Wann ist ein notarieller Kaufvertrag rechtswirksam?

Der Inhalt eines „Notarvertrages“, wie Immobilienkaufverträge unter Fachleuten genannt werden, ist im Kern stets derselbe und regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Wie in allen Bereichen finden sich Unterschiede in Formulierung, Gliederung und so manchen Begrifflichkeiten, die die jeweilige Handschrift eines Notars erkennen lassen. Es kann beispielsweise in verschiedenen Punkten zu unterschiedlichen Priorisierungen kommen. Verzeichnet der eine Notar den besonders wichtigen Kaufpreis bereits in Paragraf eins, wird er in einem anderen Vertrag möglicherweise erst in Paragraf fünf genannt.
Folgende Punkte sollten in einem notariellen Kaufvertrag immer vorkommen, um beide Parteien - Käufer und Verkäufer - abzusichern:

• Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer
• Verkaufsgegenstand
• Übergabe von Besitz, Nutzen und Lasten
• Kaufpreis
• Zahlungsbedingungen inklusive Kaufpreisfälligkeit
• Besitzübergang (Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann)
• geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln
• sonstige Grundbucherklärungen
• Kosten und Steuern
• Vorkaufsrechte
• Durchführungserklärung und Vollmacht 
• Belehrung und Hinweise
• Schlussformel / Salvatorische Klausel

Im Folgenden werden einige der einzelnen Kaufvertrags-Bestandteile näher betrachtet und erklärt, worauf dabei zu achten ist.

Die Namensnennung in Notarverträgen ist klar geregelt: Ausnahmslos alle Namen müssen verzeichnet sein. Wollen beispielsweise Eheleute oder Lebenspartner eine Immobilie gemeinsam kaufen, müssen sie auch alle mit vollem Namen eingetragen werden. Seitens des Verkäufers besteht die Regelung, dass alle im Grundbuch eingetragenen Personen oder Unternehmen genannt werden müssen. Für die Vollständigkeit hat in jedem Fall der Notar Sorge zu tragen.

Die im Vertrag gemachten Angaben zu Straßenname und Hausnummer sind unbedingt dahingehend zu prüfen, ob dies auch „Ihr“ Grundstück ist. Stimmt bei einer Eigentumswohnung die Wohnungsnummer mit der in der Teilungserklärung überein? Beim Kauf über einen Großeigentümer, wie beispielsweise einer Genossenschaft, ist noch genauer zu prüfen: Ist die Grundstücksnummer im Kaufvertrag dieselbe wie die Flurstücknummer der von Ihnen gewünschten Parzelle? Im Unterschied zur Namensnennung ist der Notar hier nicht verpflichtet, diese Fakten zu überprüfen. Sollten Sie das nicht selbst übernehmen, kann es passieren, dass Sie ein anderes Grundstück kaufen. Und ein Rücktrittsrecht gibt es hier leider nicht: Kauf ist Kauf!

Um es sich in Sachen Grundbuch leichter zu machen, nehmen manche Notare den Satz: „Der Notar hat das Grundbuch nicht eingesehen.“ auf. Dem müssen Sie unbedingt widersprechen und bestehen Sie darauf, dass der Notar das Grundbuch einsieht und wichtige Inhalte, die ihm auffallen, mit im Vertrag aufführt. So zum Beispiel:

• Bei Eigentumswohnungen gibt es sogenannte Veräußerungsbeschränkungen. Gemäß Teilungserklärung der Verwalter ist hier eine Zustimmung einzelner oder aller übrigen Eigentümer zur Schenkung oder Veräußerung erforderlich.
• „Wer kann wie verfügen?“ In Abteilung II des Grundbuchs sollte zwingend festgehalten werden, welche Lasten es gibt oder aber ausdrücklich festgehalten werden, dass Lastenfreiheit besteht. Als irrelevant gilt eine Auflassungsvormerkung zugunsten des aktuellen Verkäufers, wenn zugunsten des Käufers im Vertrag eine neue Vormerkung eingetragen wird.
• „Wer hat welche Gläubiger-Rechte?“ In Abteilung III des Grundbuchs sind Grundschulden des aktuellen Eigentümers aufzuführen. Darüber hinaus muss eine Versicherung des Verkäufers mit in den Vertrag aufgenommen werden, die bestätigt, dass der Verkäufer nichts unternommen hat, um den durch den Notar verlesenen Grundbuchstand zu ändern. Und noch eine Information gehört in den Vertrag: Ist die Immobilie vermietet, verpachtet oder wird diese frei übergeben?

