Teilungsversteigerung: Einfach erklärt & Tipps für Erbfall und Scheidung

• Die Teilungsversteigerung ist eine Variante der Zwangsversteigerung.
• Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um ein öffentliches Verfahren zur Auflösung einer Gemeinschaft.
• Die Teilungsversteigerung wird auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt. 
• Der Antrag für eine Teilungsversteigerung ist beim zuständigen Amtsgericht zu stellen.
• Ist die Teilungsversteigerung erfolgreich, werden aus dem Versteigerungserlös zunächst die Kosten getilgt und etwaige Rechte Dritter ausgezahlt, bevor der Rest unter den Beteiligten aufgeteilt wird.
• Die Beteiligten müssen sich über die Aufteilung einigen, bevor ihnen das Gericht den sogenannten Übererlös übergibt.
• Können sich die Beteiligten nicht einigen, kommt es zu einem sogenannten Hinterlegungsprozess.
• Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Teilungsversteigerung zu vermeiden, zu blockieren oder zu verzögern.
• Da bei einer Teilungsversteigerung meist ein geringerer Verkaufspreis erzielt werden kann als bei einem freihändigen Verkauf und das Prozedere zudem viel Zeit, Geld und Mühe kostet, ist es ratsam, zuerst über Alternativen nachzudenken. Zum Beispiel über einen Privatverkauf der Immobilie.

Eine Teilversteigerung ist eine spezielle Form der Zwangsversteigerung und wird auch als Auseinandersetzungsversteigerung bezeichnet. Dabei handelt es sich um ein öffentliches Verfahren durch das Vollstreckungsgericht, bei dem ein unteilbarer Gegenstand, wie beispielsweise ein Haus oder eine Eigentumswohnung, an den Meistbietenden versteigert wird. Der Erlös der Versteigerung wird unter den Beteiligten aufgeteilt und somit die betreffende Gemeinschaft am Gegenstand aufgelöst. 

Mit einer Teilungsversteigerung können Erbengemeinschaften, eheliche Gütergemeinschaften, Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) und Bruchteilsgemeinschaften aufgelöst werden. Gesetzlich geregelt wird die Teilungsversteigerung im Zwangsversteigerungsgesetz (§§ 180 ff. ZVG).

Eine Teilungsversteigerung wird immer dann notwendig, wenn sich die Beteiligten über den Umgang des gemeinsamen unteilbaren Gegenstandes, wie zum Beispiel der gemeinsamen Immobilie, nicht einigen können. Ziel der Teilungsversteigerung ist es dann, das Vermögen, das im Haus oder der Wohnung gebunden ist, in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln und somit die Eigentümergemeinschaft aufzuheben.

Eine Teilungsversteigerung ist meist der letzte Lösungsweg, da der erzielbare Ertrag in der Regel niedriger ausfällt als mit einem freihändigen Immobilienverkauf, und die Versteigerung zudem vielen gesetzlichen Auflagen unterliegt. Trotzdem bietet sie verkaufswilligen Miteigentümern die Möglichkeit, ihren Willen gegen Miteigentümer durchzusetzen, die nicht verkaufen möchten. Ein Miteigentümer kann bei der Teilungsversteigerung zwar mitbieten, es besteht aber das Risiko, dass er von anderen überboten wird. Bei einer Teilungsversteigerung steht ihm kein Vorkaufsrecht zu- Das besteht nur, wenn ein Miterbe den Verkauf seines Erbteils an einen Kaufinteressenten anstrebt, der nicht zur Erbengemeinschaft gehört (§ 2034 BGB). Durch diese Regelung soll die Erbengemeinschaft vor dem Eintreten einer fremden Person geschützt werden.

Der Unterschied zwischen Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung und eine Zwangsversteigerung haben unterschiedliche Ursachen und Ziele. Zur Teilungsversteigerung kommt es, wenn ein Miteigentümer den Verkauf erzwingen möchte, weil sich die Gemeinschaft nicht auf ein gemeinsames Verfahren mit dem unteilbaren Gegenstand – beispielsweise dem Haus oder der Wohnung – einigen kann. Durch die Teilungsversteigerung soll die Gemeinschaft aufgehoben werden. 

