Schenkungssteuer bei Hausübertragung: Freibeträge und Steuern
Übertragung oder Testament - eine grundsätzliche Entscheidung
Eine Wohnimmobilie ist häufig der wertvollste Teil eines Vermögens. Vor allem bei einem Eigenheim zählt neben dem materiellen Wert auch die emotionale Bindung als Lebensmittelpunkt der Familie. Deshalb sollte der Eigentümer frühzeitig die Entscheidung treffen, wie er die Besitzverhältnisse des Hauses langfristig regeln möchte. Zwar ist das Testament der klassische Weg, den Übergang der Vermögenswerte zu Lebzeiten zu bestimmen, die erst nach dem Ableben des Erblassers in Kraft treten.
Es gibt jedoch gute Gründe, die dafür sprechen, die Immobilie schon zu Lebzeiten zu überschreiben. Vor allem sind es bei einer Schenkung steuerliche Vorteile, die auf diesem Weg genutzt werden können.
Schenkung: Vor- und Nachteile der Hausüberschreibung
Wie beim Testament hängen auch bei der Schenkung die Einzelheiten der Vermögensverteilung von der individuellen Lebenssituation und den Wünschen des Übertragenden ab. In dieser Hinsicht bietet die Schenkung flexible Möglichkeiten, wenngleich neben den unbestreitbaren Vorteilen auch Nachteile bestehen, die gegenseitig abgewogen werden müssen.
Vorteile einer Hausüberschreibung |
Nachteile einer Hausüberschreibung |
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Wie ist die Schenkung rechtlich definiert?
Nach § 516 Abs. 1 BGB: "Eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ist Schenkung, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt."
Die Eigentumsrechte am Haus werden zumeist als Schenkung übertragen. Häufig wird eine Schenkung mit Auflagen verbunden, die sich beispielsweise auf Wohnrecht, Pflegeleistungen im Alter oder Nießbrauch beziehen. Die Schenkung muss in einem notariell beglaubigten Vertrag verankert sein und im Grundbuch eingetragen werden. Damit evtl. verbundene Leistungen/Auflagen rechtsverbindlich und vom Schenkenden eingefordert werden können, sollten diese ebenfalls im Schenkungsvertrag festgeschrieben sein.
Die so genannte "gemischte Schenkung" liegt vor, wenn der Begünstigte ein Haus oder Grundstück deutlich unter dem Verkehrswert (mindestens 20 - 25 %) erwirbt. Die gemischte Schenkung ist hinsichtlich Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer ein Sonderfall.
Schenkungssteuer: Welche Freibeträge gibt es?
Das Vermögen als Erbschaft nach dem Tod des Erblassers sowie eine Schenkung zu Lebzeiten unterliegen gleichermaßen der Besteuerung entweder durch die Erbschaftssteuer oder die Schenkungssteuer. In beiden Fällen gibt es jedoch Freibeträge:
| Freibetrag | Steuerklasse | |
| Ehepartner und eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro | I |
| Kinder, Stief- und Adoptivkinder | 400.000 Euro | I |
| Enkelkinder | 200.00 Euro | I |
| Eltern und Großeltern bei Erbschaft | 100.00 Euro | I |
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Eltern und Großeltern bei Schenkung, Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner, aufgehobene Lebenspartner |
20.000 Euro | II |
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Alle anderen Empfänger einer Schenkung oder Erbschaft |
20.000 Euro | III |
Von der gesamten Erbschaft oder der Schenkung wird zunächst der Steuerfreibetrag abgezogen. Für den dann noch verbleibenden Rest werden Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer fällig. Der zu zahlende Steuerbetrag richtet sich nach der Höhe des Erbschafts-Restbetrags und der Steuerklasse des Begünstigten.
Der große Vorteil bei der Schenkung: Den Steuerfreibetrag mehrmals geltend machen
Wenn die Gesamthöhe der Erbschaft den Steuerfreibetrag übersteigt, kann der Erblasser die Schenkung zu Lebzeiten in mehrere Raten aufteilen. Denn die Schenkungssteuer bietet die Möglichkeit, den Freibetrag (z.B. 400.000 Euro bei Schenkung an ein Kind) im Abstand von jeweils 10 Jahren mehrmals geltend zu machen. Demnach kann bei langfristiger Strategie ein Eigenheim im Verkehrswert von 800.000 Euro innerhalb von 20 Jahren völlig frei von Schenkungssteuer überschrieben werden.
