Was ist und was kann Home Staging?

Home steht für „Heim“ oder „Zuhause“, Staging wiederum für „auf die Bühne stellen beziehungsweise inszenieren“. Zusammengefügt und auf den Verkauf von Immobilien übertragen bedeutet Home Staging also die professionelle Aufbereitung von Immobilien zur optimalen Verkaufsförderung anhand von Möbel, Accessoires, Licht und Farbe.
Ziel ist es, ein stimmiges Gesamtkonzept für das Verkaufsobjekt und die Zielgruppe zu schaffen. Dabei sollten die Vorzüge und das Besondere des Objektes mit möglichst geringen, aber effektiven Maßnahmen in Szene gesetzt und so der optimale Verkaufszustand hergestellt werden.

Ein Home Staging lohnt sich immer dann, wenn der Verkauf möglichst schnell abgewickelt und ein bestimmter Verkaufspreis erzielt werden soll.

Dabei ist es egal, ob es sich um eine Vier-Zimmer-Wohnung, eine Villa oder ein Appartement handelt: bei nahezu jeder Immobilie kann die Verkaufszeit verkürzt und ein höherer Preis erzielt werden. So werden zuvor versteckte Stärken hervorgehoben und Schwächen optimiert. Ein Home Staging ist sowohl bei leeren, bewohnten und geerbten Immobilien möglich.

Home Staging in Anspruch zu nehmen, lohnt sich für all jene, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten:

• Makler 
• Bauträger 
• Vermieter 
• Privatverkäufer (Haus privat verkaufen)

Das Bauchgefühl bestimmt bereits nach 30 Sekunden, ob eine Immobilie infrage kommt oder nicht. Das bedeutet, die Präsentation einer Immobilie ist ausschlaggebend dafür, wie schnell und zu welchem Preis sie verkauft beziehungsweise vermietet werden kann. Home Staging verkürzt in den meisten Fällen die Verkaufszeit und gibt Interessenten das Gefühl "Hier will ich wohnen".

• Home Staging verkürzt in den meisten Fällen die Verkaufszeit und damit die Zeit, in der die Immobilie leer steht.
• Home Staging erhöht den Verkaufspreis. Im hochpreisigen Immobilienmarkt ergibt das teilweise viele zehntausend Euro Mehrerlös!

Folgende Home Staging Maßnahmen tragen dazu bei:

• Schaffen eines stimmigen Einrichtungskonzepts: Es verbindet Räume miteinander und schafft somit ein harmonisches Gesamtbild
• Herausarbeiten des vollen Potenzials der Immobilie: So kann der bestmögliche Verkaufspreis erzielt werden
• Erzeugen von Emotionen: Sie erleichtern und verkürzen den Verkaufsprozess
• Gestalten aussagekräftiger und attraktiver Fotos: Sie erzeugen die gewünschte Nachfrage und es melden sich mehr potenzielle Käufer

Dadurch 

• hebt sich die Präsentation Ihrer Immobilie wesentlich von anderen Anbietern ab
• gibt es zwischen Onlinepräsenz und dem Objekt vor Ort keine Unterschiede, womit die Gefahr sinkt, dass sich die Interessenten bei der Besichtigung vor Ort doch gegen Ihre Immobilie entscheiden
• verlaufen Besichtigungen qualifizierter und mit weniger Rabattgesprächen 

Jeder Home Stager / jede Home Stagerin geht die Erstellung eines Angebots und einen Auftrag natürlich etwas anders an, im Groben ähneln sich die Vorgehensweisen aber. Hier ein Beispiel: 

