Hausverkauf mit Makler: Die wichtigsten Infos im Überblick
Diese Leistungen bietet ein Makler beim Hausverkauf
Ein Haus zu verkaufen bedeutet viel Arbeit, doch keine Bange, ein Makler kann Sie dabei unterstützen. Wenn Sie möchten, begleitet er Sie vom Anfang bis zum Ende des gesamten Verkaufsprozesses und übernimmt den Großteil der Aufgaben für Sie – von den Verkaufsvorbereitungen über die Angebots- und Verkaufsphase bis hin zum Vertragsabschluss und der Übergabe. Sie selbst müssen ihm nur alle notwendigen Informationen zum Haus übergeben.
Folgende Leistungen bietet ein Makler:
- Vorbereitung & Strategie: Der Makler ermittelt den Verkehrswert der Immobilie, um einen anzustrebenden Verkaufspreis und somit einen Angebotspreis festlegen zu können. Zudem berät zu wertsteigernden Maßnahmen und erstellt ein professionelles Exposé. Er beschafft zudem alle rechtlich notwendigen Unterlagen (Grundbuch, Energieausweis etc.).
- Vermarktung & Verkauf: Er steuert die gesamte Kommunikation, führt Besichtigungen durch und filtert echte Käufer mittels Bonitätsprüfung heraus. Zudem führt er die Preisverhandlungen bis zum Abschluss.
- Abwicklung & Übergabe: Der Makler koordiniert den Notartermin, bereitet den Kaufvertrag vor und begleitet die finale Hausübergabe inklusive rechtssicherem Protokoll.
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Hausverkauf mit Makler: Vorteile und Nachteile
Ein Makler ist beim Hausverkauf kein Muss. Jeder Hauseigentümer kann frei entscheiden, ob er einen Immobilienmakler mit dem Hausverkauf beauftragt, oder den gesamten Prozess selbst in die Hand nimmt. Bei der Entscheidung ob mit oder ohne Makler kann folgender Überblick über die Vor- und Nachteile eines Hausverkaufs mit Makler helfen:
| Kategorie | Vorteile (Pro Makler) | Nachteile (Contra Makler) |
|---|---|---|
| Expertise & Preis | Sichere Wertermittlung: Verhindert Unterpreisverkauf durch tiefe Marktkenntnis. | Kostenfaktor: Es fällt eine Provision an (meist zwischen 3 % und 7 % inkl. MwSt.), die den Erlös mindert. |
| Aufwand & Zeit | Full-Service: Übernimmt alles von der Anzeige über die Besichtigung bis zum Notar. | Vertragsbindung: Man ist oft über Monate an einen Alleinauftrag gebunden und kann nicht privat verkaufen. |
| Psychologie | Emotionale Distanz: Verhandelt sachlich und fachlich fundiert, ohne persönliche Bindung zum Objekt. | Fremdbestimmung: Man gibt die direkte Kontrolle über die Kommunikation mit den Interessenten ab. |
| Reichweite | Käuferdatenbank: Zugriff auf gelistete Interessenten, bevor das Objekt überhaupt online geht. | Standard-Abwicklung: Massen-Makler nehmen sich unter Umständen weniger Zeit für individuelle Objektdetails. |
| Sicherheit | Bonitätsprüfung: Filtert „Besichtigungstouristen“ aus und prüft die Zahlungsfähigkeit vorab. | Interessenskonflikt: Ein Makler möchte den Abschluss (Provision); das Tempo ist ihm oft wichtiger als der absolut letzte Euro beim Preis. |
Den richtigen Makler für den Hausverkauf finden
Beim Hausverkauf geht es um viel Geld, umso wichtiger ist es, dass Sie einen Makler an Ihrer Seite haben, der viel Verkaufserfahrung hat, den regionalen Immobilienmarkt kennt und verlässlich ist. Da es keine gesetzlich vorgeschriebene Ausbildung für den Beruf des Immobilienmaklers gibt, sollten Sie bei der Suche nach dem passenden Makler auf folgende Dinge achten:
- Hat der Makler die passende Qualifikation? Ein Experte für Gewerbeimmobilien kann Ihnen beim Hausverkauf nicht optimal weiterhelfen.
