Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt: Bedeutung, Antrag, Kosten

• Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt gibt Auskunft über das Steuerverhalten einer Person.
• Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erhält, wer keine Steuerschulden hat.
• Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung wird zum Beispiel für den Immobilienkauf gebraucht.
• Beim Immobilienkauf belegt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, und ermöglicht den Eintrag als neuer Eigentümer ins Grundbuch.
• Beim Immobilienkauf beantragt in der Regel der Notar die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt.
• Die Kosten für die Unbedenklichkeitsbescheinigung sind normalerweise in den Notarkosten enthalten. 
• Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung kostet etwa fünf bis 20 Euro.
• Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung verfällt nicht, da sie nur Fakten zum vergangenen Steuerverhalten und keine Prognosen enthält. 
• Derjenige, der die Bescheinigung fordert, kann festlegen, wie aktuell sie sein soll.

Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument vom Finanzamt, das über das Steuerverhalten einer Person Auskunft gibt. Die Bescheinigung zeigt zum Beispiel, ob ein Steuerpflichtiger regelmäßig seine Steuererklärung abgibt, ob er Steuerrückstände hat und wie sein Zahlungsverhalten ist. Die Angaben zu den steuerlichen Fakten sind wertungsfrei und beziehen sich auf den Stand der Antragstellung, berücksichtigen aber auch Ihr Verhalten in der Vergangenheit. Was nicht erfolgt, ist eine Prognose über Ihr Verhalten in der Zukunft.

Wie Ihre steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung bewertet wird, überlässt der Fiskus jenem, der die Unbedenklichkeitsbescheinigung verlangt. Das kann zum Beispiel das Grundbuchamt sein, wenn Sie sich als neuer Eigentümer einer Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen möchten.

Welche Arten von Unbedenklichkeitsbescheinigungen gibt es noch?

Außer der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, die das Finanzamt ausstellt, gibt es noch weitere Unbedenklichkeitsbescheinigungen, die andere Behörden ausstellen. Zum Beispiel die Unbedenklichkeitsbescheinigung für Kfz, die Sie benötigen, wenn Ihnen die Betriebserlaubnis für ein zulassungsfreies Fahrzeug abhandengekommen ist oder Sie ein gebrauchtes Auto ohne Papiere aus einem Nicht-EU-Land importieren möchten. Dann stellt Ihnen entweder die Zulassungsstelle des Bezirks, in der das Auto aktuell gemeldet ist, oder der Zoll die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Kfz-Zulassung aus.

Generell bekommt jede steuerpflichtige Person eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die vom Finanzamt als steuerlich unbedenklich eingestuft werden kann. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Antragsteller allen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist und keine Steuerschulden hat, also keine offenen Forderungen mehr vorliegen.

Grundsätzlich ist eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung immer dann notwendig, wenn Sie nachweisen müssen, dass Sie steuerlich zuverlässig sind. Folgende drei Fälle sind üblich:

1. Immobilienkauf: Möchten Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, brauchen Sie im Regelfall eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, um dem Grundbuchamt zu belegen, dass Sie die Grunderwerbsteuer für die Immobilie gezahlt haben. Können Sie diesen Nachweis nicht vorlegen, wird die Eigentumsübertragung nicht stattfinden. Ausnahmen sind möglich.
2. Gewerbeanmeldung: Möchten Sie ein genehmigungspflichtiges Gewerbe erwerben oder anmelden möchten, benötigen Sie in einigen Fällen eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Zum Beispiel als Gastronom. Für welches Gewerbe genau eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung wichtig ist, erfahren Sie bei Ihrer örtlichen Industrie- und Handelskammer (IHK) oder Ihrer Gemeinde.
3. Internationale Erbschaft: Haben Sie etwas geerbt, besitzen aber keine deutsche Staatsbürgerschaft, kann die Bank vor der Auszahlung des geerbten Vermögens eine erbschaftsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragen.

Eine gekaufte Immobilie gehört erst dann wirklich Ihnen, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und das ist nur möglich, wenn Sie dem Grundbuchamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen können. Durch die Bescheinigung in Steuersachen überprüft das Grundbuchamt, ob Sie die Grunderwerbsteuer für die Immobilie bezahlt haben und damit indirekt auch, ob Sie in steuerlicher Hinsicht zuverlässig sind.

Rechtlich geregelt ist dieser Vorgang im Grunderwerbsteuergesetz (§ 22 GrEStG). Im ersten Absatz ist festgelegt, wann Sie als Grundstückskäufer ins Grundbuch eingetragen werden dürfen:

„Der Erwerber eines Grundstücks darf in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt (…), daß der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen.“

Der zweite Absatz klärt, wann das Finanzamt eine Bescheinigung erteilen muss:

„Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist.“

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf und wird einmalig erhoben. Wie hoch sie ist, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Den jeweils aktuellen Prozentsatz können Sie beim zuständigen Finanzamt erfragen. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer zum Beispiel 5,0 Prozent (Stand Januar 2024).

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt ist auch für das Darlehen wichtig, das ein Käufer von der Bank erhält. Allerdings auf indirekte Weise: Die Bank überweist den Kaufpreis erst, wenn ihre Grundschuld im Grundbuch als Sicherheit eingetragen ist. Dieser Eintrag wiederum ist erst möglich, wenn der Käufer selbst als Eigentümer im Grundbuch steht und genau hierfür ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung Voraussetzung.

