Das Vorkaufsrecht bei Grundstücken, Häusern und Wohnungen: Wer hat welche Rechte?

Wird ein zum Verkauf stehendes Objekt angeboten, sei es eine Eigentumswohnung, ein freistehendes Haus oder ein unbebautes Grundstück, besteht möglicherweise ein Vorkaufsrecht. Die Person, die das Vorkaufsrecht innehat, kann dann im Verkaufsfall in den Kaufvertrag des Erstkäufers einsteigen und den Kaufvertrag zu identischen Konditionen Käufers übernehmen. Es sind allerdings einige Bedingungen zu erfüllen, damit es zum Ausüben des Vorkaufsrechts kommen kann.

Das Einräumen eines Vorkaufsrechts kann sinnvoll sein,

• bei Grundstücksteilung: Wurde ein Teilstück veräußert, kann das Vorkaufsrecht Sicherheit und Einfluss darüber schaffen, wer das zweite Teilstück letztlich erwerben wird.
• um Grundstücksspekulationen vorbeugen
• um eine Immobilie oder ein Grundstück im Familienbesitz zu halten

Vorkaufsrecht ist nicht gleich Vorkaufsrecht, grundsätzlich kann in zwei verschiedene Arten unterschieden werden: In

• vertragliche Vorkaufsrechte und 
• gesetzliche Vorkaufsrechte. 

Unter vertragliche Vorkaufsrechte fallen sowohl das schuldrechtliche als auch das dingliche Vorkaufsrecht. Zu den gesetzlichen Vorkaufsrechten zählen das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht, das oftmals Gemeinden und Städten zusteht und weitere gesetzliche Vorkaufsrechte, die zum Schutz von Mietern oder Miterben bestehen.

Die verschiedenen Vorkaufsrechte im Überblick:

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht basiert auf den Paragrafen 463 bis 473 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Es kommt durch einen Vertrag zwischen dem Eigentümer der Immobilie und einer zweiten Person zustande, die Vorkaufsberechtigte werden soll. Die vertragliche Vereinbarung muss notariell beurkundet sein, ein privatschriftliches Dokument ist ungültig. Sie bedarf jedoch keiner Eintragung ins Grundbuch.

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht gilt für unbewegliche Sachen wie Grundstücke mit ihren wesentlichen Bestandteilen (z. B. Gebäude) und bewegliche Sachen. Es kann allerdings erst geltend gemacht werden, wenn der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Drittkäufer geschlossen hat.

Verkauft der Eigentümer das Grundstück oder die Immobilie an einen Dritten, ohne den Vorkaufsberechtigten zu informieren, bleibt der Kaufvertrag trotzdem gültig. Der Vorkaufsberechtigte hat in diesem Fall das Recht, vom Vorkaufsverpflichteten Schadensersatz zu verlangen.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht bietet sich zum Beispiel für Mieter einer Wohnung an, die die Wohnung auf eigene Kosten modernisieren und selbst gerne Eigentümer werden möchten, wenn die Wohnung verkauft werden sollte.

Das dingliche Vorkaufsrecht ist gesetzlich in den §§ 1094 ff. BGB geregelt. Es kommt durch einen Vertrag zwischen zwei Parteien zustande, muss aber zudem im Grundbuch eingetragen werden (§ 873 BGB). Dort wird es in der Regel in der Abteilung II vermerkt. Die notwendigen Grundbucherklärungen müssen vom Notar beglaubigt werden. Das dingliche Vorkaufsrecht kann entweder eine bestimmte Person (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht) oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht) begünstigen.

Im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, ist das dingliche Vorkaufsrecht nur auf Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte anwendbar.

