Kosten beim Hausverkauf: Welche Kosten trägt der Verkäufer?
Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf für den Verkäufer?
Beim Hausverkauf kommen mehrere Kostenpunkte zusammen, die je nach Situation unterschiedlich hoch ausfallen können:
- Renovierungskosten: Kleinere Maßnahmen wie Streichen, Reparaturen oder Reinigung verbessern den ersten Eindruck und können den Verkauf beschleunigen. Halten Sie die Kosten bewusst niedrig (ca. 2.000–3.000 €), da Käufer oft selbst renovieren möchten.
- Unterlagen & Energieausweis: Für den Verkauf benötigen Sie Unterlagen - u. a. Grundbuchauszug, Grundrisse und Modernisierungsnachweise. Pflicht ist auch der Energieausweis (ca. 80 € für Verbrauchsausweis bis 500 € für Bedarfsausweis). Insgesamt entstehen meist 100–550 € Kosten.
- Wertgutachten: Eine professionelle Wertermittlung schützt vor falscher Preisansetzung. Ein ausführliches Gutachten kostet etwa 1.800–3.500 €, ein Kurzgutachten ist günstiger, aber weniger detailliert.
- Maklerprovision (optional): Beauftragen Sie einen Makler, zahlen Sie die Maklerprovision in der Regel nur im Erfolgsfall. Seit 2020 wird sie meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Üblich sind insgesamt etwa 5–7 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), je nach Region.
- Vermarktungskosten (ohne Makler): Verkaufen Sie privat, tragen Sie alle Kosten selbst – z. B. für Immobilienanzeigen (ca. 25–100 €), professionelle Fotos oder Exposé-Erstellung. Auch der Zeitaufwand ist nicht zu unterschätzen.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft noch ein Immobilienkredit, kann bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen anfallen. Die Höhe hängt von Restschuld und Laufzeit ab.
- Grundschuld-Löschung: Bestehende Grundschulden können im Zuge des Verkaufs gelöscht werden. Die Kosten liegen bei etwa 0,2 % der Grundschuldsumme und werden meist vom Verkäufer getragen.
- Notarkosten: Ein Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Notarkosten liegen bei etwa 1,5–2 % des Kaufpreises, werden jedoch größtenteils vom Käufer übernommen. Verkäufer zahlen in der Regel nur für Zusatzleistungen wie die Löschung der Grundschuld.
- Steuern:
- Spekulationssteuer: Fällt an, wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen und sie nicht selbst genutzt haben.
- Grunderwerbsteuer: Wird grundsätzlich vom Käufer gezahlt – rechtlich haften jedoch beide Parteien.
Die Verkäuferkosten variieren stark, summieren sich aber schnell auf mehrere tausend bis zehntausende Euro – vor allem, wenn Maklerprovision oder Kreditkosten anfallen.
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Hausverkauf: Was zahlt der Verkäufer, was der Käufer?
Bei einem Hausverkauf fallen viele verschiedene Kosten in unterschiedlicher Höhe an – sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über diese Kosten:
| Kostenpunkt | Höhe der Kosten | Wer zahlt, Verkäufer oder Käufer | Pflicht oder freiwillig? |
| Renovierung vor Verkauf | je nach Umfang der Renovierung bis zu 3.000 Euro (mehr sollte nicht investiert werden) | Verkäufer | Optional |
| Energieausweis | Verbrauchsausweis unter hundert Euro, Bedarfsausweis ca. 300 bis 500 Euro | Verkäufer | Pflicht, sofern es keinen aktuellen gibt |
| Sonstige Unterlagen | ca. 50 Euro | Verkäufer | Pflicht |
| Kosten für Wertgutachten zur Wertermittlung | zwischen 1.500 und 3.500 Euro | Verkäufer | notwendig, sofern Verkäufer keinen Makler beauftragt, der die Wertermittlung kostenlos mitmacht |
| Vermarktungskosten bei Eigenvermarktung (bei privatem Hausverkauf) | mehrere hundert Euro bis über 2.000 Euro (sehr stark von den gewählten Marketingkanälen und der Vermarktungsdauer abhängig) | Verkäufer | Pflicht, wenn Verkäufer selbst die Vermarktung übernimmt |
| Maklerprovision bei Hausverkauf mit Makler | von Bundesland zu Bundesland verschieden, durchschnittlich insgesamt 6,5 Prozent des Verkaufspreises | je nachdem, welche Provisionsvariante vereinbart wurde; in der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten, wobei der Verkäufer mindestens 50 Prozent der Provisionskosten trägt | Pflicht, sofern ein Makler beauftragt wurde |
| Vorfälligkeitsentschädigung | ca. 5,0 bis 10,0 Prozent der Restschuld | Verkäufer | Pflicht, wenn Verkäufer die Immobilienfinanzierung vor Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung kündigt |
| Löschung der Grundschuld | 0,2 Prozent der Grundschuld | Verkäufer | Pflicht |
| Spekulationssteuer | abhängig von Wertzuwachs und Einkommensteuersatz | Verkäufer | Pflicht (unter bestimmten Bedingungen) |
| Notarkosten | ca. 1,5 bis 2 Prozent des beurkundeten Verkaufspreises | Käufer (mit Ausnahmen) | Pflicht |
| Grunderwerbsteuer | je nach Bundesland 3,5 bis 5,5 Prozent der notariell beurkundeten Leistungen | Verkäufer und Käufer gleichermaßen, doch meistens übernimmt der Käufer die Kosten | Pflicht |
Die Kosten beim Hausverkauf – eine Beispielrechnung
