Schenkungssteuer und Grunderwerbssteuer bei der Übertragung einer Immobilie sparen
Die Schenkung einer Immobilie als attraktives Steuersparmodell
Ein entscheidender Grund für eine Immobilienschenkung ist die Möglichkeit u.U. bedeutend mehr Steuern zu sparen als im Erbschaftsfall.
Grundsätzlich gilt:
- Eine Schenkung kennt keine Grunderwerbssteuer, bei einer gekauften Immobilie muss der Erbe Grunderwerbssteuer zahlen
- Bei einer Erbschaft wird Erbschaftssteuer fällig, bei einer Schenkung Schenkungssteuer, aber:
- Bei einer Schenkung kann im Zuge von Teilübertragungen der Freibetrag alle 10 Jahre geltend gemacht werden, im Erbschaftsfall nur einmal im Todeszeitpunkt des Erblassers
- Bei einer Schenkung und einem Erbe gibt es Steuerfreibeträge, deren Höhe sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Beschenkten und Schenkenden richtet:
- 500.000,- € für Ehe- und eingetragene Lebenspartner
- 400.000,- € für Kinder
- 200.000,- € für Enkel
- 20.000,- € für Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und Nichtverwandte
Zwei Steuervorteile: Keine Grunderwerbssteuer, Verringerung der Erbschaftssteuer
Steuervorteil Nr. 1: keine Grunderwerbssteuer. Wer entgeltlich eine Immobilie erwirbt, wird nach dem Grunderwerbsteuergesetz zur Kasse gebeten. Da je nach Bundesland der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, kann die Steuerabgabe eine beträchtliche Belastung bedeuten.
| Beispiel: | Bei einem Immobilienverkehrswert von 400.000,- € würde ein Käufer bei 3,5 Prozent 14.000 € und bei 6,5 Prozent 26.000 € Grunderwerbssteuer bezahlen. Diese Beträge bleiben dem Beschenkten erspart. |
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Steuervorteil Nr. 2: keine Schenkungssteuer. Bei einer Immobilie, deren Verkehrswert über dem Freibetrag liegt, wird im Falle einer Schenkung Schenkungssteuer fällig. Diese kann jedoch minimiert werden, indem zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten Teilübertragungen vereinbart werden. Der Verkehrswert wird dann in mehrere Teilbeträge aufgeteilt, die jeweils im Abstand von 10 Jahren als Teilübertragung geltend gemacht werden – und zwar so oft, bis der Verkehrswert der Immobilie erreicht ist.
| Beispiel | Die zu verschenkende Immobilie hat einen Verkehrswert von 1,2 Mio. €. Es werden 3 Teilübertragungen von je 400.000,- € vereinbart, die jeweils im Abstand von 10 Jahren vollzogen werden. Wenn mit einem Kind im Alter von 20 Jahre die erste Schenkung von 400.000,- € vereinbart wird, würde das Kind zum 40. Geburtstag die letzte Teilübertragung erhalten und wäre Alleineigentümer der Immobilie. |
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Im Vergleich zur Schenkung gilt bei einer testamentarischen Erbschaftsregelung: Der Steuerfreibetrag kann nur einmal nach dem Tod des Erblassers geltend gemacht werden. Gemäß dem o.g. Beispiel wäre Erbschaftsteuer für den Restwert von 800.000,- € fällig.
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Wie wird die Schenkung einer Wohnimmobilie rechtswirksam?
Ob Eigenheim oder Eigentumswohnung, ob Schenkung oder gemischte Schenkung – jede Änderung an den Besitzverhältnissen einer Immobilie muss über den Schreibtisch eines Notars gehen. Im Vorfeld ist daher zwischen dem bisherigen und dem künftigen Besitzer/Eigentümer ein Übertragungsvertrag zu schließen, in den alle Vereinbarungen hinsichtlich Rechten und Pflichten aufgenommen sind. Daher ist die "Errichtung" eines Übertragungsvertrags unumgänglich
Nach Prüfung des Übertragungsvertrags und Bestätigung der Rechtskonformität sorgt der Notar für die Abwicklung der Übertragung und veranlasst den Grundbucheintrag. Erst danach gehen alle vereinbarten Besitzrechte und Pflichten an den Begünstigten/Beschenkten über.
Haus überschreiben: Welche Kosten entstehen?
Die Grundlage der Kosten, die Notare berechnen, ist die Gebührenordnung für Notare, festgeschrieben im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Da sich die Kosten am Wert der zu verschenkenden Immobilie orientieren, ist es unerlässlich, den Verkehrswert von einem Immobilienfachmann realistisch ermitteln zu lassen. Folgende Dienstleistungen stellt der Notar in Rechnung:
- Erstellung eines Schenkungsvertrags bzw. Übertragungsvertrags
- Beurkundung des Vertrags
- Auflassungsvormerkung für das Grundbuch
- Vollzug der Immobilienübertragung
| Beispiel: | Die einfache Gebühr für eine Immobilie im Wert von 500.000,- € beträgt 935,- €. Für die Beurkundung des Vertrags wird der doppelte Betrag, also 1.870,- € berechnet. Weitere notarielle Tätigkeiten, z.b. Betreuungs- und Vollzugstätigkeiten, werden mit dem halben Kostensatz berechnet. |
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Hinzu kommen die Kosten für den Grundbucheintrag, die ebenfalls vom Gebäudewert abhängig sind. Diese werden in der Regel zusammen mit den Notarkosten abgerechnet.