Gemäß § 1098 wirkt das dingliche Vorkaufsrecht als eine Vormerkung und zieht eine Verfügungssperre mit sich, wodurch der Eigentümer nicht einfach so an einen Dritten verkaufen darf. Er muss zuerst den Vorkaufsberechtigten informieren und dieser seinen Verzicht erklären. Das Eigentum kann somit nicht ohne die Einwilligung des Vorkaufsberechtigten an einen Drittkäufer übergehen.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht für Gemeinden ist in den Paragrafen 24 bis 28 des Baugesetzbuchs (BauGB) geregelt. Darüber hinaus können öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht unter anderem in landesrechtlichen Denkmalschutzgesetzen, im Eisenbahngesetz und im Reichssiedlungsgesetz vorkommen. Auch Vorkaufsrechte im Rahmen der Landschafts- und Naturschutzgesetze der Bundesländer sind möglich.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht von Gemeinden

Grundsätzlich haben Gemeinden nur unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht. Sind diese gegeben, wird das Vorkaufsrecht der Gemeinde erst aktiv, wenn ein Kaufvertrag mit einem Drittkäufer, sprich ein Vorkaufsfall vorliegt.

Grundstücke, die von einem Vorkaufsrecht von Gemeinden betroffen sein können, sind zum Beispiel:

• Grundstücke in Überschwemmungsgebieten
• Grundstücke im Umlegungsgebiet
• Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der vorsieht Flächen für öffentliche Zwecke zu nutzen
• Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich und förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 24 BauGB)
• Bei unbebauten Flächen: Grundstücke im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, der die Flächen als Wohnbaufläche oder Wohngebiet vorsieht

Nach § 25 BauGB gibt es darüber hinaus besondere Vorkaufsrechte, die eine Gemeinde durch Satzung begründen kann. 

Damit ein Vorkaufsrecht von Gemeinden zum Tragen kommen kann, muss jedoch immer das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen. Ein Grund kann zum Beispiel sein, den Wohnbedarf der Gemeinde mit dem Grundstückskauf zu decken. Unter bestimmten in § 27 BauGB geregelten Umständen kann der Verkäufer die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde abwenden. Zum Beispiel, indem er  sich dazu verpflichtet, innerhalb einer angemessenen Frist das Grundstück entsprechend den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme zu nutzen.

Naturschutzrechtliche Vorkaufsrechte

Länder können aus naturschutzrechtlichen Gründen Vorkaufsrechte haben. Gemäß Paragraf 66 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zum Beispiel, wenn

• oberirdische Gewässer auf dem Grundstück bestehen.
• Grundstücke in Naturschutzgebieten oder Nationalparks liegen.
• auf dem Grundstück Naturdenkmäler stehen.

Die Länder können ein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn es im Sinne 

• des Naturschutzes,
• der Landschaftspflege oder
• der Erholungsvorsorge notwendig ist.

Die Länder können das Vorkaufsrecht auch für andere Institutionen wie Naturschutzvereinigungen oder Stiftungen des öffentlichen Rechts ausführen.

Spezifische Regelungen zum naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht sind oftmals in den einzelnen Gesetzestexten der Länder zu finden.

Neben dem öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht, das für Städte, Gemeinden oder Länder greift, gibt es weitere gesetzliche Vorkaufsrechte –unter anderem für Mieter und Miterben. In der Regel müssen die gesetzlichen Vorkaufsrechte nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Vorkaufsrecht für Mieter

Das Vorkaufsrecht für Mieter kommt laut § 577 BGB zum Tragen, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden oder werden sollen und der Wohnraum anschließend an Dritte verkauft wird. Unter Umständen hat der Mieter in einem solchen Fall das Recht, die Wohnung zu kaufen – ist also vorkaufsberechtigt.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter greift allerdings nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Bedingungen, damit das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter greift, sind unter anderem folgende:

• Die Wohnung wird erst nach Mietbeginn des Mieters in Eigentumswohnraum umgewandelt.
• Die Wohnung wird verkauft.
• Die Drittkäufer des Vermieters sind keine Familien- oder Haushaltsangehörige. Der Mieter hätte ansonsten kein Vorkaufsrecht.

Der Vermieter (Verkäufer) oder Käufer muss den Mieter über sein Vorkaufsrecht und die gesamten Inhalte des Kaufvertrags informieren und auf die geltende zweimonatige Frist ab Erhalt der Mitteilung informieren. Missachtet er seine Mitteilungspflicht, kann der Mieter Schadensersatz beanspruchen. 