Im Gegensatz dazu kann der Freibetrag der Erbschaftssteuer nach Ableben des Erblassers nur einmal geltend gemacht werden.
Wie lässt sich durch einen Schenkungsvertrag der Verkehrswert einer Immobilie reduzieren?
Ein Schenkungsvertrag kann Auflagen (wie unten beschrieben) enthalten, die der Beschenkte vom Schenkenden als Gegenleistung zu erbringen hat. Dadurch kann sich der Verkehrswert reduzieren, so dass dieser gegebenenfalls unter die Grenze des Steuerfreibetrags sinkt. Der Grund dafür ist, dass Auflagen im Schenkungsvertrag mit dem Verkehrswert des Hauses verrechnet werden. Nicht finanzielle Leistungen (z.B. Pflegeleistungen) werden in Geldwert umgerechnet.
Auflagen, zu denen der Bedachte dem Schenkenden gegenüber durch Klauseln im Schenkungsvertrag verpflichtet wird, können z.B. sein:
- lebenslanges Wohnrecht
- Pflegeverpflichtung im Alter
- Übernahme von Verbindlichkeiten des Schenkenden
- Ausgleichszahlungen
- Leibrente
- Nießbrauchsvorbehalt
Tipps zur Senkung der Schenkungssteuer bei einer Hausübertragung
Wer ein Haus zu Lebzeiten übertragen möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen die steuerliche Belastung reduzieren. Entscheidend sind insbesondere der Wert der Immobilie, die persönlichen Freibeträge und die Gestaltung der Übertragung. Folgende Möglichkeiten kommen infrage:
1. Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch übertragen
Wer das Haus verschenkt, aber weiterhin darin wohnen oder die Immobilie beispielsweise vermieten möchte, kann sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten.
Der Wert dieses Rechts kann bei der steuerlichen Bewertung der Schenkung berücksichtigt werden und dadurch den steuerpflichtigen Erwerb reduzieren. Wie stark sich der Wert der Immobilie dadurch verringert, hängt unter anderem vom Alter des Berechtigten, der Art des Rechts und seinem wirtschaftlichen Wert ab.
Beispiel:
Ein Elternteil überträgt ein Haus auf sein Kind und behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor. Der Wert des Nießbrauchs wird bei der steuerlichen Bewertung berücksichtigt. Dadurch kann sich der für die Schenkungsteuer maßgebliche Wert der Immobilie reduzieren.
2. Hausübertragung auf mehrere Zeitpunkte verteilen
Bei Schenkungen derselben Person an dieselbe Person werden Erwerbe innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren zusammengerechnet. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann der persönliche Freibetrag grundsätzlich erneut genutzt werden.
Eine gestaffelte Hausübertragung kann deshalb sinnvoll sein, wenn der Wert der Immobilie den persönlichen Freibetrag übersteigt.
Beispiel:
Ein Elternteil möchte seinem Kind Vermögen im Wert von 800.000 Euro übertragen. Für Schenkungen eines Elternteils an ein Kind gilt grundsätzlich ein Freibetrag von 400.000 Euro. Wird die Übertragung entsprechend gestaltet und liegen zwischen den relevanten Schenkungen mindestens zehn Jahre, kann der Freibetrag grundsätzlich erneut zur Verfügung stehen.
Bei einer Immobilie lässt sich eine solche Gestaltung beispielsweise durch die Übertragung von Miteigentumsanteilen umsetzen. Die konkrete Gestaltung sollte jedoch notariell und steuerlich geprüft werden.
3. Freibeträge beider Elternteile nutzen
Gehört eine Immobilie beiden Elternteilen, können grundsätzlich beide ihre jeweiligen Freibeträge für die Übertragung auf ein Kind nutzen.
Für Kinder beträgt der persönliche Freibetrag 400.000 Euro je Elternteil. Dadurch können bei einer Übertragung von beiden Elternteilen insgesamt bis zu 800.000 Euro steuerfrei übertragen werden, sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.
