Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Notarkosten beim Hausverkauf: Aufgaben, Gebühren und Ablauf
Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie spielt der Notar eine zentrale Rolle. Er sorgt für Rechtssicherheit, überwacht den Ablauf des Vertrags und erhebt dafür gesetzlich festgelegte Gebühren.
Warum ist ein Notar beim Immobilienverkauf notwendig?
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben (BGB § 311b). Nur durch den Notar wird der Kaufvertrag rechtsgültig. Er sorgt für Neutralität zwischen Käufer und Verkäufer, überprüft die rechtliche Korrektheit des Vertrags und klärt beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten auf.
Welche Aufgaben übernimmt der Notar beim Verkauf?
- Aufsetzen und Beurkunden des Kaufvertrags
- Beratung von Käufer und Verkäufer
- Vorlesen und Unterzeichnung des Vertrags
- Überwachung der Kaufpreiszahlung
- Eintragung von Eigentumsrechten und Grundschulden im Grundbuch
- Einholen notwendiger behördlicher Genehmigungen
(Mehr zum Thema Kaufvertrag finden Sie in unserem Artikel Wann ist ein notarieller Kaufvertrag rechtswirksam?)
Was zählt zu den Notarkosten beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf?
Notarkosten setzen sich zusammen aus:
- Reine Notarkosten – für Beratung, Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags.
- Grundbuchkosten – für Eintragung, Löschung und Erstellung von Grundschulden oder Eigentumsrechten.
Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis:
- Notarkosten: Gesamtkaufpreis inklusive Zubehör (z. B. Einbauküche, Sauna)
- Grundbuchkosten: Nur Kaufpreis ohne Zubehör
- Notarkosten enthalten Mehrwertsteuer, Grundbuchkosten nicht
- Gesamtkosten liegen etwa bei 1,5 – 2 % des Kaufpreises
Welche Gebühren berechnet der Notar?
Ein Notar erhebt üblicherweise Gebühren für folgende Tätigkeiten:
- zum Kaufvertrag beraten
- Kaufvertrag entwerfen
- Kaufvertrag beurkunden
- Grundschulden beurkunden, eintragen und löschen*
- Grundschuldbrief oder andere Briefe erstellen
- Auflassungsvormerkung eintragen oder löschen*
- neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen*
- Notaranderkonto führen
- Unterschriften beglaubigen
- weitere Abwicklungen beim Immobilienverkauf
*Diese Kosten sind Teil der Grundbuchkosten und müssen von der Partei getragen werden, die die jeweilige Aufgabe veranlasst. Wenn beispielsweise Sie als Verkäufer eine Grundschuld löschen lassen, müssen Sie für diesen Teil der Grundbuchkosten aufkommen. Der Käufer trägt dagegen die Kosten zur Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung.
Notarkosten: Aktuelle Gebührentabelle (GNotKG 2026)
Notarkosten richten sich in Deutschland nach dem Gerichts‑ und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühren sind bundesweit einheitlich geregelt und hängen vom Geschäftswert der Immobilie ab (also dem Kaufpreis). Sie werden aus der amtlichen Gebührentabelle (Tabelle B) entnommen, die im Gesetzestext veröffentlicht ist.
Stand: Gesetzesfassung 2025/2026 (Tabelle B, einfache Gebühr):
| Geschäftswert bis … | Einfache Gebühr (Tabelle B) |
|---|---|
| 200.000 € | ca. 435 € |
| 230.000 € | ca. 485 € |
| 260.000 € | ca. 535 € |
| 290.000 € | ca. 585 € |
| 320.000 € | ca. 635 € |
| 350.000 € | ca. 685 € |
| 500.000 € | ca. 935 € |
| … | … |
Diese Werte zeigen nur den einfachen Gebührensatz. Für konkrete Leistungen wie die Beurkundung eines Kaufvertrags wird regelmäßig ein mehrfacher Satz (z. B. zweifach) angesetzt, sodass die tatsächlichen Notarkosten deutlich höher liegen können.