Was ist eine gemischte Schenkung?
Veräußert der Verkäufer ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu einem deutlich geringeren Preis als dem regulären Verkehrswert (Abschlag von mehr als 20 - 25 Prozent) ist von einer gemischten Schenkung auszugehen und es liegt eine Bereicherung beim Erwerber vor, die versteuert werden muss. Eine geringfügige Abweichung vom Marktwert ist dagegen unerheblich.
Daraus entsteht hinsichtlich der Schenkungssteuer und der Grunderwerbsteuer ein Sonderfall, der mitunter nicht einfach zu behandeln ist.
Zum einen ist der Aspekt der unentgeltlichen Bereicherung zu berücksichtigen (das ist der Differenzbetrag zwischen Verkehrswert und tatsächlichem Verkaufswert, von dem der Erwerber direkt profitiert). Auf diesen Betrag wird Schenkungssteuer erhoben.
Zum anderen werden mit der gemischten Schenkung, insbesondere im familiären Bereich, häufig Auflagen in Form von Gegenleistungen verbunden, die der Erwerber neben dem (vergünstigten) Preis zu erbringen hat. Diese können beispielsweise bei einem Wohnhaus die Überlassung einer Wohnung mit Wohnrecht und/oder Pflegeverpflichtungen sein. Solche immateriellen Gegenleistungen müssen in Geldwert umgerechnet und bei der Steuerberechnung berücksichtigt werden, d.h. dass die Steuerlast deutlich verringert werden kann.
Die Immobilienschenkung mit Auflagen
Ein Haus zu überschreiben ist bei vielen Familien deshalb beliebt, weil die Eltern oft schon beim Bau an ihr Altenteil gedacht haben, indem beispielsweise gleich ein Zweifamilienhaus gebaut oder eine Einliegerwohnung eingeplant wurde. Denn das Überschreiben des Hauses an das Kind/die Kinder bietet die Möglichkeit, diese mit Auflagen zu verbinden und im Übertragungsvertrag zu verankern. Die Auflagen können z.B. sein:
- Wohnrecht
- Nießbrauchsrecht
- Pflegeverpflichtung gegenüber dem Schenkenden
- Monatliche Rentenzahlung
| Wichtig: | Die Vereinbarung und möglichst präzise Beschreibung der Auflagen im Übertragungsvertrag kann Grundlage für den Schenkenden zur Rückforderung der Schenkungssache sein, sofern der Beschenkte die Auflagen nicht erfüllt bzw. verweigert. Auch die wirtschaftliche Insolvenz des Schenkenden oder des Beschenkten, das Vorversterben oder auch die Berücksichtigung der Immobilie in einem Scheidungsverfahren des Beschenkten kann u.U. ein Grund für eine Rückforderung sein. |
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Drei Praxisbeispiele für eine gemischte Schenkung mit Schenkungssteuer
| Beispiel 1 | Die einfache, gemischte Schenkung. Der Vater besitzt eine Eigentumswohnung mit aktuellem Verkehrswert von 250.000,- €. Er überlässt sie der Tochter für 150.000,- €. Für die Differenz von 100.000,- € wird Schenkungssteuer fällig. |
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| Beispiel 2 | Die gemischte Schenkung mit materieller Auflage: Eine Tante schenkt ihrem Neffen ein Haus im Verkehrswert von 900.000,- €. Dieses ist mit einem Umbau-Darlehen von 120.000,- € belastet, dessen Tilgung der Neffe übernehmen muss. Der Schuldbetrag wird bei der Berechnung der Schenkungssteuer verrechnet. |
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| Beispiel 3 | Schenkung mit immaterieller Auflage. Vom Großvater erhält die Enkelin das Wohnhaus überschrieben mit der Auflage, diesen in seiner Wohnung des Hauses bis zum Tod wohnen zu lassen und ihn zu pflegen. Nach Berechnungen anhand der gültigen Sterbetafeln und des hohen Alters des Großvaters wiegen die Leistungen der Enkelin inkl. Wohnrecht den Gegenwert des Hauses nicht auf, sodass Schenkungssteuer fällig wird. |
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Mehr zum Thema Grunderwerbsteuer können Sie in unserem Artikel Grunderwerbsteuer sparen nachlesen. Zu Freibeträgen bei der Erbschaftssteuer können Sie unserem Artikel Wie sind Freibeträge und Steuersätze bei der Erbschaftssteuer bei Immobilien geregelt? nachlesen.
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