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Grundbucheintrag ändern: Wie geht das?

Inhaltsverzeichnis

Was ist überhaupt im Grundbuch vermerkt?

Egal, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen oder auch ein Grundstück erwerben wollen - ohne einen Eintrag ins Grundbuch sind diese Dinge gar nicht möglich. 

Im Grundbuch sind offiziell und detailliert die Besitzverhältnisse einer Immobilie oder eines Grundstücks erfasst. Das Grundbuch ist dabei ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse und etwaige Schulden aufgeführt und somit auch die Rechte und Pflichten, die in Verbindung mit dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie notiert sind. Die Grundbücher können im Grundbuchamt auf Antrag eingesehen werden. 

Generell gilt, dass jedes Grundstück im Grundbuch registriert sein muss. Das Grundbuch gibt darüber Aufschluss, wem das Grundstück gehört, wer außerdem noch Rechte am Grundstück hat (Wohnrechte) und ob eine Grundschuld vorliegt, also Schulden auf dem Grundstück liegen. 

Haben Sie ein Grundstück erworben, sind Sie verpflichtet, auch den Grundbucheintrag umschreiben zu lassen, damit Sie als offizieller Besitzer eingetragen werden. Mit dieser amtlichen Beglaubigung werden Ihnen die Rechte an Ihrem Besitz zugesichert.

Als neuer Besitzer können Sie im Grundbuch außerdem nachsehen, ob noch Belastungen auf dem Grundstück sind, Erbbaurechte existieren oder ein Wegerecht vorhanden ist. Auch die Beleihung der Immobilie wird durch den Grundbucheintrag abgesichert, indem die Bank als Gläubiger hier eintragen wird.

Ebenfalls möglich ist es, im Grundbuch ein sogenanntes Vorkaufsrecht einzutragen. Dieses räumt dem betreffenden Käufer das Recht ein, eine Immobilie zu erwerben, bevor ein Dritter es darf. 

Wie sieht ein Grundbucheintrag aus?

Der Eintrag im Grundbuch ist unterteilt in verschiedene Abschnitte. Diese sind: 

Grundbucheinteilung Grundbucheintrag
Die Aufschrift Hier stehen alle allgemeinen Angaben zum Eintrag, wie der Name des Amtsgerichts, der Grundbuchbezirk sowie eine individuelle Nummer des Eintrags.
Das Bestandsverzeichnis Hier wird das entsprechende Grundstück genauer beschrieben. In der Regel gibt es Angaben zur Grundstücksgröße, Lage, Nutzung oder den Gebäudegrößen.
Abteilung I In diesem Teil werden die Eigentümer eingetragen. Das kann eine Einzelperson sein oder auch eine Gemeinschaft. Zusätzlich finden sich hier Informationen dazu, über welchen Weg die Eigentümerschaft zustande kam, wie beispielsweise durch Kauf, Erbe oder ähnliches.
Abteilung II In diesem Bereich wird vermerkt, ob Belastungen auf dem Grundstück vorliegen. Dabei geht es allerdings nicht um Hypotheken, sondern vielmehr um Wegerechte, Wohnungsrechte oder Reallasten. Sollte es außerdem Einschränkungen zum Verfügungsrecht geben, wie sie beispielsweise bei einer Zwangsvollstreckung auftreten, so wird auch das in Abteilung II niedergeschrieben.
Abteilung III In diesem letzten Abschnitt wird aufgeführt, welche Belastungen finanzieller Art auf dem Grund vermerkt sind. Hierzu zählen Hypotheken, Grundpfandrechte und Grundschulden. Dieses ist ein Muss, wenn ein Darlehen bei der Bank durch ein Grundstück abgesichert ist.

Wann muss der Eintrag im Grundbuch geändert werden?

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, werden Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dieser Eintrag ist zwingend notwendig, weil Sie erst mit der Änderung des Grundbucheintrags zum offiziellen Besitzer des Grundstücks und der eventuell darauf befindlichen Immobilie werden. Hier werden Sie als neuer Besitzer amtlich vermerkt.

Kommt es durch den Verkauf des Wohnobjekts oder durch eine Erbschaft also zu einem Eigentümerwechsel, muss der Grundbucheintrag unbedingt geändert werden. Die Änderung des Grundbucheintrags kann nur ein von Ihnen beauftragter Notar veranlassen.

Doch nicht nur ein Eigentümerwechsel kann Grund für die Änderung eines Grundbucheintrags sein. Eine Änderung wird auch notwendig bei Eintragung, Übertragung, Änderung oder Löschung anderer Rechte am Grundstück sowie bei bei fehlerhaften Einträgen.