Ursache der Zwangsversteigerung ist die finanzielle Not des Eigentümers, die dazu führt, dass er seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Sein Gläubiger, zum Beispiel die Bank, kann dann eine Zwangsversteigerung veranlassen. Für die Zwangsversteigerung ist ein vollstreckbarer Titel erforderlich, für die Teilungsversteigerung nicht.

Zu einer Teilungsversteigerung kommt es dann, wenn sich die Beteiligten nicht auf ein gemeinsames Verfahren mit dem gemeinsamen unteilbaren Gegenstand, zum Beispiel einem Haus oder einer Wohnung, einigen können. Um die Versteigerung in die Wege zu leiten, muss ein Miteigentümer den Antrag zur Teilungsversteigerung stellen. Das kann zum Beispiel der Ehegatte sein, der aufgrund einer Scheidung die Teilungsversteigerung möchte, oder ein Miterbe im Rahmen eines Erbfalls. Im Scheidungsfall muss der Ehegatte eine Anteilshöhe von mindestens 10 Prozent an der Immobilie haben, um den Antrag stellen zu können. Im Erbfall genügt ein Erbteil von einem Prozent. Auf die Zustimmung der anderen Eigentümer ist der Antragsteller nicht angewiesen, der Antrag des einzelnen reicht aus. 

Miteigentümer haben nur in wenigen Fällen die Möglichkeit, gegen eine Teilungsversteigerung vorzugehen, sodass verkaufswillige Eigentümer über die Versteigerung meistens den Verkauf erreichen.Trotzdem ist die Teilungsversteigerung in der Regel der letzte Lösungsweg, da sie für alle Beteiligten von Nachteil ist. Zum einen, weil der Verkaufspreis meist niedriger ausfällt als der Verkaufspreis, der bei einem freihändigen Verkauf der Immobilie erzielbar wäre. Zum anderen, weil eine Teilungsversteigerung immer mit Kosten verbunden ist; unter anderem für den Antrag und das Verfahren.

Teilungsversteigerung im Scheidungsfall: Voraussetzungen und Beispiel

Damit ein Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beantragen kann, müssen bei einer Scheidung folgende Voraussetzungen gegeben sein:

• Beim Versteigerungsgegenstand ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, er ist also unteilbar. Das trifft in der Regel unter anderem bei bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen und Erbbaurechten zu.
• Im Grundbuch müssen beide Partner als Eigentümer eingetragen sein und einem der Partner müssen mindestens zehn Prozent der Immobilie gehören.
• Besteht noch der Güterstand der Zugewinngemeinschaft/Gütergemeinschaft und stellt die Immobilie fast das gesamte Vermögen dar, so ist die Zustimmung des anderen Ehegatten notwendig (§ 1365 BGB). Besteht keine solche Konstellation, kann die Teilungsversteigerung ohne Zustimmung des Mitbesitzers beantragt werden.
• Die Eheleute konnten sich auf keinen anderen Umgang mit dem Haus oder der Wohnung einigen.

Ein Beispiel: 

Ein geschiedenes Paar, das zuvor im Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt hatte, kann sich nicht über das weitere Verfahren mit dem Haus einigen, das sie während der Ehe gemeinsam erworben haben. Er möchte verkaufen, sie mit den gemeinsamen Kindern im Haus wohnen bleiben. Sie ist bereit, dem Ex-Partner Miete zu zahlen. Das Problem besteht darin, dass sie sich nicht über die Höhe der Miete einigen können. Der Ehemann kann eine Teilungsversteigerung beantragen, um den Verkauf durchzusetzen.

