Wann ist ein notarieller Kaufvertrag rechtswirksam?
Definition: Notarieller Kaufvertrag
Ein notarieller Kaufvertrag ist ein Vertrag über den Kauf einer Immobilie, der gesetzlich der notariellen Beurkundung bedarf. Nach § 311b BGB ist ein Immobilienkauf nur dann rechtswirksam, wenn er vor einem Notar geschlossen und von diesem beurkundet wird.
Durch die notarielle Beurkundung wird sichergestellt, dass beide Parteien über Inhalt und Folgen des Vertrags aufgeklärt werden und der Vertrag rechtssicher zustande kommt. Erst mit der Unterzeichnung beim Notar wird der Kaufvertrag verbindlich – das Eigentum an der Immobilie geht jedoch erst mit der Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über.
Wann ist ein notarieller Kaufvertrag rechtswirksam?
Ein notarieller Kaufvertrag über eine Immobilie ist rechtswirksam, sobald er vor einem Notar beurkundet und von beiden Parteien unterzeichnet wurde. Die notarielle Beurkundung stellt sicher, dass Käufer und Verkäufer über Rechte, Pflichten und Konsequenzen des Vertrags aufgeklärt sind. Rechtswirksam bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Vertrag rechtlich bindend ist, der Käufer jedoch erst mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch vollständig gegen Eigentumsrisiken abgesichert ist.
Wann ist ein notarieller Kaufvertrag ungültig?
Ein notarieller Kaufvertrag kann ungültig sein, wenn Formvorschriften nicht eingehalten werden oder wesentliche Angaben fehlen. Beispiele:
- Der Vertrag wurde nicht vom Notar beurkundet,
- die Parteien konnten sich nicht über den Kaufpreis oder die Vertragsbedingungen einigen,
- Sittenwidrigkeit oder gesetzeswidrige Inhalte (z. B. Verstöße gegen Baurecht) liegen vor.
Fehler bei der Namensnennung, Grundstücksangaben oder fehlende Unterschriften können ebenfalls die Gültigkeit des Vertrags gefährden.
Kann man einen notariellen Kaufvertrag anfechten?
Ja, ein notarieller Kaufvertrag kann unter bestimmten Voraussetzungen angefochten werden. Gründe für eine Anfechtung können sein:
- Arglistige Täuschung durch den Verkäufer,
- Irrtum über wesentliche Vertragsbestandteile (z. B. Grundstücksgröße oder Zustand der Immobilie),
- Drohung oder Zwang beim Abschluss des Vertrags.
Die Anfechtung muss in der Regel gerichtlich erklärt werden und führt dazu, dass der Kaufvertrag rückwirkend als nichtig angesehen wird. Dabei ist es wichtig, die gesetzlichen Fristen für die Anfechtung einzuhalten.
Was muss in einem rechtskräftigen notariellen Kaufvertrag stehen?
Folgende Punkte sollten in einem notariellen Kaufvertrag immer vorkommen, um beide Parteien - Käufer und Verkäufer - abzusichern:
- Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer
- Verkaufsgegenstand
- Übergabe von Besitz, Nutzen und Lasten
- Kaufpreis
- Zahlungsbedingungen inklusive Kaufpreisfälligkeit
- Besitzübergang (Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann)
- geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln
- sonstige Grundbucherklärungen
- Kosten und Steuern
- Vorkaufsrechte
- Durchführungserklärung und Vollmacht
- Belehrung und Hinweise
- Schlussformel / Salvatorische Klausel
Im Folgenden werden einige der einzelnen Kaufvertrags-Bestandteile näher betrachtet und erklärt, worauf dabei zu achten ist.
Die Namensnennung im Notariellen Kaufvertrag
Die Namensnennung in Notarverträgen ist klar geregelt: Ausnahmslos alle Namen müssen verzeichnet sein. Wollen beispielsweise Eheleute oder Lebenspartner eine Immobilie gemeinsam kaufen, müssen sie auch alle mit vollem Namen eingetragen werden. Seitens des Verkäufers besteht die Regelung, dass alle im Grundbuch eingetragenen Personen oder Unternehmen genannt werden müssen. Für die Vollständigkeit hat in jedem Fall der Notar Sorge zu tragen.
