Grunderwerbsteuer bei Schenkung einer Immobilie: Was gilt beim Haus überschreiben?
Fällt bei einer Schenkung einer Immobilie Grunderwerbsteuer an?
Bei einer unentgeltlichen Übertragung einer Immobilie wird grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer fällig. Der Grund: Eine reine Schenkung unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, sondern gegebenenfalls der Schenkungssteuer.
Das bedeutet:
- Ein Elternteil kann beispielsweise ein Haus an ein Kind verschenken, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt.
- Überschreitet der Wert der Immobilie jedoch die persönlichen Freibeträge, kann Schenkungssteuer entstehen.
- Entscheidend ist nicht nur der Immobilienwert, sondern auch das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem.
Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Schenkungssteuer
Die beiden Steuerarten werden häufig verwechselt, verfolgen aber unterschiedliche Zwecke:
| Steuer | Wann fällt sie an? | Beispiel |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Bei einem entgeltlichen Erwerb einer Immobilie | Kauf eines Hauses |
| Schenkungssteuer | Bei einer unentgeltlichen Übertragung | Haus wird verschenkt |
Bei einer klassischen Schenkung einer Immobilie steht daher meist die Frage nach der Schenkungssteuer im Vordergrund.
Welche Freibeträge gelten bei einer Immobilienschenkung?
Ob Schenkungssteuer gezahlt werden muss, hängt vom Wert der Immobilie und dem persönlichen Freibetrag ab. Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.
Beispiele:
| Verhältnis | Freibetrag |
| Ehepartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 € |
Durch eine frühzeitige Übertragung können Freibeträge unter Umständen mehrfach genutzt werden.
Steuervorteile bei der Schenkung einer Immobilie
Eine Immobilienübertragung zu Lebzeiten kann gegenüber einem späteren Verkauf oder einer Erbschaft steuerliche Vorteile bieten. Besonders relevant sind dabei die Grunderwerbsteuer und die Nutzung von Schenkungssteuer-Freibeträgen.
1.Steuervorteil: Keine Grunderwerbsteuer bei reiner Schenkung
Wer eine Immobilie kauft, muss in der Regel Grunderwerbsteuer zahlen. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer reinen Schenkung einer Immobilie fällt diese Steuer jedoch grundsätzlich nicht an.
Beispiel:
Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro würde ein Käufer folgende Grunderwerbsteuer zahlen:
- bei 3,5 %: 14.000 Euro
- bei 6,5 %: 26.000 Euro
Diese Kosten entfallen bei einer unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung.
Eine weitere Möglichkeit der Immobilienübertragung ist der Verkauf an die eigenen Kinder. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel Haus an Kinder verkaufen.
2. Steuervorteil: Schenkungssteuer durch Freibeträge reduzieren
Übersteigt der Wert einer Immobilie den persönlichen Freibetrag des Beschenkten, kann Schenkungssteuer anfallen. Diese lässt sich jedoch durch eine frühzeitige Planung häufig reduzieren.
Eine Möglichkeit ist die Teilübertragung einer Immobilie. Dabei wird die Immobilie nicht vollständig auf einmal übertragen, sondern in mehreren Schritten. Da die persönlichen Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden können, kann die Steuerbelastung deutlich gesenkt werden.
Beispiel:
Eine Immobilie hat einen Wert von 1,2 Millionen Euro. Ein Elternteil überträgt die Immobilie in drei Schritten:
- Erste Übertragung: 400.000 Euro
- nach 10 Jahren: weitere 400.000 Euro
- nach weiteren 10 Jahren: letzte 400.000 Euro
Unterschied zur Erbschaft
Im Vergleich zur Schenkung können bei einer Erbschaft Freibeträge grundsätzlich nur einmal nach dem Tod des Erblassers genutzt werden.
Wird eine Immobilie also erst vererbt, kann der Wert über dem Freibetrag zu einer höheren Steuerbelastung führen. Eine frühzeitige Übertragung zu Lebzeiten kann daher eine Möglichkeit sein, Vermögen innerhalb der Familie steueroptimiert weiterzugeben.
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Grunderwerbsteuer bei Schenkung mit Wohnrecht
Viele Eigentümer möchten ihr Haus bereits zu Lebzeiten übertragen, aber weiterhin darin wohnen bleiben. Deshalb wird bei einer Schenkung häufig ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbart.
Auch bei einer Grunderwerbsteuer bei Schenkung mit Wohnrecht gilt:
- Das Wohnrecht löst grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus.
- Die Immobilie bleibt eine Schenkung.