Die wohl wichtigste Angabe im Kaufvertrag ist die des Kaufpreises. Nicht nur die Höhe, sondern auch die Bedingungen, nach denen der Kaufpreis zu bezahlen ist, werden festgelegt. Dies ist elementar und sichert Sie als Käufer ab. Die wichtigsten Zahlungsbedingungen, die im Vertrag geregelt werden sollten:

• Die Auflassungsvormerkung, auch Eigentumsverschaffungs-Vormerkung oder schlicht Vormerkung genannt, ist essentiell. Im Vertrag sollte der Notar verpflichtet werden, nach Kaufvertragsabschluss eine solche Vormerkung im Grundbuch zu Ihren Gunsten zu beantragen. Sicher ist Ihnen als Käufer das Objekt erst, wenn Sie eingetragen sind.  Zuvor besteht folgende Gefahr: Der bisherige Eigentümer geht insolvent und die Immobilie fällt unter die Vermögensmasse. Es ist sogar vorgekommen, dass der Eigentümer versucht hatte, die Immobilie mehrfach zu verkaufen. Sie sehen also, wie wichtig es ist, dass Sie mit Nachdruck darauf bestehen, die Vereinbarung, nach der der Kaufpreis erst nach Eintragung der Vormerkung fällig ist, in den Vertrag aufzunehmen.
   
• Das Grundbuch muss von Lasten, die Sie als Käufer nicht übernehmen wollen, frei sein, bevor Sie den Kaufpreis leisten. Dies gilt beispielsweise, wenn ein Dritter noch ein Nutzungsrecht an Ihrem künftigen Haus hat. Das müssen Sie aus dem Grundbuch streichen lassen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, halten Sie eine Zahlung nach erfolgter Streichung im Kaufvertrag fest.

• Bedarf der Kauf einer Eigentumswohnung der Zustimmung des zuständigen Verwalters, dann muss auch hier festgehalten werden, dass der Kaufpreis erst nach erteilter Zustimmung fällig wird. In vielen Teilungserklärungen von Eigentumswohnungsanlagen ist eine Zustimmung des Verwalters erforderlich. Gibt es allerdings keine schwerwiegenden Bedenken seitens des Verwalters, steht einer Zustimmung in den meisten Fällen auch nichts im Wege. Schwerwiegende Bedenken können bei hohen Schulden gegenüber anderen Eigentümergemeinschaften aufkommen oder aber bei Regelverstößen gegenüber anderen Eigentümergemeinschaften. Daher verlangen einige Verwalter Einsicht in die Vermögens- und Einkommenssituation eines potenziellen Käufers. Diesem Verlangen müssen Sie als Käufer keinesfalls entsprechen, möglicherweise hilft es, den Verwalter auf das zukünftige Verhältnis aufmerksam zu machen, in dem Sie als Käufer sein zahlender Kunde wären. Die Zustimmung des Verwalters muss in jedem Fall von einem Notar aufgenommen werden; die Kosten trägt üblicherweise der Käufer.

• Schließen Sie einen Vertrag mit einem Bauträger, sollten Sie dafür Sorgen tragen, dass der geplante Bau des Hauses formuliert wird. So wird zwar auch Grunderwerbsteuer für die Baukosten fällig, die allerdings bei einem „verbundenen Geschäft“ von Grundstücks- und Bauvertrag ohnehin fällig wird. Durch die Erwähnung eines Hausbaus im Kaufvertrag, verdeutlichen Sie die Gültigkeit der kundenfreundlichen Bauträger- und Maklerverordnung.

Der gängige Passus, sich der vollständigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, klingt für viele Käufer verstörend. Entgegen der Annahme schadet Ihnen diese Formulierung in keiner Weise, wenn Sie den Kaufpreis vertragsgemäß begleichen. Hier wird lediglich dem Verkäufer das Recht eingeräumt, die sofortige Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher zu beantragen, sofern – und nur dann – der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt. Dies ist eine Möglichkeit des Verkäufers, gegen säumige Zahler vorzugehen.

