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Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt und welche Gebühren fallen an?

Inhaltsverzeichnis

Notarkosten beim Hausverkauf – das Wichtigste auf einen Blick

  • Notarkosten ergeben sich aus verschiedenen Dienstleistungen des Notars.
  • Notarkosten orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie.
  • Die gesamten Notarkosten inklusive Grundbuchkosten betragen etwa 1,5% des beurkundeten Kaufpreises und setzen sich aus ca. 0,5% Grundbuchkosten und 1% reinen Notarkosten zusammen.
  • Je nach in Anspruch genommener Notarleistung können die Notarkosten weniger oder mehr betragen, bis zu 2%.
  • Es gibt keine gesetzliche Regelung dazu, wer die Notarkosten bei einem Hausverkauf trägt. Den Großteil übernimmt meistens der Käufer.
  • Es haften sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Begleichung der Notarkosten.
  • Notarkosten sind umsatzsteuerpflichtig.

Warum ist ein Notar beim Hausverkauf notwendig?

Beim Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie ist viel Geld im Spiel und es bedarf rechtlich sehr komplexer Verträge. Um dabei Streitigkeiten zu verhindern und dem Verkäufer sowie dem Käufer einen gewissen Schutz zu bieten, gibt es in Deutschland die Notarpflicht beim Hausverkauf – so sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor (BGB § 311b). Nur, wenn eine Notar den Hauskauf beurkundet, ist er auch rechtlich gültig.
Dem Notar fällt die Aufgabe zu, alle erforderlichen Schritte für den Hausverkauf einzuleiten und das Rechtsgeschäft zwischen Käufer und Verkäufer durch die notarielle Beurkundung abzuschließen. Er ist in diesem Fall Ausführender eines öffentlichen Amtes, wodurch beiden Seiten – dem Käufer- und dem Verkäufer – Neutralität im Veräußerungsgeschäft garantiert werden soll. Als neutrale Instanz achtet der Notar auf rechtliche und formale Korrektheit und klärt alle Beteiligten gleichermaßen über Rechte und Pflichten rund um den Vertrag auf.

Gut zu wissen Da die Notargebühren im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotGK) gesetzlich festgelegt sind, kostet ein Notar überall gleich. Da er außerdem zu Neutralität verpflichtet ist, können Sie durchaus den Immobilienmakler den Notar auswählen lassen, wenn Sie das Haus mit Makler verkaufen

Welche Aufgaben übernimmt der Notar beim Hausverkauf?

Sobald Sie als Verkäufer einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, muss vom Notar ein Kaufvertrag aufgesetzt werden, in dem unter anderem der Kaufpreis und alle Formalitäten geregelt werden. (Mehr zum Thema Kaufvertrag finden Sie in unserem Artikel Wann ist ein notarieller Kaufvertrag rechtswirksam?Der Notar steht dabei sowohl Ihnen als auch dem Käufer beratend zur Seite und klärt Sie beide über einzelne Aspekte gesondert auf.

Haben Sie und der Käufer den Kaufvertrag akzeptiert, liest der Notar diesen noch einmal laut vor, bevor er von Ihnen unterzeichnet wird. Der Notar kontrolliert anschließend, ob die Zahlungen des Kaufpreises eingehen und lässt, sobald dies geschehen ist, die Änderungen im Grundbuch eintragen.

Manchmal müssen vor dem Zustandekommen des Kaufvertrages noch behördliche Genehmigungen eingeholt werden. Diese Aufgabe übernimmt ebenfalls der Notar.

Was zählt zu den Notarkosten beim Hausverkauf?

Die Notarkosten beim Hausverkauf setzten sich zusammen aus

  • den reinen Notarkosten, also den Kosten für die Arbeit des Notars und
  • den Grundbuchkosten, also den verschiedenen Auslagen, wie den Gebühren für die Grundbucheintragung.

Sowohl Notare als auch Grundbuchämter berechnen ihre Gebühren nach der Höhe des Kaufpreises und der Art der angefallenen Tätigkeit.