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Notarkosten berechnen: Beispiele für Haus- und Wohnungsverkauf inklusive Grundbuchkosten
Hier ein paar Beispiele für die Notarkosten bei einer Berechnung von fünf Gebührensätzen – bei unterschiedlichen Immobilienpreisen:
| Immobilienpreis | Einfache Gebühr | Fünffache Gebühr | 19 Prozent MwSt. | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 Euro | 273 Euro | 1.365 Euro | 259,35 Euro | 1.624,35 Euro |
| 250.000 Euro | 535 Euro | 2.675 Euro | 508,25 Euro | 3.183,25 Euro |
| 500.000 Euro | 935 Euro | 4.675 Euro | 888,25 Euro | 5.563,25 Euro |
| 750.000 Euro | 1.335 Euro | 6.675 Euro | 1.268,25 Euro | 7.943,25 Euro |
| 1.000.000 Euro | 1.735 Euro | 8.675 Euro | 1.648,25 Euro | 10.323,25 Euro |
Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro und fünf Gebührensätzen betragen die Notarkosten also zum Beispiel 3.183,25 Euro, was etwa 1,3 Prozent des Kaufpreises entspricht.
Hier eine Beispielrechnung für Notarkosten im Detail:
Es wird ein Kaufvorgang plus Grundschuldbestellung angenommen. Der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro, die Höhe der Grundschuld 100.000 Euro:
- Für den Kaufpreis von 250.000 Euro beträgt der einfache Gebührensatz 535 Euro.
- Für die Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro beträgt der einfache Gebührensatz 273 Euro.
Reine Notarkosten:
- Beurkundung Kaufvertrag (2,0): 1.070 €
- Vollzug Kaufvertrag (0,5): 267,50 €
- Beurkundung Grundschuld (1,0): 273 €
- Betreuung/weitere Tätigkeiten (0,5): 267,50 €
Zwischensumme Notar netto: 1.878 €
+ 19 % Umsatzsteuer: 356,82 €
➡ Notarkosten insgesamt: ca. 2.234,82 €
Grundbuchkosten:
- Auflassungsvormerkung (0,5): 267,50 €
- Umschreibung Eigentümer (1,0): 535 €
- Eintragung Grundschuld (1,0): 273 €
➡ Grundbuchkosten insgesamt: ca. 1.075,50 €
Gesamtkosten (Notar + Grundbuch): ca. 3.310 €
Notargebühren sparen beim Hausverkauf: Welche Kosten lassen sich reduzieren?
Die Notargebühren beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung vollständig zu umgehen, ist nicht möglich. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass ein Notar zur Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt werden muss (BGB § 311b), wodurch der Verkauf ohne Notar rechtlich nicht zulässig ist und Risiken für Käufer und Verkäufer vermieden werden. Zudem schreibt Paragraf 17 Absatz 1 der Bundesnotarordnung (BnotO) die Erhebung der im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegten Gebühren vor – diese Gebühren sind gesetzlich vorgeschrieben und nicht verhandelbar.
Trotzdem können Sie die Kosten bis zu einem gewissen Grad beeinflussen und teilweise minimieren. Die Höhe der Notarkosten hängt vor allem vom Geschäftswert der Immobilie ab, daher wirkt sich bereits ein niedrigerer Kaufpreis positiv auf die Gebühren aus. Weitere Stellschrauben sind:
- Notaranderkonto: Die Kaufabwicklung muss nicht zwingend über ein Notaranderkonto erfolgen; die Nutzung eines normalen Kontos kann zusätzliche Gebühren für das Anderkonto vermeiden.
- Grundschuldabtretung: Statt eine bestehende Grundschuld zu löschen und neu einzutragen, kann auch eine Grundschuldabtretung genutzt werden. Diese Variante ist deutlich günstiger als die Löschung und Neueintragung einer Restschuld.
So können Käufer und Verkäufer die Notarkosten beim Immobilienverkauf zwar nicht vollständig sparen, aber gezielt senken und unnötige Zusatzkosten vermeiden
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Ob Notarkosten beim Verkauf einer Immobilie steuerlich geltend gemacht werden können, hängt in erster Linie davon ab, ob der Verkauf steuerpflichtig ist – also ob eine sogenannte Spekulationssteuer anfällt.
Steuerfreier Hausverkauf
Ein Verkauf ist nicht steuerpflichtig, wenn:
- Sie die Immobilie mehr als zehn Jahre besessen haben, oder
- Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren (Veräußerungsjahr plus zwei Vorjahre) selbst genutzt haben.