Notaranderkonto: Die Alternative zur Auflassungsvormerkung

Beim Notaranderkonto überweisen Sie den Kaufpreis auf das Konto des Notars, der das Geld erst dann an den Verkäufer transferieren darf, wenn Sie als Käufer Ihre Auflassungsvormerkung haben und alle Bedingungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind.

Hierbei ist es wichtig, dass alle Details diesbezüglich vorab im Kaufvertrag geregelt werden. Das Verfahren des Notaranderkonto wurde früher öfter durchgeführt, ist jedoch sehr aufwendig in der Abwicklung. Für den Verkäufer bedeutet es einen späteren Zahlungseingang und für den Käufer ist es teuer. Es findet inzwischen selten und nur in Sonderfällen Anwendung, etwa bei mehreren Protagonisten auf Verkäufer-, Käufer- und Finanziererseite. Das Geld der Käufer wird in diesem Fall vom Notar auf seinem sogenannten Anderkonto gesammelt und mit Vollständigkeit gemäß Vertrag an die Verkäufer ausbezahlt.

Jede Verabredung, die Sie als Käufer mit dem Verkäufer der Immobilie in Zusammenhang mit dem Verkauf treffen, muss im Kaufvertrag aufgenommen werden. Die Verabredungen, die nicht aufgeführt sind, gelten vor Gericht als nicht existent und können demnach auch nicht eingeklagt werden. Diese Regelung soll verhindern, dass Teile des Geschäftes schwarz abgewickelt werden. Übernehmen Sie etwa Gegenstände des vorigen Besitzers (z.B. Möbel) sollten Sie deren Wert auch im Vertrag vermerken. Die Grunderwerbsteuer bleibt von dieser Verabredung unberührt.

Im Notarvertrag wird in aller Regel festgehalten, dass eine Eigentumswohnung, ein Grundstück oder ein gebrauchtes Haus gekauft werden „wie gesehen“. Das bedeutet, dass Sie später keine Mängel mehr geltend machen können, die Ihnen vor Erwerb hätten auffallen können. Der Verkäufer kommt lediglich für Mängel auf, die er Ihnen arglistig (also absichtlich) verschwiegen hat.

Als Geschädigter sind Sie hier allerdings in der Beweispflicht. Sie müssen nachweisen, dass es sich um einen absichtlich verschwiegenen Mängel handelt, dass also der Verkäufer von den Mängeln Kenntnis hatte, etwa durch Protokolle von Eigentümerversammlungen oder durch von Handwerkern dokumentierte Reparaturversuche. Gelingt es Ihnen, dem Verkäufer Arglist nachzuweisen, können Sie entweder Schadenersatz geltend machen oder aber die Mängel nachträglich zu Lasten des Vorbesitzers beseitigen lassen. Eine weitere Variante wäre die Rückabwicklung des Kaufs, wobei Sie als Käufer, bedingt durch jahrelange Streitereien, eventuell Geld verlieren.

Es ist das Beste, sich als Käufer bewusst zu machen, am Ende für die nicht erkannten Mängel oder auch für die, über die Sie getäuscht wurden, alleine aufkommen zu müssen. Sie können hier dennoch eine gewisse Sicherheit für sich erreichen, indem Sie dafür sorgen, dass im Vertrag Sätze wie „Die Immobilie ist frei von Mängeln“ nicht festgeschrieben werden. Neubauten oder erst kürzlich fertiggestellte Häuser sind hier ausgenommen. In diesen Fällen haften Handwerker und Architekten während der fünfjährigen Gewährleistungsfrist für Bau- und Planungsfehler für entstandene Mängel oder Schäden.

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, ist darauf zu achten, dass im Vertrag keine Regelung über eine mögliche Rückerstattung der vom Verkäufer gezahlten Instandhaltungsrücklage getroffen ist.

Erfahrene Verkäufer sorgen dafür, dass im Notarvertrag Folgendes festgeschrieben wird: Der Verkäufer ist berechtigt, kommt es zur Ausübung des Vorverkaufsrechts, vom Vertrag zurückzutreten. Sie können als Käufer kontern, indem Sie den Passus fordern, der den Verkäufer in einem solchen Fall zur anteiligen oder kompletten Übernahme der Vertragskosten verpflichtet.