Beispiel:
Ein Ehepaar besitzt gemeinsam ein Haus im Wert von 750.000 Euro. Übertragen beide Elternteile ihren jeweiligen Miteigentumsanteil auf ihr Kind, kann der Wert der jeweiligen Schenkungen grundsätzlich innerhalb des Freibetrags von jeweils 400.000 Euro liegen.
4. Familienheim auf den Ehepartner übertragen
Auch die Übertragung eines selbst genutzten Familienheims zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern kann schenkungsteuerfrei möglich sein. Voraussetzung ist unter anderem, dass es sich tatsächlich um das gemeinsam genutzte Familienheim handelt und die gesetzlichen Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG erfüllt sind.
5. Kettenschenkung nutzen
Bei einer Kettenschenkung wird Vermögen zunächst an eine Person und anschließend von dieser Person an einen weiteren Angehörigen übertragen. Dadurch können unter bestimmten Voraussetzungen mehrere persönliche Freibeträge genutzt werden.
Beispiel:
Großeltern möchten ihrem Enkel 300.000 Euro schenken. Für Schenkungen an Enkel beträgt der persönliche Freibetrag grundsätzlich 200.000 Euro. Für Schenkungen an ein Kind gilt dagegen ein Freibetrag von 400.000 Euro.
Eine mögliche Gestaltung besteht darin, dass die Großeltern zunächst ihrem Kind 300.000 Euro schenken und das Kind diesen Betrag anschließend an sein eigenes Kind weiterschenkt.
Aber: Eine Kettenschenkung funktioniert steuerlich nicht automatisch. Der zuerst Beschenkte muss grundsätzlich frei über die erhaltene Schenkung verfügen können. Besteht von Anfang an eine rechtliche Verpflichtung, das Vermögen an den nächsten Empfänger weiterzugeben, kann steuerlich eine unmittelbare Schenkung des ursprünglichen Schenkers an den letztlich Bedachten angenommen werden. Das hat der Bundesfinanzhof mehrfach bestätigt.
6. Gelegenheitsgeschenke
Bestimmte übliche Gelegenheitsgeschenke können nach § 13 Abs. 1 Nr. 14 ErbStG steuerfrei sein. Dazu können beispielsweise Geschenke zu besonderen persönlichen Anlässen gehören.
Eine pauschale Grenze, bis zu welchem Betrag ein Geschenk als „üblich“ gilt, gibt es jedoch nicht. Entscheidend sind unter anderem die Vermögensverhältnisse des Schenkers und der konkrete Anlass.
Deshalb sollte die Regelung nicht als allgemeine Möglichkeit verstanden werden, größere Vermögenswerte wie eine Immobilie steuerfrei in kleinen Teilbeträgen zu übertragen. Bei größeren Geschenken sollte die steuerliche Einordnung individuell geprüft werden.
Bei einer geplanten Hausübertragung können mehrere Gestaltungsmöglichkeiten miteinander kombiniert werden. Welche Variante sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Immobilienwert, den Eigentumsverhältnissen, dem Verwandtschaftsverhältnis und den persönlichen Freibeträgen ab. Bei größeren Vermögenswerten sollte die Gestaltung vor der notariellen Übertragung steuerlich und rechtlich geprüft werden.
Kosten für Hausüberschreibung: Rechtsanwaltskosten und Notarkosten
Zur Vorbereitung einer Schenkung sollte grundsätzlich die Beratung durch einen Fachanwalt in Anspruch genommen werden. Die Nachlassmaterie ist hinsichtlich des Erb- und Steuerrechts sehr komplex und sollte immer auf die individuellen Gegebenheiten abgestimmt werden. Nur so lässt sich das Risiko von Familienzwistigkeiten und langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen minimieren. Die Rechtsanwaltskosten zahlen sich jedoch in aller Regel mehr als aus durch hohe Rechtssicherheit der Vereinbarungen und Einsparung der weitaus höheren Anwaltskosten im Streitfall.
Darüber hinaus fallen Notarkosten an, die sich nach dem Wert der Immobilie richten (§§ 97, 46 GNotKG), Notar-Nebenkosten sowie Kosten für den Grundbucheintrag und die Umsatzsteuer.
Haus überschrieben bekommen: Was muss in der Steuererklärung angegeben werden?