In diesem Fall fallen für Sie keine Steuern an, und somit können auch keine Notarkosten abgesetzt werden.
Steuerpflichtiger Hausverkauf
Ein Verkauf ist steuerpflichtig, wenn:
- die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Eigentum war, oder
- Sie die Immobilie während der letzten drei Jahre vor dem Verkauf nicht selbst bewohnt, sondern vermietet haben. (Dabei zählt auch das Jahr der Veräußerung.)
In diesem Fall können Sie als Verkäufer die Notar- und Grundbuchkosten, die Sie selbst getragen haben, als Veräußerungskosten in Ihrer Steuererklärung absetzen. Das senkt den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf.
Steuerliche Absetzbarkeit für Käufer
Ob Käufer Notarkosten steuerlich geltend machen können, hängt von der geplanten Nutzung der Immobilie ab:
- Vermietung:
- Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags zählen zu den Anschaffungskosten der Immobilie.
- Kosten für die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld gelten als Finanzierungskosten und können als Werbungskosten in der Steuererklärung angesetzt werden.
- Eigennutzung:
- Wenn der Käufer die Immobilie selbst bewohnt, können die Notarkosten nicht steuerlich geltend gemacht werden. Sie trägt die Kosten vollständig selbst – außer der Verkäufer übernimmt einzelne Posten vertraglich.
Zusammenfassung:
| Situation | Absetzbar? |
|---|---|
| Verkauf innerhalb 10 Jahre | Ja |
| Verkauf nach 10 Jahren | Nein |
| Kauf zur Vermietung | Ja (AfA) |
| Eigennutzung | Nein |
Sind Grundbuchkosten steuerlich absetzbar?
Ob Grundbuchkosten steuerlich absetzbar sind, hängt – wie bei den Notarkosten – von der Nutzung der Immobilie und der steuerlichen Einordnung des Vorgangs ab.
Grundbuchkosten bei Vermietung
Wird eine Immobilie zur Vermietung gekauft, zählen die Kosten für den Grundbucheintrag grundsätzlich zu den Anschaffungskosten. Dazu gehören unter anderem:
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung
- Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek
Diese Kosten sind nicht sofort in voller Höhe absetzbar, sondern werden zusammen mit dem Gebäude über die Abschreibung (AfA) über viele Jahre steuerlich berücksichtigt.
Das bedeutet: Der Grundbucheintrag ist bei Vermietung steuerlich absetzbar – aber nur anteilig über die Nutzungsdauer.
Grundbuchkosten beim steuerpflichtigen Verkauf
Ist der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig (z. B. innerhalb der 10-Jahres-Frist), können vom Verkäufer getragene Grundbuchkosten als Veräußerungskosten vom Gewinn abgezogen werden. Dadurch reduziert sich die Spekulationssteuer.
Grundbuchkosten bei Eigennutzung
Wird die Immobilie selbst bewohnt, sind Grundbuchkosten nicht steuerlich absetzbar. Weder die Eigentumsumschreibung noch andere Grundbucheinträge können in diesem Fall steuerlich geltend gemacht werden.
Zusammenfassung:
| Situation | Grundbuchkosten steuerlich absetzbar? |
|---|---|
| Kauf zur Vermietung | Ja (über AfA als Anschaffungskosten) |
| Steuerpflichtiger Verkauf | Ja (als Veräußerungskosten) |
| Eigennutzung | Nein |
Fazit: Notarkosten beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf
Notarkosten, die beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf entstehen, sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und können jederzeit eingesehen werden. Sie sind in ganz Deutschland gleich, sodass sie im Vorfeld genau berechnet werden können. Die Notarkosten setzen sich aus den reinen Notarkosten und den Grundbuchkosten zusammen. Den Hauptanteil der Notarkosten trägt beim Hausverkauf in der Regel der Käufer. Trotzdem können für den Verkäufer Kosten anfallen, zum Beispiel für die Löschung einer Grundschuld. Ein Notar ist bei jedem Hausverkauf und Wohnungsverkauf unverzichtbar.
Hier mehr zum Thema Kosten beim Hausverkauf.
