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Jochen Höfliger

Steuern beim Immobilienverkauf

Inhaltsverzeichnis

Im Allgemeinen sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig, so regelt es der § 23 EStG. Auch bei Immobilienverkäufen fallen auf die Gewinne aus dem Haus- oder Wohnungsverkauf Steuern an. Diese Steuer heißt Spekulationssteuer. Dennoch hat der Gesetzgeber einige Ausnahmen speziell für den Immobilienmarkt geschaffen, sodass viele Immobilienverkäufe steuerfrei durchgeführt werden können. Hierbei können drei Prüfschritte durchlaufen werden:

1. Zeit zwischen Erwerb und Verkauf

Liegt zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie nicht mehr als zehn Jahre, sind die Gewinne zu versteuern. Anders ausgedrückt: Liegen zwischen der Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, dann ist der Gewinn steuerfrei. Bei der Berechnung der Spekulationsfrist kommt es auf das Datum des Kaufvertrages an. Das gilt sowohl für den Erwerb der Immobilie als auch für ihren Verkauf. Die Spekulationsfrist beginnt am Tag des Abschlusses des Kaufvertrages und zehn Jahre später. Wer zum Beispiel am 05.01.2010 gekauft genießt die Steuerfreiheit, wenn er den Kaufvertrag nicht vor dem 06.01.2020 unterschreibt. Hatten die Vertragsparteien einen bindenden Vorvertrag abgeschlossen, so gilt dieses Datum als Termin des Fristlaufbeginns. Ohne Berücksichtigung bleiben Termine wie Tag der Kaufpreiszahlung, Datum des Nutzen-Lasten-Übergangs oder der Auflassung (Eigentumsumschreibung). Wird ein geerbtes oder per Schenkung übertragenes Haus verkauft, tritt der Verkäufer in die Spekulationsfrist des Erblassers ein.

2. Selbst genutzt oder fremdgenutzt?

Hat der Eigentümer die Immobilie vor dem Verkauf in den zwei vorausgegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt, so bleibt die Veräußerung steuerfrei. Der Begriff "eigenen Wohnzweck" schließt mit ein, dass die Immobilie neben dem Eigentümer auch von dessen Ehe- bzw. Lebenspartner oder von kindergeldberechtigten Kindern unentgeltlich bewohnt werden kann. Findet die Überlassung nicht unentgeltlich statt, gilt das Objekt nicht als selbst genutzt. Zudem entfällt die Steuerbefreiung wegen Eigennutzung, wenn ein Haus zwar über Jahre bewohnt war, aber vor dem Verkauf noch einige Zeit vermietet wurde. 

Bewohnt der Verkäufer nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, so wird der Veräußerungsgewinn im Verhältnis der Wohnfläche aufgeteilt: der Gewinn der auf den selbst genutzten Teil entfällt ist steuerfrei, wobei der Gewinn des vermieteten Teils versteuert werden muss. 

3. Drei-Objekt-Grenze

Die Veräußerung von mehr als drei Immobilien innerhalb einer Frist von fünf Jahren wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshandel interpretiert und so wird auf den Verkaufserlös sowohl die Gewerbesteuer als auch die Einkommensteuer fällig.  Diese Reglung umfasst, dass bei einer Überschreitung nicht nur der vierte Immobilienverkauf versteuert werden muss, sondern ebenso rückwirkend die ersten drei Immobilientransaktionen. 
Es gibt diverse Ausnahmen und Sonderregelungen:

  • Bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie gilt, dass diese nur dann zur Freigrenze gezählt wird, wenn der Erblasser im gewerblichen Immobilienhandel tätig war.
  • Werden Wohnungen nach Umwandlung eines Mehrfamilienhauses einzeln verkauft, so zählt jede Einheit einzeln. 
  • Sollte ein Mehrfamilienhaus in Wohnungen umgewandelt worden sein und die Eigentumswohnung jeweils einzelne verkaufet, so zählt jede Wohnung als einzelnes Objekt.
  • Ehepaare werden als einzelne Personen betrachtet und ihre Veräußerungsgeschäfte werden nicht unter einer Grenze zusammengefasst.
  • Die Zwangsversteigerung wird zur Freigrenze gezählt.
  • Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass der Fünfjahreswert keine feste Grenze, sondern lediglich ein Richtwert darstellt. Das Finanzamt kann auch nach einer abgelaufenen Frist den erneuten Immobilienverkauf als gewerblichen Handel werten.

