Grundbucheintrag ändern: Wie geht das?

Egal, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen oder auch ein Grundstück erwerben wollen - ohne einen Eintrag ins Grundbuch sind diese Dinge gar nicht möglich. 

Im Grundbuch sind offiziell und detailliert die Besitzverhältnisse einer Immobilie oder eines Grundstücks erfasst. Das Grundbuch ist dabei ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse und etwaige Schulden aufgeführt und somit auch die Rechte und Pflichten, die in Verbindung mit dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie notiert sind. Die Grundbücher können im Grundbuchamt auf Antrag eingesehen werden. 

Generell gilt, dass jedes Grundstück im Grundbuch registriert sein muss. Das Grundbuch gibt darüber Aufschluss, wem das Grundstück gehört, wer außerdem noch Rechte am Grundstück hat (Wohnrechte) und ob eine Grundschuld vorliegt, also Schulden auf dem Grundstück liegen. 

Haben Sie ein Grundstück erworben, sind Sie verpflichtet, auch den Grundbucheintrag umschreiben zu lassen, damit Sie als offizieller Besitzer eingetragen werden. Mit dieser amtlichen Beglaubigung werden Ihnen die Rechte an Ihrem Besitz zugesichert.

Als neuer Besitzer können Sie im Grundbuch außerdem nachsehen, ob noch Belastungen auf dem Grundstück sind, Erbbaurechte existieren oder ein Wegerecht vorhanden ist. Auch die Beleihung der Immobilie wird durch den Grundbucheintrag abgesichert, indem die Bank als Gläubiger hier eintragen wird.

Ebenfalls möglich ist es, im Grundbuch ein sogenanntes Vorkaufsrecht einzutragen. Dieses räumt dem betreffenden Käufer das Recht ein, eine Immobilie zu erwerben, bevor ein Dritter es darf. 

Der Eintrag im Grundbuch ist unterteilt in verschiedene Abschnitte. Diese sind: 

Erwerben Sie eine Immobilie oder ein Grundstück, ist eine Änderung des Grundbuchs verpflichtend. Der Kaufvertrag selber reicht nicht. 

Findet also ein Besitzerwechsel zwischen Käufer und Verkäufer statt - zum Beispiel durch einen Kaufvertrag - wird ein Antrag auf Änderung des Grundbuchs gestellt. Die Änderung wird durch einen Notar vorgenommen, der eine Eigentumsumschreibung anfordert. Außerdem muss eine Auflassungserklärung abgegeben werden, welche dokumentiert, dass Käufer und Verkäufer sich einig über den Besitzerwechsel sind.

Möchten Sie einen Eintrag im Grundbuch ändern lassen, müssen Sie wie folgt vorgehen:

1. Steht ein Eigentümerwechsel mit einem Übernahme- oder Kaufvertrag kurz bevor, müssen Sie einen Notar kontaktieren, damit dieser die Dokumente zunächst notariell beglaubigt. Erst danach kann eine Grundbuchänderung durchgeführt werden kann.
2. Der Notar wird Sie dabei über alle Konsequenzen sowie Rechte und Pflichten über das neue Grundstück informieren. Nicht auf allen Grundstücken ist es beispielsweise erlaubt, ein Eigenheim beziehungsweise Haus zu bauen. Der Notar wird Sie in einem solchen Fall beraten können.
3. Ein Notar ist auch bei einer gemeinsamen Nutzung des Grundstücks hinzuzuziehen.
4. Haben Sie das Grundstück aber geerbt, reicht es in den meisten Fällen aus, wenn Sie den Erbschein beim Grundbuchamt vorlegen.

Damit die Änderung im Grundbuch veranlasst werden kann, ist es wichtig, Dokumente wie den Kaufvertrag oder Erbschein bei einem beauftragten Notar beglaubigen zu lassen. Nur er kann und darf die finale Änderung des Grundbucheintrags vornehmen. Die dafür anfallenden Kosten setzen sich aus den Notargebühren, sowie dem Entgelt an das Grundbuchamt zusammen – in den meisten Fällen entspricht dieser Wert 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises.

Die Änderung kann ein paar Tage in Anspruch nehmen. Bei einem Erbfall reicht es meist aus, wenn Sie dem Grundbuchamt einen Erbschein vorlegen, der Sie als Erben ausweist. Dann wird der Grundbucheintrag normalerweise in wenigen Tagen geändert.