Wichtg! Die Änderung des Grundbucheintrags sowie die Dienstleistung eines Notars sind kostenpflichtig.

Grundbucheintrag ändern: So geht es Schritt für Schritt

Möchten Sie als neuer Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen werden, sind folgende Punkte zu beachten und Schritte zu gehen:

  1. Der Grundbucheintrag kann nur durch einen beauftragten Notar geändert werden.
  2. Der Notar muss den Kaufvertrag inklusive Auflassung beglaubigen, bevor eine Änderung durchgeführt werden kann.
  3. Der Notar muss Sie über alle Konsequenzen, Rechte und Pflichten, die das neue Grundstück mit sich bringt, informieren. Es kann zum Beispiel sein, dass das Grundstück nicht bebaut werden darf.
  4. Der Notar veranlasst die Eintragung von Ihnen als Eigentümer im Grundbuch, was ein paar Wochen dauern kann.
Gut zu wissen Wenn Sie das Grundstück von einem Verwandten geerbt haben, genügt es oftmals, dem Grundbuchamt den Erbschein vorzulegen, um als neuer Eigentümer eingetragen zu werden. 

Was Sie für einen Grundbucheintrag benötigen

Damit die Änderung im Grundbuch veranlasst werden kann, ist es wichtig, Dokumente wie den Kaufvertrag oder Erbschein bei einem beauftragten Notar beglaubigen zu lassen. Nur er kann und darf die finale Änderung des Grundbucheintrags vornehmen. Die dafür anfallenden Kosten setzen sich aus den Notargebühren, sowie dem Entgelt an das Grundbuchamt zusammen – in den meisten Fällen entspricht dieser Wert 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises.

Die Änderung kann ein paar Tage in Anspruch nehmen. Bei einem Erbfall reicht es meist aus, wenn Sie dem Grundbuchamt einen Erbschein vorlegen, der Sie als Erben ausweist. Dann wird der Grundbucheintrag normalerweise in wenigen Tagen geändert.

Ausnahme: Im Falle einer Hochzeit mit Namensänderung muss der Grundbucheintrag nicht zwingend geändert werden.

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Wie lange dauert eine Grundbuchänderung?

Die Änderung eines Grundbucheintrags muss von einem Notar vorgenommen werden und kann mehrere Wochen dauern. Sobald er alle beglaubigten Urkunden oder Dokumente vorliegen hat, die für die Änderung notwendig sind, kann er diese auf Echtheit überprüfen. Für eine Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch wird zum Beispiel der unter anderem der notariell beglaubigte Kaufvertrag benötigt. Sind die Unterlagen korrekt, kann er die Grundbuchänderung veranlassen.

Grundbucheintrag ändern: Was kostet das?

Wer die Eintragung im Grundbuch ändern lassen will, muss einen Notar damit beauftragen. Jede Änderung, die eingetragen wird, verursacht Kosten, deren Höhe vom Grundbuchamt in der Gebührenordnung geregelt sind. Damit es keine böse Überraschung wird, können Sie vorab die Höhe kalkulieren.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen:

  • Notarkosten: Sie richten sich nach dem Aufwand sowie Kaufpreis des Grundstücks und/oder der Immobilie. Hier können durchaus mehrere tausend Euro zusammenkommen. Zu den Leistungen eines Notars, die Geld kosten, zählen beispielsweise Beurkundungen, Beglaubigungen und die Betreuung des Kaufvorgangs.
  • Kosten für den Eintrag ins Grundbuch: Hier kommen Kosten für die Auflassungsvormerkung, die Eigentümerumschreibung sowie die Grundbuchänderung zusammen. Rechnen Sie auch hier mit einer vierstelligen Summe.
  • Löschung einer Grundschuld: Es ist nicht zwingend nötig, eine Grundschuld löschen zu lassen, auch dann nicht, wenn die Schulden bereits abgeleistet wurden. Im Gegenteil, oft lohnt es sich die Grundschuld eingetragen zu lassen für mögliche spätere Käufe. Wollen Sie trotzdem die Grundschuld löschen lassen, fallen auch dafür Kosten an, meistens in der Höhe von mehreren hundert Euro. Hinzu kommen die Notarkosten. 

In der Gebührenverordnung des Grundbuchamtes können Sie zudem nachlesen, wie viel Geld das Grundbuchamt in Deutschland für eine Änderung nimmt. Die Höhe der Gebühren hängt dabei vom Wert der Immobilie oder des Grundstücks ab.

