Immobilie erfolgreich (ver-)kaufen - der Notarvertrag

Sind die Eckpunkte eines geplanten (Ver-)Kaufs erst einmal abgesteckt und haben sich die beteiligten Vertragsparteien – konkret Käufer und Verkäufer – hinsichtlich Zeitpunkt und Preis geeinigt, sollte im nächsten Schritt ein Notar eingeschaltet werden. Die Tätigkeiten eines Notars sind sehr vielfältig. Im Rahmen eines Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrags zählen nach §17 Beurkundungsgesetz insbesondere

• die Belehrung der beteiligten Vertragsparteien über die rechtliche Bedeutung und Tragweite des angedachten Geschäfts,
• die Erstellung eines ersten Kaufvertragsentwurfs sowie
• die daran anschließende Beurkundung des endgültigen Kaufvertrags

zu den Kernaufgaben des Notars. Unabhängig davon, ob dieser nun vom Käufer oder Verkäufer beauftragt wird, ist der Notar als Träger eines öffentlichen Amtes gegenüber den Vertragsparteien sowie ihren Interessen in jedem Fall zu strikter Neutralität verpflichtet. Die Wahrung der Unparteilichkeit gilt zugleich mit Blick auf den eigentlichen Kaufvertrag.

Das bedeutet: Der Kaufvertrag muss vom Notar stets so aufgesetzt werden, dass weder Käufer noch Verkäufer eine rechtlich unangemessene Beteiligung erfahren. Dem entgegen steht die sachkundige Beratung hinsichtlich Sinnhaftigkeit oder gar Wirtschaftlichkeit des angedachten Geschäfts – diese ist der Leistung des Notars wiederum nicht zurechenbar.

Einem ungeschriebenen Gesetz zufolge, wird die Entscheidung für einen bestimmten Notar vom Käufer getroffen, da dieser für gewöhnlich auch den größeren Teil der Notarkosten trägt. In der Praxis kommt es wiederum häufig vor, dass der Verkäufer seinerseits eine Empfehlung ausspricht und einen Notar benennt, mit dem er in der Vergangenheit bereits mehrfach zusammengearbeitet hat.
Wie und für wen sich die Vertragsparteien am Ende eines Tages auch entscheiden, bleibt stets ihnen überlassen. Wichtig ist nur, dass sie sich auf ein und denselben Notar verständigen.

Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt und eine endgültige Entscheidung in Bezug auf die Wahl des Notars gefällt, gilt es für diesen nunmehr einen Vertragsentwurf für den anstehenden Grundstücks- oder Immobilienverkauf zu erstellen. Um seiner Arbeit unmittelbar nachgehen zu können, benötigt der Notar eine Vielzahl von Informationen, die er sich im Rahmen eines obligatorischen Vorgesprächs bei den Vertragsparteien einholt.
Welche Informationen das im Einzelnen sind und welche Unterlagen Sie als Käufer bzw. Verkäufer mit Blick auf das Vorgespräch stets bereit halten sollten, entnehmen Sie der nachfolgenden Checkliste. Zusätzliche Kosten für das Vorgespräch mit dem Notar fallen generell nicht an, diese sind in den Beurkundungsgebühren bereits enthalten.

Um einen Kaufvertragsentwurf ausarbeiten zu können, benötigt der Notar folgende Informationen:

• Persönliche Angaben zu den beteiligten Vertragsparteien (z.B. Name, Geburtsdatum und -ort, Kontaktdaten, Staatsangehörigkeit, Steueridentifikationsnummer, Familien- und Güterstand)
• Informationen zum Verkaufsobjekt (z.B. Art, Größe und genaue Lagebeschreibung des Objekts)
• Energieausweis des Verkaufsobjekts (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (vom Notar einzuholen)
• Daten aus dem Grundbuch
• Auskunft über etwaige Grundschulden
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Auskunft über die geplante Finanzierung seitens des Käufers (Eigen- und/ oder Fremdkapital)
• Zeitpunkt des Besitzübergangs sowie der Schlüsselübergabe
• Auskunft über die bisherige Nutzung (z.B. leerstehend, vom Verkäufer bewohnt, vermietet) sowie ggfs. über den Zeitpunkt der Räumung
• Auskunft über mitverkaufte bewegliche Gegenstände (z.B. Einbauküche)
• Sonstiges (z.B. Objektzustand, etwaige bekannte Mängel, Altlasten, Besonderheiten)