Wer die Eintragung im Grundbuch ändern lassen will, muss einen Notar damit beauftragen. Jede Änderung, die eingetragen wird, verursacht Kosten, deren Höhe vom Grundbuchamt in der Gebührenordnung geregelt sind. Damit es keine böse Überraschung wird, können Sie vorab die Höhe kalkulieren.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen:

• Notarkosten: Sie richten sich nach dem Aufwand sowie Kaufpreis des Grundstücks und/oder der Immobilie. Hier können durchaus mehrere tausend Euro zusammenkommen. Zu den Leistungen eines Notars, die Geld kosten, zählen beispielsweise Beurkundungen, Beglaubigungen und die Betreuung des Kaufvorgangs.
• Kosten für den Eintrag ins Grundbuch: Hier kommen Kosten für die Auflassungsvormerkung, die Eigentümerumschreibung sowie die Grundbuchänderung zusammen. Rechnen Sie auch hier mit einer vierstelligen Summe.
• Löschung einer Grundschuld: Es ist nicht zwingend nötig, eine Grundschuld löschen zu lassen, auch dann nicht, wenn die Schulden bereits abgeleistet wurden. Im Gegenteil, oft lohnt es sich die Grundschuld eingetragen zu lassen für mögliche spätere Käufe. Wollen Sie trotzdem die Grundschuld löschen lassen, fallen auch dafür Kosten an, meistens in der Höhe von mehreren hundert Euro. Hinzu kommen die Notarkosten. 

In der Gebührenverordnung des Grundbuchamtes können Sie zudem nachlesen, wie viel Geld das Grundbuchamt in Deutschland für eine Änderung nimmt. Die Höhe der Gebühren hängt dabei vom Wert der Immobilie oder des Grundstücks ab.

Wer eine Immobilie geerbt hat, zahlt bis zu zwei Jahre nach dem Erbfall keine Gebühr für den Eigentümerwechsel.

Wenn Unterlagen fehlen, hilft eine Akteneinsicht ins Grundbuch. Um diese Akteneinsicht zu erhalten, müssen Sie zunächst Ihr zuständiges Gericht ausfindig machen, denn das Grundbuch wird von den Amtsgerichten geleitet. Zuständig ist immer das Amtsgericht des Bezirks, in welchem das Grundstück liegt.

Allerdings darf nicht jeder das Grundbuch einsehen. Sie sollten wissen, dass das Grundbuch kein öffentliches Register ist. Um eine Akteneinsicht zu erhalten, müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen. Nur dann dürfen Sie einen Grundbucheintrag einsehen oder einen Grundbuchauszug erhalten. Der Eigentümer des Grundstücks hat ein berechtigtes Interesse. Außerdem derjenige, welcher ein Recht an dem Grundstück hat, zum Beispiel eine Vormerkung oder ein Erbbaurecht. Anders liegt der Fall bei interessierten Mietern oder Käufern. Hier fehlt das berechtigte Interesse, deshalb besteht hier auch nicht die Möglichkeit der Akteneinsicht.

Wie man den richtigen Notar findet, können Sie in unserem Artikel Den richtigen Notar finden: Vom Vorgespräch bis zum Kauf nachlesen.

Manchmal geht eine Beziehung zu Ende. Damit es wegen des gemeinsamen Eigenheims nicht zum Streit kommt, sollten die künftigen Ex-Partner im Falle einer Scheidung eine einvernehmliche Lösung finden – besonders dann, wenn beide im Grundbuch eingetragen sind.

Eine Möglichkeit bei einer Trennung wäre, dass die Eigentumsrechte auf einen der Partner übertragen werden. Dieses könnte von einem Notar oder dem Grundbuchamt vorgenommen werden. Wenn Sie das Haus gemeinsam über ein Immobiliendarlehen finanziert haben, muss auch die kreditgebende Bank hinzugezogen werden.

Wenn ein Ehepartner verstirbt, welcher eingetragener Eigentümer der Immobilie war, wird zuerst geprüft, ob es ein notariell beglaubigtes Testament gibt. Wenn ja, gehen die Eigentumsrechte auf die im Testament festgelegte Person über. In der Regel sind das der verbliebene Ehepartner und eventuell vorhandene Kinder.

Hat der Verstorbene allerdings kein rechtswirksames Testament hinterlassen, muss beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden. Wichtig ist hierbei, dass darin alle Erben angegeben sind. Wenn Sie sich auf einen Alleinerben einigen, benötigt dieser eine Vollmacht der vom Erbe zurückgetretenen Personen. Das Grundbuchamt bekommt dann den Erbschein beziehungsweise das Testament vorgelegt. Auf dieser Grundlage nimmt es die Änderung des Grundbucheintrags vor.

Anders ist es, wenn sich beide Partner einer Ehe im Grundbuch haben vermerken lassen zu gleichen Anteilen. An den Eigentumsverhältnissen ändert sich dann für die hinterbliebene Person nichts und der Grundbucheintrag muss auch nicht geändert werden.