Für den Immobilienkauf brauchen Sie in der Regel immer ein Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, da die Grundbuchämter gemäß § 22 Abs. 1 GrEStG den Eigentümer im Grundbuch nur ändern dürfen, wenn keine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Der Eigentümerwechsel findet also erst dann offiziell statt, wenn der Käufer mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung die Zahlung der Grunderwerbsteuer nachweisen kann. 

Es sind jedoch Ausnahmen möglich. Wenn Sie als Immobilienkäufer keine Grunderwerbssteuer zahlen müssen, brauchen Sie in der Regel auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt. Denn die Bescheinigung in Steuersachen dient dem Grundbuchamt nur dazu, zu überprüfen, ob Sie die Grunderwerbssteuer gezahlt haben.

Die Ausnahmen, in denen keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss, sind im § 3 GrEStG geregelt.

Hier zwei Beispiele:

1. Liegt der Kaufpreis der Immobilie unter 2.500 Euro, ist der Erwerb von der Besteuerung ausgenommen.
2. Auch der Grundstückserwerb durch Verwandte in gerader Linie muss nicht versteuert werden. Verwandte in gerader Linie sind zum Beispiel Eltern, Kinder, Enkelkinder und Großeltern.

Auch beim Immobilienkauf gilt: Nur, wer keine Steuerschulden mehr hat, bekommt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Damit das erfüllt ist, ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer Voraussetzung. In der Regel bekommen Sie die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erst ausgestellt, wenn Sie die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet haben und auch keine anderen Steuerschulden mehr vorliegen. Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, die Bescheinigung auch ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer zu erhalten. Das ist der Fall, wenn das Finanzamt davon ausgeht, dass die Steuerforderung nicht gefährdet ist oder wenn gar keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss (§ 22 Abs. 2 GrEStG).

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung bekommen Sie, indem Sie oder eine von Ihnen bevollmächtigte Person einen Antrag auf eine „Bescheinigung in Steuersachen” beim zuständigen Finanzamt stellen. Viele Finanzämter halten für den Antrag Online-Formulare bereit. Wenn Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Kauf einer Immobilie wie einem Haus oder einer Wohnung benötigen, dann holt diese normalerweise Ihr Notar vom Finanzamt ein. Der Notar stellt auch die für den Antrag notwendige Veräußerungsanzeige.

Die Bescheinigung erfolgt nach § 22 GrEStG schriftlich, allerdings nicht auf elektronischem Weg, sondern postalisch. Anspruch auf Auskunft vom Finanzamt haben Sie immer, sofern Sie Ihren steuerlichen Verpflichtungen nachkommen und keine Steuerrückstände haben.

Was ist eine Veräußerungsanzeige?

Jeder Immobilienverkauf beziehungsweise Immobilienkauf muss dem Finanzamt via Veräußerungsanzeige mitgeteilt werden, damit dieses die Grunderwerbsteuer berechnen kann. Die Anzeige muss der beurkundende Notar innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags schriftlich stellen.

Schritt für Schritt vom Antrag und der Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung bis zum Grundbucheintrag

1. Nach Unterzeichnung und Beurkundung des Kaufvertrags veranlasst der mitwirkende Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und schickt eine Kopie des Kaufvertrags zusammen mit der Veräußerungsanzeige an das Finanzamt.
2. Das Finanzamt führt eine steuerliche Prüfung durch und schickt dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid mit einer Zahlungsaufforderung.
3. Der Käufer muss die Steuer innerhalb eines Monats zahlen.
4. Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt, stellt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt sie an den Notar.
5. Der Notar reicht die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung mit allen anderen Unterlagen beim Grundbuchamt ein.
6. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und der Käufer endgültig als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Normalerweise brauchen Sie im Erbfall keine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, da Sie in diesem Fall keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen (§ 1922 BGB). Es gibt jedoch eine Ausnahme: Haben Sie keine deutsche Staatsbürgerschaft, haften die Banken für die Erbschaftsteuer, wenn Sie als Erbe das von Ihnen verwaltete oder verwahrte Vermögen vor Entrichtung der Erbschaftsteuer an ausländische Berechtigte auszahlen oder zur Verfügung stellen. Um diese Haftung zu vermeiden, fordern die Banken in solchen Fällen eine erbschaftsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung an. Diese wird vom zuständigen Finanzamt erteilt, sobald Sie nach Prüfung der Unterlagen die Erbschaftsteuer gezahlt haben oder festgestellt wurde, dass keine Erbschaftsteuer anfällt.

Ja, für eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung verlangt das Finanzamt Gebühren. Diese sind normalerweise in den Notarkosten enthalten, wenn der Notar die Antragstellung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung übernimmt, und zählen zu den Erwerbsnebenkosten.

Wie viel kostet eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt?

In der Regel kostet eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt zwischen 5 und 20 Euro. Wie viel genau eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung kostet, hängt jedoch vom Bundesland ab, in dem Sie leben und davon, für was Sie die Bescheinigung benötigen. Beim Hauskauf gehört die Gebühr zu den Notarkosten.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt verfällt nicht, sie ist nach der Erteilung unbegrenzt gültig. Grund dafür ist, dass die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nur die steuerliche Vergangenheit des Steuerpflichtigen darstellt, es werden lediglich Fakten zusammengestellt, keine Prognosen abgegeben. Die Beurteilung und Bewertung der Zusammenhänge bleibt dem überlassen, der die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt verlangt hat. Allerdings kann er auch festsetzen, wie aktuell die Bescheinigung sein muss.