Wer ein Haus überschrieben bekommt, muss prüfen, ob steuerliche Auswirkungen entstehen. Eine Schenkung oder Übertragung einer Immobilie kann insbesondere die Schenkungsteuer auslösen. Ob tatsächlich Steuern anfallen, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis, dem Wert der Immobilie und den geltenden Freibeträgen ab.
Die Übertragung selbst wird nicht als Einkommen in der Steuererklärung angegeben. Allerdings müssen Beschenkte eine erhaltene Immobilie grundsätzlich dem Finanzamt melden, sofern eine steuerpflichtige Schenkung möglich ist. In vielen Fällen übernimmt der Notar die Anzeige der Übertragung an das Finanzamt.
Wird die Immobilie nach der Übertragung vermietet, müssen die daraus erzielten Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Gleichzeitig können beispielsweise Werbungskosten, Abschreibungen (AfA), Darlehenszinsen oder laufende Kosten steuerlich berücksichtigt werden.
Wichtig:
- Eine geschenkte Immobilie ist nicht automatisch steuerfrei.
- Der persönliche Freibetrag richtet sich nach dem Verhältnis zum Schenker.
- Bei einer Übertragung mit Nießbrauch oder Wohnrecht können sich besondere steuerliche Folgen ergeben.
- Für die korrekte steuerliche Behandlung sollte im Zweifel ein Steuerberater einbezogen werden.
Beispiel:
Überträgt ein Elternteil seinem Kind ein Haus, kann die Schenkung aufgrund des hohen Freibetrags von Kindern häufig steuerfrei bleiben. Vermietet das Kind das Haus anschließend, müssen die Mieteinnahmen jedoch in der Steuererklärung angegeben werden.
Kein Geld für Schenkungssteuer: Was tun?
Eine Schenkung zu erhalten ist normalerweise ein Grund zur Freude, doch vor allem bei Immobilien kann sie auch zur Belastung werden. Das ist der Fall, wenn Schenkungssteuer gezahlt werden muss und der Betrag zu hoch ist, als dass er mit einem Mal bezahlt werden kann. Für diese Situation gibt es die Möglichkeit der Stundung (§ 28 ErbStG. Abs. 3).
Der Antrag dafür muss beim zuständigen Finanzamt für Erbschafts- und Schenkungssteuer gestellt werden. Darin ist darzulegen und zu begründen, warum die wirtschaftliche Situation nicht zulässt, dass die Schenkungssteuer sofort gezahlt wird. Ausschlaggebende Faktoren sind das geschenkte Vermögen, das eigene Vermögen und die Belastungen sowie das eigene Einkommen. Die Stundung kann für höchstens zehn Jahre gewährt werden. Wird sie abgelehnt, kann Einspruch dagegen erhoben werden, gegebenenfalls ist auch eine Klage vor dem Finanzgericht möglich.
FAQ - Schenkung einer Immobilie
Nicht automatisch. Ob Schenkungssteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie, dem Verwandtschaftsverhältnis und den persönlichen Freibeträgen ab.
Die Erbschaftssteuer fällt beim Erwerb einer Immobilie nach dem Tod des Eigentümers an. Die Schenkungssteuer betrifft die unentgeltliche Übertragung zu Lebzeiten. Die Berechnung erfolgt jedoch nach ähnlichen Grundsätzen.
Die Freibeträge hängen vom Verhältnis zwischen Übergeber und Empfänger ab. Beispielsweise gelten für Ehepartner und Kinder höhere Freibeträge als für weiter entfernte Verwandte oder nicht verwandte Personen.
Ja, eine frühzeitige Übertragung kann steuerliche Vorteile bieten. Durch die Nutzung von Freibeträgen, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können, lässt sich die Steuerbelastung unter bestimmten Voraussetzungen reduzieren.
Wohnrecht oder Nießbrauch können im Übertragungsvertrag vereinbart werden. Sie sichern dem bisherigen Eigentümer beispielsweise die weitere Nutzung oder Einnahmen aus der Immobilie und können sich auch auf die steuerliche Bewertung auswirken.
Ja. Die Übertragung einer Immobilie durch Schenkung oder Verkauf muss notariell beurkundet und anschließend im Grundbuch eingetragen werden.
Bei einer reinen Schenkung innerhalb bestimmter Familienverhältnisse fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. Bei gemischten Schenkungen oder entgeltlichen Anteilen kann die steuerliche Behandlung anders ausfallen.
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