1. Die Immobilie und Außenanlage werden besichtigt, um einen ersten Eindruck zu bekommen.
2. Beim persönlichen Gespräch werden das angestrebte Ergebnis und die Zielgruppe festgelegt.
3. Eine Bestandsaufnahme inklusive Fotos wird erstellt.
4. Sind Schönheitsreparaturen oder Reinigungsarbeiten erforderlich, werden diese gegebenenfalls koordiniert.
5. Es wird festgelegt, welche Möbel und Accessoires etc. benötigt werden.
6. Ein Angebot mit den erforderlichen Details und Fakten informiert über die Kosten.
7. Mit erteiltem Auftrag wird im besprochenen Zeitfenster gestaget.
8. Möbel, Accessoires etc. werden für den Zeitraum von drei Monaten zur Verfügung gestellt.
9. Fotos von der aufbereiteten Immobilie werden angefertigt.
10. Die Immobilie ist bereit für die Vermarktung.
11. Nach dem Verkauf werden die zur Verfügung gestellten Möbel, Accessoires etc. wieder abgeholt – spätestens nach den vereinbarten drei Monaten.
    
     

• Ein paar Kissen in die Ecke legen, einen einsamen Stuhl im Raum oder eine Pflanze auf einer Badewanne platzieren..
• Die Vertuschung und Verdeckung von Bauschäden

Mit Home Staging werden immer gesamte Zimmer eingerichtet und ein repräsentatives und harmonisches Gesamtkonzept erstellt. Außerdem legen gut ausgebildete Home Stager ein Qualitätsversprechen ab und unterliegen einem Ehrenkodex, der Professionalität im Umgang mit Immobilien voraussetzt.

Wie meist bei geerbten Immobilien waren auch in diesem Fall die letzten Bewohner altersbedingt nicht mehr in der Lage, einen entsprechenden Erhaltungsaufwand zu betreiben. Zudem wollten die Kinder den Senioren am Ende ihres Lebens den Stress, der eine Renovierung mit sich bringt, ersparen. Der Zustand, in dem die Immobilie zum Verkauf angeboten werden sollte, spiegelte also bei Weitem nicht die Wertigkeit wider, wie sie bei einem Kaufpreis von 950.000 Euro erwartet werden würde.

Um in den Immobilienportalen trotzdem das entsprechend zahlungskräftige Klientel auf das Haus aufmerksam zu machen, empfahl der Immobilienmakler, der mit dem Verkauf beauftragt wurde, der Erbengemeinschaft ein Home Staging.

Das Home Staging Konzept für das 1950er-Jahre Haus

Um das Haus mit dem Baujahr 1958 gestalterisch ins Hier und Jetzt zu holen und es optisch in die Liga zu katapultieren, die dem Kaufpreis entspricht, entwickelte das Home Staging Team zeitgemäßere Zimmerlayouts, nutzte die Wirkung spezieller Farbtöne und legte Stärken frei, die vorher im Verborgenen geblieben waren. 

Der Zugang
Im Dornröschenschlaf schlummerte beispielsweise der Zugang zum Haus, der deutlich vorteilhafter wirkte als der bislang genutzte. Denn dieser bestand aus einer sehr engen Zufahrt, die an einem Haus entlangführte, dessen Garten sichtbar ungepflegt und vermüllt war. Auf der anderen Seite des Grundstücks entdeckte die Home Stagerin dagegen einen weiteren Zugang, der wesentlich einladender war. Er konnte direkt von der offiziellen, asphaltierten Straße erreicht werden und lag neben einem bereits renovierten Haus mit sehr gepflegtem Garten. Einziges Manko: Der vorhandene gepflasterte Weg bis zum Hauseingang war komplett überwuchert. Doch es gab schnelle Abhilfe: Ein kurzfristig engagierter Gärtner legte den Weg frei und sorgte somit dafür, dass die Kaufinteressenten beim Open-House-Termin einen großzügigen Weg ins Haus hatten.

Das Blumenfenster

Eine weitere Herausforderung stellte das „Blumenfenster“ in einem der zentralen Wohnräume dar. Zwar gab es einmal eine Zeit, in der Blumenkästen angesagt waren, die in die Fensterbänke eingelassen wurden, aber heute entsprechen sie nicht mehr dem Zeitgeschmack. Das Home Staging Team entschied, ein Sitzfenster daraus zu machen, wie es sich inzwischen viele wünschen.