- Hat der Makler genügend Erfahrung?
- Hat der Makler ein eigenes Büro mit sachkundigem Personal?
- Pflegt der Makler seinen Online-Auftritt?
- Hat der Makler aussagekräftige Referenzen?
- Kann der Makler eventuell sogar Preise und Auszeichnungen vorweisen?
- Ist der Makler Mitglied in einer Maklervereinigung?
- Möchte sich der Makler im persönlichen Gespräch mit Ihnen ein umfassendes Bild von Ihrem Haus machen und fragt nach verkaufsrelevanten Informationen wie Baujahr, letzte Renovierungsmaßnahmen und Betriebskosten?
- Hat der Makler nur den schnellen Abschluss zum Hauptziel oder fragt er Sie nach Ihren Wünschen und gibt Ihnen eine ehrliche Einschätzung? Seien Sie skeptisch, wenn der Makler Zeitdruck vorgibt.
Wenn Sie den passenden Makler gefunden haben, können Sie mit ihm einen Maklervertrag abschließen, um den Verkauf zu starten. Lesen Sie sich den Maklervertrag vorher genau durch.
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Der Maklervertrag
Haben Sie sich für einen Makler entschieden, müssen Sie einen Maklervertrag mit ihm abschließen, damit er mit dem Hausverkauf beginnt. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Arten von Maklerverträgen:
3 Arten von Maklerverträgen
| Vertragsart | Ihre Rechte & Pflichten | Vor- und Nachteile |
|---|---|---|
| Einfacher Maklervertrag | Mehrere Makler parallel möglich; Eigenverkauf jederzeit erlaubt (provisionsfrei). | Nachteil: Geringes Engagement der Makler, da kein Exklusivrecht besteht. |
| Einfacher Alleinauftrag | Nur ein Makler erlaubt; Eigenverkauf an private Interessenten bleibt weiterhin provisionsfrei möglich. | Vorteil: Makler ist zur aktiven Vermarktung verpflichtet. |
| Qualifizierter Alleinauftrag | Volle Exklusivität: Eigenverkauf untersagt; alle Interessenten müssen an den Makler verwiesen werden. | Vorteil: Höchster Einsatz des Maklers für den besten Preis. Risiko: Schadensersatz bei Umgehung. |
So sieht der passende Maklervertrag aus
Damit ein Maklervertrag rechtswirksam ist, muss er in Textform vorliegen. Meistens nutzen Makler Standardverträge. Bevor Sie Ihre Unterschrift darunter setzen, sollten Sie trotzdem prüfen, ob insbesondere folgende Punkte enthalten sind:
- Art des Maklervertrags: Einfacher Maklervertrag, einfacher Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag?
- Befristung des Maklervertrags: Unbefristet oder befristet?
- Laufzeit: Wie lange läuft der Vertrag? Wie können Sie ihn verlängern, wie kündigen?
- Maklerprovision: Wie hoch ist diese? Wann wird sie fällig?
- Verpflichtendes Aufgabenprofil: Welche Aufgaben übernimmt der Makler?
- Bevollmächtigung für den Makler damit er zum Beispiel Behördengänge für Sie übernehmen kann.
- Leistungsprofil: Welche konkreten Aufgaben (Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung) sind vertraglich zugesichert?
Tipps für die Verhandlung
- Alleinauftrag: Vergeben Sie diesen nur bei vollem Vertrauen in die Arbeitsweise des Maklers.
- Privatverkauf: Vereinbaren Sie schriftlich, wie mit Interessenten aus dem eigenen Umfeld (Freunde/Nachbarn) umgegangen wird.
