Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung – unerlässlich für den Immobilienkauf
Was bedeutet steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument, das bestätigt, dass von Ihrer Seite aus keine Steuerrückstände bei Ihrem zuständigen Finanzamt bestehen.
Die Bescheinigung enthält wertungsfreie Angaben steuerlicher Fakten wie Zahlungs- und Abgabeverhalten von Ihnen als Steuerpflichtigen. Diese beziehen sich auf den Stand der Antragsstellung, berücksichtigt aber auch Ihr Verhalten in der Vergangenheit. Was nicht erfolgt, ist eine Prognose über Ihr Verhalten in der Zukunft.
Wie Ihre steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung bewertet wird, überlässt der Fiskus jenem, der die von Ihnen angestrebte Maßnahme treffen soll, also die Unbedenklichkeitsbescheinigung verlangt. Das kann zum Beispiel das Grundbuchamt sein, wenn Sie sich als neuer Eigentümer einer Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen möchten.
| Hinweis | Der Begriff „steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung“ ist eigentlich veraltet, wird im allgemeinen Sprachgebrauch aber weiterhin verwendet. Die korrekte Bezeichnung lautet „Bescheinigung in Steuersachen“. |
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Wann wird eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung gebraucht?
Grundsätzlich ist eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung immer dann notwendig, wenn Sie nachweisen müssen, dass Sie steuerlich zuverlässig sind. Diesen Nachweis können sowohl Behörden als auch Privatpersonen verlangen.
Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie eine gewerberechtliche Erlaubnis benötigen. Für welche Gewerbe genau eine Unbedenklichkeitsbescheinigung wichtig ist, erfahren Sie bei Ihrer örtlichen Industrie- und Handelskammer (IHK) oder Ihrer Gemeinde.
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Auch beim Kauf einer Immobilie brauchen Sie im Regelfall eine Bescheinigung in Steuersachen, um dem Grundbuchamt zu belegen, dass Sie die Grunderwerbsteuer für die Immobilie gezahlt haben. Können Sie diesen Nachweis nicht vorlegen, wird die Eigentumsübertragung nicht stattfinden. Ausnahmen sind möglich.
Warum wird für den Immobilienkauf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung gebraucht?
Da Ihre gekaufte Immobilie erst dann wirklich Ihnen gehört, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen, ist eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung essenziell. Nur wenn Sie diese dem Grundbuchamt vorlegen, kann die Eigentümerübertragung vollzogen werden. Durch die Bescheinigung in Steuersachen überprüft das Grundbuchamt, ob Sie die Grunderwerbssteuer für die Immobilie gezahlt haben.
Rechtlich geregelt ist dieser Vorgang im Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) Paragraf 22. Im ersten Absatz ist festgelegt, wann Sie als Grundstückskäufer ins Grundbuch eingetragen werden dürfen:
„Der Erwerber eines Grundstücks darf in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt (…), daß der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen.“
Der zweite Absatz klärt, wann das Finanzamt eine Bescheinigung erteilen muss:
„Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist. (…)“
| Exkurs Grunderwerbsteuer | Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf und wird einmalig erhoben. Wie hoch sie ist, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Den jeweils aktuellen Prozentsatz können Sie beim zuständigen Finanzamt erfragen. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer zum Beispiel 5,0 Prozent (Stand Januar 2023). |
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Wann wird keine Bescheinigung in Steuersachen benötigt?
Es gibt einige Situationen, in denen Sie als Immobilienkäufer keine Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Ist dies der Fall, benötigt das Grundbuchamt von Ihnen auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Denn die Bescheinigung in Steuersachen dient dem Grundbuchamt nur dazu, zu überprüfen, ob Sie die Grunderwerbssteuer gezahlt haben.
Die Ausnahmen, wann keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss, sind im GrEStG Paragraf 3 geregelt.
Hier zwei Beispiele:
Liegt der Kaufpreis der Immobilie unter 2.500 Euro, ist der Erwerb von der Besteuerung ausgenommen.
Auch der Grundstückserwerb durch Verwandte in gerader Linie, muss nicht versteuert werden. Verwandte in gerader Linie sind zum Beispiel Eltern, Kinder, Enkelkinder und Großeltern.
| Gut zu wissen | Unter bestimmten Umständen ist der Erwerb eines Grundstücks durch den Ex-Ehepartner ebenfalls von der Grunderwerbssteuerpflicht befreit. |
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Wo und wie kann eine Bescheinigung in Steuersachen beantragt werden?
Eine Bescheinigung in Steuersachen erhalten Sie gegen Gebühr bei Ihrem zuständigen Finanzamt. Den entsprechenden Antrag können entweder Sie selbst oder eine Person stellen, die von Ihnen bevollmächtigt ist.
Anspruch auf Auskunft vom Finanzamt haben Sie immer, sofern Sie Ihren steuerlichen Verpflichtungen nachkommen und keine Steuerrückstände haben.
| Gut zu wissen | Wenn Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Kauf einer Immobilie wie einem Haus oder einer Wohnung benötigen, dann holt diese normalerweise Ihr Notar vom Finanzamt ein. |
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Wie komme ich schneller an eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Wenn Sie Ihre steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung zeitnah benötigen, haben Sie zwei Möglichkeiten, diese schneller zu erhalten:
a) Sie können die Bestätigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer direkt bei Ihrem Finanzamt vorlegen.
b) Oder Sie können den Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer direkt beim Grundbuchamt vorlegen.
Bezahlen Sie die Grunderwerbsteuer also am besten gleich nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, um im Anschluss die Zahlungsbestätigung direkt weiterleiten zu können.
| Hinweis | Achten Sie darauf, dass ihr Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst. Die Auflassungsvormerkung sichert Ihnen bis zum Eigentümerwechsel Ihre Ansprüche als Käufer. Dadurch wird verhindert, dass der Verkäufer die Zeit zwischen Ihrer Vertragsunterzeichnung und dem Grundbucheintrag nutzt, um die Immobilie womöglich mehrfach zu verkaufen. |
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Kostet die Bescheinigung in Steuersachen etwas?
Ja, für eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung werden Gebühren verlangt. Diese sind normalerweise in den Notarkosten enthalten – sofern dieser die Antragsstellung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung übernimmt – und zählen zu den Erwerbsnebenkosten.
Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung – das Wichtigste auf einen Blick
Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, eigentlich Bescheinigung in Steuersachen genannt, ist ein Dokument vom Finanzamt, das bestätigt, dass derjenige, über den die Bescheinigung ausgestellt wird, seinen Steuerpflichten verlässlich nachkommt.
Immobilienkäufer können erst als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt der Beweis vorliegt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. Als Beweis gilt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, in der die Zahlung der Grunderwerbsteuer vermerkt ist.
Die Bescheinigung in Steuersachen können Sie bei Ihrem zuständigen Finanzamt beantragen.
Ja, die anfallenden Gebühren zählen zu den Kaufnebenkosten und sind in den Notarkosten enthalten, wenn dieser die Beantragung der Bescheinigung in Steuersachen übernimmt.
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