Teilungsversteigerung im Erbfall: Voraussetzungen und Beispiel

Im Erbfalls müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein, damit eine Teilungsversteigerung beantragen kann:

• Es besteht eine Erbengemeinschaft, der Nachlass hat also nicht nur ein Erbe alleine erhalten.
• Im Testament ist nicht festgelegt, wer das Haus oder die Wohnung zu welchen Teilen erhält, sodass die gesetzliche Erbfolge beziehungsweise die Erbquoten aller Erben greifen.
• Die Erbengemeinschaft kann sich nicht auf Verbleib und Aufteilung der Immobilie einigen, zum Beispiel einen freien Verkauf der Immobilie.
• Die Immobilie kann nicht in Natur geteilt werden. Es ist zum Beispiel nicht möglich, ein Grundstück in mehrere Teilgrundstücke aufzuteilen.

Ein Beispiel: 

Vier Personen haben ein Einfamilienhaus geerbt und bilden somit eine Erbengemeinschaft, die sich darauf einigen muss, ob sie das geerbte Haus verkaufen, vermieten oder einem der Miterben zur Selbstnutzung überlassen, gegen Auszahlung der anderen Erben. Es liegt kein Testament vor. Können sich die Erben nicht einigen, weil zum Beispiel ein Miterbe verkaufen, die anderen drei aber lieber vermieten möchten, kann er eine Teilungsversteigerung beantragen.

Im Falle einer Erbengemeinschaft darf jeder Miterbe die Teilungsversteigerung unabhängig von der Größe seines Erbteil und der Zustimmung der anderen Miterben beantragen. Besteht ein Nießbrauch am Anteil eines Miteigentümers, so können die Teilungsversteigerung allerdings nur der Miteigentümer und der Nießbraucher gemeinsam beantragen (§ 1066 Abs. 2 BGB)

Außer den Miterben sind folgende Personen dazu berechtigt, eine Teilungsversteigerung zu beantragen:

• Jeder Vorerbe.
• Nacherben, sofern der Nacherbfall eingetreten und der Nacherbe damit Erbe geworden ist.
• Derjenige, der einen Erbteil von einem Miterben gekauft und den Erbteilskauf notariell beurkunden lassen hat.
• Ein Pfändungspfandgläubiger, der einen Anteil eines Miterben gepfändet hat.
• Der Testamentsvollstrecker, sofern sich sein Recht nur auf einen Anteil, nicht auf die Erbengemeinschaft insgesamt bezieht.
• Bei einem minderjährigen Miterbe, ist nur der gesetzliche Vertreter, meist ein Elternteil, dazu berechtigt, die Teilungsversteigerung zu beantragen
• Bei einem Miterben, der unter amtlicher Betreuung steht, kann der Antrag auf Teilungsversteigerung nur durch einen amtlich bestellten Betreuer gestellt werden, sofern dieser auch in vermögensrechtlichen Angelegenheiten für die Betreuung zuständig ist. Ist der Betreuer nur in gesundheitliche Angelegenheiten bestellt, kann der Miterbe selbst die Teilungsversteigerung beantragen.

Wer darf die Teilungsversteigerung nicht beantragen?

Eine Teilungsversteigerung darf nicht beantragen:

• Der Nacherbe vor Eintritt des Nacherbfalls.
• Ein Miterbe, der vor dem Tod des Erblassers so viele auf den Erbteil anrechnungspflichtige Vorleistungen erhalten hat, dass bei einer Teilungsversteigerung kein Auseinandersetzungsguthaben verbleiben würde.
• Nachlassgläubiger, die zum Beispiel wegen der Beerdigungskosten Ansprüche geltend machen.

Eine Teilungsversteigerung muss schriftlich beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden Der Antrag ist zwar formlos möglich, der Antragsteller sollte aber den Gegenstand der Versteigerung nenne, den Grund für den Wunsch einer Teilungsversteigerung beschreiben und einen Nachweis über seine Miteigentümerschaft beilegen. Das kann zum Beispiel ein aktueller beglaubigter Grundbuchauszug sein. Ist noch der Erblasser im Grundbuch eingetragen, kann alternativ ein Erbschein, ein notarielles Testament sowie das Protokoll der Testamentseröffnung vorgezeigt werden..