- Provisionshöhe: Diese ist verhandelbar, sollte aber fair bleiben, um die Motivation des Maklers für den bestmöglichen Preis hochzuhalten.
Kosten beim Hausverkauf mit Makler
Die Maklerprovision (Courtage) ist gesetzlich nicht starr festgelegt, sondern frei verhandelbar. In der Praxis orientiert sie sich jedoch an regionalen Marktüblichen Sätzen, die meist zwischen 5 % und 7 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) liegen.
Die 50:50-Regelung (Gesetzeslage): Seit Ende 2020 ist die Verteilung der Provision im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 656c–656d BGB) klar geregelt: Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu jeweils 50 %. Damit ist die einseitige Belastung des Käufers gesetzlich unterbunden.
Fälligkeit der Provision
Der Anspruch des Maklers auf seine Vergütung entsteht unter folgenden Bedingungen:
- Erfolgreiche Vermittlung: Das Objekt wurde durch die Tätigkeit des Maklers nachweislich vermittelt.
- Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wurde rechtswirksam unterschrieben.
- Zahlungsziel: Üblicherweise ist die Courtage innerhalb von 14 Tagen nach dem Notartermin fällig.
Wann entfällt die Provision?
In Ausnahmefällen kann der Provisionsanspruch erlöschen oder gemindert werden, insbesondere bei:
- Interessenkonflikten: Wenn der Makler gleichzeitig Verkäufer oder eng mit ihm verwandt/verflochten ist.
- Pflichtverletzungen: Bei grober Fahrlässigkeit oder dem bewussten Verschweigen von Mängeln.
- Verjährung: Wenn der Anspruch nicht rechtzeitig geltend gemacht wurde.
Hausverkauf mit Makler: Maklerkosten steuerlich absetzen
Beim Hausverkauf mit Makler stellt sich für Verkäufer oft die Frage, ob die (seit 2020 meist hälftig geteilte) Provision die Steuerlast senken kann. Die Antwort hängt entscheidend davon ab, wie die Immobilie genutzt wurde.
Hier ist die Übersicht der steuerlichen Behandlung für Verkäufer:
1. Verkauf einer vermieteten Immobilie (Kapitalanlage)
Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen, sind die Maklerkosten als Veräußerungskosten steuerlich hochwirksam – sofern Einkommensteuer auf den Gewinn anfällt.
- Spekulationssteuer: Verkaufen Sie innerhalb der 10-Jahres-Frist, müssen Sie den Gewinn versteuern. Die Maklerprovision mindert diesen Gewinn direkt.
- Rechnung: Verkaufspreis – (Anschaffungskosten + Maklerkosten + Notar) = Zu versteuernder Gewinn.
- Außerhalb der Frist: Verkaufen Sie nach 10 Jahren, ist der Gewinn steuerfrei. In diesem Fall können Sie die Maklerkosten jedoch auch nicht mehr steuerlich geltend machen.
2. Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie (Privat)
Hier ist das deutsche Steuerrecht leider streng: Der Verkauf des eigenen Zuhauses gilt als Privatangelegenheit.
- Keine Absetzbarkeit: Da Sie keine Einkünfte aus Vermietung erzielen, können Sie die Maklerprovision weder als Werbungskosten noch als Betriebsausgaben absetzen.
- Keine Haushaltsnahe Dienstleistung: Die Provision fällt nicht unter § 35a EStG, da der Makler keine handwerkliche oder haushaltsnahe Tätigkeit im Haus verrichtet, sondern eine reine Vermittlungsleistung erbringt.
3. Sonderfall: Beruflich bedingter Umzug
Falls Sie Ihr Haus verkaufen, weil Sie für einen neuen Job in eine andere Stadt ziehen müssen:
- Die Kosten für den Verkauf des alten Eigenheims sind in der Regel nicht absetzbar.