Sobald alle relevanten Fragen mit den beteiligten Vertragsparteien geklärt sind und dem Notar die notwendigen Informationen vorliegen, kann dieser mit der Erarbeitung des Kaufvertragsentwurfs beginnen. Dabei gilt: Je detaillierter die Angaben sind, die von Käufer und Verkäufer im Rahmen des obligatorischen Vorgesprächs gemacht wurden, desto schneller kann ein vollständiger Vertragsentwurf durch den Notar vorgelegt werden.

Sind sämtliche Absprachen in Bezug auf den nunmehr unmittelbar bevorstehenden Grundstücks- oder Immobilienverkauf zu Papier gebracht und der Vertragsentwurf formuliert, lässt der Notar diesen den Vertragsparteien noch vor dem offiziellen Beurkundungstermin zur Prüfung zukommen. Bei etwaigen Fragen oder Unklarheiten rund um den Kaufvertragsentwurf ist der Notar dazu angehalten, stets eingehend und sachlich sowie ohne die Erhebung zusätzlicher Kosten Auskunft zu erteilen.
Für den Fall, dass seitens einer oder gar beider Vertragsparteien nachträgliche Änderungen mit Blick auf den Vertragsentwurf gewünscht sind, ist es von Vorteil, diese zunächst untereinander abzustimmen, um sie dann dem Notar als gemeinschaftlichen Vorschlag zu unterbreiten. Auf diese Weise können nicht nur potenzielle Missverständnisse ausdem Weg geräumt werden, sondern es wird zugleich dem Aufkommen destruktiver Missgunst entgegengewirkt. 

Ist der Kaufvertragsentwurf sowohl von Käufer als auch Verkäufer sorgfältig geprüft und sind die letzten Korrekturen vom Notar vorgenommen, kann mit der Eröffnung des Beurkundungstermins das große Finale eingeläutet werden: Die handschriftliche Vertragsunterzeichnung.

Für diesen Anlass müssen sich die beteiligten Vertragsparteien zunächst ordnungsgemäß ausweisen. Eine schlichte Kopie des Personalausweises oder Reisepasses ist dabei nicht ausreichend. Vielmehr bedarf es der Vorlage eines gültigen Exemplars im Original. Anschließend liest der Notar den Vertrag vollständig vor. Sollten dabei seitens der Vertragsparteien letzte Fragen oder Bedenken aufkommen, ist nun der richtige Zeitpunkt, um diese noch rechtzeitig vorzubringen. Haben Käufer und Verkäufer dahingegen nichts mehr einzuwenden und sind mit dem Kaufvertrag – so wie er im Beurkundungstermin verlesen wurde – einverstanden, kann dieser von den beteiligten Vertragsparteien jeweils eigenhändig unterschrieben und vom Notar gegengezeichnet werden.

Mit der offiziellen Unterschrift von Käufer, Verkäufer und Notar gilt der Kaufvertrag als endgültig besiegelt und ist damit rechtskräftig. Die weiteren Schritte in der Abwicklung des Kaufvertrags

• Beantragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers
• Einholung eines Negativtests bei der Stadt bzw. Gemeinde
• Bitte um Erteilung einer Löschungsbewilligung durch die Grundschuldgläubiger

obliegen dem Notar. Bis all diese Punkte erfolgreich abgearbeitet sind, können bis zu zwei Monate vergehen. Hat der Notar schließlich alle Unterlagen zusammen, wird er den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auffordern, nach ordnungsgemäßem Zahlungseingang den Kaufvertrag beurkunden und das Finanzamt informieren. Die Finanzverwaltung kommt wiederum auf den Käufer zu, um bei ihm die Grunderwerbsteuer einzufordern. Ist auch diese offene Rechnung beglichen, steht der Eintragung des Käufers als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch nichts mehr im Wege.

Abschließend bleibt somit nur noch zu sagen: Herzlichen Glückwunsch zum erfolgreichen (Ver-)Kauf!