Im Falle einer Scheidung können beide Partner einen Antrag zur Teilungsversteigerung stellen. Im Erbfall darf jedes Mitglied der Erbengemeinschaft allein den Antrag stellen. Miterben können den Antrag nicht verhindern, ganz gleich, wie klein der Miterbenanteil ist.

1. Antragstellung

Eingeleitet wird die Teilungsversteigerung durch den Antrag eines Antragsberechtigten (Miteigentümers) beim zuständigen Amtsgericht. Grundsätzlich ist das Gericht zuständig, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück liegt. In einigen Bundesländern übernehmen Amtsgerichte die Zuständigkeit für mehrere Amtsgerichtsbezirke. Hier sollten Sie beim Amtsgericht anfragen, welches zuständig ist. Das gilt für Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen.

2. Antragsprüfung

Gibt das Gericht dem Antrag auf Teilungsversteigerung statt, ordnet es die Teilungsversteigerung durch Beschluss an, stellt den Anordnungsbeschluss allen anderen Miteigentümern zu und trägt ihn im Grundbuch ein. 

3. Wertfestsetzung

Bevor es zur eigentlichen Teilungsversteigerung kommt, beauftragt das Amtsgericht einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts. Die Kosten dafür muss der Antragsteller tragen. Er kann auch selbst ein Wertgutachten in Auftrag geben, benötigt dafür jedoch die Zustimmung der Miteigentümer. Das Amtsgericht kann dann dieses Gutachten heranziehen. 

Im nächsten Schritt legt das Gericht ein Mindestgebot, das sogenannte Geringste Gebot fest, das bei der Teilungsversteigerung erreicht werden muss. Das Gebot muss so hoch angesetzt werden, dass die Kosten des Versteigerungsverfahrens, die Ansprüche aller Verfahrensbeteiligten und noch eingetragene Grundschulden gedeckt werden können. 

Schließlich wird ein Termin für die Teilungsversteigerung angesetzt und über Aushänge, Zeitungsanzeigen und Internetportale samt Daten zum Versteigerungsobjekt bekanntgegeben. Beim Amtsgericht kann das Verkehrswertgutachten eingesehen werden und wenn die Miteigentümer einwilligen, können Interessenten die Immobilie auch von innen besichtigen.

4. Versteigerung

4.1. Bekanntmachung

Zu Beginn des Versteigerungstermins werden Informationen zum Versteigerungsobjekt bekanntgegeben; wie zum Beispiel der Grundbuchstand, der festgesetzte Verkehrswert und Erklärungen der Mieter oder Pächter. Danach werden das gerichtlich festgelegte geringste Gebot und weitere Versteigerungsbedingungen verlesen. Der Rechtspfleger belehrt außerdem die Beteiligten und Bietinteressenten über die Bedeutung eines Gebotes, den Gefahrenübergang, die Sicherheit, die zu leisten ist, und wichtige Vorschriften bezüglich des Verfahrens. Anschließend fordert der Rechtspfleger zur Abgabe von Geboten auf.

Erläuterung Sicherheit:

Jeder, der bei der Teilungsversteigerung ein Gebot abgeben möchte, muss vorher Sicherheit leisten. Der Gesetzgeber möchte damit sicherstellen, dass sich jeder Bietinteressent der Konsequenzen eines Gebots bewusst ist und die Finanzierbarkeit des Objekts vorher abklärt. Die Höhe der Sicherheit beträgt immer zehn Prozent des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes der Immobilie. Da der Rechtspfleger im Termin kein Bargeld annehmen kann, muss die Sicherheit auf anderem Wege geleistet werden. Folgende Möglichkeiten gibt es:

• Sie überweisen den Betrag rechtzeitig vor dem Termin auf das Konto der Justiz. Am besten zehn Tage vorher. Geben Sie dabei das Aktenzeichen des Verfahrens, das zuständige Amtsgericht und das Versteigerungsdatum an. Die Kontonummer erhalten Sie vom Gericht.
• Sie legen einen Bundesbankscheck vor oder einen von einer Bank oder Sparkasse ausgestellten, möglichst bankbestätigten Verrechnungsscheck, der frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt wurde.
• Sie überreichen eine unbefristete, unbedingte Bürgschaft.