Allerdings wird für die Notargebühren als maßgeblicher Geschäftswert der gesamte Kaufpreis inklusive der Kosten für mitverkauftes Zubehör angenommen und für die Gebühren des Grundbuchamtes nur der Kaufpreis ohne die Kosten für mitverkauftes Zubehör. Als Zubehör zählen zum Beispiel Einbauküche, Sauna, aber auch Instandhaltungsrücklagen.

Die reinen Notarkosten unterliegen außerdem der gesetzlichen Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer), während auf die Grundbuchkosten keine Mehrwertsteuer erhoben wird.

Die gesamten Notarkosten inklusive Grundbuchkosten betragen etwa 1,5% bis 2,0% des beurkundeten Kaufpreises.

Hinweis Als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gilt ebenfalls nur der Kaufpreis ohne mitverkauftes Zubehör.

Welche Gebühren berechnet der Notar?

Ein Notar erhebt üblicherweise Gebühren für folgende Tätigkeiten:

  • zum Kaufvertrag beraten
  • Kaufvertrag entwerfen
  • Kaufvertrag beurkunden
  • Grundschulden beurkunden, eintragen und löschen*
  • Grundschuldbrief oder andere Briefe erstellen
  • Auflassungsvormerkung eintragen oder löschen*
  • neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen*
  • Notaranderkonto führen
  • Unterschriften beglaubigen
  • weitere Abwicklungen beim Immobilienverkauf

* Diese Kosten sind Teil der Grundbuchkosten und müssen von der Partei getragen werden, die die jeweilige Aufgabe veranlasst. Wenn beispielsweise Sie als Verkäufer eine Grundschuld löschen lassen, müssen Sie für diesen Teil der Grundbuchkosten aufkommen. Der Käufer trägt dagegen die Kosten zur Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung.

Gut zu wissen Auch bei mehrfacher Beratung der beteiligten Parteien erhöhen sich die Notargebühren nicht.

Notarkosten beim Hausverkauf: Auszug aus der Gebührentabelle

Um eine Orientierung zu bekommen, mit welchen Notarkosten Sie bei einem Hausverkauf beziehungsweise Hauskauf ungefähr rechnen müssen, hier ein paar Werte aus der Gebührentabelle, die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG Anlage 2 (zu § 34 Absatz 3)) zu finden ist:

Geschäftswert bis Gebühr Tabelle B (einfacher Satz)
110.000 Euro 273,00 Euro
260.000 Euro 535,00 Euro
500.000 Euro 935,00 Euro
750.000 Euro 1.335,00 Euro
1.000.000 Euro 1.735,00

(Stand der Tabelle: 2023)

Wichtig! Achten Sie darauf, möglichst wenige Arbeitsschritte und Termine beim Notar in Anspruch zu nehmen. Der Grund: Sind mehrere Arbeitsschritte notwendig, kann es schnell zur Berechnung von vier bis fünf Gebührensätzen kommen. Die Gebührensätze sind ebenfalls im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Für die Beurkundung eines Kaufvertrags wird zum Beispiel der zweifache Gebührensatz berechnet.

 

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Notarkosten beim Hausverkauf berechnen – Beispiele

Hier ein paar Beispiele für die Notarkosten bei einer Berechnung von fünf Gebührensätzen – bei unterschiedlichen Immobilienpreisen:

Immobilienpreis Einfache Gebühr Fünffache Gebühr 19 Prozent MwSt. Gesamtkosten
100.000 Euro 273 Euro 1.365 Euro 259,35 Euro 1.624,35 Euro
250.000 Euro 535 Euro 2.675 Euro 508,25 Euro 3.183,25 Euro
500.000 Euro 935 Euro 4.675 Euro 888,25 Euro 5.563,25 Euro
750.000 Euro 1.335 Euro 6.675 Euro 1.268,25 Euro 7.943,25 Euro
1.000.000 Euro 1.735 Euro 8.675 Euro 1.648,25 Euro 10.323,25 Euro

Bei einem Kaufpreis von  250.000 Euro und fünf Gebührensätzen betragen die Notarkosten also zum Beispiel 3.183,25 Euro, was etwa 1,3 Prozent des Kaufpreises entspricht.

