Den richtigen Notar finden: Vom Vorgespräch bis zum Kauf

In Deutschland werden jedes Jahr unzählige Immobilien gekauft und verkauft. Für jede dieser Transaktionen muss ein Notar eingeschaltet werden, der einen notariellen Kaufvertrag aufsetzt und beurkundet. Notare sind, da sie ein öffentliches Amt bekleiden, verpflichtet, unparteiisch und unabhängig zu agieren und die beiden Vertragspartner, sowohl Käufer als auch Verkäufer, zu beraten.

Der notarielle Kaufvertrag muss so ausformuliert sein, dass für keinen der beiden Vertragspartner ein rechtlicher Vor- oder Nachteil entsteht. Darüber hinaus muss der Vertrag bestimmten Vorschriften genügen. Entsteht für eine der Parteien allerdings ein Vor- oder Nachteil in wirtschaftlicher Hinsicht ist der Notar nicht verpflichtet, einzugreifen. Wird demnach eine Immobilie zu einem überhöhten Kaufpreis veräußert, liegt das nicht in der Verantwortung des Notars.

Verkäufer von Immobilien, die bereits häufig die Leistungen eines Notars in Anspruch genommen haben, werden diesen in aller Regel auch mit einer weiteren Abwicklung betrauen wollen. Sie müssen als Käufer keineswegs einwilligen, denn es steht Ihnen frei, einen anderen Notar vorzuschlagen, der Ihnen möglicherweise empfohlen wurde.

Das Honorar, welches Notare abrechnen dürfen, ist gesetzlich über das GnotKG, dem Gerichts- und Notarkostengesetz, geregelt.

Sobald Sie den Termin für Ihr Erstgespräch beim Notar kennen, sollten Sie umgehend mit Ihrem Bankberater sprechen. Bitten Sie diesen, die für die Grundschuld erforderlichen Unterlagen an den Notar zu übersenden. So vermeiden Sie unnötige Wartezeiten. Manche Notare bitten die Vertragsparteien vor Ausarbeitung des Kaufvertrages zu einem persönlichen Vorgespräch in ihr Büro. Extrakosten entstehen dadurch nicht. Die für dieses Gespräch anfallenden Gebühren werden mit den üblichen Beurkundungsgebühren abgegolten.

Um den Kaufvertrag anzufertigen, benötigt der Notar zahlreiche Daten und Informationen, die er in der Regel vom Verkäufer erhält. Es werden vor Vertragsunterzeichnung Details für die Übergabe der Immobilie, die Zahlungsmodalitäten oder der Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen besprochen.

Darüber hinaus wird geprüft, ob Grundbuchlasten bestehen. Kauft ein Ehepartner eine Immobilie alleine und der Kaufpreis macht einen wesentlichen Teil des gemeinschaftlichen Vermögens der Eheleute aus, muss der nicht-erwerbende Ehepartner dem Kauf zustimmen.

Der Notar hat noch eine weitere Aufgabe: Er erörtert mit dem Käufer Details zur Kreditauszahlung. Um eine Kreditsicherheit zu haben, lässt sich die Bank des Käufers die Grundschuld am Objekt in das Grundbuch eintragen. Der Kaufpreis wird von der Bank erst ausbezahlt, wenn diese Eintragung vorgenommen wurde.

Im Vorfeld des Beurkundungstermins übersendet der Notar dem Verkäufer und Käufer einen Kaufvertragsentwurf, den er nach Klärung aller Fragen aufgesetzt hat. Sollten Sie diesen Entwurf nicht im Vorfeld des Termins erhalten, bestehen Sie darauf, um Details zu prüfen und sich in Ruhe auf den Beurkundungstermin vorbereiten zu können.

Handelt es sich beim Verkäufer um einen Gewerbetreibenden, ist der Notar sogar gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen den Entwurf mindestens zwei Wochen vor Beurkundungstermin zukommen zu lassen. Gibt es Ihrerseits Beanstandungen, können Sie dies dem Notar im Vorfeld des Termins mitteilen oder aber die entsprechenden Stellen im Entwurf markieren und diesen direkt bei dem Termin darauf aufmerksam machen.

Sie haben jederzeit die Möglichkeit, etwa bei aufkommenden Unsicherheiten, um einen separaten Besprechungstermin zu ersuchen. Im Vorfeld der Beurkundung ist es wichtig, dass die essentiellen Punkte, wie zum Beispiel die Höhe des Kaufpreises, abschließend geklärt sind. Es steht Ihnen frei, sehen Sie etwa Ihre Interessen nicht in ausreichendem Maße von dem Notar geschützt, den Kaufvertrag durch einen anderen Notar prüfen zu lassen oder aber generell einen anderen Notar mit der Beurkundung zu betrauen.

Kommt der Vertrag zur Unterzeichnung, wird der gesamte Vertrag inklusive aller Nebenbedingungen sowie Formvorschriften vom Notar verlesen. Je nach Umfang kann dies, auch ohne Zwischenfragen, gut 45 Minuten in Anspruch nehmen. Sind Ihnen einzelne Punkte nicht vollständig klar, haken Sie auf jeden Fall noch einmal nach; es geht schließlich um sehr viel Geld.

Beide Parteien unterschreiben schließlich, wenn alles vollständig geklärt und alle Fragen beantwortet sind, den Kaufvertrag. Die Arbeit endet für den Notar nicht automatisch mit den Unterschriften auf dem Vertrag. Beispielsweise muss er das Grundbuchamt anschreiben und um die Löschung alter bestellter Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch ersuchen. Darüber hinaus bestellt er beim Grundbuchamt eine Auflassungs- vormerkung zu Gunsten des Käufers, prüft ob Vorkaufsrechte bestehen und lässt sich für den Fall, dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht nicht ausüben möchte, eine Bestätigung dessen ausstellen.

Schlussendlich wendet er sich noch an die Gläubigerbank des Verkäufers mit der Bitte um Löschung der Grundschuld. Handelt es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung, prüft der Notar, ob eine Zustimmung von Miteigentümern oder des Verwalters erforderlich ist und bestellt die jeweiligen Personen  gegebenenfalls ein. Ist der Vertrag geschlossen, liegen dem Notar in aller Regel alle Unterlagen nach einem Zeitraum von sechs bis acht Wochen vor.

Im Anschluss fordert er den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf und setzt ihm üblicherweise eine Frist von vierzehn Tagen. Der Kaufpreis wird, bestehen noch Schulden, direkt an die Bank des Verkäufers oder aber bei Schuldenfreiheit auf dessen Konto überwiesen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, ist der Kaufpreis vollständig bezahlt. Eine Kopie des beurkundeten Kaufvertrages wird vom Notar direkt an das Finanzamt übermittelt, woraufhin das Amt dem Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid zustellt.

Die Entrichtung der Grunderwerbsteuer ist der letzte Schritt zur Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit derer das Grundbuchamt Sie als Eigentümer in das Grundbuch einträgt. Nun ist es vollbracht. Sie sind Besitzer und Eigentümer Ihrer Immobilie.