Bis Sie, nach Begleichen des Kaufpreises, als Eigentümer im Grundbuch stehen, kann jede Menge Zeit vergehen. Aus diesem Grund wird im Kaufvertrag festgehalten, zu welchem Zeitpunkt „Besitz, Nutzen und Lasten“ vom Verkäufer auf den Käufer übergehen. Diese Formulierung regelt Folgendes:

• Zu welchem Zeitpunkt gilt der Käufer als Eigentümer
• Ab wann kommt der Käufer für alle laufenden Kosten auf?
• Ab wann haftet der Käufer für Schäden und Gefahren, die von der Immobilie ausgehen, gegenüber Dritten?     

Für diesen Eigentumsübergang wird meist kein Datum festgehalten, es gilt vielmehr der Tag, an dem der Kaufpreis vollumfänglich beglichen wird. Im Falle einer Eigentumswohnung ist es sinnvoll, den Übergabetag auf den ersten des darauf folgenden Monats festzulegen. Bei einer Wohnung müssten sämtliche monatlich geleisteten Zahlungen mit erheblichem Aufwand auf Tage um- und angerechnet werden. Eine andere Möglichkeit ist, die Übergabe nach Zahlung des Kaufpreises zu definieren, frühestens jedoch an einem bestimmten Tag. Diese Lösung würde Verkäufern, die die Immobilie erst später räumen können, entgegenkommen. Welche Lösung es letztendlich sein wird, entscheidend ist:

Zu welchem Zeitpunkt (z.B. Kaufpreiszahlung) kann der Käufer vollumfänglich  über die Immobilie verfügen und ab wann übernimmt er die laufenden Kosten.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird im Kaufvertrag meist auf folgende Punkte hingewiesen: das Wohnungseigentumsgesetz, auf die Eigentumsbeschlüsse im allgemeinen, die Teilungserklärung, das Wohngeld sowie auf den bestehenden Verwaltervertrag. Die nächste Betriebskostenabrechnung sollte in jedem Fall bereits im Vorfeld geklärt werden. Hier ist festzuhalten, wer nachzahlen muss und wer welchen Anteil zurückbekommt.

• Erschließungskosten

Erschließungskosten fallen für Straßen an

• in Neubaugebieten
• die marode oder nicht asphaltiert sind
• die nicht an die Kanalisation angeschlossen sind
• deren Umbau in absehbarer Zeit erfolgt.

Ein fair ausgearbeiteter Notarvertrag wird hier Käufer und Verkäufer in die Pflicht nehmen. Der Verkäufer kommt für alle Bescheide auf, die bereits vorliegen oder die bis zum Übergabetag eingehen; der Käufer zahlt für alle künftigen Bescheide.

• Maklerprovision

Streichen Sie die Maklerprovision aus dem Vertrag. Wird Ihnen die Immobilie durch einen Makler vermittelt, der Ihnen auch einen Notar empfiehlt, kann es sein, dass sich im Vertrag folgender Passus findet: „Dieser Kaufvertrag ist durch Vermittlung des Maklers xy zustande gekommen.“ Diese für den Kauf irrelevante Klausel sollten Sie aus dem Vertrag streichen lassen, zumal es für Sie teuer werden kann. Die Beteiligung des Maklers endet mit der Vermittlung. Selbst bei einer engeren Geschäftsbeziehung zwischen Verkäufer und Makler hat dieser dennoch im Vertrag nichts verloren. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Makler Ihnen gegenüber keinen Anspruch auf Provision hat, würde diese Klausel Sie dennoch zur Übernahme der Provision verpflichten.

Würde die Maklergebühr im Kaufvertrag in Euro oder als prozentuale Provision vom Kaufpreis festgehalten, würde sich dies besonders negativ auswirken: Der Vertragswert würde sich erhöhen und Grunderwerbsteuer sowie Notargebühren wären zu bezahlen.

Eine weitere Regelung, die keinesfalls im Vertrag stehen sollte: Der Käufer bestätigt, die Immobilie wie mit dem Makler besichtigt und besprochen zu kaufen, und entbindet ihn der Haftung bezüglich eventueller Fehlinformationen.