Für diese Beispielrechnung zu den Kosten beim Hausverkauf wurden folgende fiktive Parameter angesetzt:
- Verkauf eines vermieteten Hauses
- in Baden-Württemberg
- Verkaufspreis 600.000 Euro
- Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist
- bei vorzeitiger Kreditauflösung
- Restschuld 350.000 Euro
- Vorfälligkeitsentschädigung von 5,0 Prozent
| Kostenpunkt | Verkäufer | Käufer |
| Renovierung vor Verkauf | 2.500 Euro | 0 Euro |
| Energieausweis und andere Unterlagen | 500 Euro | 0 Euro |
| Kosten für Wertgutachten bei Verkauf OHNE Makler | 1.800 Euro | 0 Euro |
| Vermarktungskosten bei Hausverkauf OHNE Makler | 2.500 Euro | 0 |
| Maklerprovision bei Hausverkauf MIT Makler (7,14 Prozent in BaWü) | 21.420 Euro | 21.420 Euro |
| Vorfälligkeitsentschädigung | 17.660 Euro | 0 Euro |
| Löschung Grundschuld | 200 Euro | 0 Euro |
| Spekulationssteuer | 40.000 Euro | 0 Euro |
| Notarkosten | 0 Euro | 6.000 Euro |
| Grundbuchamt | 0 Euro | 3.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer | 0 Euro | 30.000 Euro |
| Kosten gesamt: Hausverkauf ohne Makler | 66.960 Euro | 39.000 Euro |
| Kosten gesamt: Hausverkauf mit Makler | 82.280 Euro | 60.420 Euro |
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Kosten beim Hausverkauf: Steuererleichterung für Verkäufer
Beim Hausverkauf können Verkäufer ihre Steuerlast reduzieren, indem bestimmte Ausgaben als Werbungskosten geltend gemacht werden – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. bei vermieteten Immobilien).
Grundsatz:
Kosten rund um den Verkauf können das zu versteuernde Einkommen mindern, wenn ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht (z. B. bei Spekulationssteuer).
Typische absetzbare Kosten
- Vermarktungskosten:
z. B. Immobilienanzeigen, Exposé-Erstellung, professionelle Fotos - Beratungskosten:
z. B. Steuerberater oder rechtliche Beratung im Zusammenhang mit dem Verkauf - Fahrtkosten:
z. B. für Besichtigungen oder Termine rund um den Verkauf - Wertgutachten:
Kosten für Sachverständige oder Gutachter - Unterlagenbeschaffung:
z. B. Grundbuchauszug, Dokumente, Pläne
Zusatz-Tipp: Kostenvergleich Makler vs. Privatverkauf
Ein direkter Vergleich zwischen Maklerverkauf und Privatverkauf hilft, die tatsächlichen Kosten realistisch einzuschätzen – denn die eingesparte Provision ist nicht automatisch ein finanzieller Vorteil.
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Beispiel
Bei einem Verkaufspreis von 500.000 €:
- Maklerkosten (3 %): 15.000 €
- Privatverkauf: z. B. 3.000–6.000 € direkte Kosten
Klingt nach Ersparnis – aber:
Erzielt der Makler nur 3–5 % mehr Verkaufspreis, kann sich das bereits ausgleichen oder sogar lohnen.
FAQ: Häufige Fragen zu Kosten für den Verkäufer beim Hausverkauf
Als Eigentümer müssen Sie unter anderem folgende Kosten bezahlen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen:
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Renovierung vor Verkauf (optional) |
3.000 Euro (maximal) |
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Energieausweis |
80 - 500 Euro |
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Sonstige Unterlagen |
ca. 50 Euro |
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Kosten für Wertgutachten (bei Hausverkauf ohne Makler) |
1.500 - 3.500 Euro |
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Vermarktungskosten (bei Hausverkauf ohne Makler) |
100 - 2000 Euro (stark von Marketingkanälen und Vermarktungsdauer abhängig) |
Beim Hausverkauf trägt in der Regel der Käufer den Großteil der Notarkosten beim Hausverkauf, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Der Verkäufer übernimmt zum Beispiel nur die Löschung der Grundschuld, sofern eine besteht. Ein Notar ist beim Hausverkauf unerlässlich, denn nur ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist rechtskräftig.
Im Durchschnitt summieren sich die Notarkosten auf etwa 1,5% bis 2,0% der Kaufsumme, wobei 1,0% reine Notarkosten und 0,5% Grundbuchkosten ausmachen. Wie viel Geld der Notar genau bekommt, hängt von den in Anspruch genommenen Notarleistungen ab.
Die Löschung einer eventuell eingetragenen Grundschuld beziehungsweise Hypothek im Grundbuch zahlt der Verkäufer. Der Käufer wiederum zahlt die Eintragung des neuen Eigentümers.
Beim Hausverkauf zahlt In der Regel der Käufer den Grundbucheintrag, also die Eintragung des neuen Eigentümers. Er übernimmt auch die meisten andern Notarkosten.
Wie viel Steuer Sie beim Verkauf Ihres Hauses zahlen müssen, beziehungsweise ob überhaupt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sollten Sie eine Spekulationssteuer zahlen müssen, bemisst sich die Höhe an Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und dem Wertgewinn, den Sie durch den Hausverkauf erzielt haben. Beträgt der Gewinn zum Beispiel 30.000 Euro bei einem Steuersatz von 42 Prozent, müssen Sie 12.600 Euro Spekulationssteuer zahlen.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