Erläuterung geringstes Gebot:

Das geringste Gebot setzt sich bei der Teilungsversteigerung aus einem Barteil und den bestehen bleibenden Rechten zusammen. Der Barteil besteht aus den Verfahrenskosten sowie den Kosten für Rechte und Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen und Nebenleistungen aus den weiterhin bestehenden Belastungen (z. B. Grundschuldzinsen). Mit den bestehen bleibenden Rechten sind alle Rechte gemeint, die Vorrang vor den Rechten des Miteigentümers haben, der die Teilungsversteigerung beantragt hat. Dabei werden alle Rechte berücksichtigt, die dem Grundbuch zu entnehmen sind. Dort nicht vermerkte Rechte müssen angemeldet werden. Der Höchstbietende muss mit seinem Gebot den Barteil abdecken und die bestehenden bleibenden Rechte übernehmen. 

4.2. Bietstunde

Während der Bietstunde, die in der Regel nur 30 Minuten dauert, können Bietinteressenten, Miteigentümer und Antragsteller Gebote abgeben. Bieter müssen dabei beachten, dass zusätzlich zu dem Bargebot die bestehen bleibenden Rechte gezahlt werden müssen. Die Bieterstunde ist beendet, wenn auch nach Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden.

4.3. Verhandlung über Zuschlag

Im dritten und letzten Abschnitt des Versteigerungstermins entscheidet das Gericht entweder sofort oder in einem zeitnah anberaumten Termin über den Zuschlag. Wird gar kein oder kein wirksames Gebot abgegeben, stellen die Richter das Verfahren einstweilen ein oder heben es auf, falls die Versteigerung zum wiederholten Mal erfolglos stattgefunden hat. Wurde das geringste Gebot erreicht, ist die Teilungsversteigerung beendet. Die Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch übernimmt das Gericht

Nach erfolgreicher Teilungsversteigerung wird der Erlös nicht sofort an die ehemaligen Eigentümer ausgezahlt. Diese müssen sich zuerst über eine Aufteilung einig werden. Das Ergebnis ist dem Vollstreckungsgericht spätestens bis zum sogenannten Verteilungstermin mitzuteilen. Bei diesem Termin wird der Erlös beziehungsweise der Erlösüberschuss gemäß der vereinbarten Aufteilung an die ehemaligen Eigentümer ausgezahlt. Der Erlösüberschuss, auch Übererlös genannt. ist der Erlös abzüglich der Verfahrenskosten und der Auszahlung etwaiger Rechte Dritter.. 

Können sich die ehemaligen Eigentümer nicht über die Verteilung des Übererlöses einigen, muss das Amtsgericht den Betrag bei der Hinterlegungsstelle hinterlegen (§ 117 Abs. 2 ZVG). Es ist nicht möglich, dass zum Beispiel jeder Erbe einzeln seinen Erlösanteil gemäß seiner Erbquote vom Amtsgericht verlangt, denn das Gericht darf Erben nicht einzeln auszahlen, sondern nur alle gemeinsam. Sind sich die ehemaligen Eigentümer sich über die Aufteilung des Übererlöses also uneinig, muss auf die Auszahlung geklagt werden und es kommt es zu einem sogenannten Hinterlegungsprozess. Dieser kann sich im schlimmsten Fall nochmals mehrere Jahre hinziehen und weitere Kosten verursachen. Auszahlen darf die Hinterlegungsstelle den Erlös erst gegen Vorlage einer entsprechenden rechtskräftigen Entscheidung. Eine Hinterlegung erfolgt in der Regel, wenn ein Miteigentümer noch Ansprüche gegenüber den anderen Eigentümern erhebt und möchte, dass dieser bei der Verteilung des Erlöses aus der Teilungsversteigerung berücksichtigt wird.