Verkaufsgegenstand im notariellen Kaufvertrag
Prüfen Sie genau, ob Adresse, Wohnungs- oder Flurstücknummer mit dem von Ihnen gewünschten Objekt übereinstimmen – insbesondere bei Eigentumswohnungen oder Käufen von Genossenschaften. Der Notar ist nicht verpflichtet, dies zu kontrollieren, ein Fehler kann zum Kauf des falschen Grundstücks führen.
Lassen Sie sich nicht auf Formulierungen wie „Der Notar hat das Grundbuch nicht eingesehen“ ein. Bestehen Sie darauf, dass der Notar das Grundbuch prüft und relevante Inhalte im Vertrag festhält, z. B.:
- Bei Eigentumswohnungen gibt es sogenannte Veräußerungsbeschränkungen. Gemäß Teilungserklärung der Verwalter ist hier eine Zustimmung einzelner oder aller übrigen Eigentümer zur Schenkung oder Veräußerung erforderlich.
- „Wer kann wie verfügen?“ In Abteilung II des Grundbuchs sollte zwingend festgehalten werden, welche Lasten es gibt oder aber ausdrücklich festgehalten werden, dass Lastenfreiheit besteht. Als irrelevant gilt eine Auflassungsvormerkung zugunsten des aktuellen Verkäufers, wenn zugunsten des Käufers im Vertrag eine neue Vormerkung eingetragen wird.
- „Wer hat welche Gläubiger-Rechte?“ In Abteilung III des Grundbuchs sind Grundschulden des aktuellen Eigentümers aufzuführen. Darüber hinaus muss eine Versicherung des Verkäufers mit in den Vertrag aufgenommen werden, die bestätigt, dass der Verkäufer nichts unternommen hat, um den durch den Notar verlesenen Grundbuchstand zu ändern.
- Und noch eine Information gehört in den Vertrag: Ist die Immobilie vermietet, verpachtet oder wird diese frei übergeben?
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Kaufpreis und Zahlungsbedingungen im notariellen Kaufvertrag
Die wichtigste Angabe im Kaufvertrag ist der Kaufpreis sowie die Bedingungen seiner Zahlung. Essenziell ist dabei:
- Auflassungsvormerkung: Der Kaufpreis sollte erst fällig werden, nachdem die Vormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen ist. So sind Sie als Käufer rechtlich abgesichert, z. B. gegen Insolvenz des bisherigen Eigentümers.
- Frei von Lasten: Das Grundstück muss vor Zahlung frei von Rechten Dritter sein, die Sie nicht übernehmen wollen.
- Zustimmung bei Eigentumswohnungen: Ist die Zustimmung des Verwalters nötig, sollte die Zahlung erst nach deren Erteilung erfolgen.
- Bauträgerfälle: Bei verbundenem Grundstücks- und Bauvertrag sollte der geplante Bau im Kaufvertrag erwähnt werden.
- Zwangsvollstreckung: Die üblichen Formulierungen erlauben dem Verkäufer nur, bei Zahlungsverzug den Kaufpreis gerichtlich einzufordern; sie sind keine Gefahr für zahlende Käufer.
Diese Punkte sichern Sie als Käufer ab und verhindern böse Überraschungen beim Immobilienkauf.
Wie hält man Nebenabreden im notariellen Kaufvertrag fest?
Jede Verabredung, die Sie als Käufer mit dem Verkäufer der Immobilie in Zusammenhang mit dem Verkauf treffen, muss im Kaufvertrag aufgenommen werden. Die Verabredungen, die nicht aufgeführt sind, gelten vor Gericht als nicht existent und können demnach auch nicht eingeklagt werden. Diese Regelung soll verhindern, dass Teile des Geschäftes schwarz abgewickelt werden. Übernehmen Sie etwa Gegenstände des vorigen Besitzers (z.B. Möbel) sollten Sie deren Wert auch im Vertrag vermerken. Die Grunderwerbsteuer bleibt von dieser Verabredung unberührt.