Hier eine Beispielrechnung für Notarkosten im Detail:

Es wird ein Kaufvorgang plus Grundschuldbestellung angenommen. Der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro, die Höhe der Grundschuld 100.000 Euro:

  • Für den Kaufpreis von 250.000 Euro beträgt der einfache Gebührensatz 535 Euro.
  • Für die Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro beträgt der einfache Gebührensatz 273 Euro.
Tätigkeit des Notars Gebührensatz reine Notarkosten
Beurkundung Kaufvertrag 2,0 (zweifach) 1.070 Euro
Vollzug Kaufvertrag 0,5 (halb) 267,50 Euro
Beurkundung Grundschuld 1,0 (einfach) 273 Euro
Weitere betreuende Tätigkeiten 0,5 (halb) 267,50 Euro
Zwischensumme reine Notarkosten   1.878 Euro
plus 19 % MwSt.   356,82 Euro
Summe reine Notarkosten   2.234,82 Euro
Grundbuch Gebührensatz Grundbuchgebühren
Auflassungsvormerkung Grundbuch 0,5 (halb) 267,50 Euro
Umschreibung Eigentümer 1,0 (einfach) 535 Euro
Eintragung Grundschuld 1,0 (einfach) 273 Euro
Summe Grundbuchkosten   1.075,50 Euro

 

Wird die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto abgewickelt, kommen dafür noch weitere Kosten hinzu. Jeder Vorgang wird separat berechnet – gemäß der gültigen Gebührenordnung.

Gut zu wissen Die Beratung zu den Kosten gehört zu den Pflichten des Notars. So wissen Sie im Vorfeld, welche Notarkosten auf Sie zukommen.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?

Bei Immobiliengeschäften trägt normalerweise der Käufer die Notarkosten. Nur wenn Anliegen geregelt werden, die noch den Verkäufer betreffen, wie zum Beispiel bei der Löschung einer Grundschuld, übernimmt er die dafür anfallenden Kosten. Käufer und Verkäufer haften jedoch gemeinschaftlich für die Begleichung aller weiteren, durch den Hausverkauf anfallenden Notarkosten. Man spricht in diesem Fall von einer gesamtschuldnerischen Haftung – Verkäufer und Käufer sind die Gesamtschuldner.

Wichtig! Prüfen Sie als Verkäufer unbedingt die Bonität des Käufers, bevor Sie einen Notar beauftragen. Denn wenn es aufgrund von Zahlungsunfähigkeit des Käufers zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags kommt, müssen Sie die gesamten Notarkosten allein übernehmen.

Kann ich Notargebühren beim Hausverkauf sparen?

Die Notargebühren beim Verkauf Ihres Hauses grundsätzlich zu sparen geht nicht. Das hat folgende Gründe

  1. Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt vor, dass ein Notar zur Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt werden muss (BGB § 311b). Es ist also keine Option, einen Hausverkauf ohne Notar durchzuführen. Dadurch werden Risiken für alle Beteiligten vermieden.
  2. Paragraf 17 Absatz 1 der Bundesnotarordnung (BnotO) schreibt die Erhebung der im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) vorgeschriebenen Gebühren vor. Notargebühren sind demnach nicht verhandelbar.

Sie können die Notarkosten beim Hausverkauf aber minimieren.

Notarkosten beim Hausverkauf minimieren

Zwar sind weder die reinen Notarkosten noch die Grundbuchgebühren verhandelbar, trotzdem können Verkäufer und Käufer die Kosten bis zu einem gewissen Grad beeinflussen. Hier ein paar mögliche Stellschrauben:

  • Kaufpreis: Je niedriger der Kaufpreis, desto niedriger die Notarkosten.
  • Notaranderkonto: Die Kaufabwicklung muss nicht über ein Notaranderkonto abgewickelt werden, es genügt auch ein normales Konto. Dadurch können die Kosten für ein Notaranderkonto entfallen.
  • Grundschuldabtretung: Statt eine Grundschuld löschen und neu im Grundbuch eintragen zu lassen, ist auch eine Grundschuldabtretung möglich. Die Grundschuldabtretung ist wesentlich günstiger als die Löschung und Neueintragung einer Restschuld.