Wie lange eine Teilungsversteigerung dauert, hängt davon ab, wie glatt alles abläuft. Gibt es keine Komplikationen, müssen Sie vom Antrag auf Teilungsversteigerung bis zum Ende des Verfahrens mit einem Jahr oder etwas mehr rechnen. Gibt es Unklarheiten, Anträge oder Ähnliches, kann der gesamte Prozess einer Teilungsversteigerung zwei bis drei Jahre dauern. Mit bis zu fünf Jahren ist zu rechnen, wenn es tatsächlich begründete Einwände der übrigen Miterben gibt. 

Darf eine Teilungsversteigerung abgebrochen werden?

Eine Teilungsversteigerung dauert manchmal mehrere Jahre. Allerdings kann das Verfahren jederzeit beendet werden, wenn sich das Scheidungspaar oder die Erbengemeinschaft doch anders einigt und noch kein Zuschlag beim Versteigerungstermin erteilt wurde.

In Verbindung mit einer Teilungsversteigerung fallen folgende Kosten an:

Bei einer erfolgreichen Teilungsversteigerung werden die Kosten für Antrag, Verfahren und gegebenenfalls Gutachten vom Verkaufserlös abgezogen. 

Eventuell können nach der Teilungsversteigerung noch Kosten für Rechtsstreitigkeiten im Rahmen der Erlösverteilung anfallen. Sind sich nicht alle Erben einig, wer wie viel des Erlöses erhält, hinterlegt das Amtsgericht den Versteigerungserlös bis zur Klärung bei der Gerichtskasse und zahlt diesen erst aus, wenn die Aufteilung geklärt ist. Die Erben müssen sich dann notfalls im Rahmen eines gesonderten Rechtsstreits einig werden, wodurch in der Regel weitere Anwaltskosten entstehen.

Bei einer erfolgreichen Teilungsversteigerung tragen alle Beteiligten die Kosten, nicht nur der Antragsteller. Im Falle einer Erbengemeinschaft sind das alle Miterben. Sie werden entsprechend ihres Anteils am Erbe zur Kasse gebeten – auch dann, wenn sie gegen die Teilungsversteigerung waren. Im Scheidungsfall tragen beide Ex-Partner jeweils die Hälfte der Kosten. Am Ende werden die zu zahlenden Gebühren vom Erlös der Teilungsversteigerung abgezogen.

Ist die Teilungsversteigerung ohne Erfolg, muss der Antragsteller die Kosten alleine tragen. Hinzu kommen die Kosten für einen von ihm eingeschalteten Anwalt, die er immer alleine bezahlen muss. Bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro müssen zum Beispiel ohne Anwalt etwa 5.000 Euro an Kosten für die Versteigerung einkalkuliert werden. Wird ein Anwalt beauftragt, ist mit ungefähr 2.000 Euro zusätzlich zu rechnen.

Ist für ein Grundstück in Abteilung II des Grundbuchs ein Nießbrauchrecht eingetragen, wird der weitere Umgang bei einer Teilungsversteigerung davon bestimmt, auf was sich das Nießbrauchrecht bezieht:

• Das Nießbrauchrecht bezieht sich auf das gesamte Grundstück: Es bleibt auch nach der Versteigerung bestehen.
• Das Nießbrauchrecht betrifft den Grundstücksanteil des Antraggegeners: Es erlischt mit der Teilungsversteigerung und der Nießbraucher erhält eine entsprechende Geldrente (§ 92 ZVG). Die Zustimmung des Nießbrauchers wird dafür nicht benötigt.
• Das Nießbrauchrecht betrifft den Grundstücksanteil des Antragstellers: Es erlischt mit der Versteigerung. Der Nießbraucher muss dem Antrag allerdings zustimmen und hat Anspruch auf eine Abfindung (§ 1066 BGB).