Wie das Finanzamt den Veräußerungsgewinn ermittelt

Wie viel Steuern im Detail zu entrichten sind, hängt von der Höhe des Wertzuwachses und dem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Man bezahlt immer nur dann Steuern, wenn ein tatsächlicher Nettogewinn erzielt wurde. Bei der Ermittlung des Gewinns wird nicht nur der Saldo aus dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten als Gewinn gesehen, sondern auch geltend gemachte Abschreibungen.

Zu den Ausgaben, die Sie auf den Verkaufsgewinn angerechnet werden können, gehören zum Beispiel:

  • die Gebühren des Notars, die Grunderwerbsteuer und die Eintragungen im Grundbuch wie z.B. Auflassung
  • die Kosten für Werbung, Marketing, oder Annoncen 
  • die Maklergebühr
  • die Kosten für einen Sachverständigen für die Erstellung eines Wertgutachtens 
  • Reparatur- und Modernisierungskosten, wenn diese innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung veranlasst wurden und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen

Fall 1: steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn trotz negativem Verkaufserlös

Der Verkäufer A hat im Jahr 2013 eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage erworben und verkauft diese nach 8 Jahren wieder. 

Verkaufspreis 300.000 €
- Aufwand (z.B. Maklerprovision) 12.000 €
- Kaufpreis 265.000 €
- Nebenkosten des Kaufs 26.000 €
+ Abschreibung für 8 Jahre (2% auf anteiligen Gebäudewert von 200.000) 32.000 €
= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 29.000 €

Fazit: Nach der Berücksichtigung der direkten Kosten verbleibt ein vorläufiger Verlust von 2.000 €, da jedoch die geltend gemachten Abschreibungen dem Ergebnis hinzugerechnet werden müssen verbleibt ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn.

Fall 2: Hausbau mit Sonderabschreibung

Der Bauherr B kauft 2019 ein Grundstück und bebaut dieses mit einem Einfamilienhaus, welches er vermietet. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten lagen unter 3.000 EUR je qm und somit nutzt er eine Sonderabschreibung (§ 7b EStG) in Höhe von 5% für die ersten 3 Jahre.

Verkaufspreis 600.000 €
- Kaufpreis Grundstück inkl. Nebenkosten 150.000 €
-  Baukosten 400.000 €
+ Abschreibung für 3 Jahre (5% auf die Baukosten) 60.000 €
= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 110.000 €

Fazit: Würde der Bauherr B das Haus im Jahr 2003 verkaufen, so muss er einen Gewinn von 110.000 € versteuern. 

Fall 3: Ein kleines Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen

Der Verkäufer C kauft 2011 ein Mehrfamilienhaus für 600.000 € mit drei gleichgroßen Wohnungen. Eine Wohnung nutzt C selbst die zwei anderen vermietet er. Im Jahr 2016 Verkauf er das Haus wieder. 

Verkaufspreis nach Abzug der Kosten 900.000 €
Anteil zur Vermietung 600.000 €
- Anteilige Anschaffungskosten 400.000 €
+ Abschreibung für 5 Jahre (2% auf anteiligen Gebäudewert (2/3) von 500.000)  33.000 €
= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 233.000 €

Fazit: Da C die Wohnung über mindestens 2 Jahre bewohnt hat, findet diese in der Berechnung des Finanzamts keine Berücksichtigung. Nur die zur Vermietung bestimmten Wohnungen werden zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns herangezogen. 

Fall 4: Übertragung der Immobilie vom Vater auf den Sohn

Der Vater D überträgt 2015 seinem Sohn E eine Wohnung die er im Jahr 2004 gekauft hat. Der Sohn übernimmt in diesem Zusammenhang die bestehenden Grundschulden in Höhe von 50.000 €. Im Jahr 2017 verkauft E die Wohnung.

Verkaufspreis nach Abzug der Kosten 250.000 €
Verkehrswert bei Schenkung gesamt 200.000 €
Anteiliger Verkehrswert bei Schenkung 150.000 €
+ Abschreibung für 2 Jahre (2% auf anteiligen Gebäudewert von 150.000)  6.000 €
= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn   56.000 €

Fazit: Hätte der Vater D die Wohnung ohne die Übernahme der Grundschulden an den Sohn übertragen, wäre der Verkauf des Sohnes E kein Veräußerungsgewinn, da die Immobilie sich über 10 Jahre im Familienbesitz befunden hätte. Durch die Übernahme der bestehenden Grundschuld hat der Sohn E 25% der Immobilie quasi erworben und somit ist dieser Teil ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn.

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