Sind Notarkosten für einen Hausverkauf steuerlich absetzbar?

Ob Notarkosten, die bei einem Hausverkauf anfallen, steuerlich absetzbar sind oder nicht, hängt davon ab, ob der Hausverkauf an sich steuerpflichtig ist – also eine Spekulationssteuer dafür anfällt:

Ist ein Hausverkauf steuerpflichtig, können Sie die Notar- und Grundbuchkosten, die Sie als Verkäufer selbst bezahlt haben, von der Steuer absetzen. Ist er nicht steuerpflichtig, entstehen Ihnen als Verkäufer keine Steuerbelastungen und somit können Sie auch keine Notarkosten absetzen.

Ein Hausverkauf ist dann steuerpflichtig,

  • wenn die verkaufte Immobilie weniger als zehn Jahre Ihr Eigentum war
  • und/oder Sie die Immobilie während der letzten drei Jahre nicht selbst bewohnt, sondern vermietet haben (zu den drei Jahren zählt auch das Jahr der Veräußerung).

Ein Hausverkauf ist nicht steuerpflichtig,

  • wenn Sie als Verkäufer die Immobilie erst nach zehnjährigem Eigentum verkaufen
  • und/oder Sie die Immobilie während der letzten drei Jahre (das Jahr der Veräußerung plus zwei Vorjahre) selbst bewohnt haben.

Ob Käufer Notarkosten steuerlich geltend machen können, hängt von der Nutzung der Immobilie ab. So können vom Käufer Notarkosten nur dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn er die Immobilie zur Vermietung erwirbt. Für die Steuerabsetzung wird unterschieden in Anschaffungskosten und Werbungskosten:

  • Die notarielle Beglaubigung von Kaufverträgen von unbebauten oder bebauten Grundstücken kann bei Vermietung als Anschaffungskosten angegeben werden. 
  • Die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld für das vermietete Objekt gilt als Finanzierungskosten und muss somit als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden.

Kauft jemand eine Wohnung oder ein Haus, um selbst darin zu wohnen, darf er die Notarkosten nicht steuerlich geltend machen. Bei einer Selbstnutzung trägt der Käufer die Kosten für den Notar komplett selbst - außer den Kosten, die eventuell der Verkäufer noch übernimmt.

Hinweis Notarkosten können seit 2013 auch bei Erbschaftsregelungen steuerlich geltend gemacht werden. Erbt eine Erbengemeinschaft Immobilien, hat sie somit unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Notarkosten von der Steuer absetzen.

Fazit – Notarkosten beim Hausverkauf

Notarkosten, die beim Hausverkauf entstehen, sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und können jederzeit eingesehen werden. Sie sind in ganz Deutschland gleich, sodass sie im Vorfeld genau berechnet werden können. Die Notarkosten setzen sich aus den reinen Notarkosten und den Grundbuchkosten zusammen. Den Hauptanteil der Notarkosten trägt beim Hausverkauf in der Regel der Käufer. Trotzdem können für den Verkäufer Kosten anfallen, zum Beispiel für die Löschung einer Grundschuld. Ein Notar ist bei jedem Hausverkauf unverzichtbar.

Hier mehr zum Thema Kosten beim Hausverkauf.

FAQ: Häufige Fragen zu Notarkosten beim Hausverkauf

Wie viel Geld ein Notar beim Hausverkauf bekommt, hängt vom Kaufpreis und dem Umfang der Notarleistungen ab. Dabei werden die Notargebühren in Deutschland einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) geregelt. Im Durchschnitt summieren sich die Notarkosten auf etwa 1,5 Prozent der Kaufsumme (0,5 % Grundbuchkosten plus 1,0 % reine Notarkosten). Je nach in Anspruch genommenen Notarleistungen können die Notarkosten aber auch bis zu 2,0 Prozent der Kaufsumme des Hauses betragen (0,5 % Grundbuchkosten plus 1,5 Prozent reine Notarkosten).