Eine Teilungsversteigerung wird dann beantragt, wenn sich die Eigentümer uneinig bezüglich des weiteren Verfahrens mit dem gemeinsamen Eigentum sind. Dementsprechend ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass nicht alle der Teilungsversteigerung zustimmen und der ein oder andere diese sogar blockieren oder zumindest verzögern möchte. Blockieren kann man die Teilungsversteigerung durch die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Ausübung des Vorkaufsrechts

Miterben haben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB), wenn ein anderes Mitglied der Erbengemeinschaft seinen Erbteil verkaufen möchte oder aus der Gemeinschaft durch Abschichtung ausscheidet. 

Bei Ehegatten oder einer GbR muss im Ehe- oder Gesellschaftsvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart sein, damit diese Option möglich ist. Bei der Teilungsversteigerung selbst gilt kein Vorkaufsrecht für Miteigentümer. Sie dürfen aber als Mitbieter versuchen, das Haus oder die Wohnung selbst zu ersteigern.

Woran eine Teilungsversteigerung noch scheitern kann

Ist die Auseinandersetzung, also die Auflösung der Gemeinschaft, durch Vertrag oder Gesetz ausgeschlossen, kann eine Teilungsversteigerung an Unzulässigkeit scheitern. Zum Beispiel kann der Erblasser das durch letztwillige Verfügung so festlegen. Genauso haben die Teilhaber einer Gemeinschaft das Recht, vertraglich festzuhalten, dass das Verlangen nach Aufhebung der Gemeinschaft für immer oder auf Zeit ausgeschlossen ist.

Scheitern kann die Teilungsversteigerung auch daran, dass die Teilung des zu versteigerungen Gegenstandes in Natur möglich ist. Das Streitobjekt also tatsächlich aufgeteilt werden kann. Bei bebauten Grundstücke, Eigentumswohnungen und Erbbaurechten ist eine Teilung in der Regel nicht möglich. Sogar unbebaute Grundstücke können meist nicht geteilt werden. Es scheitert meist daran, dass Streitigkeiten darüber ausbrechen, welcher Teil von der Lage, dem Zugang, der Bodenqualität etc. der bessere ist.

Gelingt es nicht, die Teilungsversteigerung zu blockieren, kann man sie zumindest versuchen, zu verzögern. Folgende drei Möglichkeiten gibt es:

Beitritt zur Teilungsversteigerung

Bis spätestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin können Miteigentümer ebenfalls einen Antrag an das Amtsgericht stellen und somit der Teilungsversteigerung beitreten. Dadurch wird aus dem passiven Miteigentümer ein aktiver Beteiligter mit den gleichen Gestaltungsrechten wie der Antragsteller. Dazu zählt auch die Einflussnahme auf den Zuschlag. Dieser kann durch eine Einstellungsbewilligung unwirksam gemacht werden. Da die Einstellungsbewilligung gemeinsam von den Beteiligten getroffen werden muss, wird der ursprüngliche Antragsteller stark in seiner Entscheidungsgewalt eingeschränkt, wodurch unter Umständen die Teilungsversteigerung verzögert werden kann.

Widerspruchsklage

Miteigentümer können sich gegen eine unberechtigte Teilungsversteigerung zur Wehr setzen (§ 771 Zivilprozessordnung). Hat die Widerspruchsklage Erfolg, wird die Teilungsversteigerung für unzulässig erklärt. In der Regel ist der Weg der Widerspruchsklage jedoch kompliziert und nur selten erfolgreich. Deshalb stellt sie eher eine Verzögerungstaktik dar.

Einstweilige Einstellung des Verfahrens

Erscheint die Einstellung des Verfahrens bei Abwägung der widerstreitenden Interessen mehrerer Miteigentümer als angemessen, können Miteigentümer eine Verfahrenseinstellung erreichen (§ 180 Absatz 2 Zwangsversteigerungsgesetz). 