Lässt der Mieter diese Frist, in der er sein Vorkaufsrecht nutzen kann, untätig verstreichen, erlischt sein Anspruch. Möchte er das Vorkaufsrecht nutzen, muss er an den Verkäufer fristgerecht eine schriftliche Erklärung abgeben. Der Mieter schließt dann den Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen wie der Drittkäufer – auch Kaufpreis und Kaufzeitpunkt bleiben gleich.

Vorkaufsrecht für Miterben

Gemäß § 2034 BGB steht Miterben ein Vorkaufsrecht zu, wenn ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten verkauft. Diese Regelung schützt Erben davor, dass Dritte in die Erbengemeinschaft eintreten können. 

Verkauft ein Erbe seinen Anteil, muss er alle anderen Miterben über die Vertragsinhalte informieren. Die Miterben haben dann zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht geltend zu machen. Die Mitteilungsaufgabe kann der verkaufende Erbe an den Notar übertragen, da die vertragliche Vereinbarung zum Verkauf eines Erbanteils sowieso vom Notar beurkundet werden muss. Um sein Vorkaufsrecht zu nutzen, muss ein Miterbe fristgerecht eine Erklärung gegenüber dem verkaufenden Erben abgeben. Wurde der Anteil bereits auf den Käufer übertragen, ist die Erklärung gegenüber dem Käufer abzugeben.

Vertraglich vereinbaren lässt sich lediglich das schuldrechtliche Vorkaufsrecht. Folgendes sollte im Vertrag enthalten sein:

• Name und Anschrift beider Vertragspartner
• Beschreibung der Immobilie oder des Grundstücks
• Angaben dazu, ob das Vorkaufsrecht zeitlich begrenzt ist
• Angaben dazu, ob das Vorkaufsrecht vererbt werden kann
• Strafen bei Vertragsverletzungen
• Frist, wie schnell der Verkäufer den/die Vorkaufsberechtigten über den Verkauf informieren muss
• Frist, wie lange der/die Vorkaufsberechtigten Zeit haben, auf das Angebot zu reagieren
• Unterschrift beider Vertragspartner
• Datum und Ort der Vertragsunterzeichnung

Lassen Sie den Vertrag von einem Notar beglaubigen. Dieser kann Sie auch beraten, ob es sich lohnt, das Vorkaufsrecht zusätzlich ins Grundbuch einzutragen. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht würde dadurch zu einem dinglichen Vorkaufsrecht.

Sobald Verkäufer den Kaufvertrag mit Dritten ausgehandelt haben, müssen sie den Inhalt unverzüglich dem Vorkaufsberechtigten mitteilen, so sieht des § 469 BGB vor. Der Vorkaufsberechtigte hat bei Grundstücken daraufhin zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht in Anspruch zu nehmen. Bei Häusern oder anderen Immobilien beträgt die Frist nur eine Woche. 

Wird das Recht auf Vorkauf ausgeübt, tritt der Vorkaufsberechtigte anstelle des seitherigen Käufers in den Kaufvertrag ein und ist entsprechend verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen, wie ihn auch der ursprüngliche Käufer hätte erfüllen müssen. Hierbei gilt es, zwischen vereinbarten Vorkaufsrechten auf privatrechtlich vereinbarter und gesetzlich festgeschriebener Grundlage zu unterscheiden. 

Bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstehen automatisch zwei Kaufverträge. Entsprechend der gängigen Formulierungen in Immobilienkaufverträgen trägt ein Käufer die Notarkosten für die Erstellung beider Kaufverträge. Eine solche Kostenübernahme wirkt sich eventuell verkaufshemmend aus. Vereinbaren lässt sich daher im Vorfeld der Einräumung eines Vorkaufsrechts, dass der Käufer im Falle eines ausgeübten Vorkaufsrechts die Notarkosten für den ursprünglichen Käufer (Erstkäufer) übernimmt.