Wie sind Sachmängel im notariellen Kaufvertrag geregelt?
In notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Haftung für Sachmängel in der Regel ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Das bedeutet: Für erkennbare Mängel haftet der Verkäufer nicht.
Eine Ausnahme gilt nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Kann der Käufer nachweisen, dass der Verkäufer einen bekannten Mangel bewusst verschwiegen hat, bestehen Ansprüche auf Schadensersatz, Mängelbeseitigung oder – in schweren Fällen – Rückabwicklung des Kaufvertrags. Die Beweislast liegt jedoch beim Käufer.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte zudem geprüft werden, wie mit der Instandhaltungsrücklage verfahren wird, da diese regelmäßig beim Verkäufer verbleibt, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Wann erfolgt der Übergang von Nutzen und Lasten beim notariellen Kaufvertrag?
Bis Sie, nach Begleichen des Kaufpreises, als Eigentümer im Grundbuch stehen, kann jede Menge Zeit vergehen. Aus diesem Grund wird im Kaufvertrag festgehalten, zu welchem Zeitpunkt „Besitz, Nutzen und Lasten“ vom Verkäufer auf den Käufer übergehen. Diese Formulierung regelt Folgendes:
- Zu welchem Zeitpunkt gilt der Käufer als Eigentümer
- Ab wann kommt der Käufer für alle laufenden Kosten auf?
- Ab wann haftet der Käufer für Schäden und Gefahren, die von der Immobilie ausgehen, gegenüber Dritten?
Für diesen Eigentumsübergang wird meist kein Datum festgehalten, es gilt vielmehr der Tag, an dem der Kaufpreis vollumfänglich beglichen wird. Im Falle einer Eigentumswohnung ist es sinnvoll, den Übergabetag auf den ersten des darauf folgenden Monats festzulegen. Bei einer Wohnung müssten sämtliche monatlich geleisteten Zahlungen mit erheblichem Aufwand auf Tage um- und angerechnet werden. Eine andere Möglichkeit ist, die Übergabe nach Zahlung des Kaufpreises zu definieren, frühestens jedoch an einem bestimmten Tag. Diese Lösung würde Verkäufern, die die Immobilie erst später räumen können, entgegenkommen. Welche Lösung es letztendlich sein wird, entscheidend ist:
Zu welchem Zeitpunkt (z.B. Kaufpreiszahlung) kann der Käufer vollumfänglich über die Immobilie verfügen und ab wann übernimmt er die laufenden Kosten.
Welche Besonderheiten gibt es bei einer Eigentümergemeinschaft?
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird im Kaufvertrag meist auf folgende Punkte hingewiesen: das Wohnungseigentumsgesetz, auf die Eigentumsbeschlüsse im allgemeinen, die Teilungserklärung, das Wohngeld sowie auf den bestehenden Verwaltervertrag. Die nächste Betriebskostenabrechnung sollte in jedem Fall bereits im Vorfeld geklärt werden. Hier ist festzuhalten, wer nachzahlen muss und wer welchen Anteil zurückbekommt.
Checkliste: Notarieller Kaufvertrag prüfen (Download)
Was bedeutet eine notarielle Vollmacht beim Immobilienkaufvertrag?
Vollmacht für den Käufer:
Der Verkäufer erteilt dem Käufer eine Vollmacht, damit dieser die Grundschuld bestellen und die Immobilie als Sicherheit für die Bank bereitstellen kann. Dies sichert der Bank die Rechte am Grundstück, auch wenn der Käufer noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Bestellung der Grundschuld:
Die Grundschuldbestellung ist ein separates Verfahren; die Bank wird auf Veranlassung des Käufers im Grundbuch eingetragen. Klauseln wie „Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung“ oder Verzinsung treten in der Praxis selten in Kraft.
