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Haus reservieren - ist eine Reservierungsvereinbarung mit dem Makler sinnvoll?

Inhaltsverzeichnis

Was genau versteckt sich hinter einer Reservierungsvereinbarung?

Eine Reservierungsvereinbarung, auch Kaufabsichtserklärung genannt, verschafft Ihnen quasi Zeit. Mit dieser Vereinbarung garantiert Ihnen nämlich der Makler, dass er während eines festgelegten Zeitraums die Immobilie keinem anderen Interessenten anbietet. Er reserviert das Haus oder die Wohnung für Sie. Als potenzieller Käufer entrichten Sie dafür eine Reservierungsgebühr an den Makler, die beim späteren Immobilienkauf für gewöhnlich mit der Maklerprovision verrechnet wird.

Die Gründe, eine Reservierungsvereinbarung zu vereinbaren, sind dabei vielfältig:

  1. Sie brauchen noch Bedenkzeit, ob Sie die Immobilie wirklich kaufen wollen
  2. Der Gang zum Notar ist vielleicht aus Krankheitsgründen nicht sofort möglich
  3. Die Immobilienfinanzierung mit Ihrer Bank steht noch nicht

Schwierig wird es allerdings, wenn Sie sich als Interessent am Ende doch gegen die Immobilie entscheiden. Dann erhält der Makler laut Vereinbarung die Gebühr nicht oder nur teilweise zurück. Dieses kann schnell zu Streitigkeiten führen, weil Interessenten in den meisten Fällen die Reservierungsgebühr vom Makler zurückfordern. Dieser wird dem potentiellen Käufer allerdings vorwerfen, dass ihm in der Zwischenzeit womöglich andere Käufer entgangen sind. Oft stellt sich dann heraus, dass die getroffene Vereinbarung hier zu schwammig formuliert ist. Daher raten viele Immobilienexperten dazu, lieber von vornherein auf eine Reservierungsvereinbarung zu verzichten.

Was bringt Ihnen eine Reservierungsvereinbarung?

Die Reservierungsgebühr soll Ihnen etwas Sicherheit bieten. Sie sollen dadurch Zeit bekommen, über Ihren Immobilienkauf nachzudenken oder die Finanzierung mit der Bank abzuklären, ohne dass Ihre Traumimmobilie in der Zwischenzeit einem anderen Interessenten gezeigt wird und dieser Ihnen das Haus vor der Nase wegschnappt. 

Aber gerade wenn Sie vor einer endgültigen Finanzierungsbestätigung der Bank eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnen, sollten Sie bedenken, dass das kostspielig für Sie enden könnte. Denn sollte die Finanzierung aus welchen Gründen auch immer doch nicht klappen, so müssen Sie auf den geplanten Immobilienkauf verzichten und bleiben womöglich auf der Reservierungsgebühr sitzen. Es ist daher empfehlenswert, frühzeitig die Finanzierung für einen späteren Immobilienkauf zu klären. 

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Was bedeutet eine Reservierungsvereinbarung für den Makler?

Im ersten Moment sieht eine Reservierungsvereinbarung so aus, als hätte der Makler dadurch nur einen Nachteil. Denn er darf in einer bestimmten Zeit eine Immobilie nicht anderen Interessenten zeigen und kann trotzdem nicht sicher sein, dass die reservierte Immobilie am Ende auch wirklich gekauft wird. 

Und doch hat eine Reservierungsvereinbarung auch gewisse Vorteile, denn ein Immobilienmakler kann sich damit etwas mehr Verbindlichkeit beim Verkaufsgeschäft verschaffen. Vielleicht sagen viele Kunden zwar, dass sie Interesse an einer Immobilie haben, springen am Ende dann aber doch ab. Für den Makler geht somit viel Zeit im Verkaufsprozess verloren. Hat er allerdings eine Reservierungsgebühr vorliegen, ist das für ihn eine kleine Entschädigung. Verkauft er am Ende die Immobilie, kann er die Reservierungsgebühr mit seiner Maklercourtage verrechnen. Springt der Käufer doch ab, bleibt ihm zumindest eine Entschädigung. 

Wie hoch ist die Reservierungsgebühr?

Wie hoch eine Reservierungsgebühr sein darf, ist gesetzlich nicht festgelegt. Allerdings wird eine zu hohe Reservierungsgebühr dazu führen, dass sich der potentielle Käufer unter Druck gesetzt fühlt, die Immobilie auch tatsächlich zu kaufen, damit er nicht zu viel Geld verliert. Die Grenze liegt bei rund zehn bis 15 Prozent der späteren Maklerprovision. 

Ist sie höher, ist eine notarielle Beurkundung der Reservierungsvereinbarung erforderlich, die tatsächlich rechtlich bindend ist. Die übliche Höhe einer Reservierungsgebühr liegt daher bei rund fünf bis zehn Prozent der Maklerprovision.

Bietet die Reservierungsvereinbarung eine hundertprozentige Garantie für den Kauf?

Die Antwort ist ganz klar nein. Eine Reservierungsvereinbarung gibt sowohl dem Makler als auch dem Kaufinteressenten lediglich ein Gefühl von Verbindlichkeit. Damit eine Reservierungsvereinbarung aber auch Gehalt hat, sollten bestimmte formale Kriterien erfüllt sein und die Vereinbarung auch individuell formuliert sein. Außerdem sollte darin notiert sein, dass der Makler einen Alleinauftrag zur Vermarktung vom Eigentümer der Immobilie hat, damit nicht womöglich ein anderer beauftragter Makler in der Zwischenzeit einen Kaufprozess anderweitig abwickelt. 