FAQ: Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklergebühren steuerlich absetzbar?
Wie viel Geld ein Notar bei einem Hausverkauf oder einem Wohnungsverkauf bekommt, hängt vom Kaufpreis und dem Umfang der Notarleistungen ab. Dabei werden die Notargebühren in Deutschland einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) geregelt. Im Durchschnitt summieren sich die Notarkosten auf etwa 1,5 Prozent der Kaufsumme (0,5 % Grundbuchkosten plus 1,0 % reine Notarkosten). Je nach in Anspruch genommenen Notarleistungen können die Notarkosten aber auch bis zu 2,0 Prozent der Kaufsumme des Hauses betragen (0,5 % Grundbuchkosten plus 1,5 Prozent reine Notarkosten).
Als Werbungskosten gelten Notarkosten, die anfallen, wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen oder bauen lassen, dafür Fremdkapital beantragen und somit notariell eine Hypothek oder Grundschuld eintragen lassen müssen. Die Notarkosten können Sie allerdings nur dann als Werbungskosten absetzen können, wenn Sie die Rechnung unbar bezahlt haben und einen Zahlungsbeleg vorlegen können. Ist das der Fall, werden die Notarkosten in voller Höhe im Jahr der Entstehung von den Mieteinnahmen abgezogen.
Die Kosten für einen Grundbucheintrag, die sich aus Notarkosten und Grundbuchkosten zusammensetzen, sind vom Käufer dann steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie vermietet wird. Handelt es sich um eine eigengenutzte Immobilie, kann der Käufer die Kosten für einen Grundbucheintrag nicht von der Steuer abgesetzt werden.
Es kommt darauf an: Kaufen Sie eine Immobilie für die private Nutzung, können Sie die Kaufnebenkosten nicht steuerlich absetzen. Vermieten Sie die Immobilie jedoch oder nutzen Sie diese gewerblich, sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerkosten steuerlich absetzbar.
Für den Verkäufer einer Immobilie können Notarkosten anfallen, wenn anlässlich des Hausverkaufs zum Beispiel Belastungen gelöscht werden müssen. Solche zusätzlichen Kosten übernimmt in der Regel der Verkäufer. Den überwiegenden Teil der Notargebühren trägt jedoch der Käufer - außer, es wurde eine andere individuelle Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer getroffen. Wichtig: Beide Vertragsparteien haften gegenüber dem Notar für die Notarkosten beim Hausverkauf.
In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf. Er darf dafür auch den Notar aussuchen. Es können jedoch abweichende Vereinbarungen über die Kostenverteilung getroffen werden. Diese sollten von einem Notar beurkundet werden, um auf der sicheren Seite zu sein.
Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Entscheidend ist, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird und ob der Verkauf steuerpflichtig ist.
Warum der Käufer üblicherweise die Notarkosten trägt, hat vor allem steuerliche Hintergründe: Würde der Verkäufer die Notargebühren zahlen müssen, würde er diese auf den Kaufpreis aufschlagen und der Käufer der Immobilie hätte aufgrund des höheren Kaufpreises eine erhöhte Grunderwerbsteuer zu zahlen. Der Käufer hätte somit noch mehr Kosten.
Die Löschung von Belastungen im Grundbuch zahlt im Rahmen eines Hausverkaufs in der Regel der Verkäufer. Dazu zählt zum Beispiel die Löschung einer eingetragenen Grundschuld beziehungsweise einer Hypothek. Der Käufer übernimmt meist alle anderen Notarkosten; es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.
In der Regel zahlt der Käufer die Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer. Allerdings haften laut Gesetz Käufer und Verkäufer gemeinsam für diese Kosten. Das bedeutet, dass der Verkäufer die Kosten übernehmen muss, wenn der Käufer nicht zahlen kann. Als Verkäufer sollten Sie deshalb immer im Voraus die Bonität des Käufers prüfen.
Beim Hauskauf oder Wohnungskauf erhält man die Rechnung des Notars normalerweise mit der Übergabe beziehungsweise der Zusendung des beurkundeten Kaufvertrags. Die Zahlung der Notarkosten ist dann sofort fällig. Meistens gibt es jedoch eine Schonfrist von etwa zwei bis vier Wochen.
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