Zwei Beispiele:

1. Würden sich der Termin für die Teilungsversteigerung und ein Termin für eine Verhandlung zum Versteigerungsobjekt überschneiden, kann die Teilungsversteigerung bis zu sechs Monaten ausgesetzt werden.
2. Sind Kinder bei einer Scheidung betroffen, die unter den Konsequenzen der Teilungsversteigerung leiden würden, können sich Miteigentümer darauf berufen und eine Einstellung von bis zu fünf Jahren erreichen.

Die Einstellung des Verfahrens ist in beiden Fällen “einstweilig”. Die Teilungsversteigerung ist somit nur zeitweise nicht durchführbar, aber nicht aufgehoben.

Eine Teilungsversteigerung ist kein Spaß. Sie kann sich über mehr als ein Jahr hinziehen, kostet Geld und am Ende wird meist ein vergleichsweise geringer Verkaufspreis erzielt. Es ist deshalb ratsam, über Alternativen nachzudenken:

Gütliche Einigung

Die beste Alternative zur Teilungsversteigerung ist, dass sich alle Beteiligten doch über das weitere Verfahren mit dem gemeinsamen Eigentum einigen. Bei einer Immobilie kann das zum Beispiel der private Hausverkauf sein. Der Vorteil: In der Regel kann dabei ein höherer Erlös erzielt werden, als bei einer Teilungsversteigerung und man spart Geld, Zeit und Mühe.

Einstweilige Einstellung des Verfahrens

Bei einer Abschichtung verzichtet ein Miterbe auf seine Rechte innerhalb der Erbengemeinschaft. Dafür bekommt er eine Abfindung und sein Erbteil kommt den anderen Erben zugute - auch Anwachsung genannt.

Erbteil verkaufen

Erben haben die Möglichkeit, ihren Erbteil zu verkaufen, ohne dass sie dafür die Zustimmung der Miterben benötigen. Als Käufer kommen sowohl Dritte als auch Miterben in Betracht. Die Miterben haben sogar ein Vorkaufsrecht. Wichtig: Man darf nicht nur einen einzelnen Gegenstand aus seinem Erbteil verkaufen, man muss immer den gesamten Erbteil verkaufen.

Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum

Ist ein Mehrfamilienhaus Bestandteil der Auseinandersetzung, kann als Alternative zur Teilungsversteigerung geprüft werden, ob es möglich ist, dieses in Wohnungseigentum aufzuteilen. Dadurch würde jeder Eigentümer eine Einheit übernehmen, als alleiniger Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen und könnte mit dieser Wohnung nach eigenen Vorstellungen verfahren – sei es selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Sollten bei der Aufteilung unterschiedliche Größenverhältnisse oder Qualitäten entstehen, müssten für diese einen internen Ausgleich gefunden werden. 

Teilung eines unbebauten Grundstücks

Ist bei einer Scheidung oder einem Erbfall ein Grundstück gemeinsames Eigentum, kann dieses geteilt werden, sodass jeder Miteigentümer ein Teilgrundstück erhält, über das er frei verfügen kann. Voraussetzung für diese Alternative zur Teilungsversteigerung: Das Grundstück ist groß genug und für eine Teilung geeignet.

Vermittlung durch einen Notar

Können sich geschiedene Eheleute oder eine Erbengemeinschaft nicht alleine einigen, kann es hilfreich sein, zuerst eine Vermittlung durch eine neutrale Person zu versuchen und so eine Teilungsversteigerung abzuwenden. Es kann zum Beispiel ein Notar damit beauftragt werden, die Auseinandersetzung des Nachlasses zu vermitteln. Der Notar entscheidet nicht in der Sache, sondern wird versuchen, die gegensätzlichen Interessen zu vereinen und die emotionalen Aspekte offenzulegen und zu entschärfen. Kommt es zur Einigung im Notartermin, hat der Notar die Vereinbarung  zu beurkunden. Der Nachlass kann dann abgewickelt und die Teilungsversteigerung vermieden werden.