Ein Beispiel Lassen Sie einen neuen Eigentümer für eine Immobilie eintragen, so gilt der Gebührenschlüssel 10/10 in § 60. Das bedeutet, dass bei einem Eintragungswert von 100.000 Euro, 207 Euro für die Änderung des Eigentümers zu bezahlen ist. 

Wer eine Immobilie geerbt hat, zahlt bis zu zwei Jahre nach dem Erbfall keine Gebühr für den Eigentümerwechsel.

Grundbucheintrag ändern: Was macht der Notar?

Wenn Sie einen Eintrag im Grundbuch ändern wollen, weil der Eigentümer wechselt, müssen Sie einen Notar beauftragen. Er füllt mit Ihnen die erforderlichen Antragsformulare aus. Damit kann eine Namensberichtigung oder ein Eigentümerwechsel eingetragen werden.

Im nächsten Schritt geben Sie oder Ihr Notar bei Ihrer Gemeinde die Ziffer des entsprechenden Grundbuchblatts an. So wird Ihre Eintragung richtig hinzugefügt. Vergessen Sie nicht auch den Verkehrswert des Grundstücks eintragen zu lassen, wenn dieses noch nicht geschehen ist.

So können Sie einen Grundbucheintrag einsehen

Wenn Unterlagen fehlen, hilft eine Akteneinsicht ins Grundbuch. Um diese Akteneinsicht zu erhalten, müssen Sie zunächst Ihr zuständiges Gericht ausfindig machen, denn das Grundbuch wird von den Amtsgerichten geleitet. Zuständig ist immer das Amtsgericht des Bezirks, in welchem das Grundstück liegt.

Allerdings darf nicht jeder das Grundbuch einsehen. Sie sollten wissen, dass das Grundbuch kein öffentliches Register ist. Um eine Akteneinsicht zu erhalten, müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen. Nur dann dürfen Sie einen Grundbucheintrag einsehen oder einen Grundbuchauszug erhalten. Der Eigentümer des Grundstücks hat ein berechtigtes Interesse. Außerdem derjenige, welcher ein Recht an dem Grundstück hat, zum Beispiel eine Vormerkung oder ein Erbbaurecht. Anders liegt der Fall bei interessierten Mietern oder Käufern. Hier fehlt das berechtigte Interesse, deshalb besteht hier auch nicht die Möglichkeit der Akteneinsicht.

Wie man den richtigen Notar findet, können Sie in unserem Artikel Den richtigen Notar finden: Vom Vorgespräch bis zum Kauf nachlesen.

Grundbucheintrag umschreiben: Was geschieht bei einer Trennung oder Scheidung?

Manchmal geht eine Beziehung zu Ende. Damit es wegen des gemeinsamen Eigenheims nicht zum Streit kommt, sollten die künftigen Ex-Partner im Falle einer Scheidung mit Haus eine einvernehmliche Lösung finden – besonders dann, wenn beide im Grundbuch eingetragen sind.

Eine Möglichkeit bei einer Trennung wäre, dass die Eigentumsrechte auf einen der Partner übertragen werden. Dieses könnte von einem Notar oder dem Grundbuchamt vorgenommen werden. Wenn Sie das Haus gemeinsam über ein Immobiliendarlehen finanziert haben, muss auch die kreditgebende Bank hinzugezogen werden.

Achtung Auch wenn sich das Paar einigt – der vom Vertrag zurückgetretene Partner erhält so lange Wohnrecht in der Immobilie, bis die Scheidung endgültig und rechtskräftig vollzogen wurde.

Muss der Grundbucheintrag nach einem Todesfall zwangsweise geändert werden?

Gibt es ein notariell beglaubigtes Testament, geht das Eigentum an einer Immobilie im Erbfall automatisch an den im Testament festgelegten Erben über. Dadurch wird das Grundbuch mit Versterben des Eigentümers falsch und muss berichtigt werden. Der Erbe hat gemäß § 82 GBO (Grundbuchordnung) die Pflicht, beim Grundbuchamt einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuches zu stellen (Berichtigungsantrag). Dazu muss er dem Grundbuchamt das Testament oder den vorlegen. Auf dieser Grundlage nimmt es die Änderung des Grundbucheintrags vor. Wird der Erbe nicht aktiv, schreibt das Grundbuchamt den Erben regelmäßig an und fordert ihn zur Berichtigung des Grundbuchs auf. Ist der Erbe nach zwei Jahren noch immer nicht seiner Pflicht nachgekommen, muss er damit rechnen, dass das Grundbuchamt ein Zwangsgeld verhängt.  