Abwicklungsvollmacht:
Die Abwicklungsvollmacht erlaubt dem Notar, im Namen des Käufers gegenüber Banken und Behörden zu handeln, z. B. für Grundschuldeintragungen oder Zahlungsabwicklungen. Sie gilt nur für namentlich genannte Notar-Mitarbeiter.
Notariellen Kaufvertrag: Erschließungskosten, Maklergebühren und Notarkosten
Erschließungskosten |
Maklerprovision |
Notarkosten und Grundbuch |
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Beim Kauf einer Immobilie fallen Erschließungskosten für Straßen und Infrastruktur an, z. B.:
Im Notarvertrag sollte klar geregelt sein, dass der Verkäufer für bereits bestehende Bescheide aufkommt, während zukünftige Bescheide nach Übergabe vom Käufer getragen werden. So vermeiden Sie Überraschungen |
Maklergebühren sollten im Kaufvertrag nur präzise geregelt sein, da sie die Notarkosten und Grunderwerbsteuer erhöhen können. Formulierungen wie „Dieser Kaufvertrag ist durch Vermittlung des Maklers xy zustande gekommen“ können Käufer unnötig verpflichten.
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Die Notarkosten beim Hausverkauf trägt üblicherweise der Käufer. Ausnahme: Kosten für die Löschung von Grundschulden oder Auflassungsvormerkungen übernimmt der Verkäufer. Eine klare Vereinbarung im Kaufvertrag schützt beide Parteien vor späteren Streitigkeiten. |
Der notarielle Kaufvertrag ist unterzeichnet, was passiert jetzt?
Nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags für Haus, Wohnung oder Grundstück, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dem Käufer wird dadurch der Erwerb des Eigentums an der Immobilie zugesichert und der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr belasten. Zahlen Sie den Kaufpreis, bevor die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, laufen Sie Gefahr, ihr Geld zu verlieren, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden, da der Verkäufer die Immobilie parallel an einen Dritten veräußern könnte. Außer um die Auflassungsvormerkung kümmert sich der Notar um weitere Unterlagen wie die Bescheinigung der Gemeinde zum Verzicht bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte. Außerdem meldet er den Kaufvertrag über die Immobilie der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Das Finanzamt fordert Sie daraufhin zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Sobald Sie die Zahlung getätigt haben, erhalten Sie eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Diese Bescheinigung benötigen Sie unbedingt für die finale Eigentumsumschreibung.
FAQ: Häufige Fragen zum notariellen Kaufvertrag
Ein notarieller Vertrag oder Notarvertrag ist eine rechtssichere Urkunde. Für Immobiliengeschäfte sind notarielle Vertragsbeurkundungen gesetzlich vorgeschrieben. So steht im Bürgerlichen Gesetzbuch, dass ein „Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf” (BGB § 311b Abs. 1).
Ein notarieller Kaufvertrag ist beim Hausverkauf notwendig, weil in Deutschland beim Verkauf einer Immobilie die Mitwirkung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben ist (vgl. § 311b Abs. 1 BGB). Ein Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist also unwirksam. Diese Regelung dient dem Schutz beider Vertragsparteien. So kann zum Beispiel nur mit einem Notarvertrag die Änderung der Besitzverhältnisse im Grundbuch beantragt werden.
- Beide Vertragsparteien - Käufer und Verkäufer - lassen dem Notar ihre persönlichen Daten zukommen. Der Verkäufer muss dem Notar außerdem alle Informationen und Unterlagen zur Immobilie bereitstellen, wie den Energieausweis und die Grundbuchunterlagen.
- Der Notar prüft alle Unterlagen und setzt den Entwurf des Kaufvertrags auf.
- Beim Beurkundungstermin werden zunächst Fragen zum Vertragsentwurf geklärt und eventuelle Änderungen besprochen.