Letztlich gilt: Ein Immobilienkauf erst dann rechtsgültig, wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt, den Käufer und Verkäufer unterschrieben haben.

Ist eine Reservierungsvereinbarung überhaupt zulässig?

Eine Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf ist aus rechtlicher Sicht nichts absolut Verbindliches und damit ein Vertrag auf wackeligen Beinen. Zulässig und wirksam ist die Vereinbarung ohnehin nur unter bestimmten Voraussetzungen. Deshalb sollten Makler und Käufer auf ein paar Punkte besonders achten.

Aus Käufersicht sollte grundsätzlich sichergestellt sein, dass der Makler einen Alleinauftrag vom Eigentümer zum Immobilienverkauf bekommen hat. Denn sollten weitere Makler tätig sein, hilft ihm die Absprache mit „seinem“ Makler gar nichts. Schlecht wäre auch, wenn der Eigentümer die Immobilie am Ende privat verkauft. Aus diesem Grund ist das Einverständnis des Eigentümers zur Reservierungsvereinbarung äußerst wichtig. 

Denn mit einer Reservierungsvereinbarung garantiert der Makler dem potentiellen Käufer, dass er seine Verkaufsbemühungen zeitweise auf Eis legt. Damit verstößt er allerdings gegen die Interessen des Verkäufers, die er in einem Maklervertrag mit diesem ausgehandelt hat. Dieser Aspekt sollte deshalb im Maklervertrag geklärt sein.

Vorformulierte Klauseln zur Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unzulässig. Grund dafür ist, dass die Immobilieninteressenten dadurch keine weiteren Vorteile hätten, der Makler würde sich so nur eine Vergütung sichern.

Welche Bedeutung hat die Reservierungsvereinbarung für den Verkäufer?

Der Immobilienverkäufer hat von einer Reservierungsvereinbarung eigentlich nichts. Zum einen handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Makler und Kaufinteressent, die mit ihm im Grunde nichts zu tun hat, zum anderen erhält er keinen Anteil an der Reservierungsgebühr. 

Mehr noch, die Reservierungsvereinbarung ist sogar eher ein Nachteil für ihn, wenn sich durch die Reservierung der Verkauf seiner Immobilie in die Länge zieht. Wenn beispielsweise der Makler aufgrund der entrichteten Reservierungsgebühr auf die Zusage des Kaufinteressenten vertraut und dieser dann doch abspringt, verzögert sich nicht nur der Verkauf, auch die Vermarktung der Immobilie muss noch einmal von vorne beginnen.

Zudem kann es schnell zu Auseinandersetzungen kommen, wenn der Makler den Verkäufer nicht über eine Reservierungsvereinbarung mit einem Kaufinteressenten informiert, oder wenn sich der Verkäufer privat um einen Verkauf seiner Immobilie kümmert. Oder gar einen zweiten Makler mit dem Verkauf beauftragt hat. In diesem Fall wäre die Reservierungsvereinbarung hinfällig.

Wie kann der Interessent die Reservierungsgebühr zurückfordern?

Sollte sich ein potentieller Käufer letztlich doch gegen den Kauf der Immobilie entscheiden, ist zwar in der Reservierungsvereinbarung meistens festgelegt, dass der Makler die Reservierungsgebühr einbehalten darf, allerdings erhalten Kaufinteressenten trotzdem oft ihr Geld trotzdem zurück, weil die Zahlung der Reservierungsgebühr an den Makler unzulässig war. Das belegen viele Gerichtsurteile, die aufzeigen, dass eine Reservierungsvereinbarung aus den unterschiedlichsten Gründen unwirksam, sittenwidrig oder widerrufbar ist. 

Auch wenn der Makler oder Verkäufer selbst die Immobilie entgegen der Vereinbarung einem weiteren Interessenten anbietet, können Sie als Kaufinteressent ebenfalls Ihre Reservierungsgebühr vom Makler zurückfordern. So wird es oft schon in der Reservierungsvereinbarung formuliert.

Sollte sich der Makler weigern die Reservierungsgebühr zurückzuerstatten, sollten Sie ihm im ersten Schritt eine Frist setzen. Kommen Sie auch damit nicht weiter, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden.

Was ist der Unterschied zwischen einer Reservierungsvereinbarung und einem Kaufvorvertrag?

Eine Reservierungsvereinbarung ist nur eine lose Abmachung zwischen Makler und Kaufinteressenten, ein Vorvertrag ist bereits ganz konkret. Und dieses ist der entscheidende Unterschied, ersteres ist unverbindlich, letzteres verbindlich. Deshalb muss ein Vorvertrag auch durch einen Notar beurkundet werden. Diese Beurkundung verpflichtet zum Kauf. Es gibt zwar Ausnahmen, in denen Käufer oder Verkäufer doch vom Vorvertrag zurücktreten durften, allerdings muss derjenige, der zurücktritt, dann Schadensersatz leisten. 

Die Reservierungsvereinbarung ist dagegen unverbindlich und wird auch nicht vom Notar beurkundet. Es gibt also keine rechtlichen Konsequenzen, wenn der Käufer dann doch von seinem Immobilienkauf absieht. Sollte er dann seine Reservierungsgebühr zurückverlangen, der Makler aber nichts zurückzahlen wollen, stellt sich unter Hinzuziehung eines Anwalts oft heraus, dass die Reservierungsvereinbarung oft unwirksam ist. 

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