- Das Wohnrecht kann jedoch den steuerlichen Wert der Immobilie reduzieren.
Dadurch kann sich auch die Höhe einer möglichen Schenkungssteuer verringern.
Beispiel:
Ein Elternteil überträgt ein Haus an das Kind und behält sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Der Wert dieses Wohnrechts wird vom Immobilienwert abgezogen, wodurch der steuerpflichtige Wert sinken kann.
Was ist eine gemischte Schenkung?
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn eine Immobilie nicht vollständig verschenkt wird, sondern der Empfänger eine Gegenleistung übernimmt.
Typische Beispiele:
- Der Käufer zahlt einen Teil des Immobilienwerts.
- Der Beschenkte übernimmt bestehende Schulden.
- Eine Immobilie wird unter dem tatsächlichen Wert verkauft.
Bei gemischten Schenkungen kann eine steuerliche Prüfung besonders wichtig sein, da verschiedene Steuerarten betroffen sein können.
Drei Praxisbeispiele für eine gemischte Schenkung
| Beispiel 1: Immobilie unter Wert übertragen | Beispiel 2: Übernahme von Schulden | Beispiel 3: Schenkung mit Wohnrecht und Pflegeverpflichtung |
| Ein Vater verkauft seiner Tochter eine Wohnung im Wert von 250.000 Euro für 150.000 Euro. Die Differenz von 100.000 Euro gilt als Schenkung und kann der Schenkungssteuer unterliegen. | Eine Tante schenkt ihrem Neffen ein Haus im Wert von 900.000 Euro. Der Neffe übernimmt ein bestehendes Darlehen von 120.000 Euro. Die Schuld wird vom Immobilienwert abgezogen und reduziert den steuerpflichtigen Schenkungsanteil. | Ein Großvater überträgt sein Haus an die Enkelin und erhält dafür ein Wohnrecht sowie Pflegeleistungen. Übersteigen diese Leistungen nicht den Immobilienwert, bleibt ein steuerpflichtiger Schenkungsanteil bestehen. |
Haus überschreiben: Notarkosten bei einer Immobilienschenkung
Die Kosten für einen Notar richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist dabei der Wert der Immobilie (Geschäftswert). Deshalb sollte der Verkehrswert der Immobilie möglichst realistisch ermittelt werden. Als Faustregel können Sie mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Immobilienwerts für Notar- und Grundbuchkosten rechnen.
Darin enthalten sind unter anderem:
- Erstellung und Beurkundung des Schenkungs- oder Übertragungsvertrags
- Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch
- Auflassungsvormerkung
- weitere Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten des Notars
Beispiel:
Bei einer Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro entstehen ungefähr 7.500 bis 10.000 Euro an Notar- und Grundbuchkosten. Die tatsächliche Höhe kann je nach Umfang der Übertragung, zusätzlichen Vereinbarungen (z. B. Wohnrecht oder Nießbrauch) und den erforderlichen Eintragungen abweichen.
Wann ist eine Immobilienschenkung wirksam?
Eine Schenkung einer Immobilie wird wirksam, wenn:
- der Schenkungs- oder Übertragungsvertrag notariell beurkundet wurde,
- die Auflassung erklärt wurde,
- der Beschenkte als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Erst mit der Grundbucheintragung geht das Eigentum rechtlich auf den Beschenkten über. Vereinbarte Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch sollten ebenfalls notariell geregelt und im Grundbuch gesichert werden.
Mehr zum Thema Grunderwerbsteuer können Sie in unserem Artikel Grunderwerbsteuer sparen nachlesen. Zu Freibeträgen bei der Erbschaftssteuer können Sie unserem Artikel Wie sind Freibeträge und Steuersätze bei der Erbschaftssteuer bei Immobilien geregelt? nachlesen.
FAQ - Grunderwerbsteuer bei Schenkung
Nein, eine reine Schenkung ist grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Es kann jedoch Schenkungssteuer anfallen.
Ein Wohnrecht verhindert nicht die steuerliche Behandlung als Schenkung. Es kann jedoch den Wert der Immobilie und damit eine mögliche Schenkungssteuer reduzieren.
Ja, eine Teilübertragung oder Teilschenkung einer Immobilie ist möglich. Sie muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn eine Immobilie teilweise verschenkt und teilweise bezahlt oder mit Verpflichtungen übernommen wird.
Bei einer Immobilienübertragung kann Schenkungssteuer entstehen. Die Höhe hängt vom Wert der Immobilie und dem persönlichen Freibetrag ab.
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