- Anschließend wird der Vertrag vom Notar laut vorgelesen. Änderungswünsche, die dabei aufkommen, vermerkt der Notar handschriftlich.
- Zum Schluss wird der Kaufvertrag unterzeichnet.
- Wenige Tage nach Unterzeichnung wird der korrigierte Kaufvertrag den Vertragsparteien zugesendet.
Ein notarieller Kaufvertrag für eine Immobilie ist dann abgeschlossen und wirksam, sobald er beurkundet wurde. Die Beurkundung geschieht beim Notartermin, wenn Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben. Doch Achtung: Ein beurkundeter Kaufvertrag ist allerdings noch keine Eigentumsübertragung. Die Eigentumsübertragung erfolgt erst mit Umschreibung im Grundbuch, dem Grundbucheintrag.
Ja, ein Kaufvertrag, den Verkäufer und Käufer unterschrieben haben und der notariell beurkundet wurde, ist bindend. Wurde im Vertrag kein individuelles Rücktrittsrecht vereinbart, kann der Käufer vom Vertrag nur zurücktreten, wenn erhebliche Mängel an der Immobilie vorliegen, von denen der Käufer bei Vertragsabschluss nichts wusste und die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Der Verkäufer wiederum kann vom Vertrag zurücktreten, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät.
Ein wirksamer Kaufvertrag (§ 433 BGB) liegt vor, wenn er zustande gekommen ist und ihm keine Wirksamkeitshindernisse entgegenstehen. Ein Kaufvertrag kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande – einem Angebot und einer Annahme dieses Angebots.
Wenn der Notar einen Fehler macht, gilt gemäß § 19 BNotO (Bundesnotarordnung) bezüglich eines Haftungsanspruchs folgendes: „Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesen den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.”
Ja, notarielle Verträge sind unter bestimmten Umständen anfechtbar. Das gilt vor allem, wenn:
- ein Notarvertrag aufgrund eines Irrtums zustande kam.
- ein Notarvertrag ungültige Klauseln enthält.
- ein Notarvertrag unter Drohung unterzeichnet wurde.
Um einen Notarvertrag anzufechten, müssen Sie den Grund nachweisen und Ihrem Vertragspartner fristgerecht eine Anfechtungserklärung übermitteln.
- Nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags folgt ein Prozess, der sich sechs bis zwölf Monate ziehen kann:
- Der Notar schickt den beurkundeten Kaufvertrag beiden Parteien zu.
- Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.
- Der Käufer wird vom zuständigen Finanzamt aufgefordert, die Grunderwerbsteuer zu zahlen.
- Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erhält der Käufer eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese ist für die Eigentumsumschreibung notwendig.
- Der Notar bekommt die Bewilligung zur Löschung alter Grundschuld.
- Handelt es sich um den Verkauf einer Wohnung, erfolgt jetzt die Zustimmung des WEG-Verwalters.
- Der Käufer überweist den Kaufpreis.
- Der Notar reicht den Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt ein, sobald der Eingang des vollständigen Kaufpreises bestätigt wurde.
- Es erfolgt die Übergabe der Immobilie.
- Der Käufer wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
- Der Notar informiert Verkäufer und Käufer über diesen Vorgang.
- Käufer oder Verkäufer müssen nach der Eigentumsüberschreibung die Versicherungsgesellschaft informieren.
- Die Gebäudeversicherung geht auf den Käufer über.
Die Notarkosten für den Kauf einer Immobilie summieren sich im Durchschnitt insgesamt auf etwa 1,5 Prozent der Kaufsumme. Darin ist auch das Aufsetzen eines rechtssicheren Kaufvertrags, die Verlesung des Kaufvertrags und die Unterzeichnung inkludiert. In Deutschland regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) die Gebühren für die einzelnen Notarleistungen einheitlich. Bei einer Kaufsumme von 100.000 Euro kostet zum Beispiel die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags 546 Euro plus Mehrwertsteuer.
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