien wie ein Haus oder eine Wohnung hinterlässt, wird es möglicherweise kompliziert werden, denn eine Immobilie kann man schlecht aufteilen. Die Erben müssen sich also einigen, wenn sie eine langwierige Erbauseinandersetzungsklage vermeiden möchten. Soll beziehungsweise will jemand aus der Eigentümergemeinschaft in das Haus ziehen? Soll es vermietet oder vielleicht doch besser verkauft werden? Soll das Haus in Wohnungseigentum umgewandelt werden?

Hinweis Harmoniert eine Erbengemeinschaft und entscheidet sich dazu, die Immobilie aus dem Nachlass gemeinsam zu vermieten, müssen die Erben eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen, um geschäftlich handlungsfähig zu sein. Dafür bedarf es eines notariell beglaubigen Gesellschaftsvertrags.

Leider kommt es häufig vor, dass sich die Erbengemeinschaft uneinig über die weitere Verwendung der Immobilie ist. Oft ist mindestens ein Miterbe gegen den Verkauf, während der Rest den Hausverkauf möchte. Wer den Verkauf wünscht, hat in einem solchen Fall zwei Möglichkeiten: Er kann eine Teilungsversteigerung beantragen oder seinen Erbteil verkaufen.

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe ohne Rücksprache mit der Erbengemeinschaft beantragen. Da über die Versteigerung jedoch meistens ein geringerer Verkaufspreis als bei einem freihändigen Verkauf erzielt wird, ist diese Lösung des Konflikts eher nachteilig.

Erbteil verkaufen

Sinnvoller als eine Teilungsversteigerung ist oftmals der Verkauf seines Erbteils. Verkauft werden kann sowohl an Miterben als auch an Dritte. Mit dem Verkauf geht nicht nur der Anteil an der geerbten Immobilie, sondern der gesamte Erbteil an den Käufer über. Der Verkauf ist jederzeit ohne Zustimmung der übrigen Miterben möglich.

Grundbucheintrag als Erbengemeinschaft ändern?

Wird Grundvermögen vererbt, werden automatisch die Erben neue Eigentümer und der Grundbucheintrag unrichtig. Die Berichtigung kann von einem oder mehreren Miterben ohne Zustimmung der anderen Erben beim Grundbuchamt beantragt werden. Eingetragen werden dann alle Miterben. Es macht allerdings Sinn, zunächst auf den gemeinschaftlichen Grundbucheintrag zu verzichten und erst nach der Erbauseinandersetzung, wenn feststeht, wer die gemeinsam geerbte Immobilie übernimmt, den endgültigen Grundbucheintrag vorzunehmen. Grund dafür sind die Gebühren für den Eintrag: Prinzipiell gilt eine Gebührenbefreiung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall. Lässt sich allerdings erst die Erbengemeinschaft als Eigentümer eintragen, muss der Erbe, der die Immobilie übernimmt, Gebühren für den Eintrag zahlen. 

Hinweis: Hat der Erblasser weder ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag aufgesetzt, ist für die Grundbuchkorrektur ein Erbschein erforderlich, um sich als Erben ausweisen zu können. Jeder der Miterbe ist, kann den Erbschein beim örtlich zuständigen Nachlassgericht beantragen. Die Kosten dafür hängen vom Wert des Nachlasses ab.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.

Jeder Miterbe darf seinen Eigenanteil verkaufen, aber nicht nur den Anteil am Haus

Jeder Miterbe darf, ohne die Zustimmung der anderen Erben, seinen Anteil am Haus verkaufen. Allerdings nicht losgelöst von seinem restlichen Anteil am gesamten Nachlass. Es kann immer nur der Anteil am gesamten Nachlass verkauft werden (§ 2033 BGB). Der Erwerber des Anteils wird dann Miteigentümer der Erbimmobilie. Die anderen Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, um verhindern zu können, dass eine fremde Person in die Erbengemeinschaft eintritt (§ 2034 BGB).

Nutzung vom Haus durch Miterben einer Erbengemeinschaft

Darf ein Miterbe ein Einfamilienhaus selbst nutzen?

In einer Erbengemeinschaft hat keiner ein eigenständiges Recht am geerbten Haus. Es darf also keiner der Miterben das Haus nach eigenen Vorstellungen nutzen. Handelt es sich bei dem Erbe um ein Einfamilienhaus und möchte einer der Miterben dort einziehen oder die Immobilie vermieten, benötigt er das Einverständnis der Miterben.

Welche Optionen hat die Erbengemeinschaft bei einem vermieteten Einfamilienhaus?

Zählt ein vermietetes Einfamilienhaus zum Nachlass, tritt die Erbengemeinschaft in den bestehenden Mietvertrag ein. Ein Miterbe kann dann nur selbst in das Haus einziehen, wenn er die Zustimmung der anderen Erben hat und den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigt, indem er Eigenbedarf nachweist. Dabei ist zu beachten, dass der Eigenbedarfsnachweis gerichtlich überprüft werden kann. Wird der Eigenbedarf nicht anerkannt, wird der Mietvertrag mit dem Mieter wie gehabt fortgesetzt.

Kann ein Miterbe, der im Haus wohnt, bleiben?

Bewohnt ein Miterbe das Haus, zum Beispiel der überlebende Ehepartner, entscheidet die Erbengemeinschaft, ob und zu welchen Bedingungen der Miterbe das Haus weiterhin bewohnen darf, sofern der Erblasser diesbezüglich nichts festgelegt hat. Die Erbengemeinschaft kann sich darauf verständigen, dass der Miterbe eine Nutzungsentschädigung oder Miete zahlt. Da der Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, muss sein Anteil bei der Miete berücksichtigt werden.

Wie können Miterben das Haus nutzen, wenn ein Wohnrecht besteht?

Ist zum Beispiel zugunsten des überlebenden Ehepartners ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, besteht dieses weiterhin. Ein Verkauf des Hauses mit Wohnrecht an eine dritte Person ist schwierig, da der Käufer das Wohnrecht übernehmen muss. Eine Lösung kann sein, den Inhaber des Wohnrechts durch die Zahlung einer Abfindung dazu zu bewegen, auf sein Wohnrecht zu verzichten.

Ist ein Zugang zum geerbten Haus gegen den Willen von Miterben möglich?

Jeder Miterbe hat grundsätzlich Anspruch auf Zugang zum gemeinsam geerbten Haus. Steht die Immobilie leer, ist das auch ohne Problem möglich. Bewohnt jedoch ein Miterbe die Immobilie selbst, müssen die anderen Erben sich bezüglich des Zugangs mit Miterben, der im Haus wohnt, abstimmen. 

Ist die Immobilie vermietet, gilt es, sich mit dem Mieter bezüglich des Zugangs abzusprechen und dabei die Vorgaben des Mietrechts zu beachten. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft erben nicht nur die Immobilie, sondern auch den Mietvertrag.

 

Sie suchen den richtigen Immobilienmakler?

Egal ob für den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, nutzen Sie unsere kostenlose Maklerempfehlung. Für uns ist die Qualität des Maklers für eine Empfehlung entscheidend.

Dieser Expertenartikel wurde mit großer Sorgfalt von der Immoportal.com Redaktion geprüft. Unser Anspruch ist es, fachlich fundiertes Wissen zu veröffentlichen. Dennoch kann es sein, dass inhaltliche Fehler nicht entdeckt wurden oder der Inhalt nicht mehr dem aktuellen Gesetzesstand entspricht. Finden Sie Fehler, freuen wir uns, wenn Sie uns Bescheid geben. Wir werden die Informationen dann umgehend berichtigen.
Zurück zum Anfang