- Absetzbar sind unter Umständen nur Maklergebühren für die Suche nach einer neuen Mietwohnung am Arbeitsort als Werbungskosten (Umzugskostenpauschale)..
Wann ein Hausverkauf mit Makler sinnvoll ist
Ein Hausverkauf mit Makler macht unter anderem dann Sinn, wenn Sie:
- nur wenig Zeit für den Hausverkauf haben,
- noch nie ein Haus oder eine andere Immobilie verkauft haben,
- ungerne Recherchieren und Informationen sammeln,
- die Vermarktung wie Erstellung des Exposés und der Anzeigen lieber einen Fachmann machen lassen,
- Beratungsbedarf bezüglich Baurecht und Kaufvertrag haben,
- ungerne Preisverhandlungen führen möchten und
- sich einen effizienten Hausverkauf wünschen.
Über einen privaten Hausverkauf, können Sie nachdenken, wenn Sie:
- keinen Zeitdruck beim Hausverkauf haben,
- schon einmal eine Immobilie verkauft haben,
- gerne recherchieren und Informationen zusammentragen,
- Anzeigen und ein professionelles Exposé erstellen können,
- tiefere Kenntnisse in bau- und vertragsrechtlichen Angelegenheiten haben,
- gerne Preisverhandlungen führen und sicher darin sind,
- gut mit Menschen umgehen können und
- viel Geduld und Durchhaltevermögen besitzen.
FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf mit Makler
Ein Hausverkauf mit Makler bringt mehrere Vorteile mit sich. So kann der Makler zum Beispiel aufgrund seiner Marktkenntnisse das Haus korrekt bewerten, einen realistischen Angebotspreis festlegen und somit den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen. Durch seine Erfahrung und Kontakte kann der Hausverkauf außerdem schneller gelingen. Dabei nimmt der Makler Ihnen als Verkäufer jede Menge Aufgaben ab, was Ihnen viel Zeit und Mühe erspart. Es kann sich also durchaus lohnen, das Haus mit einem Makler zu verkaufen.
Ja, man kann ein Haus ohne Makler verkaufen. Sie müssen im Voraus jedoch genau abwägen, ob der private Verkauf zielführend ist. Haben Sie noch nie selbst eine Immobilie verkauft, wenig Ahnung vom aktuellen regionalen Immobilienmarkt und kaum Zeit, um sich zum Beispiel mit bau- und vertragsrechtlichen Themen zu beschäftigen und alle notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammenzutragen, ein Exposé zu erstellen, Anfragen zu beantworten und Besichtigungstermine durchzuführen, sollten Sie doch lieber einen Makler beauftragen.
Der Makler benötigt einige Unterlagen für den Hausverkauf. Dazu zählen unter anderem der Grundbuchauszug, Baupläne, Grundrisse, die Flurkarte, der Energieausweis und Angaben zur Wohnfläche. Ein Makler weiß, welche Unterlagen notwendig sind und wo man diese erhält.
Ob Sie Ihr Haus trotz Maklervertrag verkaufen können, hängt davon ab, welche Art von Maklervertrag Sie abgeschlossen haben. Wenn Sie einen einfachen Maklervertrag oder einen einfachen Alleinauftrag mit dem Makler abgeschlossen haben, ist das möglich. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag dürfen Sie ihr Haus nicht privat verkaufen.
Solange der Makler das Haus nicht verkauft bekommt, müssen Sie auch keine Maklerprovision zahlen.
Es ist Ihre Entscheidung, ob Sie den Makler mit zur Hausübergabe nehmen oder nicht, aber es macht durchaus Sinn. Er kann das Übergabeprotokoll vorbereiten und führen und als Zeuge fungieren.
Ende 2020 wurde das Bestellerprinzip für die Maklerprovision eingeführt. Danach müssen Käufer und Verkäufer bei einem Hausverkauf gemeinsam die Maklerprovision bezahlen.
Was ist Ihre Immobilie wert?
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