Kosten beim Hausverkauf: Was zahlen Verkäufer, was Käufer?

• Bei einem Hausverkauf entstehen einige Kosten.
• Den Großteil der Kosten übernimmt der Käufer.
• Doch auch der Verkäufer muss mit Kosten beim Hausverkauf rechnen.
• Manche Kosten beim Hausverkauf lassen sich sparen, zum Beispiel die Spekulationssteuer.
• Einige Kosten können als Werbungskosten abgesetzt werden, zum Beispiel die Kosten für die Immobilienanzeigen.

Bei einem Hausverkauf fallen viele verschiedene Kosten in unterschiedlicher Höhe an – sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über diese Kosten:

Für diese Beispielrechnung zu den Kosten beim Hausverkauf wurden folgende fiktive Parameter angesetzt:

• Verkauf eines vermieteten Hauses 
• in Baden-Württemberg
• Verkaufspreis 600.000 Euro
• Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist
• bei vorzeitiger Kreditauflösung
• Restschuld 350.000 Euro
• Vorfälligkeitsentschädigung von 5,0 Prozent

1. Kosten für Renovierung vor dem Hausverkauf

Der erste Eindruck zählt, auch beim Hausverkauf. Deshalb kann es sinnvoll sein, vor dem Hausverkauf kleinere Renovierungsarbeiten durchzuführen, zum Beispiel den tropfenden Wasserhahn zu reparieren oder eine verblasste Tapete neu zu streichen. Allerdings sollten sich die Kosten dafür im Rahmen halten, denn in der Regel wollen Kaufinteressente ein Haus nach Einzug den eigenen Vorstellungen entsprechend herrichten und zahlen zuvor durchgeführte Renovierungsarbeiten nur bedingt. Begrenzen Sie Ihr Budget für die Renovierungskosten deshalb auf 2.000 bis 3.000 Euro.

2. Kosten für Energieausweis und andere Unterlagen beim Hausverkauf

Bevor Sie mit dem Hausverkauf starten können, müssen Sie einige Unterlagen zusammenstellen, die Käufer interessieren. Dazu zählen vor allem aktuelle Grundrisse, ein aktueller Grundbuchauszug, dem potenzielle Käufer entnehmen können, dass Sie das Haus rechtmäßig erworben haben, eine Liste über letzte Modernisierungen inklusive aller Belege und ein gültiger Energieausweis.

Die Vorlage eines gültigen Energieausweises fürs Haus beim Hausverkauf ist für Eigentümer Pflicht. Bei Missachtung drohen hohe Bußgelder. Als Laie dürfen Sie einen Energieausweis nicht selbst ausstellen, sondern müssen jemanden mit entsprechender Aus- oder Weiterbildung und Berufspraxis dafür beauftragen. Das kann sogar der Schornsteinfeger sein. Je nach Ausweisart kostet ein Energieausweis etwa 80 Euro (Verbrauchsausweis) bis 500 Euro (Bedarfsausweis).

Für die anderen Unterlagen müssen Sie mit etwa 50 Euro rechnen. Insgesamt kommen mit einem Bedarfsausweis somit schnell Kosten von rund 550 Euro für die Verkaufsunterlagen zusammen.

3. Kosten für Wertgutachten beim Hausverkauf

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie vorher wissen, wie viel wert es ist. Dabei können Sie nicht vom emotionalen Wert ausgehen, den das Haus für Sie hat. Sie müssen den wirklichen Wert bestimmen, was sehr schwierig ist, wenn man nicht vom Fach ist. Sicherer ist es, einen Immobiliengutachter, Makler oder Sachverständigen mit einem schriftlichen Wertgutachten beauftragen. Neben dem Wert der Immobilie gibt das Gutachten auch Auskunft über den Investitionsbedarf und mögliche Baumängel. Die Kosten für ein Gutachten hängen vom Verkehrswert der Immobilie, der Komplexität und davon ab, wen Sie damit beauftragen. Planen Sie für ein Vollwertgutachten zwischen 1.800 und 3.500 Euro ein. Ein Kurzgutachten, das einen überschlägigen Marktwert wiedergibt, ist günstiger, dient dafür aber nur als erster grober Anhaltspunkt.

4. Maklerprovision beim Hausverkauf mit Makler

Beauftragen Sie einen Makler mit dem Hausverkauf, fallen erst dann Kosten für Sie an, wenn der Makler einen Käufer vermitteln konnte – sprich im Erfolgsfall. Seit Ende 2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern in Kraft getreten ist, teilen sich Verkäufer und Käufer in aller Regel die Maklerprovision. Nur, wenn der Käufer den Makler beauftragt  und dieser Ihr Haus zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Portfolio hat, trägt der Käufer im Verkaufsfall die komplette Maklercourtage (Außenprovision). 

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und somit verhandelbar. Allerdings gibt es eine sogenannte übliche Maklerprovision, die regional unterschiedlich ist. Dabei handelt es sich um einen gewissen Prozentsatz vom Verkaufspreis. Dieser schwankt zwischen rund fünf bis sieben Prozent des Verkaufspreises (inklusive Mehrwertsteuer). 

