Finanzierung des Immobilienkaufpreises und Eintragung von Grundschulden

Die meisten Käufer einer Immobilie können den Kaufpreis nicht oder nur in Teilen aus finanziellen Rücklagen bezahlen und nehmen daher einen Kredit oder ein Darlehen in Anspruch. Üblicherweise müssen Käufer für den Kauf einer Immobilie diese als Sicherheit hinterlegen, um einen Kredit- oder Darlehensvertrag zu erhalten. Bausparkassen, Versicherungen oder Banken gewähren Kredite zur Immobilienfinanzierung ausschließlich gegen Stellung von Sicherheiten. Üblicherweise hinterlegt der Kreditnehmer eine solche Sicherheit in Form seiner erworbenen Immobilie, welche durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch entsteht. Eigentümer ist nach solch einer Grundschuld-Eintragung das jeweilige Kreditinstitut. Keine Bank wird die vereinbarte Kreditsumme an den Kreditnehmer ausbezahlen, eh die Grundschuld nicht im Grundbuch eingetragen ist.

In dieser Phase der Kaufabwicklung ist der Käufer rechtlich nicht in der Lage, eine Belastung in das Grundbuch des Kaufobjektes eintragen zu lassen, da er zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer der Immobilie ist. Bewilligen wird der Verkäufer einer Immobilie eine Eintragung von Grundschulden im Grundbuch vor Kaufpreiszahlung nur dann, wenn er sich sicher sein kann, dass die vereinbarte Kreditsumme zeitnah vom Kreditinstitut an ihn ausbezahlt wird. 

Um diese Situation zu „entschärfen“, erfolgen Grundbuch-Eintragung und Kreditauszahlung in mehreren Schritten. Hiermit wird den Interessen des Verkäufers und Käufers gleichermaßen Rechnung getragen.

In jedem Fall sollten Sie als Käufer die Finanzierung des Immobilienkaufpreises vor der finalen Kaufentscheidung gesichert wissen. 

Dazu holen Sie idealerweise frühzeitig Informationen hinsichtlich Kreditvergabekriterien bei verschiedenen Kreditinstituten ein und führen erste Gespräche. Haben Sie einen Finanzierungspartner für einen Teil oder den kompletten Kaufpreis Ihrer Wunsch-Immobilie gefunden, erhalten Sie eine Bestätigung von der Bank über die Sicherstellung der Kaufpreisfinanzierung. Im Kreditvertrag wird eine entsprechende Klausel aufgenommen, die Folgendes besagt: Der Verkäufer stimmt bereits vor der Zahlung des Kaufpreises einer Grundschuldeintragung und damit einer Belastung seines Grundstückes zu.  

Diese ausdrückliche Zustimmung des Käufers, eine grundbuchliche Belastung (Belastungsvollmacht) vorzunehmen, enthält Einschränkungen und ist an Voraussetzungen geknüpft.

Die Klausel der Belastungsvollmacht beinhaltet wesentliche Punkte:  

• Zweckbestimmung: Die Grundschuld darf nur zur Finanzierung des Grundstückes verwendet werden 
• Ausschluss persönlicher Haftung des Verkäufers für das Darlehen
• Pflicht des Käufers, die Kosten zu tragen
• Beschränkung: Nur der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, darf die Abwicklung der Eintragung aufgrund der erteilten Belastungsvollmacht vornehmen
• Löschungsbestimmung: Für den Fall eines nicht durchgeführten oder eines rückabgewickelten Kaufvertrages
• Festschreibung eines Höchstbetrages, bis zu dem eine Grundschuld maximal eingetragen werden darf
• Abtretung des Anspruchs auf Darlehensauszahlung des Käufers an den Verkäufer zum Ausgleich des vereinbarten Kaufpreises

Mit dieser Herangehensweise haben Sie als Verkäufer Ihre Interessen weitestmöglich geschützt und die Erfüllung der in der Klausel genannten Punkte wird sichergestellt. 

Teil-Finanzierung des Kaufpreises
Im Falle einer teilweisen Finanzierung des Kaufpreises erstreckt sich die Belastung des Grundstücks lediglich auf den fremdfinanzierten Teil des Kaufpreises. Der Käufer muss den Restbetrag aus eigenen Mitteln an den Verkäufer bezahlen. Zur Eigentumsumschreibung kommt es erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises, der sich üblicherweise aus Eigenkapital und Finanzierungsbetrag zusammensetzt.

Sie haben vor, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen – wissen aber vielleicht noch nicht so recht, worauf Sie dabei achten müssen? In unserem Wissens-Ratgeber vermitteln wir das notwendige Grundlagenwissen, um Sie bei Ihren Entscheidungen zu unterstützen.

In den 5 Teilen unseres Ratgebers widmen wir uns den folgenden Themen:
Vorkaufsrecht, Gesetzliches Vorkaufsrecht, Kaufpreisfinanzierung und Eintragung von Grundschulden, Absichtserklärung und vorläufiger Kaufvertrag, Vermeidung Rücktrittsrechte und Schadenersatzansprüche.