Als Werbungskosten gelten Notarkosten, die anfallen, wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen oder bauen lassen, dafür Fremdkapital beantragen und somit notariell eine Hypothek oder Grundschuld eintragen lassen müssen. Die Notarkosten können Sie allerdings nur dann als Werbungskosten absetzen können, wenn Sie die Rechnung unbar bezahlt haben und einen Zahlungsbeleg vorlegen können. Ist das der Fall, werden die Notarkosten in voller Höhe im Jahr der Entstehung von den Mieteinnahmen abgezogen.

Die Kosten für einen Grundbucheintrag, die sich aus Notarkosten und Grundbuchkosten zusammensetzen, sind vom Käufer dann steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie vermietet wird. Handelt es sich um eine eigengenutzte Immobilie, kann der Käufer die Kosten für einen Grundbucheintrag nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Es kommt darauf an: Kaufen Sie eine Immobilie für die private Nutzung, können Sie die Kaufnebenkosten nicht steuerlich absetzen. Vermieten Sie die Immobilie jedoch oder nutzen Sie diese gewerblich, sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerkosten steuerlich absetzbar.

Für den Verkäufer einer Immobilie können Notarkosten anfallen, wenn anlässlich des Hausverkaufs zum Beispiel Belastungen gelöscht werden müssen. Solche zusätzlichen Kosten übernimmt in der Regel der Verkäufer. Den überwiegenden Teil der Notargebühren trägt jedoch der Käufer - außer, es wurde eine andere individuelle Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer getroffen. Wichtig: Beide Vertragsparteien haften gegenüber dem Notar für die Notarkosten beim Hausverkauf.

In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten beim Hausverkauf. Er darf dafür auch den Notar aussuchen. Es können jedoch abweichende Vereinbarungen über die Kostenverteilung getroffen werden. Diese sollten von einem Notar beurkundet werden, um auf der sicheren Seite zu sein.

Ja, man kann Notarkosten, die beim Hauskauf anfallen, von der Steuer absetzen. Allerdings nur dann, wenn die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt wird. Wird das Haus vom Käufer selbst bewohnt, sind weder der Kaufpreis der  Immobilie und des Grundstücks noch die Nebenkosten des Hauskaufs, zu denen auch die Notarkosten zählen, absetzbar.

Warum der Käufer üblicherweise die Notarkosten trägt, hat vor allem steuerliche Hintergründe: Würde der Verkäufer die Notargebühren zahlen müssen, würde er diese auf den Kaufpreis aufschlagen und der Käufer der Immobilie hätte aufgrund des höheren Kaufpreises eine erhöhte Grunderwerbsteuer zu zahlen. Der Käufer hätte somit noch mehr Kosten.

Die Löschung von Belastungen im Grundbuch zahlt im Rahmen eines Hausverkaufs in der Regel der Verkäufer. Dazu zählt zum Beispiel die Löschung einer eingetragenen Grundschuld beziehungsweise einer Hypothek. Der Käufer übernimmt meist alle anderen Notarkosten; es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.

In der Regel zahlt der Käufer die Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer. Allerdings haften laut Gesetz Käufer und Verkäufer gemeinsam für diese Kosten. Das bedeutet, dass der Verkäufer die Kosten übernehmen muss, wenn der Käufer nicht zahlen kann. Als Verkäufer sollten Sie deshalb immer im Voraus die Bonität des Käufers prüfen.

Beim Hauskauf erhält man die Rechnung des Notars normalerweise mit der Übergabe beziehungsweise der Zusendung des beurkundeten Kaufvertrags. Die Zahlung der Notarkosten ist dann sofort fällig. Meistens gibt es jedoch eine Schonfrist von etwa zwei bis vier Wochen.

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