5. Vermarktungskosten beim Hausverkauf ohne Makler

Beauftragen Sie keinen Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses, sondern übernehmen selbst die Vermarktung, müssen Sie alle Vermarktungskosten selbst tragen. Die Höhe der Kosten hängt von der Anzahl der Verkaufsmaßnahmen ab, die Sie ergreifen, und von der Vermarktungsdauer. Ein weiterer Kostenfaktor ist die Ausstattung, die Sie sich eventuell noch zulegen müssen, um zum Beispiel ansprechende Fotos machen und Grundrisse überarbeiten zu können.

Eine Standard-Anzeige auf Immobilienportalen kostet etwa 25 Euro, verschwindet aber nach zwei Wochen wieder. Wenn Sie die Anzeige länger sichtbar haben möchten, müssen Sie mehr bezahlen. Für drei Monate können Sie mit etwa 100 Euro im Schnitt rechnen. Bei Tageszeitungen hängt der Preis für die Immobilienanzeige von der Auflage und der Reichweite ab. Grundsätzlich gilt: Je mehr Anzeigen Sie schalten, desto mehr müssen Sie für die Vermarktung zahlen, aber desto eher finden Sie einen zahlungskräftigen Käufer.

6. Kosten beim Hausverkauf bei vorzeitiger Kreditauflösung

Haben Sie Ihr Haus noch über ein Festdarlehen finanziert, wenn Sie es verkaufen möchten, kann es sein, dass bei der Kreditauflösung Extrakosten auf Sie zukommen. Erleidet die finanzierende Bank durch die vorzeitige Darlehensauflösung einen Zinsschaden, darf sie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt von der Restlaufzeit Ihres Kreditvertrags ab.

7. Kosten für die Löschung der Grundschuld beim Hausverkauf

Bestehen Grundschulden, können Sie diese im Zuge des Hausverkaufs löschen lassen. Die Kosten für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch beträgt dann circa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Lassen Sie mögliche Grundschulden schon vor dem Hausverkauf löschen, müssen Sie zusätzliche Kosten in Kauf nehmen. Die Höhe der Kosten richtet sich dann nach dem Geschäftswert. Bei der Löschung einer Grundschuld von 240.000 Euro können somit 200 Euro an Notarkosten anfallen. Überlegen Sie sich also gut, ob Sie die Grundschuld vor dem Verkauf löschen lassen, denn einen höheren Verkaufspreis können Sie durch die Löschung in der Regel nicht erzielen.

8. Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten und ist deshalb grundsätzlich vom Käufer zu zahlen. Kommt dieser der Zahlungsaufforderung des Finanzamtes jedoch nicht nach, wird man Sie als Verkäufer zur Kasse bitten – ganz egal, was vertraglich vereinbart wurde. Denn laut Grunderwerbsteuergesetz (§ 13 GrEStG) sind Käufer und Verkäufer beide Schuldner der Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 bis 5,5 Prozent der notariell beurkundeten Leistungen.

9. Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Haben Sie Ihr Haus ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, müssen Sie einen möglichen Wertgewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft nicht versteuern – auch wenn Sie das Haus innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen.

Eine Spekulationssteuer fällt nur dann an, wenn Sie Ihr Haus:

• innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf beziehungsweise der Fertigstellung verkaufen,
• Sie einen Wertgewinn erzielen und
• Sie das Haus in den beiden vor dem Verkauf liegenden Kalenderjahren vermietet haben (§ 23 EStG).

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem Wertgewinn und Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. So müssen Sie den Gewinn als zusätzliches Einkommen in der Steuererklärung angeben.

Auf den Verkäufer kommen zwar einige Kosten beim Hausverkauf zu, doch in der Regel trägt der Käufer mehr Kosten, da er die Kaufnebenkosten übernehmen muss. Die Kaufnebenkosten können insgesamt bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises ausmachen.

1. Abwicklungskosten für den Kaufvertrag beim Hausverkauf

Das Verfassen eines Vertragsentwurfs und die Beurkundung eines rechtswirksamen Kaufvertrags sind mit folgenden Kosten für den Käufer verbunden:

• Reine Notarkosten: ca. 1,0 Prozent des Kaufpreises
• Kosten Grundbuchamt: ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: ca. 5,0 Prozent (abhängig vom Bundesland)

Die genaue Höhe der Notarkosten hängt vom Kaufpreis und den Details der Beurkundung ab.

2. Weitere Nebenkosten für Käufer: Die Maklerprovision

Bis Ende 2020 mussten Käufer die Maklerprovision in manchen Bundesländern vollständig alleine zahlen. Seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, teilen sich Verkäufer und Käufer in der Regel die Provision. In vielen Bundesländern zahlt der Käufer somit eine Maklercourtage von 3,57 Prozent vom Kaufpreis. In bestimmten Fällen ist aber auch weiterhin eine reine Käufer- oder Verkäufercourtage (Außen- bzw. Innenprovision) möglich.

Als Verkäufer können Sie beim Hausverkauf indirekt Kosten sparen, indem Sie so viele Ausgaben wie möglich als Werbungskosten angeben und dadurch unmittelbar das zu versteuernde Einkommen reduzieren. Zum Beispiel können Sie Aufwendungen für Anzeigen steuerlich geltend machen. Nicht anrechenbar sind die Notarkosten und die Maklerprovision.