Hat der Verstorbene kein rechtswirksames Testament hinterlassen, muss beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden. Wichtig ist hierbei, dass darin alle Erben angegeben sind. Wenn Sie sich auf einen Alleinerben einigen, benötigt dieser eine Vollmacht der vom Erbe zurückgetretenen Personen. Der Erbschein wird dann statt des Testaments beim Grundbuchamt vorgelegt.

Haben sich beide Partner einer Ehe im Grundbuch zu gleichen Anteilen vermerken lassen, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen für die hinterbliebene Person nichts und der Grundbucheintrag muss auch nicht geändert werden.

FAQ - Die häufigsten Fragen zur Grundbuchänderung

Wenn der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks wechselt, ist die Änderung des Grundbucheintrags Pflicht. Für diese Änderung müssen Sie in der Regel einen Notar beauftragen, der den Antrag ausfüllt und beglaubigt. Haben Sie eine Immobilie erworben, so sorgt erst der Grundbucheintrag dafür, dass Sie offiziell auch als rechtmäßiger Besitzer eingetragen sind. 

Ein Grundbucheintrag enthält Angaben zu Eigentumsverhältnissen, Belastungen und Grundpfandrechten. Ändert sich irgendetwas an diesen Punkten, muss der Grundbucheintrag geändert werden. Häufig ist das der Fall, wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt, sich also die Eigentümerverhältnisse ändern. Gründe für sich wechselnde Eigentümerverhältnisse sind zum Beispiel Immobilienverkauf beziehungsweise Immobilienkauf, Erbschaft oder Scheidung. Kommt es durch Eheschließung zu einer Namensänderung, kann der Name im Grundbuch angepasst werden, muss aber nicht.

Die Kosten für die Änderung eines Grundbucheintrags richten sich nach den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) und sind davon abhängig, worum es bei dem Grundbucheintrag geht. Beim Hauskauf zum Beispiel sind die Kosten für den Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch vom Kaufpreis der Immobilie abhängig. Die eigentlichen Grundbuchkosten betragen 0,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen die Notargebühren von 1,0 bis 2,0 Prozent. Insgesamt kostet die neue Eintragung ins Grundbuch beim Notar somit 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Wie viel es kostet, den Ehepartner nachträglich ins Grundbuch eintragen zu lassen, hängt von zwei Größen ab: Dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung und der Höhe des Anteils, die der Ehepartner erhalten soll. Ist die Immobilie zum Beispiel 500.000 Euro wert und soll Ihr Partner die Hälfte erhalten, kostet die Änderung des Grundbucheintrags 3.750 Euro (1.250 Euro Grundbuchkosten (0,5 %) und 2.500 Euro Notarkosten (1 %)).

Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, sind die Eigentumsverhältnisse klar und nur derjenige, der im Grundbuch steht, ist Eigentümer der Immobilie. Bei einer Trennung oder Scheidung behält die Person, die im Grundbuch eingetragen ist, das Haus. Unter bestimmten Voraussetzungen hat die Person, die nicht im Grundbuch steht, aber ein Recht auf Zugewinnausgleich.

Um den Ehepartner oder die Ehepartnerin nachträglich ins Grundbuch eintragen zu lassen, müssen Sie zunächst einen Vertrag mit Ihrem Partner aufsetzen, in dem die sogenannte ehebedingte Zuwendung festgehalten ist. Nehmen Sie dafür am besten einen Anwalt zu Hilfe. Anschließend muss der Vertrag notariell beurkundet werden. Informieren Sie sich beim Notar, welche Dokumente er dafür benötigt. Beachten Sie, dass für den nachträglichen Eintrag Ihres Partners oder Ihrer Partnerin sowohl Notarkosten als auch Grundbuchkosten anfallen.

Ja, es ist wichtig, als Ehefrau oder Ehemann mit im Grundbuch zu stehen, denn bei einer Trennung oder Scheidung gehört das Haus denjenigen, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Steht nur Ihr Partner darin, haben Sie keinen Anspruch auf das Haus – höchstens auf einen Zugewinnausgleich.

Die Änderung eines Grundbucheintrags wird vom Notar veranlasst und kann ein paar Wochen dauern. Dabei gilt: Je schneller der Notar alle für die Änderung benötigten und beglaubigten Urkunden und Dokumente hat, desto eher kann er deren Echtheit prüfen und die Änderung des Grundbucheintrags veranlassen.

Beim Eigentümerwechsel zahlt der Käufer die Kosten für die Eintragung von ihm als neuen Eigentümer. Der Verkäufer wiederum übernimmt die Kosten, die für die Löschung seiner Grundschuld entstehen. Die Kosten für die Grundbuchänderung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt.

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