Der Käufer trägt, bis auf wenige Ausnahmen, die Kosten des Vertrages. Eine Ausnahme bilden die Kosten, die für die Löschungen im Grundbuch anfallen; diese muss der Verkäufer tragen.

• Vollmacht für Käufer: Für die Bank notwendig

Im Kaufvertrag muss Ihnen der Verkäufer eine Vollmacht erteilen, wonach Sie die Grundschulden bestellen und sich und Ihre Immobilie einer Zwangsvollstreckung durch die Bank unterwerfen dürfen. Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Bank Ihren Kaufpreisanteil auszahlt, benötigt sie die Immobilie als Sicherheit. In aller Regel sind Sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht als Eigentümer eingetragen.  

• Bestellung der Grundschuld

Die Grundschuldbestellung ist nicht Bestandteil des Notarvertrages, vielmehr ist sie ein gesondertes Prozedere, bei dem die Gläubigerbank des Käufers, auf Veranlassung desselben,
in das Grundbuch eingetragen wird. Das Grundschuldbestellungsformular, das auch von Banken für die Bestellung des Grundpfandrechts verwendet wird, kann vom Notar angefordert werden.
Verschiedene Ausführungen auf diesem Formular sorgen bei so manchem Käufer für Unbehagen, wie etwa: „unterwirft sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz“ oder „von heute ab mit 14% zu verzinsen“. Diese Klauseln finden jedoch tatsächlich nur in seltenen Fällen Anwendung, wenn beispielsweise ein Käufer seine Lage nicht mehr in den Griff bekommt.

• Abwicklungsvollmacht: Für den Notar notwendig

Eine Abwicklungsvollmacht erlaubt dem Notar und dessen Büro, im Sinne der Vertragsabwicklung in Ihrem Namen gegenüber Banken und Behörden tätig zu werden. In Notariaten werden alle Gehilfen für diese Zwecke namentlich genannt, da die Vollmacht an Personen gebunden ist.

Sobald Sie und der Verkäufer der Immobilie Ihre Unterschrift unter den Notarvertrag gesetzt haben, sind die Vertragsinhalte für beide bindend. Trotzdem können Sie in bestimmten Fällen vom notariellen Kaufvertrag zurücktreten. Zum Beispiel wenn der Immobilienverkäufer Ihnen wesentliche Mängel wissentlich verschwiegen hat oder wenn Sie und der Verkäufer im Vorfeld eine entsprechende Rücktrittsklausel oder bestimmte Rücktrittsgründe im notariellen Kaufvertrag festgehalten haben. Das macht zum Beispiel Sinn, wenn noch unklar ist, ob Sie eine Finanzierung erhalten oder die Baugenehmigung für ein Bauträgerprojekt noch aussteht. Um zurücktreten zu können, verpflichtet Sie sich jedoch auch zur Übernahme aller Kosten.

Ja, notarielle Verträge sind unter bestimmten Umständen anfechtbar. Zum Beispiel, wenn der Notarvertrag aufgrund eines Irrtums zustande kam, er ungültige Klauseln enthält oder unter Drohung unterzeichnet wurde. Um einen Notarvertrag anzufechten, müssen Sie jedoch den Grund nachweisen und Ihrem Vertragspartner fristgerecht eine Anfechtungserklärung übermitteln.

Nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags für Haus, Wohnung oder Grundstück, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dem Käufer wird dadurch der Erwerb des Eigentums an der Immobilie zugesichert und der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr belasten. Zahlen Sie den Kaufpreis, bevor die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, laufen Sie Gefahr, ihr Geld zu verlieren, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden, da der Verkäufer die Immobilie parallel an einen Dritten veräußern könnte. Außer um die Auflassungsvormerkung kümmert sich der Notar um weitere Unterlagen wie die Bescheinigung der Gemeinde zum Verzicht bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte. Außerdem meldet er den Kaufvertrag über die Immobilie der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Das Finanzamt fordert Sie daraufhin zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Sobald Sie die Zahlung getätigt haben, erhalten Sie eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese Bescheinigung benötigen Sie unbedingt für die finale Eigentumsumschreibung.