Das Vorkaufsrecht gilt nur bei einem Verkauf. Es gilt nicht bei

• Schenkungen, 
• Verkäufen an Familienmitglieder
• Erbfolgen
• Tauschgeschäften
• Übertragungen von Geschäftsanteilen
• Zwangsvollstreckungen

Als Mieter oder Erbe einer Immobilie haben Sie in bestimmten Fällen das Vorkaufsrecht. Sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet, es im Fall der Fälle auszuüben. Um das Recht offiziell abzugeben, müssen Sie mit einer schriftlichen Erklärung Ihren Verzicht mitteilen. Eine solche sogenannten Vorkaufsrechts-Verzichtserklärung können Sie selbst formulieren. Dabei sollten Sie Ihre Verzichtsabsicht erklären und wichtige Eckdaten zur Immobilie und dem vorliegenden Angebot nennen. Ihren Verzicht auf das Vorkaufsrecht können Sie allerdings erst aussprechen, wenn ein offizieller Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und einer dritten Person vorliegt. 

Wenn Sie als Vorkaufsberechtigter im Grundbuch einer Immobilie stehen, müssen Sie den Eintrag löschen lassen, wenn Sie auf Ihr Vorkaufsrecht verzichten. Den Antrag für die Löschung müssen Sie zusammen mit dem Immobilieneigentümer stellen. Er muss von Ihnen beiden unterschrieben und von einem Notar beurkundet sein. Alternativ  können Sie die notwendige Unterschrift zusammen mit dem Eigentümer direkt im Amtsgericht leisten. Die Löschung des Vorkaufsrechts ist mit Kosten verbunden. Die Gebühren ergeben sich aus dem Eintragungswert und dem fest vorgegebenen Satz der entsprechenden Gebührentabelle.

Soll eine Immobilie – Haus oder eine Wohnung – verkauft werden, bei der ein Vorkaufsrecht besteht, funktioniert der Immobilienverkauf wie folgt:

• Verkaufswunsch äußern und Frist setzen: Verkäufer informiert Vorkaufsberechtigten über seinen Verkaufswunsch oder den Kaufvertrag, den er bereits mit einem Dritten ausgehandelt hat. Er setzt eine Frist, bis wann der Vorkaufsberechtigte erklären soll, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte oder nicht (Vorkaufsrecht-Verzichtsrerklärung).
• Entscheidung des Vorkaufberechtigten abwarten: Möchte der Vorkausberechtigte Immobilie kaufen, muss er das innerhalb der Frist verbindlich mitteilen.
• Immobilienvertrag von einem Notar beurkunden lassen: Wurde noch kein Kaufvertrag mit einem Dritten ausgehandelt, verhandeln Verkäufer und Vorkaufsberechtigter die Verhandlungskonditionen und lassen den Immobilienvertrag von einem Notar beurkunden. Gibt es bereits einen Käufer ohne Vorkaufsrecht, ist der Vorkaufsberechtigte dazu verpflichtet, die Immobilie zu den gleichen Bedingungen, wie mit dem Erstkäufer verhandelt, zu kaufen.

Verzichtet der Vorkaufsberechtigte auf sein Vorkaufsrecht, kann der Verkäufer die Immobilie an einen anderen Käufer verkaufen.

Ob durch ein Vorkaufsrecht eine Immobilie im Wert gemindert wird, hängt von verschiedenen Faktoren wie der Art des Vorkaufsrechts, dem Grundstücksmarkt und dem Zustand der Immobilie ab. Grundsätzlich lässt sich aber beobachten, dass viele Käufer von Wohnungen oder Häusern mit Vorkaufsrecht Abstand nehmen, da sie den Mehraufwand scheuen. Dieser Umstand kann sich auch auf den Kaufpreis der Immobilie auswirken.

Sie haben vor, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen – wissen aber vielleicht noch nicht so recht, worauf Sie dabei achten müssen? In unserem Wissens-Ratgeber vermitteln wir das notwendige Grundlagenwissen, um Sie bei Ihren Entscheidungen zu unterstützen.

In den 5 Teilen unseres Ratgebers widmen wir uns den folgenden Themen: Vorkaufsrecht, Gesetzliches Vorkaufsrecht, Kaufpreisfinanzierung und Eintragung von Grundschulden, Absichtserklärung und vorläufiger Kaufvertrag, Vermeidung Rücktrittsrechte und Schadenersatzansprüche.