Die Raumaufteilung

Wohn- und Essbereich hat das Home Staging Team entgegen der vorgefundenen Nutzung getauscht. Dadurch erschien der Essbereich größer und der private TV-Bereich gemütlicher – auch dank des Kachelofens. Zuvor zum Essbereich gehörend, kam er nun im Wohnbereich passender zur Geltung.

Außerdem wurde der zuletzt als Abstellraum genutzte Wintergarten wieder seiner ursprünglichen Nutzung zugeführt.

Ein weiteres Zimmer im EG, in dem die letzte Bewohnerin einquartiert war, weil sie die Treppen nicht mehr bewältigen konnte, wurde zum Home Office umgestaltet.

Im ersten Obergeschoss galt es, den vorhandenen Räumen Funktionsbereiche zuzuordnen und zu visualisieren, die für die Zielgruppe passten: Ein Elternschlafzimmer, ein Zimmer für ein Kleinkind und eines für einen Teenager erschien hier Makler und Home Stagerin am passendsten.

Das Farbkonzept
Der fehlenden Großzügigkeit des Grundrisses wurde vor allem durch ein konsequentes Farbkonzept im ganzen Haus entgegengewirkt, das sich an vorhandenen Elementen wie Fensterlaibungen und Fliesen in den Bädern orientierte: Weiß und Gelb sorgten somit für eine sonnige Frische und ein sommerliches Lebensgefühl und unterstrichen den Verkaufszeitpunkt.

Akzente in Schwarz wiederum vermittelten Modernität und verliehen den Räumen gleichzeitig Tiefe. So wurden zum Beispiel die Trittstufen und das Geländer der Treppe schwarz lackiert. Der Rest der Treppe – zuvor mit beigebraunen Retrofliesen belegt – wurde weiß gestrichen.

Die Möblierung
Außer einem Einbauschrank im Elternschlafzimmer wurden sämtliche Einbauten entfernt, damit die eigentliche Größe der Zimmer erkennbar wurde. Auch alle veralteten Einbauküchenelemente mussten weichen. Stattdessen deuteten modern und realistisch anmutende Pappmodule eine Küche an. Von den vorgefundenen Möbeln der Sitzecke wurden die Stühle übernommen und der Rest mit zeitgemäßen Möbeln ergänzt.

Die Muster-Möblierung erfolgte  – wie immer beim Home Staging – sparsam und unaufdringlich. Schließlich sollten die Räume und nicht die Möbel gekauft werden. Originalkunst, ein paar Accessoires, die auf die Zielgruppe abgestimmt waren und eine entsprechende Beleuchtung rundeten das Home Staging Konzept ab. Dabei unterstrichen transparente und leichte Stoffe an den Fenstern und frisch gepflückte Wiesenblumen die Atmosphäre eines luftigen Sommerhauses.

Das Ergebnis 

Insgesamt haben sich 34 Parteien für den Open-House-Termin angemeldet, fünf davon haben direkt ein Angebot abgegeben. Die Interessenten, die bereit gewesen wären, das Haus zu erhalten und umzubauen, lagen jedoch rund 50.000 Euro unter dem geforderten Preis. Der finale Käufer, der bereit war den geforderten Preis zu bezahlen wird es abreißen, um neu zu bauen. 

Das Ziel der Verkäufer wurde erreicht, wie er zufrieden äußerte:

Alle Vorhersagen hinsichtlich Verkaufserfolg vom Maklerbüro und der Home Stagerin sind eingetreten. Unser Haus hat sich zum gewünschten Bestpreis verkauft innerhalb kurzer Zeit. Das Invest in Home Staging hat sich nicht nur bezahlt gemacht, sondern rentiert. Besonders die Organisation und Koordination aller Handwerker durch die Home Stagerin ist empfehlenswert, das hat Hand und Fuß.