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Florian Fischer

Vorkaufsrecht: Schutz für den Mieter

Inhaltsverzeichnis

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht ist mitnichten eine Bevorzugung, sondern vielmehr ein Schutz, denn es dient konkret dem Mieterschutz. Ein Vorkaufsrecht soll verhindern, dass Mieter aufgrund eines Eigentümerwechsels ihre Wohnung verlieren oder höhere Mieten zahlen müssen. 

Wenn ein Eigentümer also seine vermietete Wohnung verkaufen will, so bekommt der Mieter per Gesetz ein Vorkaufsrecht. Das heißt, er hat die Möglichkeit, die von ihm bewohnte Mietwohnung zu kaufen, bevor ein Dritter sie erwirbt. Die Mieter müssen sich aber nicht sofort entscheiden. Sie haben das Recht, mit Ihrer Verkaufsentscheidung so lange zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Verkaufsinteressenten verkauft worden ist. Klingt unfair? Ist aber rechtsgültig.

Laut dem Deutschen Mieterbund muss ein Mieter erst entscheiden, ob er „seine“ Wohnung kaufen will, wenn bereits ein ausgearbeiteter, notariell beglaubigter Kaufvertrag zwischen Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorliegt, in dem auch der Kaufpreis aufgeführt ist. Er kann dies dann zu den Konditionen tun, die im notariellen Kaufvertrag stehen. Der Mieter hat somit das Recht, in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst einzutreten.

Achtung: Wird das Haus oder die Wohnung an einen Haushaltsangehörigen oder ein Familienmitglied verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters).

Vorkaufsrecht ausüben: Was muss ich als Mieter tun?

Sie bewohnen eine Mietwohnung, die nun verkauft werden soll? Dann steht Ihnen per Gesetz ein Vorkaufsrecht zu. Möchten Sie von dem Gebrauch machen, können Sie sich erst einmal zurücklehnen. Denn zunächst handeln Verkäufer und potenzieller Käufer einen Vertrag aus. Wenn Sie nun doch selbst die Wohnung haben möchten, können Sie sie zu den Konditionen erwerben, zu denen ein Dritter die Wohnung verbindlich kaufen möchte. Voraussetzung dafür ist ein bereits unterschriebener, rechtswirksamer Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und einem Dritten.

Der Verkäufer ist dabei gesetzlich verpflichtet, seinem bisherigen Mieter – also Ihnen – den geschlossenen Kaufvertrag vorzulegen. Sind Sie an der Eigentumswohnung zu den gegebenen Konditionen im Kaufvertrag interessiert, haben Sie nun das Recht die Immobilie zu den gleichen Bedingungen käuflich zu erwerben, die der Dritte zuvor ausgehandelt hat. Dafür wird ein neuer Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Mieter aufgesetzt mit den gleichen Konditionen, der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten ist aber weiterhin wirksam. Der Verkäufer behält sich mit diesem Vertrag nämlich ein Rücktrittsrecht gegenüber dem Dritten vor, falls sein Mieter sein Vorkaufsrecht wahrnimmt.

Achtung: Das Vorkaufsrecht gilt nur bei einem Erstverkauf der Wohnung. Sollte die Wohnung bereits während des Mietverhältnisses verkauft worden sein und der Mieter hat damals auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, so gilt es bei einem späteren Weiterverkauf nicht mehr.

Vorkaufsrecht verwehrt: Haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz?

Ja, haben sie. Hat der Vermieter es versäumt, den Mieter bei einem geplanten Wohnungsverkauf rechtzeitig über sein Vorkaufsrecht zu informieren oder verwehrt er es ihm gar, so hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Laut dem Bundesgerichtshof hat er dann Anspruch auf einen Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinns. Wenn beispielsweise ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen in Eigentumswohnungen umbaut und sie als Gesamtpaket für 3.000.000 Euro verkauft, so hat der neue Eigentümer pro Wohnung – vorausgesetzt diese sind etwa gleich groß und gleich teuer – 300.000 Euro gezahlt. Bietet der „alte“ Eigentümer die Wohnungen nun den Mietern im Vorkaufsrecht als Eigentumswohnungen zu je 350.000 Euro zum Kauf an, so haben die Mieter Anspruch auf einen Schadenersatz in Höhe von 50.000 Euro.

Mieter oder Gemeinde: Wer kann ein Vorkaufsrecht ausüben?

