Was ist ein gesetzliches Vorkaufsrecht? Was bedeutet spezielles Vorkaufsrecht?

Wird ein zum Verkauf stehendes Objekt angeboten, sei es eine Eigentumswohnung, ein freistehendes Haus oder ein unbebautes Grundstück, besteht möglicherweise ein Vorkaufsrecht. Aufgrund eines Vorkaufsrechts kann ein Dritter vom Verkäufer verlangen, das Objekt zu den ursprünglich ausgehandelten Konditionen zu veräußern. 

Fälle, in denen das Einräumen eines Vorkaufsrechts für Dritte sinnvoll sein kann:

• Wird ein Grundstück geteilt und nur zur Hälfte veräußert: Verkäufer eines Teilstücks wollen Einfluss nehmen. Wurde ein Teilstück veräußert, kann das Vorkaufsrecht Sicherheit und Einfluss dafür schaffen, wer das zweite Teilstück letztlich erwerben wird
• Grundstücksspekulationen vorbeugen
• Eine Immobilie oder ein Grundstück im Familienbesitz zu halten

Wird das Recht auf Vorkauf ausgeübt, tritt der Vorkaufsberechtigte anstelle des seitherigen Käufers in den Kaufvertrag ein und ist entsprechend verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen, wie ihn auch der ursprüngliche Käufer hätte erfüllen müssen. Hierbei gilt es, zwischen vereinbarten Vorkaufsrechten auf privatrechtlich vereinbarter und gesetzlich festgeschriebener Grundlage, zu unterscheiden.

Städte oder Gemeinden können, wie in den §§ 3, 12 BauGB und §§ 24 ff. BauGB, bei Käufen bestimmter Flächen und Grundstücke ein Vorkaufsrecht ausüben. Ein solches Vorkaufsrecht ist gegeben, handelt es sich um Käufe von 

• Grundstücken in Überschwemmungsgebieten
• Grundstücken, die im Wohngebiet im Innenbereich außerhalb eines Bebauungsplans liegen
• unbebauten Flächen, die in einem Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgewiesen sind
• Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, die für eine Nutzung zu öffentlichen Zwecken vorgesehen sind
• Grundstücken, die in einem Umlegungs-, Erhaltungs- oder Sanierungsgebiet liegen

Vorverkaufsrecht bei Miterben (§ 2034, Abs. 1 BGB)
Veräußert ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, ist dieser zum Vorkauf berechtigt.  

Vorkaufsrecht des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum (§ 577 BGB) 
Soll die Wohnung eines Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt werden, hat der Mieter (Nutzer der Wohnung) ein Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht besteht allerdings nicht, verkauft der Wohnungseigentümer die Wohnung an eine ihm nahestehende Person oder an eine ihm verwandte Person. 

Vorkaufsrecht nach dem Thüringer Denkmalschutzgesetz (ThürDSchG § 30)
Befinden sich auf einem Grundstück im Denkmal eingetragene Kulturdenkmäler, wird der Gemeinde ein Vorkaufsrecht an diesem Grundstück gewährt. Für das Grundbuch bedeutet dieses öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht eine Umschreibsperre. Mit diesem Vorkaufsrecht, das Städten und Gemeinden gewährt wird, werden jedoch nach dem Baugesetzbuch lediglich die Mehrzahl der Fälle des zu beachtenden gesetzlichen Vorkaufsrechts abgebildet. Von diesem Vorkaufsrecht machen die Kommunen allerdings nur höchst selten Gebrauch. 

Eine Formalie, die es in diesem Kontext zu beachten gilt, ist der sogenannte „Negativattest“. Der Erhalt einer solchen Vorkaufsrechtsverzichtserklärung stellt in der Regel kein Verkaufshemmnis dar. Um die Einhaltung dieser Formalie kümmert sich der Notar.

Schleswig-holsteinisches Landschaftspflegegesetz (LNatSchG § 46)
Wird ein Grundstück verkauft, das im Naturschutzgebiet liegt, besitzen neben dem Landschaftsverband in erster Linie das Land, der Kreis und die Gemeinde das Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wird dies durch Belange der Landschaftspflege, des Naturschutzes oder der Erholungsbedürfnisse rechtfertigt. Im Grundbuch wird dieses Vorkaufsrecht nicht eingetragen. 

Vorkaufsrecht nach dem Reichsbesiedlungsgesetz (§§ 4 ff. RSG)
Das Reichsbesiedlungsgesetz bildet die Grundlage für das Vorkaufsrecht gemeinnütziger Siedlungsunternehmen und gilt für Verkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke ab einer Größe von ≥ 2 Hektar. Grundlage hierfür ist, dass der Verkauf gemäß des GrundstücksVG einer Genehmigung bedarf. Das hier geregelte Vorkaufsrecht kann nur bei einer Verfügung über das Grundstück per Kaufvertrag ausgeübt werden.

Sie haben vor, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen – wissen aber vielleicht noch nicht so recht, worauf Sie dabei achten müssen? In unserem Wissens-Ratgeber vermitteln wir das notwendige Grundlagenwissen, um Sie bei Ihren Entscheidungen zu unterstützen.

In den 5 Teilen unseres Ratgebers widmen wir uns den folgenden Themen:
Vorkaufsrecht, Gesetzliches Vorkaufsrecht, Kaufpreisfinanzierung und Eintragung von Grundschulden, Absichtserklärung und vorläufiger Kaufvertrag, Vermeidung Rücktrittsrechte und Schadenersatzansprüche.