Mieter, deren Wohnung an Dritte verkauft werden sollen, haben das Recht, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Handelt es sich allerdings um Familienangehörige des Immobilieneigentümers steht Ihnen nicht ein Vorkaufsrecht zu, wenn sie die Wohnung nicht zuvor gemietet hatten.

Auch innerhalb einer Erbengemeinschaft besteht kein Vorkaufsrecht eines Erben gegenüber einem Dritten. Wird das Erbe von einer Erbengemeinschaft mit drei Parteien angetreten und zwei der Erben wollen es verkaufen, der dritte möchte es aber behalten, so hat dieser kein Vorkaufsrecht. An wen die Immobilie am Ende verkauft wird, das müssen alle Parteien der Erbengemeinschaft gemeinsam beschließen und sich darüber einig sein. Sollten sie sich nicht einigen, kommt es zu einer Teilungsversteigerung. Hier können alle Erben mitbieten, der Erlös wird geteilt. Bei einer Zwangsversteigerung haben die Miterben ein Vorkaufsrecht.

Aber auch Gemeinden haben ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht haben. Dabei stellt das Vorkaufsrecht einer Gemeinde oder Stadt einen Sonderfall dar, da es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Manchmal wissen nicht einmal die Hauseigentümer von dem Vorkaufsrecht ihrer Gemeinde.

Sie erfahren von dem kommunalen Vorkaufsrecht an einem bebauten oder unbebauten Grundstück erst dann, wenn sie sich mit dem Käufer einig geworden sind und den Termin beim Notar zur Unterzeichnung des Kaufvertrags ausgemacht haben. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags muss der Notar nach der Beurkundung zu einer Vorkaufrechtsanfrage der Stadt oder Gemeinde informieren.

Wollen Sie als Verkäufer keine Überraschung erleben, sollten Sie daher bereits in der Vorbereitungsphase eines Immobilienverkaufs ein sogenanntes Negativzeugnis, auch Negativbescheinigung oder Negativattest genannt, einholen. Das ist eine Bestätigung durch die Gemeinde, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht.

Welche Fristen müssen beim Vorkaufsrecht eingehalten werden?

Das Vorkaufsrecht unterliegt gesetzlichen Fristen. So ist der Verkäufer dazu verpflichtet, „dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen.” (§ 469 Abs. 1BGB)

Aber auch der Vorkaufsberechtigte muss danach schnell reagieren und entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen möchte. So steht ihm das Vorkaufsrecht bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung zu. (§ 469 Abs. 2 BGB)

Vorkaufsrecht ins Grundbuch eintragen lassen?

Die Eintragung eines Vorkaufsrechtes in das Grundbuch ist eine Art Absicherung. Dafür müssen die beteiligten Parteien eine Vereinbarung treffen und diese unterzeichnen. Das Grundbuchamt trägt diese Vereinbarung dann in Form eines Grundbucheintrages ein. Es ist ratsam, diesen Vorgang in Begleitung eines Notars durchzuführen, da er die formellen Voraussetzungen und Abläufe kennt.

Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?

Ein eingetragenes Vorkaufsrecht im Grundbuch erlischt, wenn der entsprechende Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht wird. Damit es dazu kommt, ist eine Löschungsbewilligung des Vorkaufsberechtigten erforderlich sowie ein Antrag an das Grundbuchamt – sei es vom Eigentümer oder vom Vorkaufsberechtigten.

Auch wenn die Immobilie den Eigentümer anders wechselt als durch einen Verkauf, beispielsweise durch eine Schenkung, kann das Vorkaufsrecht erlöschen. In diesem Fall kann der neue Eigentümer eine Korrektur des Grundbuches veranlassen. Vorkaufsrechte können nicht vererbt oder übertragen werden. Mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten erlöschen sie daher. Eine Ausnahme besteht, wenn im Testament eine andere Vorgehensweise bestimmt wurde.

Was ist eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung?

Besteht von Seiten der Gemeinde oder Stadt ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht, so muss diese in Form einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (Negativattest) dem Grundbuchamt bestätigen, dass sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Anschließend kann der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Der richtige Immobilienmakler an Ihrer Seite

In manchen Situationen ist es wichtig den richtigen Experten an seiner Seite zu wissen. Besonders, wenn es um etwas so Wertvolles, wie eine Immobilie geht. Der örtliche Immobilienmakler beantwortet gerne Ihre Fragen.

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